土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓固有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。我國(guó)的土地增值稅屬于“土地轉(zhuǎn)移增值稅”的類型，將土地、房屋的轉(zhuǎn)讓收入合并征收。作為征稅對(duì)象的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去稅法規(guī)定準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額后的余額。

目前，在價(jià)值評(píng)估實(shí)務(wù)中，常見的土地增值稅處理方式

有以下三種：

1.由于被估值企業(yè)未提出明確要求，部分估價(jià)師在價(jià)值評(píng)估中既沒有考慮土地增值稅的扣除問題，也不披露土地增值稅對(duì)價(jià)值評(píng)估的影響。

2.被估值企業(yè)未提出明確要求，且估價(jià)師在價(jià)值估算中對(duì)土地增值稅扣除問題存在爭(zhēng)議，部分估價(jià)師未考慮土地增值稅的扣除因素，而讓委托估價(jià)當(dāng)事方去考慮，所以在價(jià)值評(píng)估中不考慮土地增值稅的扣除，僅就土地增值稅對(duì)價(jià)值評(píng)估的影響進(jìn)行披露。

3.根據(jù)土地增值稅的相關(guān)法規(guī)，有多種可供選擇的方式來計(jì)算土地增值稅的扣除，估價(jià)師基于對(duì)估價(jià)對(duì)象的歷史狀況和估價(jià)當(dāng)事各方情況充分了解的情況下，選擇一種適合被估值對(duì)象的計(jì)算辦法并對(duì)被估值企業(yè)進(jìn)行納稅行為的比較和策劃。

01 計(jì)算邏輯與公式

土地增值稅計(jì)算的大邏輯是：

用銷售收入減去扣除金額，得到一個(gè)增值額，用這個(gè)增值額除以扣除金額得到一個(gè)增值比例，根據(jù)比例不同，適用不同的稅率和速算扣除系數(shù)。

土地增值稅就等于增值額乘以適用稅率，再減去扣除金額與速算扣除系數(shù)的乘積。

具體計(jì)算公式如下：

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項(xiàng)目金額

土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

適用稅率如下：

舉個(gè)特別簡(jiǎn)單的例子（先不考慮增值稅的影響），一個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（一般來說，就是銷售收入）是10億，假設(shè)扣除項(xiàng)目金額是6億元，那么：

增值額=10億-6億=4億；

增值額除以扣除金額的比例=4億/6億=66.7%

這個(gè)比例套用上面的表，增值額在50%-100%之間，那么適用稅率為40%，扣除系數(shù)為5%

應(yīng)繳土地增值稅=增值額4億*適用稅率40%-扣除項(xiàng)目金額6億*速算扣除系數(shù)5%=1.3億

02 扣除項(xiàng)目金額包括哪些？

（1）取得土地使用權(quán)支付金額（以下簡(jiǎn)稱A）：即土地出讓金、補(bǔ)繳地價(jià)款、契稅；

（特別注意：在計(jì)算增值稅及附加的時(shí)候，契稅不能抵扣，而在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候，則可以抵扣。）

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本（以下簡(jiǎn)稱B）：包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱C）：指的是銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按A、B的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按A、B的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

看起來有點(diǎn)復(fù)雜，對(duì)投資人員來說，也別管利息有沒有金融機(jī)構(gòu)證明了，直接按照計(jì)算扣除就行了，公式是C=（A+B）*10%

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（以下簡(jiǎn)稱D）：“營(yíng)改增”后指的就是增值稅附加

特別注意，這里抵扣的稅金是增值稅附加，就是城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等，不是增值稅本身。這里很容易錯(cuò)。

（5）加計(jì)20%扣除（以下簡(jiǎn)稱E）： E=（A+B）*20%

03 “營(yíng)改增”以后計(jì)算土地增值稅時(shí)，每項(xiàng)都不含增值稅

聽標(biāo)題都暈了，簡(jiǎn)單來說，就是這個(gè)意思：

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額要去掉銷項(xiàng)稅

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷售收入（含稅）-銷項(xiàng)稅

回憶一下入門篇（九）增值稅的計(jì)算公式：

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷售收入-（銷售收入-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/1.1*0.1

這樣就把銷項(xiàng)稅扣除了。

扣除項(xiàng)目金額：全部都要去掉進(jìn)項(xiàng)稅

具體計(jì)算的時(shí)候，建議先算增值稅及附加，在表格里留好每項(xiàng)的銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅，這樣再算各種不含稅部分就很容易了。（后面我們會(huì)舉個(gè)例子。）

04 一分法 VS. 二分法 VS. 三分法

首先，土地增值稅是以項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期為單位清算。

那某一期有不同業(yè)態(tài)的怎么分呢？

有三種方法：一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分為：普通住宅，其它

三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。

（需要注意的是，車位分有產(chǎn)權(quán)和沒產(chǎn)權(quán)的；有產(chǎn)權(quán)的才需要交土地增值稅，放在“其它”里面，如果開發(fā)商賣的是沒有產(chǎn)權(quán)的車位，那其實(shí)是一種長(zhǎng)租的性質(zhì)，不用交土地增值稅，而應(yīng)該交房產(chǎn)稅。）

那么應(yīng)該選用哪一種分法來算呢？

要看當(dāng)?shù)囟惥值囊螅?/p>

具體遇到的時(shí)候先網(wǎng)上搜一下，如果搜不到，就要問問兄弟企業(yè)在當(dāng)?shù)卦趺此愕摹?/p>

那么一個(gè)高層住宅建筑，如何界定它屬于普通住宅，還是非普通住宅呢？

又是那句話：各地要求不一樣！

大體來說，一般從這三方面考慮：

1、容積率在1.0以下(不含1.0)；

2、單套建筑面積在多少平方米以上（12年說是144平，后來又改成120平，但是各地要求不一樣）、或者房屋交易成交價(jià)在多少萬以上。

3、實(shí)際成交價(jià)格高于該區(qū)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)；

以上三點(diǎn)只要符合一個(gè)，即為非普通住宅。反之則為普通住宅。

特別注意：具體遇到的時(shí)候先網(wǎng)上搜一下當(dāng)?shù)匾?，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅來算。（現(xiàn)在市面上能被稅局界定為普通住宅的房子比例不高）

特別注意：算土地增值稅一定要按照當(dāng)?shù)氐姆址ㄋ?，不能把所有業(yè)態(tài)全部放在一起算，根據(jù)我自己的計(jì)算經(jīng)驗(yàn)，差別巨大，一個(gè)10億總銷的小項(xiàng)目光這一點(diǎn)算法不同，利潤(rùn)能差上千萬。因?yàn)橐话銇碚f，車位算下來都是虧錢的，普通住宅略賺，別墅和商業(yè)賺得多，如果全部放在一起算，相當(dāng)于把車位、普通住宅的成本攤到別墅里去了，整體增值率降低，稅率的檔比較低，整體稅少很多。

05 分?jǐn)傇瓌t

二分法、三分法會(huì)要求把收入、可抵扣金額等在不同業(yè)態(tài)中進(jìn)行分?jǐn)?，那么分?jǐn)偟脑瓌t是什么呢? 這是計(jì)算土地增值稅最難的一關(guān)。

其實(shí)這個(gè)分?jǐn)偡椒ǜ鞯匾膊惶粯樱旅娼榻B的是比較常用的，可以參考:

銷售收入：按照實(shí)際發(fā)生的為準(zhǔn)。比如普通住宅賣了多少，非普通住宅賣了多少，其它賣了多少。

取得土地使用權(quán)支付金額、土地拆遷成本等怎么分?jǐn)?/strong>？

大概可以這么算：

分期開發(fā)的：按照占地面積法（即某一期的占地面積占總用地面積的比例）進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

同一期內(nèi)各業(yè)態(tài)：按照可售面積法（即某一期的可售建筑面積占總可售建筑面積的比例）進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

【注意：這里的可售面積只指地上可售面積，不包括車位等】

特別注意: 地下車位不分?jǐn)偼恋爻杀荆ǔ窍駨V州某些區(qū)域，土地出讓合同里明確寫了地下面積要補(bǔ)繳多少地價(jià)）

開發(fā)成本等：按照實(shí)際發(fā)生。但是我們投資人員在測(cè)算時(shí)無法把成本分到物業(yè)，那么就按照總建筑面積分?jǐn)?。（包括地上和地下建筑面積）

這里要注意，很多地區(qū)要求，車位面積分?jǐn)偟臅r(shí)候按照可售的產(chǎn)權(quán)面積來算，而不是按照真實(shí)的地下車位建筑面積。比如一個(gè)車位真實(shí)面積一般35-40平，但是實(shí)際產(chǎn)權(quán)面積可能只有12平左右。

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）：回憶一下之前的公式，C=（A+B）*10%，是計(jì)算扣除的，按照分類計(jì)算即可。

06 預(yù)征和清繳

和增值稅及附加一樣，土地增值稅也是先預(yù)征，到一定程度再清繳。

清繳的時(shí)候多退少補(bǔ)，跟增值稅及附加也是一樣的，補(bǔ)是肯定要補(bǔ)的，退卻不一定。很多時(shí)候根本就退不了。（我個(gè)人傾向于，如果沒有案例可以證明稅局能退，那么就全部按照不能退計(jì)算。）

預(yù)征土地增值稅=（銷售回款-預(yù)繳的增值稅）×預(yù)征率

收到回款的次月就要申報(bào)。

回憶一下之前預(yù)繳增值稅的計(jì)算公式：

預(yù)繳的增值稅=預(yù)收款/（1+適用稅率或征收率）*3%

簡(jiǎn)易征收方法是 銷售回款/(1+5%)*3%

一般征收方法是 銷售回款/(1+10%)*3%

那么土地增值稅的預(yù)征率是多少呢？又是那句話：各地要求不一樣！一般網(wǎng)上能查到。查不到就問問同行。

分不同業(yè)態(tài)，一般來說普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地區(qū)還要分別墅、商業(yè)，這些預(yù)征率更高。

土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)：

規(guī)則太復(fù)雜，各地實(shí)際要求又不一樣，我自己一般就簡(jiǎn)化為竣工驗(yàn)收后清算。

詳細(xì)而復(fù)雜的規(guī)則如下:

關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

07 計(jì)算土地增值稅的例子

我看過很多公眾號(hào)的計(jì)算例子，我這個(gè)應(yīng)該是最復(fù)雜的。但是我這個(gè)也是最接近真實(shí)發(fā)生案例的，如果這個(gè)例子看懂了，那么就可以實(shí)際去操作測(cè)算了。

（一）假設(shè)條件如下：

（1）、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)

（2）、售價(jià)假設(shè)

（3）、成本假設(shè)

（4）、當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愓呒僭O(shè)

這是個(gè)新項(xiàng)目；

當(dāng)?shù)赜萌址ǎ?/p>

高層住宅在當(dāng)?shù)貙儆诜瞧胀ㄗ≌?/p>

當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愵A(yù)征稅率如下：

（二）計(jì)算過程：

（1）、先算增值稅及附加

由于土地增值稅的收入和成本都要扣掉增值稅，所以我們先計(jì)算增值稅及附加。（不清楚怎么算的，請(qǐng)先看上一節(jié)）

（2）、計(jì)算土地增值稅：

根據(jù)土地增值稅政策假設(shè),這個(gè)項(xiàng)目分兩類：非普通住宅（高層住宅）、其它（商業(yè)、車位）

先算預(yù)征：

預(yù)征土地增值稅=（銷售回款-預(yù)繳的增值稅）×預(yù)征率

回憶一下上一節(jié)講的，預(yù)繳增值稅=收入/1.1*3%

非普通住宅收入=90000萬元

其它類收入=（商業(yè)收入+車位收入）=29000萬元

預(yù)征土地增值稅=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470萬元

再算應(yīng)繳土地增值稅額：

核心就是算出三個(gè)數(shù)：轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）、取得土地使用權(quán)支付金額（不含稅）、房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）：

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷售收入-銷項(xiàng)稅=119000-8091=110909萬元

這項(xiàng)目是三分法，根據(jù)假設(shè)條件，分為非普通住宅和其他兩類，那么收入總額如何分?jǐn)偰兀?/p>

可以按照分類實(shí)際一個(gè)個(gè)算，也可以簡(jiǎn)化一點(diǎn)，按照銷售額分?jǐn)?/strong>

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅，非普通住宅）=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（非普通住宅）/總銷售額*非普通住宅銷售額=110909/119000*90000=83881萬元

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅，其它）=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（其它）/總銷售額*其它類型銷售額=110909/119000*29000=27028萬元

取得土地使用權(quán)支付金額（不含稅）：

取得土地使用權(quán)支付金額=土地出讓金+契稅=30000+900=30900萬元

注意：土地出讓金和契稅在計(jì)算增值稅的進(jìn)項(xiàng)時(shí)都沒有考慮的，所以不用扣增值稅

分?jǐn)偡绞剑喊纯墒勖娣e法（特別注意：車位不攤土地成本）

取得土地使用權(quán)支付金額（非普通住宅）=取得土地使用權(quán)支付金額/總可售面積*高層住宅可售面積=30900/99500*90000=27950

取得土地使用權(quán)支付金額（其它）=取得土地使用權(quán)支付金額/總可售面積*商業(yè)可售面積=30900/99500*9500=2950

房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）：

房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）=房地產(chǎn)開發(fā)成本-相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅=34000-1978-192=31829萬元

分?jǐn)偅纯偨ㄖ娣e法：

這里要注意，很多地區(qū)要求，車位面積分?jǐn)偟臅r(shí)候按照可售的產(chǎn)權(quán)面積來算，而不是按照真實(shí)的地下車位建筑面積。比如一個(gè)車位真實(shí)面積一般35-40平，但是實(shí)際產(chǎn)權(quán)面積可能只有12平左右。

假設(shè)車位1000個(gè)全部可售，車位產(chǎn)權(quán)面積是12平米一個(gè)，則車位建筑面積為12*1000=12000平方米，總建筑面積=高層住宅91500+商業(yè)9500+地下建筑面積12000=113000平方米。

因此：

房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅，非普通住宅）=房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）/總建筑面積*高層住宅建筑面積=31829/113000*91500=25773萬元

房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅，其它）=房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）/總建筑面積*（商業(yè)建筑面積+地下車位建筑面積）=31829/113000*（9500+12000）=6056萬元

應(yīng)繳土地增值稅額計(jì)算表如下：

08 特殊情況

舊改項(xiàng)目、保障房、村企合作、政府返還土地款的，這些都比較復(fù)雜，也沒有定論，打算三大稅寫完了用一節(jié)專門和大家一起探討一下。

小結(jié)：

1、土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項(xiàng)目金額

適用稅率和速算扣除系數(shù)見下表：

2、扣除金額包括：

（A）取得土地使用權(quán)支付金額；

（B）房地產(chǎn)開發(fā)成本；

（C）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：C=（A+B）*10% ；

（D）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：增值稅附加；

（E）加計(jì)20%扣除：E=（A+B）*20%

3、營(yíng)改增”以后土地增值稅計(jì)算都要扣去增值稅

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額要去掉銷項(xiàng)稅

扣除項(xiàng)目金額：全部都要去掉進(jìn)項(xiàng)稅

4、一分法 VS. 二分法 VS. 三分法

一分法就是一起算；

二分法分為：普通住宅，其它；

三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。

普通住宅各地定義不一樣。

5、分?jǐn)傇瓌t

各地不太一樣，大概如下：

銷售收入：按照實(shí)際分?jǐn)?/p>

土地成本：分期開發(fā)的按照占地面積法；同一期類各業(yè)態(tài)按可售面積法；

其他成本等：一般按照總建筑面積分?jǐn)?/p>

6、預(yù)征和清繳

預(yù)征土地增值稅=（銷售回款-預(yù)繳的增值稅）×預(yù)征率

預(yù)征率各地不一樣！