房屋漏水，找開(kāi)發(fā)商、物業(yè)、還是樓上鄰居？

jinggdkyclb7mg 2023-11-25 發(fā)布于北京

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出現(xiàn)漏水現(xiàn)象先找誰(shuí)？

找開(kāi)發(fā)商？找物業(yè)？找樓上鄰居？

何時(shí)找開(kāi)發(fā)商？

如果購(gòu)置的房屋出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，一定要在保修期內(nèi)找開(kāi)發(fā)商。

保修期從交付之日起計(jì)算，在正常使用下屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，最低保修期5年。

相關(guān)規(guī)定：

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條：“在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。”

注意事項(xiàng)：保留相關(guān)憑證

法律依據(jù)：

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十條　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。

住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

過(guò)了保修期就不能找開(kāi)發(fā)商嗎？

視情況而定。

首先，在質(zhì)保期內(nèi)向物業(yè)公司明確提出過(guò)書(shū)面的維修請(qǐng)求，而物業(yè)公司進(jìn)行了確認(rèn)。

其次，該物業(yè)公司作為開(kāi)發(fā)商指定的報(bào)修單位，是可以成為業(yè)主主張權(quán)利的主體。

因此，盡管五年質(zhì)保已過(guò)，但業(yè)主在此期間積極維權(quán)的事實(shí)并未間斷，而開(kāi)發(fā)商與物業(yè)也并未盡到維修義務(wù)。

法律依據(jù)：

《最高院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(2020修正)第十條　因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。

何時(shí)找物業(yè)？

過(guò)了保修期找物業(yè)。

法律依據(jù):

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專(zhuān)項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)制定?！?/span>

維修費(fèi)用誰(shuí)來(lái)出？

公共設(shè)施被損害找不到責(zé)任人時(shí)，一般情況下按受益人原則分?jǐn)偂?/span>

法律依據(jù)：

《民法典》第二百八十一條：“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。

緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金?！?/span>

物業(yè)費(fèi)包含公共設(shè)施維修費(fèi)嗎？

個(gè)人分析：物業(yè)費(fèi)包含公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)（電梯維護(hù)和用電）。

法律依據(jù)：

發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條：“實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

6、辦公費(fèi)用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本?！?/span>

緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

關(guān)于維修資金的使用程序

法律依據(jù)：

《民法典》第二百七十八條：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

(九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！?/span>

何時(shí)找樓上業(yè)主溝通？

一旦發(fā)生漏水，應(yīng)第一時(shí)間通知樓上業(yè)主。

因?yàn)椴徽撌钦议_(kāi)發(fā)商、物業(yè)溝通漏水事宜，或者找第三方權(quán)威鑒定機(jī)構(gòu)來(lái)鑒定損失情況，都需要樓上業(yè)主的配合。

樓上業(yè)主應(yīng)積極配合，樓下業(yè)主應(yīng)積極作為，雙方都應(yīng)避免擴(kuò)大損失。

法條依據(jù)：

《民法典》第一千一百六十五條　行為人因過(guò)錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

依照法律規(guī)定推定行為人有過(guò)錯(cuò)，其不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

《民法典》第一千一百七十三條　被侵權(quán)人對(duì)同一損害的發(fā)生或擴(kuò)大有過(guò)錯(cuò)的，可以減輕侵權(quán)人的責(zé)任。

哪些損失可以主張？

因漏水造成的財(cái)產(chǎn)損失分不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)兩大部分。

不動(dòng)產(chǎn)部分包括受損的墻面、地板、電氣、水暖管線、附著在墻體上的人工裝修和柜子及門(mén)、排渣等。

動(dòng)產(chǎn)包括受損的家具、服裝、家居物品、電器、字畫(huà)及定制的品牌柜子及門(mén)等。

誰(shuí)來(lái)鑒定，何時(shí)申請(qǐng)？

樓下業(yè)主發(fā)現(xiàn)漏水后，

應(yīng)該怎么做最有利？

1）首先應(yīng)當(dāng)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并進(jìn)行證據(jù)固定。例如拍照、錄像錄音等。

2）進(jìn)行協(xié)商，可先找小區(qū)物業(yè)或社區(qū)，讓他們?nèi)ヂ?lián)系樓上的鄰居，進(jìn)行協(xié)商修補(bǔ)或者在物業(yè)（社區(qū)）見(jiàn)證下簽訂和解協(xié)議。

3）若協(xié)商不成，請(qǐng)有評(píng)估資質(zhì)的企業(yè)，如價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)等，到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估。等待有關(guān)手續(xù)完備后，再向法院起訴為妥。

申請(qǐng)漏水鑒定的程序順序

當(dāng)事人申請(qǐng)或受案法院認(rèn)為有必要：

1.法官收集并質(zhì)證；

2.法官向市中級(jí)人民法院司法技術(shù)處提出委托申請(qǐng)；

3.司法技術(shù)處對(duì)委托事項(xiàng)、材料等審核后立案；

4.根據(jù)委托事項(xiàng)在名冊(cè)內(nèi)機(jī)構(gòu)中隨機(jī)選取鑒定機(jī)構(gòu)（雙方也可協(xié)商確定，特殊情況法官可以指定）；

5.司法技術(shù)處向鑒定機(jī)構(gòu)移送案件；

6.鑒定機(jī)構(gòu)組織鑒定（該過(guò)程包括對(duì)委托事項(xiàng)及相關(guān)證據(jù)材料的審查、現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)、檢測(cè)等）。

完整的房屋漏水鑒定流程依次為：

1.漏水原因鑒定；

2.不動(dòng)產(chǎn)部分的修復(fù)方案鑒定；

3.動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)損失的修復(fù)費(fèi)用鑒定。

漏水原因鑒定需注意的事項(xiàng)

在漏水原因不明或者有爭(zhēng)議的情況下，應(yīng)先行進(jìn)行漏水原因鑒定。房屋漏水可能與房屋本身質(zhì)量、交付時(shí)間、使用或裝修不當(dāng)、管線質(zhì)量老化等因素有關(guān)。漏水原因鑒定屬于建筑工程質(zhì)量類(lèi)鑒定中的因果關(guān)系鑒定。

必備條件及應(yīng)提供的材料：

1.漏水發(fā)生時(shí)的證據(jù)（照片、視頻）；

2.漏水發(fā)生前原始狀態(tài)證據(jù)（照片、設(shè)計(jì)圖紙資料等）；

3.現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境需要具備有檢測(cè)條件（有可能需要破損檢測(cè)）。

注意事項(xiàng)：

當(dāng)出現(xiàn)滲漏情況時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)及時(shí)做好照片視頻的記錄，做到證據(jù)固定，盡可能保留受損現(xiàn)場(chǎng)。

漏水原因的鑒定需要根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)相應(yīng)的測(cè)試試驗(yàn)來(lái)確認(rèn)在試驗(yàn)周期內(nèi)是否存在滲漏情況，依據(jù)試驗(yàn)周期內(nèi)的滲漏狀態(tài)分析滲漏原因并形成鑒定意見(jiàn)。當(dāng)鑒定勘驗(yàn)時(shí)無(wú)法勘驗(yàn)到滲漏現(xiàn)象的現(xiàn)場(chǎng)或者現(xiàn)場(chǎng)不具備相關(guān)的試驗(yàn)條件時(shí)，多數(shù)情況下鑒定機(jī)構(gòu)無(wú)法出具鑒定意見(jiàn)。

動(dòng)產(chǎn)（資產(chǎn)評(píng)估）損失修復(fù)鑒定

需注意的事項(xiàng)

必備條件和業(yè)主應(yīng)提供的證據(jù)材料：

1.要確定哪些因漏水水淹資產(chǎn)是無(wú)法修復(fù)的，哪些是可修復(fù)的、損壞程度（兩者采用的評(píng)估方法及評(píng)估結(jié)論是不同的）；

2.要確定漏水致水淹資產(chǎn)的項(xiàng)目、數(shù)量、材質(zhì)等內(nèi)容（不同的數(shù)量和材質(zhì)，對(duì)評(píng)估值有較大的影響），可提供當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)的發(fā)票或者是檢測(cè)報(bào)告等；

3.家用電器要明確具體修復(fù)范圍及修復(fù)方案（提供檢測(cè)鑒定報(bào)告）；

4.要明確評(píng)估基準(zhǔn)日；

5.資產(chǎn)數(shù)額大或存在隱蔽工程時(shí)，需要當(dāng)事人提供水淹資產(chǎn)當(dāng)時(shí)的施工圖紙、結(jié)算、決算、造價(jià)、付款憑證等資料；

6.雙方當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況簽字確認(rèn)。

注意事項(xiàng)：

1.品牌類(lèi)家具要提供品牌和材質(zhì)的證據(jù)，購(gòu)買(mǎi)發(fā)票或合同；

2.家用電器的修復(fù)要提供證據(jù)證明是本次漏水原因?qū)е?，并提供具體的修復(fù)方案（電器類(lèi)的質(zhì)量問(wèn)題屬于產(chǎn)品質(zhì)量檢測(cè)）；

3.品牌類(lèi)服裝及家居用品要提供購(gòu)買(mǎi)發(fā)票等證據(jù)；

4.字畫(huà)要提供真?zhèn)蔚淖C據(jù)及證明是本次漏水原因?qū)е隆?nbsp;

不動(dòng)產(chǎn)（工程造價(jià)）修復(fù)的鑒定

需注意的事項(xiàng)

必備條件和應(yīng)提供的材料：

1.提供施工圖紙、竣工圖紙（至少應(yīng)有紙制版，最好有電子版）；

2.現(xiàn)場(chǎng)未完工程的形象進(jìn)度描述及已完工程施工范圍；

3.提供施工過(guò)程中發(fā)生的各類(lèi)與造價(jià)相關(guān)文件，包括工程變更單、工程量簽證單、技術(shù)聯(lián)系單、圖紙會(huì)審記錄、設(shè)計(jì)變更單、標(biāo)高確認(rèn)單、工程量確認(rèn)單、施工進(jìn)度確認(rèn)單、甲供材料領(lǐng)用單、磋商記錄、驗(yàn)收記錄單、會(huì)議紀(jì)要、檢驗(yàn)（測(cè)）報(bào)告單、試驗(yàn)記錄單等；

4.計(jì)價(jià)依據(jù)資料（施工合同、補(bǔ)充協(xié)議、施工的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、限價(jià)單等）。

注意事項(xiàng)：

1.漏水原因有爭(zhēng)議時(shí)，需先進(jìn)行漏水原因鑒定。涉及別墅或大型商場(chǎng)、超市、大型建筑等漏水鑒定，需先進(jìn)行修復(fù)方案鑒定；

2.如果維修項(xiàng)目所涉及的原裝修工程中存在特殊品牌材料、裝配式裝修、綠色裝修等項(xiàng)目，應(yīng)提供相關(guān)購(gòu)買(mǎi)發(fā)票、合同、付款記錄等。

何時(shí)提出鑒定申請(qǐng)？

實(shí)務(wù)中一般在訴訟中，由申請(qǐng)人提出申請(qǐng)，法院同意后進(jìn)行。

如在訴前自行委托鑒定機(jī)構(gòu)，對(duì)方可能不認(rèn)可鑒定結(jié)果。

多元化解決糾紛？

鄰里糾紛往往涉案金額不高，但如果不解決往往是長(zhǎng)期存在的，即使短時(shí)間相安無(wú)事，但是負(fù)面情緒日積月累之下總會(huì)爆發(fā)出來(lái)的。

從法律角度，樓上業(yè)主給樓下業(yè)主造成漏水損失理應(yīng)賠償；從情理角度，勸慰鄰里之間應(yīng)和睦相處、謙讓包容。

《民法典》第二百八十八條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。

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