日前，廣州市規(guī)劃和自然資源局增城區(qū)分局發(fā)布了一條國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓的公告，該地塊土地用途為一類工業(yè)用地（M1），宗地面積為14744.00平方米（可建設(shè)用地面積14744.00平方米），地上容積率：≤4.0，總計(jì)算容積率建筑面積：≤58976平方米，工業(yè)用地使用年限為20年，自成交之日起算。

從種種跡象表明，該項(xiàng)目意向受讓方已經(jīng)有進(jìn)行初步溝通，該地塊在項(xiàng)目準(zhǔn)入條件上已經(jīng)對(duì)部分競買人進(jìn)行了限制，要求投資強(qiáng)度不低于1000萬元/畝，項(xiàng)目建成達(dá)產(chǎn)后年產(chǎn)值不低于2727.2萬元/畝，項(xiàng)目建成達(dá)產(chǎn)后年稅收貢獻(xiàn)不低于104.5萬元/畝，項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后，每年R&D投入占企業(yè)產(chǎn)值的比重原則上不低于4%。

在《項(xiàng)目投入產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議》第十一條中在土地產(chǎn)出率指標(biāo)上要求：項(xiàng)目投產(chǎn)后第1年產(chǎn)值/營業(yè)收入不少于5.26億元（ 608.7萬元/畝），達(dá)產(chǎn)后年產(chǎn)值/營業(yè)收入不少于17.55億元（ 2029萬元/畝）。產(chǎn)值/營業(yè)收入按照一個(gè)完整會(huì)計(jì)年度計(jì)算。

以上幾個(gè)指標(biāo)怎么看都像是建成后為發(fā)行REITs做準(zhǔn)備；在首批試點(diǎn)項(xiàng)目中，增城已有資產(chǎn)作為REITs底層資產(chǎn)參與了公募REITs試點(diǎn)。接著往下看，地塊成交后，競得人可在簽訂《成交確認(rèn)書》后1個(gè)月內(nèi)在增城區(qū)行政區(qū)域內(nèi)注冊(cè)成立股東與競得人一致的獨(dú)立項(xiàng)目法人，地塊登記在上述新成立的獨(dú)立項(xiàng)目法人名下進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。這一條，可以視其為發(fā)行REITs簡化流程和降低發(fā)行時(shí)交易成本。

在《項(xiàng)目投入產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議》第九條中，要求項(xiàng)目方在取得項(xiàng)目用地后20年內(nèi)，未經(jīng)甲方或本區(qū)相關(guān)職能部門評(píng)估審核并書面同意，乙方、丙方不得以私自轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)或項(xiàng)目公司股權(quán)、對(duì)項(xiàng)目公司增資擴(kuò)股或以項(xiàng)目公司破產(chǎn)、資產(chǎn)置換、股權(quán)質(zhì)押、重組、兼并、分立、融資租賃等形式直接或間接轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目用地使用權(quán)。乙方不得私自轉(zhuǎn)讓丙方股權(quán)。項(xiàng)目股權(quán)變更不得影響本協(xié)議的繼續(xù)履行，不得影響乙方、丙方對(duì)園區(qū)的繼續(xù)運(yùn)營管理。

第十條要求在取得項(xiàng)目用地后20年內(nèi)，項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)以及附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施未經(jīng)甲方書面同意不得通過資產(chǎn)買賣交易的形式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。丙方可以將一定比例用房租賃給產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)，承租企業(yè)須在增城區(qū)注冊(cè)成立獨(dú)立法人企業(yè)，所產(chǎn)生的全部稅收依法持續(xù)在增城區(qū)稅務(wù)部門繳納。

而在第二十二條約定的違約責(zé)任中終于發(fā)現(xiàn)了REITs身影， 若乙、丙方出現(xiàn)以下任一情形的，視為根本違約，但如果要發(fā)行REITs則不受相關(guān)要求限制。

（一）在取得項(xiàng)目用地20年內(nèi)，未經(jīng)甲方書面同意，違反本協(xié)議第八條、第十條擅自將本項(xiàng)目用地或建（構(gòu)）筑物部分或全部轉(zhuǎn)讓給第三人的。

（二）在取得項(xiàng)目用地20年內(nèi)，未經(jīng)甲方或本區(qū)相關(guān)職能部門評(píng)估審核并書面同意，私自以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)、項(xiàng)目公司增資擴(kuò)股或以項(xiàng)目公司破產(chǎn)、資產(chǎn)置換、股權(quán)質(zhì)押、重組、兼并、分立等形式，直接或間接轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目用地使用權(quán)。但乙方因其未來進(jìn)行投資和經(jīng)營所需（包括為融資上市、引入基金、股東間合作、引入戰(zhàn)略投資者、設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）之目的）導(dǎo)致股權(quán)變更的，不受上述限制。

此前惠州已有土拍地塊進(jìn)行了REITs相關(guān)說明。近年來，廣東探索工業(yè)上樓，騰出空間進(jìn)行再開發(fā)；REITs作為資產(chǎn)盤活與資本應(yīng)用的創(chuàng)新金融產(chǎn)品，試點(diǎn)三年在帶動(dòng)投資領(lǐng)域成效顯著。土地拍賣環(huán)節(jié)作為發(fā)行REITs合規(guī)第一步至關(guān)重要，顯然政府也意識(shí)到了用好REITs這一金融工具的重要作用，通過REITs盤活存量帶動(dòng)增量，構(gòu)建資本與資產(chǎn)的良性循環(huán)為經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供助力。