中國(guó)第一個(gè)商品房小區(qū)是深圳市羅湖區(qū)愛(ài)國(guó)路3001號(hào)的“東湖麗苑”，而且通過(guò)在香港做推銷廣告向香港居民銷售。中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)也隨之開(kāi)始發(fā)展。隨著中國(guó)市場(chǎng)的開(kāi)放，與國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入內(nèi)陸開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)一樣，早期以“五大行”為代表的境外物業(yè)管理企業(yè)也加入了中國(guó)內(nèi)陸的物業(yè)管理領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)，但他們都主要在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較高、產(chǎn)權(quán)屬性特殊、規(guī)劃指標(biāo)特殊、只向外籍人士或華僑銷售的所謂“外銷房”中受托進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)工作。隨著中國(guó)加入WTO，起源于1994年、1995年的商品房雙軌供應(yīng)制（即“內(nèi)銷房”與“外銷房”的政策區(qū)分）終于完成了歷史使命。

本人就是于1998年在北京購(gòu)置了一個(gè)由新加坡背景的“利暉”房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的“朝陽(yáng)園”外銷房小區(qū)，由“五大行”之一的第一太平戴維斯物業(yè)管理公司受托管理。1999年房屋交付，本人便和一些具有外籍或華僑身份的鄰居自然而然地開(kāi)始了“社區(qū)建設(shè)”活動(dòng)，其中就房屋質(zhì)量與物業(yè)管理服務(wù)水平等問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司的交涉和維權(quán)活動(dòng)，就成了主要活動(dòng)內(nèi)容。經(jīng)過(guò)18個(gè)月的努力，我們按照當(dāng)時(shí)北京政府的政策規(guī)定，于2001年選舉產(chǎn)生了“朝陽(yáng)園物業(yè)管理委員會(huì)”（類似后來(lái)的業(yè)主委員會(huì)），以組織的形式展開(kāi)了小區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督工作，本人被選為管理委員會(huì)主任委員。

從那時(shí)起，本人便開(kāi)始研究和實(shí)踐業(yè)主個(gè)體、業(yè)主群體、業(yè)主組織與物業(yè)管理人之間的關(guān)系，并希望找到一條與中國(guó)國(guó)情（小區(qū)體量巨大、國(guó)民對(duì)公共事務(wù)參與熱情極低、服務(wù)供方市場(chǎng)化程度不夠充分等）相當(dāng)?shù)?、又能把有限的物業(yè)費(fèi)資金盡可能運(yùn)用得好的模式或關(guān)系，并形成可復(fù)制的制度體系。

我生在中國(guó)長(zhǎng)在中國(guó)，在中國(guó)完成到大學(xué)的全部學(xué)歷教育。改革開(kāi)放后才有機(jī)會(huì)在國(guó)外工作和生活，也有在香港買房置業(yè)的經(jīng)歷，從而粗淺地了解到一些國(guó)外和我國(guó)香港地區(qū)共有大廈物業(yè)管理機(jī)制的內(nèi)容和表面活動(dòng)。但和很多國(guó)內(nèi)人士一樣，喜歡以自身的公益精神驅(qū)動(dòng)為大家做事。由于房地產(chǎn)、物業(yè)管理領(lǐng)域的各種糾紛中涉及大量、巨量資金利益，所以也被公益活動(dòng)中的商業(yè)賄賂和人身威脅所困擾。好在本人具有一定的抵抗和防御能力，故在管理委員會(huì)主任崗位的三年中，沒(méi)有發(fā)生任何腐敗和重大沖突。與物業(yè)管理公司的互相配合與互相監(jiān)督自認(rèn)為做得還算不錯(cuò)。但是有兩件事情的發(fā)生，使得我認(rèn)真反思這個(gè)領(lǐng)域的問(wèn)題，并使得我從普通公益心出發(fā)為鄰居們服務(wù)一段時(shí)間，轉(zhuǎn)變成以之為事業(yè)，立志余生對(duì)其專門研究和實(shí)踐。

2001年前后，中國(guó)人民大學(xué)社會(huì)學(xué)系副教授陳幽泓老師帶領(lǐng)一群學(xué)生來(lái)朝陽(yáng)園參觀中國(guó)的城市基層居民自治活動(dòng)的發(fā)育，我沾沾自喜地向來(lái)訪者介紹“我所傾力打造的朝陽(yáng)園幸福社區(qū)”。陳教授臨走時(shí)說(shuō)了一句話振聾發(fā)聵，大意是“小區(qū)搞得很好，但是舒可心的痕跡太重，不可復(fù)制。因?yàn)?，中?guó)現(xiàn)在還不具備每個(gè)社區(qū)都出現(xiàn)舒可心這樣有能力、有錢、有閑的人士”。這一句“舒可心的痕跡太重”就讓我立刻想到“人治”和“法治”的問(wèn)題以及有定論的后果——人去政息、前功盡棄。從此我就和其他委員們總結(jié)我們的工作經(jīng)驗(yàn)和方法，寫成制度流程交給職業(yè)秘書（當(dāng)年我們管委會(huì)就雇傭了兩名秘書人員，當(dāng)年她們都還是20多歲的小姑娘）去執(zhí)行，使得管委會(huì)的行政辦公體系從公益人自己設(shè)立規(guī)則自己做事，變成公益人只設(shè)計(jì)、制訂規(guī)則而由專業(yè)人士去做具體事務(wù)，使得我們從具體的行政事務(wù)中解放出來(lái)，可以把更多的精力用在研究治理、管理制度設(shè)計(jì)和決議文本的生產(chǎn)。

小區(qū)管委會(huì)的一切活動(dòng)，似乎在從“以舒可心為代表的”人治（名義上是管委會(huì)，但實(shí)際上是個(gè)人意志）逐步轉(zhuǎn)向“以舒可心引領(lǐng)的”制度建設(shè)和執(zhí)行的“法治”道路上轉(zhuǎn)型時(shí)，遇到了業(yè)主委員會(huì)換屆的這個(gè)法律規(guī)定的“考驗(yàn)時(shí)刻”。我自然信心滿滿地投入競(jìng)選，但其他老委員都不再參選。在與所有新候選人的競(jìng)爭(zhēng)中，我獲得的同意票是最低的，即朝陽(yáng)園的業(yè)主們冷酷地“拋棄”了我。由于在國(guó)外生活中所看到，從社區(qū)到議會(huì)議員再到國(guó)家總統(tǒng)、總理的選舉，這類情況司空見(jiàn)慣，故我早有心理準(zhǔn)備——小區(qū)不是我一個(gè)人的，是1,500多戶業(yè)主們的，你們選擇誰(shuí)——盡管未必是正確的決定——但至少是你們的選擇。因此，我沒(méi)有任何情緒波動(dòng)或沉寂，反而積極將管委會(huì)已經(jīng)完成的制度文本和全部工作以及人力資源情況認(rèn)真交給了新的管委會(huì)委員們，而我則可以騰出更多精力研究北京其他小區(qū)的業(yè)主組織運(yùn)轉(zhuǎn)情況。

可惜的是，我們當(dāng)年設(shè)計(jì)和運(yùn)行良好的制度體系，被新上來(lái)的管委會(huì)委員們束之高閣，一切從零開(kāi)始，全新的理念、全新的方法，讓物業(yè)管理公司和業(yè)主們既感受到了新鮮，又感受到了混亂。有業(yè)主公開(kāi)表示“不如舒可心做主任的時(shí)候好”。很快，這屆管委會(huì)的一些委員們便因他們的“私人原因”而辭去工作，一些委員或許因不好意思公開(kāi)辭任，但也不再對(duì)這個(gè)工作盡心。最終管委會(huì)無(wú)疾而終，至今！

前有大學(xué)教授的警語(yǔ)，后有新管委會(huì)委員們作為正常公益者但激情不能持續(xù)，喜歡“創(chuàng)新”卻不能面對(duì)負(fù)面評(píng)價(jià)的人性特征，更讓我思考業(yè)主中這幾個(gè)人組成的小機(jī)構(gòu)，到底該賦予它什么樣的職權(quán)才是合理的？

這段時(shí)間，我反思自己為什么與物業(yè)管理公司之間從互相猜忌變成互相信任，我們朝陽(yáng)園小區(qū)為什么很少有物業(yè)管理糾紛。其根本的原因就是第一太平戴維斯公司按照香港物業(yè)管理模式，將小區(qū)的所有財(cái)務(wù)信息和管理計(jì)劃向我報(bào)告和公示（本質(zhì)上是向業(yè)主們報(bào)告），使得業(yè)主們（通過(guò)我和管委會(huì)）了解資金的用途和自己的欲望有多大可能實(shí)現(xiàn)，以及通過(guò)什么樣的途徑（從參與預(yù)算訂定開(kāi)始或推進(jìn)按制度對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整開(kāi)始）得以實(shí)現(xiàn)。其實(shí)，不是舒可心有什么水平，而是我在這種公開(kāi)的機(jī)制中，偶然地、歷史地扮演了一個(gè)解釋者、背書者和監(jiān)督者的身份。例如我們樓頂上的泛光燈照明，按標(biāo)準(zhǔn)每天晚上19:00到23:00打開(kāi)4個(gè)小時(shí)，全年電費(fèi)成本和維護(hù)成本約30萬(wàn)元，減少1個(gè)小時(shí)就能節(jié)省約1/4的資金，但大廈夜景就少1個(gè)小時(shí)的美麗。這一切，管理處有明確的計(jì)劃和財(cái)務(wù)賬目，或直接告訴詢問(wèn)的業(yè)主，或通過(guò)管委會(huì)告知投訴的業(yè)主，使得所有關(guān)心小區(qū)管理服務(wù)品質(zhì)的人，都可以知道錢與服務(wù)的關(guān)系。

本人從上世紀(jì)末到本世紀(jì)初所進(jìn)行的對(duì)各個(gè)小區(qū)物業(yè)管理糾紛情況的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，“內(nèi)銷房”的物業(yè)管理，均與我所購(gòu)買的“外銷房”的物業(yè)管理模式不同，采用了另外一種模式——包干制。業(yè)主們支付的物業(yè)費(fèi)都被定義為物業(yè)管理公司的營(yíng)業(yè)收入，而且，結(jié)余歸公司。這種制度自然就無(wú)法實(shí)現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的信任和理解的效果，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的猜忌和物業(yè)管理公司對(duì)財(cái)務(wù)與服務(wù)過(guò)程的掩蓋成了雙方不信任的根本原因。

這種向“發(fā)現(xiàn)新大陸”一樣的興奮，促使我開(kāi)始在北京乃至全國(guó)對(duì)中國(guó)商品房小區(qū)的業(yè)主組織的必要性、作用發(fā)揮以及只有中國(guó)才有的“物業(yè)管理糾紛的成因”進(jìn)行研究、宣講，并試圖推行導(dǎo)入這種“酬金制”^[1]。在對(duì)北京的各個(gè)小區(qū)物業(yè)管理模式的調(diào)查中了解到，北京市幾乎所有的外銷房都由“五大行”進(jìn)行管理，采用的都是這種財(cái)務(wù)公開(kāi)、管理計(jì)劃公開(kāi)、管理過(guò)程公開(kāi)、來(lái)自中國(guó)香港（其實(shí)是所有西方發(fā)達(dá)國(guó)家）的制度?；叵肫甬?dāng)年看過(guò)的幾個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理合同，里面都有“受益人”的約定條款。但由于當(dāng)時(shí)不懂得信托制度，并沒(méi)有認(rèn)真思考“受益人”的權(quán)利設(shè)計(jì)對(duì)合同關(guān)系的穩(wěn)定的作用。

但對(duì)一些外銷房小區(qū)沖突的調(diào)查和研究讓我發(fā)現(xiàn)，沖突在業(yè)主與管委會(huì)或者業(yè)主與管委會(huì)-物業(yè)管理公司決策體之間產(chǎn)生。仔細(xì)研究發(fā)現(xiàn)，雖然物業(yè)管理公司愿意向管委會(huì)公開(kāi)，但管委會(huì)委員們?cè)跊Q策時(shí)或者習(xí)慣性地保密或者干脆故意保密——后者更多與物業(yè)管理公司的利益輸送有關(guān)！而我自己在朝陽(yáng)園做管委會(huì)主任時(shí)，則從來(lái)沒(méi)有思考過(guò)要向業(yè)主保密的操作，反而當(dāng)業(yè)主有投訴的時(shí)候，向物業(yè)管理公司盡可能索要與投訴事件有關(guān)的圖紙、賬冊(cè)、管理過(guò)程記錄、計(jì)劃等文本作為證據(jù)，這種證據(jù)要么證明業(yè)主投訴不合理，要么證明物業(yè)管理公司應(yīng)該或可以改善工作。這就讓我發(fā)現(xiàn)所謂“酬金制”的問(wèn)題所在——把國(guó)外先進(jìn)制度中最重要的一環(huán)，即透明，給閹割掉了！這一方面是我國(guó)人的習(xí)慣問(wèn)題，另外一方面也是發(fā)改委定義“酬金制”的文件中，沒(méi)有強(qiáng)調(diào)每個(gè)業(yè)主的知情權(quán)的保護(hù)問(wèn)題。

隨著2003年國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)，北京市各小區(qū)的“物業(yè)管理委員會(huì)”壽終正寢，改為按《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)的制度模式。

2004年，一次偶然的機(jī)會(huì)，北京仁和律師事務(wù)所的孟憲生律師交給我一份《中華人民共和國(guó)信托法》讓我看看。該法律對(duì)“受益人”的界定和其具有委托人（業(yè)主大會(huì)）的權(quán)利的制度設(shè)計(jì)令我茅塞頓開(kāi)！使我聯(lián)想到看到的外銷房物業(yè)管理合同中有關(guān)“本小區(qū)每個(gè)業(yè)主均為受益人”的約定。我便做出了一個(gè)基本判斷：外銷房的物業(yè)管理模式用中文的話語(yǔ)體系說(shuō)“都是'酬金制’”，而其本質(zhì)或內(nèi)核都是基于一般的民事信托關(guān)系設(shè)立的！這既是制度的優(yōu)勢(shì)，又讓我在中國(guó)找到了可以操作的法律依據(jù)！《信托法》其實(shí)在2001年就開(kāi)始實(shí)施，早于2003年的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，更早于2007年的《物權(quán)法》！

在外銷房小區(qū)用好“五大行”管理的既定物業(yè)管理合同，在內(nèi)銷房小區(qū)導(dǎo)入基于信托制的物業(yè)管理合同，就成為減少業(yè)主與物業(yè)管理公司之間沖突的工作路徑！

2005年，北京Naga上院的開(kāi)發(fā)商找到我和孟憲生律師，請(qǐng)我們幫助其設(shè)計(jì)機(jī)制，能否從源頭上解決業(yè)主們買房但不愿意支付物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題。經(jīng)過(guò)溝通，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商同意了我們提出的“信托制度架構(gòu)”方案。隨后，我們便設(shè)立讓所有業(yè)主成為本小區(qū)物業(yè)管理公司股東的股權(quán)信托董事會(huì)機(jī)制和全體業(yè)主籌集物業(yè)維護(hù)基金（物業(yè)費(fèi)）的完整信托架構(gòu)的物業(yè)管理機(jī)制，即每個(gè)業(yè)主既是委托人又是受益人，每個(gè)業(yè)主通過(guò)股權(quán)信托由幾個(gè)自然人作為名義股東設(shè)立的公司為受托人，履行物業(yè)管理職責(zé)和義務(wù)。

2007年的一個(gè)偶然機(jī)會(huì)，北京朗琴園小區(qū)業(yè)委會(huì)委托我和孟憲生律師幫他們完成更換物業(yè)管理公司的法律文件和業(yè)主大會(huì)會(huì)議流程操作，我便和孟憲生律師一起，找到了幾份外銷房的物業(yè)管理合同和新加坡的中文合同文本，起草了一份概念性、有模板作用的“物業(yè)管理信托契約”文本。隨著朗琴園更換物業(yè)管理公司的成功，該文本導(dǎo)入了朗琴園。此事在當(dāng)時(shí)也算轟動(dòng)一時(shí)，中央電視臺(tái)和各大平面媒體爭(zhēng)相報(bào)道，引起政府和社會(huì)關(guān)注。但當(dāng)時(shí)北京市建委的主要領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人不理解或吃不準(zhǔn)這種模式的優(yōu)勢(shì)——因?yàn)樗⒉荒芙鉀Q物業(yè)管理服務(wù)水平提高的問(wèn)題。他們認(rèn)為社會(huì)沖突問(wèn)題應(yīng)該是民政部門的工作。他們沒(méi)有把物業(yè)管理糾紛和雙方法律關(guān)系不平衡聯(lián)系到一起，而一味地把物業(yè)管理公司服務(wù)不到位當(dāng)成解決問(wèn)題的抓手。加之我個(gè)人常?！罢Z(yǔ)出驚人”，寫出的文章都不招領(lǐng)導(dǎo)們的喜歡，所以據(jù)說(shuō)在政府內(nèi)部官員私人之間就有打壓舒可心行動(dòng)的共識(shí)。甚至我在北京望京地區(qū)的嘉潤(rùn)花園做業(yè)委會(huì)顧問(wèn)并導(dǎo)入信托模式時(shí)，業(yè)委會(huì)主任被時(shí)任朝陽(yáng)區(qū)建委的負(fù)責(zé)人告知，只要你們不用舒可心提供的信托模式合同文本，政府出資解決你們小區(qū)的地下車庫(kù)維修問(wèn)題。最終，該小區(qū)業(yè)委會(huì)委員們被政府的導(dǎo)向和經(jīng)濟(jì)利益誘惑而放棄了信托模式。

我便將信托制包裝成各種不帶“信托”二字的合同版本或宣傳文章，主要強(qiáng)調(diào)合同要約定物業(yè)管理資金、管理事務(wù)、管理過(guò)程記錄對(duì)每一個(gè)業(yè)主都透明的這一基本理念，用“分布式權(quán)利系統(tǒng)”來(lái)宣傳個(gè)體對(duì)整體權(quán)利保護(hù)的重要作用，或者用在委托合同文本中增加《信托法》中賦予受益人的那些法定權(quán)利條款，特別是對(duì)物業(yè)管理事務(wù)處理過(guò)程中相關(guān)資料檔案的“查閱、抄錄、復(fù)制”的權(quán)利規(guī)定^[2]。甚至在2009年參與《北京市物業(yè)管理辦法》起草和征求意見(jiàn)中，成功地將這幾個(gè)詞寫進(jìn)《北京市物業(yè)管理辦法》的重要配套文件《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（京建發(fā)〔2010〕739 號(hào)）之中^[3][4]！表明政府也認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理過(guò)程中公開(kāi)透明的重要性。

盡管我到處宣講信托制的優(yōu)勢(shì)，但推廣效果非常差，究其原因是我錯(cuò)誤地以向業(yè)主精英們宣傳為主的策略。盡管很多業(yè)主領(lǐng)袖邀請(qǐng)甚至聘請(qǐng)我來(lái)做他們的顧問(wèn)，但他們普遍不接受信托制的觀點(diǎn)。業(yè)主精英們成為業(yè)委會(huì)成員并維權(quán)（準(zhǔn)確地說(shuō)是“奪權(quán)”）成功后，都有“我來(lái)管理”（其實(shí)是“我來(lái)做皇帝”）的文化烙印，讓他們還權(quán)于民（給每個(gè)業(yè)主受益人的權(quán)利，甚至直接要監(jiān)督到精英們自己）太難了！以至于這些年在北京的成果非常有限。而且其他小區(qū)都是采用“委托合同模式夾帶信托條款”的方式操作，這種模式的缺點(diǎn)是無(wú)法實(shí)現(xiàn)單個(gè)業(yè)主對(duì)管理人的訴權(quán)，因?yàn)樵V權(quán)不能約定產(chǎn)生。但也有法官告訴我，如果真的出現(xiàn)了問(wèn)題，其實(shí)可以試試，畢竟北京也有類似的成功案例：法院以公平正義為原則，判決產(chǎn)生過(guò)單個(gè)業(yè)主因全體業(yè)主利益訴訟物業(yè)管理公司，勝訴的結(jié)果對(duì)全體業(yè)主有效的判決^[5]。

這些年在北京市推行信托制，遇到了很大的阻力，早期來(lái)自政府，中后期來(lái)自業(yè)主委員會(huì)，凡是成功的都與物業(yè)管理公司的配合離不開(kāi)！大致有：

●朗琴園-物業(yè)管理權(quán)信托契約-嘉浩物業(yè)管理公司（2007年）

●麗嘉花園-物業(yè)管理委托合同-第一太平戴維斯物業(yè)管理公司（2010年）

●納帕溪谷-物業(yè)管理委托合同-納帕物業(yè)管理公司（半成品，2015年）

●世茂奧臨花園（原委托合同文本并未更新，但在操作中實(shí)現(xiàn)信托級(jí)別的公開(kāi)）-長(zhǎng)城物業(yè)管理公司（2015年）

●西山美墅館-物業(yè)管理委托合同-盛世物業(yè)管理公司（2015年）

●格納斯大廈-物業(yè)管理委托合同-陽(yáng)光助業(yè)物業(yè)管理公司（2016年）

●東新開(kāi)胡同甲31號(hào)院-物業(yè)管理委托合同（原教委宿舍，三供一業(yè)轉(zhuǎn)型）-雅城物業(yè)管理公司（2017年）

●贏海莊園-物業(yè)管理委托合同-金地物業(yè)管理公司（2020年）

中國(guó)物業(yè)管理業(yè)界都公認(rèn)100多年前英國(guó)的奧科塔維亞希爾女士（1838年12月3日-1912年8月13日）是近代“物業(yè)管理”的創(chuàng)始人，而她在英國(guó)的歷史定位是英國(guó)社會(huì)改革家。但大家都不知道（或有意回避），她在1893年創(chuàng)立了“國(guó)民信托”機(jī)構(gòu)，乃是今天英國(guó)最大的公益信托機(jī)構(gòu)。她的努力，促成了英國(guó)國(guó)會(huì)在1907年通過(guò)了第一部《國(guó)家信托法》^[6]。而我們國(guó)家?guī)缀跛械奈飿I(yè)管理公司使用的“包干制”都從根本上背離了《物權(quán)法》規(guī)定的受托管理資產(chǎn)的信義義務(wù)，即違背了“受人之托、忠人之事”（而不是“好人之事、美人之事”）的信托義務(wù)，并造成了中國(guó)特色的“物業(yè)管理糾紛”這種社會(huì)現(xiàn)象。

梅特蘭（Frederic William Maitland，英國(guó)法學(xué)家，1850-1906）在其著作《衡平法》中提到：“如果有人要問(wèn)，英國(guó)人在法學(xué)領(lǐng)域取得的最偉大、最獨(dú)特的成就是什么，那就是歷經(jīng)數(shù)百年發(fā)展起來(lái)的信托理念，我相信再?zèng)]有比這更好的答案了。這不是因?yàn)樾磐畜w現(xiàn)了基本的道德原則，而是因?yàn)樗撵`活性，它是一種具有極大彈性和普遍性的制度?！?/p>

路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索。這個(gè)時(shí)代我們要做的，就是把歷史上偉大哲學(xué)家和實(shí)踐者們的思考和行動(dòng)，轉(zhuǎn)換成與中國(guó)文化相當(dāng)?shù)?、有中?guó)特色的制度體系，讓制度優(yōu)勢(shì)產(chǎn)生治理效能！

在此特別感謝支持我、督促我、鼓勵(lì)我的朋友們！