全國(guó)人大法工委、最高院釋義民法典第二百七十八條

謝存海/輯

       《中華人民共和國(guó)民法典》 第二百七十八條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）簡(jiǎn)彎使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

全國(guó)人大法工委民法典第二百七十八條釋義
       源自《中華人民共和國(guó)民法典釋義及適用指南（全國(guó)人大法工委民法室編）》一書“物權(quán)編條文釋義”：  

      “本條在2007年通過的物權(quán)法第76條基礎(chǔ)上作了修改完善：一是將使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金單列一項(xiàng)，并降低通過這一事項(xiàng)的表決要求。二是增加規(guī)定’改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)’為業(yè)主共同決定的重大事項(xiàng)。三是適當(dāng)降低業(yè)主作出決議的門檻。 ”   
       關(guān)于業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決程序。民法典第二百七十八條第2款規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決。決定前款第6項(xiàng)至第8項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積3/4以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
       根據(jù)本條第2款的規(guī)定，業(yè)主共同決定重大事項(xiàng)的表決程序如下：
       一、表決程序首先要由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決。
       關(guān)于專有部分面積占比和業(yè)主人數(shù)占比的計(jì)算，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第8條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方式認(rèn)定：（1）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。（2）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。第9條規(guī)定，物權(quán)法第76條第2款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定：（1）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。（2）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。第8條、第9條兩條屬于表決基數(shù)的技術(shù)規(guī)則，該規(guī)則也妥當(dāng)協(xié)調(diào)了建設(shè)單位、普通業(yè)主與大業(yè)主的利益關(guān)系，有助于明晰物權(quán)法第76條所規(guī)定的專有部分面積和業(yè)主人數(shù)兩個(gè)表決基數(shù)規(guī)則。
       因此，參與表決的業(yè)主須同時(shí)滿足兩個(gè)條件：一是參與表決的業(yè)主專有部分面積占比2/3以上；二是參與表決的業(yè)主人數(shù)占比2/3以上。
       二、決定前款第6項(xiàng)至第8項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積3/4以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意。
       即決定籌集建筑物及其附屬設(shè)施維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)這些事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積3/4以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意?；I集建筑物及其附屬設(shè)施維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，改變共有部分用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是建筑區(qū)劃內(nèi)較為重大的事情，關(guān)系到每每個(gè)業(yè)主的切身利益。為了保證對(duì)這三類事項(xiàng)決策的慎重，保證決策能夠獲得絕大多數(shù)業(yè)主的支持，本條第2款規(guī)定，決定這三類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積3/4以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意。
       根據(jù)本條規(guī)定，這三類事項(xiàng)決定的作出，必須同時(shí)具備兩個(gè)條件，才為有效的決定。一是經(jīng)參與表決專有部分面積3/4以上的業(yè)主同意；二是參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意。

最高人民法院民法典第278條解釋與適用

       源自《中華人民共和國(guó)民法典物權(quán)編理解與適用》（最高人民法院民法典貫徹領(lǐng)導(dǎo)小組編）一書民法典物權(quán)編第278條釋義：
       本條通過列舉方式規(guī)定了業(yè)主共同管理權(quán)的行使、決議的通過及表決能力的大小等問題。本條規(guī)定也設(shè)置了業(yè)主共同決定事項(xiàng)進(jìn)行表決的前提條件，即所有建筑區(qū)劃內(nèi)需由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，無論是較為重大的事項(xiàng)還是一般性、常規(guī)性的事務(wù)，都應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。這與之前《物權(quán)法》第76條對(duì)此問題的規(guī)定相比，屬于新增加的規(guī)定，更加規(guī)范了表決的程序，降低了業(yè)主表決同意人數(shù)及專有部分面積占比的要求，更加強(qiáng)調(diào)了業(yè)主的參與度和業(yè)主自治，保護(hù)了小業(yè)主的表決權(quán)，充分體現(xiàn)了民主原則。
       按照本條規(guī)定，籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)屬于建筑取劃內(nèi)重大事情，不能由參與表決的業(yè)主以簡(jiǎn)單多數(shù)的表決形式作出決定。因此本條第2款規(guī)定，決定籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。這表明，籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，在專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決的前提下，還必須同時(shí)具備兩個(gè)條件才為有效的決定。一是必須獲得經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主的同意；二是必須獲得參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主的同意。即在參與表決人數(shù)及專有部分占建筑物總面積上均要符合條件，缺一不可。值得注意的是，本條規(guī)定與之前《物權(quán)法》第76條對(duì)此問題的規(guī)定相比，將之前的“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積的三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”，變?yōu)榱恕皯?yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意”，同時(shí)參與表決的必須是專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主。同時(shí)將“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”的籌措和使用分別規(guī)定，著重提及維修資金，也傳達(dá)了對(duì)維修資金重要性的表述。
       改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施屬于對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物進(jìn)行重大改變，這種改變不僅僅是外觀上的改變，往往也會(huì)對(duì)建筑物的使用功能甚至安全系數(shù)產(chǎn)生重大影響，與所有業(yè)主的利益密切相關(guān)，屬于建筑物劃內(nèi)重大的事情，理應(yīng)在業(yè)主表決時(shí)設(shè)置更為嚴(yán)格的條件，以維護(hù)最廣大業(yè)主的合法權(quán)益。
       關(guān)于改變共有部分的用途的理解。共有部分用途的改變對(duì)業(yè)主專有權(quán)、共有權(quán)以及共同管理權(quán)的行使都會(huì)產(chǎn)生重大影響。共有部分的用途具有法定性，原則上不得改變。但實(shí)踐中有時(shí)業(yè)主會(huì)因?yàn)橛刑厥獾脑蚨枰淖児灿胁糠值挠猛尽?duì)于共有部分的范圍，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第37條規(guī)定：“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途?！薄段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第49條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)?！鄙鲜鰲l文中提到的“物業(yè)管理用房” “物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施”，都屬于本法第274條規(guī)定的屬于業(yè)主共有的部分。
       對(duì)利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的理解?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第54條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主·、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用?！币蚶霉灿胁糠謴氖陆?jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的糾紛并不少見，此部分涉及對(duì)共有部分的使用及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)收入的分配和使用等問題，與每一個(gè)業(yè)主都有關(guān)聯(lián)，也是業(yè)主們關(guān)心的一個(gè)重要問題，將其納入須經(jīng)業(yè)主共同決定的較為重大的事情范圍，確定嚴(yán)格的表決要求和程序，明確了裁判依據(jù)，也對(duì)收益的歸屬問題作出安排。
       決定籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)外的其他事項(xiàng)，均屬于建筑區(qū)劃內(nèi)一般性、常規(guī)性的事務(wù)，可以采取普通多數(shù)同意的方式。對(duì)此，本條第2款中規(guī)定，決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。這表明，建筑區(qū)劃內(nèi)的一般性、常規(guī)性事務(wù)，雖然可以采取普通多數(shù)同意的方式作出，但在由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決的前提下，也必須同時(shí)符合以下兩個(gè)條件：一是必須獲得參與表決的專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主的同意；二是必須獲得占參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。