基本案情

2023年3月，老吳代被告小李（房屋出賣人、甲方）與原告小袁（房屋買受人、乙方）簽訂《買賣定金協(xié)議書(shū)》，約定原告以總價(jià)款71萬(wàn)元購(gòu)買被告小李名下房屋一套。.....乙方應(yīng)于本協(xié)議簽署時(shí)向甲方支付定金2萬(wàn)元，甲方收取定金時(shí)應(yīng)向乙方出具收據(jù)......甲乙雙方應(yīng)于簽署本協(xié)議后20個(gè)工作日內(nèi)簽署《鄭州市存量房屋買賣合同》等相關(guān)法律文件。如甲方違約，甲方應(yīng)向乙方雙倍返還定金；如乙方違約，則甲方已收取的定金不予退還。同日，原告小袁向老吳賬戶轉(zhuǎn)賬定金2萬(wàn)元。原告稱案涉定金2萬(wàn)元是為了簽訂《鄭州市存量房買賣合同》，系締約定金。被告小李稱預(yù)交定金2萬(wàn)元是讓其20個(gè)工作日辦理公證。被告小李稱未成年本人及父母、房屋買賣雙方當(dāng)事人到場(chǎng)能辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更，不需要辦理公證。原告小袁稱需要辦理公證。因雙方未就公證事宜達(dá)成一致，未簽訂房屋買賣合同。2023年4月，原告小袁以被告小李違約為由，表示不再履行合同，并訴至法院要求小李雙倍返還定金4萬(wàn)元。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告為簽訂房屋買賣合同而簽訂《買賣定金協(xié)議書(shū)》，該協(xié)議書(shū)為預(yù)約合同，雙方約定定金協(xié)議簽訂之后20個(gè)工作日簽訂商品房買賣合同，逾期未簽訂的，構(gòu)成違約。雖然被告表示可以隨時(shí)簽訂合同，但原告在庭審中明確表示不再與被告簽訂房屋買賣合同，是為解除雙方定金協(xié)議的意思表示，雙方商品房買賣合同為本合同，雙方約定有簽訂期限，但不適用強(qiáng)制簽訂履行。因被告在定金協(xié)議書(shū)約定的期限內(nèi)未與原告簽訂正式商品房買賣合同，故原告請(qǐng)求被告雙倍返還定金，法院予以支持，故判決被告返還原告定金4萬(wàn)元。

法官提醒

李繼衛(wèi)：民事審判二庭員額法官

本案中，原告與被告雙方對(duì)房屋買賣合同進(jìn)行洽談之后，達(dá)成初步意向。因涉案房屋有抵押貸款尚未解除，作為買方的原告，為了確保交易安全有效，與被告簽訂一份預(yù)約合同，約定雙方在將來(lái)一定期限內(nèi)簽訂正式房屋買賣合同。該合同主要是為了在約定的時(shí)間內(nèi)雙方另行簽訂正式的房屋買賣合同，因此合同具備將來(lái)簽訂本約合同的意向和具體內(nèi)容，有明顯的未來(lái)簽訂買賣合同的合意，具有約束雙方訂立合同的效力，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為預(yù)約合同。

預(yù)約合同可以約定違約責(zé)任，約定一定期限內(nèi)如一方當(dāng)事人不履行或不全面履行預(yù)約合同的義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。預(yù)約合同均可適用合同相關(guān)的違約責(zé)任歸責(zé)原則，可以約定一定的違約金，也可適用定金罰則，如一方當(dāng)事人違約時(shí)，支付定金一方違約，則定金可被沒(méi)收，如接收定金一方違約，則對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

但如果預(yù)約書(shū)、預(yù)定書(shū)或意向書(shū)具備有一定合同要素，即使將來(lái)不簽訂正式合同，也可持所簽預(yù)約書(shū)或預(yù)定書(shū)等，根據(jù)該書(shū)的約定內(nèi)容，可以明確合同雙方具體的合同義務(wù)，一方不履行或不完全履行合同義務(wù)時(shí)，另一方可以請(qǐng)求對(duì)方當(dāng)事人履行合同義務(wù)，在該情況下，雖然名曰預(yù)約合同，實(shí)則為本合同。