關(guān)于物業(yè)與業(yè)主對(duì)立或沖突的事件比比皆是

也有送物業(yè)錦旗進(jìn)行“表彰”的。

物業(yè)不作為問(wèn)題很讓業(yè)主頭痛。那么如果業(yè)主想要換物業(yè)，應(yīng)該怎么操作呢？

業(yè)主們要先成立業(yè)委會(huì)，主要分為以下步驟：

一、提申請(qǐng)

物業(yè)管理區(qū)域（小區(qū)或商業(yè)寫(xiě)字樓），房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，開(kāi)發(fā)商或業(yè)主書(shū)面向所屬居委會(huì)（法律規(guī)定是向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦提出，實(shí)際操作是向居委會(huì)提出）提出申請(qǐng)。

二、成立籌備組

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦收到申請(qǐng)后，60日內(nèi)幫助成立籌備組。

籌備組在成立后的90日內(nèi)，做好召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的工作。

三、 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)

籌備組應(yīng)自成立后的90日內(nèi)，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉出業(yè)委會(huì)委員、表決通過(guò)議事規(guī)則等。

四、 召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)

召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)，選出業(yè)委會(huì)主任和副主任。

五、備案

進(jìn)行備案，業(yè)委會(huì)成立完成。

成立業(yè)委會(huì)還有常見(jiàn)的幾個(gè)問(wèn)題

1.籌備組怎么組成？

籌備組由業(yè)主代表，建設(shè)單位代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成，為單數(shù)。

業(yè)主代表由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。

籌備組組長(zhǎng)由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表?yè)?dān)任。

2.對(duì)籌備組成員有異議怎么處理？

業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

3.籌備組主要做什么？

（1）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積。

（2）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容。

（3）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序，業(yè)主小組的設(shè)立，業(yè)主委員會(huì)的組成、任期、罷免和補(bǔ)選等事項(xiàng)作出約定）。

（4）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則。

（5）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單。

（6）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法。

（7）完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

4.業(yè)主委員會(huì)委員候選人如何產(chǎn)生？

由籌備組通過(guò)直接聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)、召開(kāi)座談會(huì)、發(fā)放推薦表等方式產(chǎn)生。

籌備組應(yīng)當(dāng)審查候選人資格，提出候選人名單，并報(bào)送鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。

候選人的基本信息，由籌備組在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)委會(huì)候選人的資格，同籌備組業(yè)主代表要求，另外還可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)投票增加不得擔(dān)任的情形。

5.業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)和任期怎么確定？

業(yè)主委員會(huì)由五至十一人單數(shù)組成，任期為三年到五年。

6.業(yè)主大會(huì)怎么表決？

業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

決定籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

決定其他事項(xiàng)，比如選舉業(yè)委會(huì)委員、議事規(guī)則等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議，可以采用集體討論形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。

7.怎么進(jìn)行備案？

業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案：

（1）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；

（2）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（3）管理規(guī)約；

（4）專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約；

（5）業(yè)主委員會(huì)委員的名單、基本情況和書(shū)面承諾；

（6）業(yè)主委員會(huì)委員的培訓(xùn)記錄。

鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明。

備案證明應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主大會(huì)名稱，業(yè)主委員會(huì)名稱、屆別、任期、負(fù)責(zé)人和辦公地址。

成立業(yè)委會(huì)有什么好處

1.業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)授權(quán)的，是小區(qū)廣大業(yè)主的代表，他們以業(yè)委會(huì)委員的身份說(shuō)話辦事是可以代表大部分業(yè)主的需求，也就是說(shuō)，物業(yè)和社區(qū)接班等等再有問(wèn)題，或者業(yè)主與之有矛盾，可以找到合法的代表進(jìn)行協(xié)商或者談判，簡(jiǎn)單說(shuō)就是以前有事要幾百?gòu)堊煲黄鹫f(shuō)，現(xiàn)在幾個(gè)人就能說(shuō)清楚。主要還能收集廣大業(yè)主的意見(jiàn)和建議進(jìn)行統(tǒng)一。

2.業(yè)委會(huì)的權(quán)利之一就是監(jiān)督物業(yè)的各項(xiàng)工作，起碼是一個(gè)有權(quán)利依據(jù)和來(lái)源的非正式機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管。

3.業(yè)委會(huì)的義務(wù)，是要向廣大業(yè)主匯報(bào)工作，而且本身還要接受業(yè)主的監(jiān)督。

4.可以更明確的區(qū)分物業(yè)和業(yè)主的權(quán)利義務(wù)。簡(jiǎn)單說(shuō)，沒(méi)業(yè)委會(huì)的時(shí)候小區(qū)有事業(yè)主都往物業(yè)這推，但本身有些事是物業(yè)代業(yè)委會(huì)履行職責(zé)。就比如動(dòng)用大修基金等等工作。有了業(yè)委會(huì)，職責(zé)劃分清楚，事情辦好沒(méi)辦好，一下就能找到源頭，業(yè)主可以及時(shí)跟進(jìn)，甚至協(xié)助處理 ，催促等等

5.業(yè)委會(huì)成立的最重要一點(diǎn)，就是可以監(jiān)管甚至接管物業(yè)公共收益。處理得好的話，可以避免公共收益流失，集中資金為廣大業(yè)主辦實(shí)事。

相關(guān)法律規(guī)定：

《民法典》第二百七十八條規(guī)定：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。”

成立好業(yè)委會(huì)，下面就可以更換物業(yè)公司了，步驟如下：

1.召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，投票表決取得三分之二以上業(yè)主同意

2.提前六十日書(shū)面通知物業(yè)公司，辦理解聘手續(xù)

3.擬定管理要求和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行公開(kāi)物業(yè)招標(biāo)

4.競(jìng)標(biāo)公示評(píng)標(biāo)，簽署物業(yè)管理協(xié)議

5.安排新老物業(yè)公司進(jìn)行交接，新物業(yè)公司進(jìn)場(chǎng)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十六條規(guī)定：
業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。

招標(biāo)類型如下：

一、公開(kāi)招標(biāo)

公開(kāi)招標(biāo)是指招標(biāo)人（業(yè)主）通過(guò)報(bào)紙、電視及其他新聞渠道

公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)通知，邀請(qǐng)所有愿意參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。公開(kāi)招標(biāo)最大的特點(diǎn)是招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。

公開(kāi)招標(biāo)是國(guó)際上最常見(jiàn)的招標(biāo)方式，其優(yōu)點(diǎn)是最大程度地體現(xiàn)了招標(biāo)的公平、公正、合理原則。

二、邀請(qǐng)招標(biāo)

邀請(qǐng)招標(biāo)是指不公開(kāi)刊登廣告而直接邀請(qǐng)某些單位投標(biāo)的招標(biāo)方式，其主要特點(diǎn)是以投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。

邀請(qǐng)招標(biāo)主要適用于標(biāo)的規(guī)模較小（即工作量不大，總管理費(fèi)報(bào)價(jià)不高)的物業(yè)管理項(xiàng)目。由于公開(kāi)招標(biāo)方式工作量大、招標(biāo)時(shí)間長(zhǎng)、費(fèi)用高，邀請(qǐng)招標(biāo)有的地方彌補(bǔ)了公開(kāi)招標(biāo)方式的不足，成為公開(kāi)招標(biāo)不可缺少的補(bǔ)充方式，并由于其節(jié)省招標(biāo)時(shí)間和成本的優(yōu)點(diǎn)，深受一些私營(yíng)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的歡迎。目前，邀請(qǐng)招標(biāo)方式在物業(yè)管理招標(biāo)中亦頗受歡迎，特別為一些實(shí)力雄厚、信譽(yù)較高的老牌開(kāi)發(fā)商所經(jīng)常采用。

邀請(qǐng)招標(biāo)具有節(jié)省時(shí)間、減少招標(biāo)費(fèi)用的優(yōu)點(diǎn)，但這種招標(biāo)方式也有其弊病，那就是再好的篩選，也有可能遺漏一些合格的、有競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)；另外，在評(píng)標(biāo)中可能會(huì)歧視某些投標(biāo)人等。盡管如此，邀請(qǐng)招標(biāo)仍作為一種重要的招標(biāo)方式被廣泛使用。

三、議標(biāo)

議標(biāo)又稱談判招標(biāo)，是指招標(biāo)人不必公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)公告，而是選擇其認(rèn)為有能力承擔(dān)或獲標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，邀請(qǐng)其投標(biāo)，然后通過(guò)平等協(xié)商，最終達(dá)成協(xié)議。議標(biāo)實(shí)質(zhì)上可以看作是更小范圍的邀請(qǐng)招標(biāo)。

議標(biāo)目前在我國(guó)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目中較為常見(jiàn)。

這是因?yàn)?，一方面該類物業(yè)的工期較緊，標(biāo)的總價(jià)較低，短時(shí)間內(nèi)難以吸引足夠數(shù)量的物業(yè)管理單位進(jìn)行投標(biāo)。事實(shí)上該類項(xiàng)目（也就是我們常見(jiàn)的中小樓盤(pán)和物業(yè)）很少是實(shí)行超前招標(biāo)，讓物業(yè)管理企業(yè)介入其設(shè)計(jì)施工階段的，大多數(shù)情況是開(kāi)發(fā)商等物業(yè)完工后才去選擇物業(yè)管理企業(yè)。由于這時(shí)工期緊，開(kāi)發(fā)商往往采用議標(biāo)方式，同時(shí)找?guī)准椅飿I(yè)管理企業(yè)到現(xiàn)場(chǎng)考察，然后同時(shí)進(jìn)行談判協(xié)商，最終選定符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。另一方面，開(kāi)發(fā)商本身對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的情況較為了解，且所需管理的物業(yè)技術(shù)性和專業(yè)性不強(qiáng)，對(duì)管理的要求不是非常嚴(yán)格。此時(shí)在投標(biāo)人競(jìng)爭(zhēng)范圍縮小的情況下，并不影響物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。因此，議標(biāo)方式常常更適合經(jīng)驗(yàn)豐富的開(kāi)發(fā)商所采用，業(yè)主委員會(huì)也可通過(guò)委托招標(biāo)機(jī)構(gòu)采用議標(biāo)方式進(jìn)行招標(biāo)。

這三種基本上都保持著公平公正的原則進(jìn)行的。主要是根據(jù)自己小區(qū)的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行。時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn)的，準(zhǔn)備時(shí)間也較為長(zhǎng)?？梢赃x擇公開(kāi)招標(biāo)的方式，如果時(shí)間緊張就會(huì)選擇議標(biāo)的招標(biāo)方式進(jìn)行。