最近，一些主流媒體紛紛發(fā)布了很多歐美國(guó)家“吃不飽飯”的消息。這是一種信號(hào)的傳遞，暗示的是對(duì)消費(fèi)提振的一種期待，如果消費(fèi)還提振不起來(lái)，接下來(lái)會(huì)有一段較長(zhǎng)時(shí)期的苦日子。還有就是這些天，胡錫進(jìn)高調(diào)入市所釋放的一個(gè)信號(hào)就是：房地產(chǎn)是真的救不活了。房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)束之后，以基金、理財(cái)為主要的投資方式的時(shí)代已經(jīng)悄然興起。目前來(lái)看，2023年債券持續(xù)上漲的概率比較大，主要是因?yàn)楦鲊?guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期，再加上美聯(lián)儲(chǔ)加息態(tài)勢(shì)明顯，這樣就會(huì)讓大資金選擇避險(xiǎn)。普通投資者也會(huì)拿出一部分錢來(lái)選擇穩(wěn)健投資，這樣的買入心態(tài)，往往容易推動(dòng)債券基金上漲的牛市行情。過(guò)去數(shù)十年，房地產(chǎn)的確取得了很多成就。對(duì)于中國(guó)這么一個(gè)十幾億人口且區(qū)域發(fā)展嚴(yán)重不均衡的大國(guó)，在城市化起步階段，房地產(chǎn)客觀上起到了巨大的推動(dòng)作用。但由于我國(guó)的房地產(chǎn)融合了太多了政府和銀行的屬性，所以它不完全是一個(gè)市場(chǎng)化的東西，在城市化基本完成之后，往往能起到的作用就有限了。截至 2021年，全國(guó)城市化率約為64.72%，即使河南這種傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大省，城市化率也超過(guò)了55%。可以說(shuō)，城市化的第一階段早就完成了。近年來(lái)，從“房住不炒”到“三穩(wěn)”，再到“建立實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，擴(kuò)大保障性住房供給，推進(jìn)長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)”。而未來(lái)，放在“支持剛性和改善型購(gòu)房需求”前面的，是“加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)”。相應(yīng)的融資政策也在逐漸上架，包括為住房租賃市場(chǎng)輸血的金融17條，為存量住宅市場(chǎng)接盤的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金等等。原因也很簡(jiǎn)單。這種模式不但可以“解決新市民和青年人的住房問(wèn)題”，還可以真正“支持剛性和改善性住房需求”。房地產(chǎn)之所以能刺激需求，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身就是被刺激出來(lái)的。當(dāng)房地產(chǎn)無(wú)法刺激有效需求，就連蝴蝶也很難聞聲起舞了。實(shí)際上，內(nèi)陸房地產(chǎn)這種一次性出售的模式本來(lái)就不是一個(gè)穩(wěn)定的模式。
品質(zhì)一般的房子，除去土地競(jìng)拍成本、建造成本、裝修成本以及設(shè)計(jì)成本之外，利潤(rùn)并不高，高品質(zhì)的房子利潤(rùn)是很高，問(wèn)題是流動(dòng)性太差。對(duì)于房子這種持有成本極高的商品，出租是比出售更高效的商業(yè)模式。高盛至今也沒(méi)有在英國(guó)買過(guò)任何一棟物業(yè)，高盛在倫敦金融城的總部都是租的。以上海為例，湯臣一品小區(qū)開(kāi)盤已經(jīng)十五年了，到現(xiàn)在還有將近一半的房子沒(méi)有賣出去。其實(shí)買豪宅的也無(wú)非兩類人：一類是的確特別有錢，所以房子就算賣不出去他也不擔(dān)心，因?yàn)樗默F(xiàn)金儲(chǔ)備很多；另一類人沒(méi)那么多現(xiàn)金，但特別善于融資，通過(guò)各種倒轉(zhuǎn)騰挪也買了豪宅，但一旦缺現(xiàn)金想賣房子時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)越是貴房子越難賣出去。這種情況下，他們往往選擇抵押給銀行或大型金融機(jī)構(gòu)。（恒大最缺錢時(shí)，許家印在香港布力徑的房子就抵押給了歐力士集團(tuán)）這第二類人之所以更愿意把房子抵押給銀行，還有一個(gè)原因，就是他們覺(jué)得有朝一日，等資金周轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)了，房子還能再?gòu)你y行手里贖回來(lái)。而如果賣給其他人，就算賣出去了，再想買回來(lái)就難了。這樣下來(lái)，銀行收了很多高品質(zhì)住宅，銀行手里持有很多流動(dòng)性差的資產(chǎn)。在正常情況下，銀行持有流動(dòng)性資產(chǎn)，足以應(yīng)付存款提取需求。但是當(dāng)發(fā)生擠兌時(shí)，存款人會(huì)對(duì)銀行喪失信心，大規(guī)模提款撤離。隨著提款量的加大，銀行只能被迫變現(xiàn)資產(chǎn)，通常會(huì)引發(fā)低價(jià)拋售。如果銀行持有的是流動(dòng)性很差且不具有標(biāo)準(zhǔn)化特征的貸款（如對(duì)其他人并不了解的本地區(qū)企業(yè)提供的貸款），情況更嚴(yán)重。今年3月硅谷銀行的破產(chǎn)就跟這個(gè)有關(guān)。現(xiàn)在是“保債務(wù)”而不是保房企，相關(guān)部門也從來(lái)沒(méi)有說(shuō)過(guò)要保房企。根據(jù)2006年的一次資產(chǎn)配置，李嘉誠(chéng)幾乎把“長(zhǎng)和系”股權(quán)外的全部私人儲(chǔ)蓄悉數(shù)撥入了李嘉誠(chéng)基金會(huì)，這筆錢大概是130億美元?？梢钥闯?，2006年時(shí)李嘉誠(chéng)個(gè)人持有的現(xiàn)金儲(chǔ)備大概就是130億美元。李嘉誠(chéng)的現(xiàn)金太多了，他必須購(gòu)買一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以避免大量的現(xiàn)金躺在賬上被通貨膨脹稀釋。所以，他要競(jìng)標(biāo)原屬于許家印的中國(guó)恒大中心，他要購(gòu)買一些大型公務(wù)機(jī)，然后出租給那些經(jīng)濟(jì)型航空公司。甚至，他要投資一些生物醫(yī)藥公司，比爾蓋茨在美國(guó)大量囤積土地也是這個(gè)道理。任何東西只要一多就不值錢了，現(xiàn)金一旦太多了，現(xiàn)金也不值錢了。（窮人千萬(wàn)不要做分散投資，越是窮人，越不要分散精力。要找準(zhǔn)一個(gè)著力點(diǎn)，并在關(guān)鍵時(shí)刻敢于下重注。不要怕輸，輸了大不了從頭再來(lái)。除了養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游服務(wù)業(yè)之外，住宅地產(chǎn)盡量不要做了，核心地段的商業(yè)地產(chǎn)倒是可以做一些）房地產(chǎn)黃金周期結(jié)束了，未來(lái)將會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的二八分化，甚至一九分化，大部分的房子僅僅是滿足剛需和改善，不具備投資價(jià)值。而股市里，大部分的低估優(yōu)質(zhì)股、龍頭股，從長(zhǎng)期來(lái)看存在很高的配置價(jià)值，甚至金融市場(chǎng)將會(huì)取代房產(chǎn)市場(chǎng)，成為推動(dòng)中國(guó)未來(lái)10~20年就經(jīng)濟(jì)騰飛的重要工具。目前社會(huì)面根本不缺貨幣，缺的是貨幣的有序流動(dòng)。樓市里面五百多萬(wàn)億，儲(chǔ)蓄存款一百多萬(wàn)億，大家消費(fèi)信心不太足，降利率本來(lái)是想刺激樓市，結(jié)果成交量沒(méi)刺激起來(lái)，反而把大家提前還房貸的沖動(dòng)刺激起來(lái)了，這就導(dǎo)致了資源錯(cuò)配、貨幣沒(méi)有形成上面想要的有序流動(dòng)。
這也是為什么YQ期間我們很少發(fā)現(xiàn)金，在全民背負(fù)房貸的情況下，發(fā)了錢大家的第一反應(yīng)是去還下個(gè)月的房貸，這樣的話，貨幣的流行性就太差了。
如今房地產(chǎn)不靈了，即使能恢復(fù)也需要時(shí)間，更關(guān)鍵的是這個(gè)恢復(fù)并不代表上漲，而是止跌，僅有北上廣，或者加上部分二線城市恢復(fù)是不夠的，全國(guó)600多個(gè)城市，都得邁過(guò)坎兒才行。時(shí)間往短看，能夠帶動(dòng)消費(fèi)的產(chǎn)業(yè)也只有A股了，雖然抱怨的人很多，但A股的確能給消費(fèi)很大助力，問(wèn)題的關(guān)鍵是時(shí)間，所謂倘若未來(lái)大A股真的給力了，指數(shù)穩(wěn)中有進(jìn)很重要。換個(gè)角度考慮，2015年那一波黑天鵝，老百姓財(cái)富蒸發(fā)太狠，這個(gè)時(shí)候必須得有資產(chǎn)做支撐，所以房?jī)r(jià)漲起來(lái)了。2016年杭州G20會(huì)議后全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)普遍大漲，這才有了后5年的消費(fèi)旺盛。一輪資產(chǎn)的大漲，往往能帶動(dòng)五年左右的消費(fèi)周期。至于五年以后就很難說(shuō)了。現(xiàn)在既然房地產(chǎn)萎靡了，股市就得支撐起來(lái)，這個(gè)邏輯是成立的。胡錫進(jìn)的高調(diào)入市，就是這個(gè)底層邏輯的體現(xiàn)。政府想要拉股市，其實(shí)也不容易。因?yàn)榇罅棵癖姳惶桌伪P太多且房貸太多，它產(chǎn)生的后果是：如果政府拉盤，那么就需要頂著上面無(wú)數(shù)解套盤的壓力，用巨量資金沖破，但是沖破后這些資金還會(huì)跟著一起拉嗎？如果你被套幾年，甚至十幾年的股票，某一天解套了，你會(huì)留在里面嗎？有了房子兒子才能結(jié)婚。拿不出30萬(wàn)彩禮，老父母逼著借錢也沒(méi)辦法。房子、彩禮確實(shí)能卡住中國(guó)老百姓的脖子。當(dāng)年中國(guó)進(jìn)入房市的人，好多都賺錢了；進(jìn)入股市的人，好多都在虧錢。這就是中國(guó)人簡(jiǎn)單的印象：哪怕房?jī)r(jià)再跌，我大不了拿著不賣了，我自己能住，我能等拆遷，我死了能留給孩子好歹有個(gè)窩。但是股票這個(gè)東西沒(méi)有實(shí)體，日常生活用不了，絕大部分中國(guó)股票又是市凈率、市盈率極高的虛值。自從A股從6000點(diǎn)下來(lái)后，永遠(yuǎn)在3000點(diǎn)左右徘徊，因?yàn)樯先ゾ偷扔诮o別人解套，老韭菜跑了，套在你身上了你成為了新的韭菜，需要等待下一批韭菜給你解套，但是大家都聰明了呀，不會(huì)所有人統(tǒng)一節(jié)奏全部一起同步往里沖的。中國(guó)人炒股都是一茬一茬的進(jìn)，如果幾茬人或者說(shuō)幾代人合力，一股勁直接憋上去沖，才可能有沖破的可能。但是過(guò)去那么多年，中國(guó)房?jī)r(jià)先漲了，而房?jī)r(jià)漲，也就是賣地，是政府財(cái)政收入剛需……而房子已經(jīng)說(shuō)過(guò)，是結(jié)婚成本，是關(guān)乎家庭幸福的能把老百姓脖子套住的繩子，這個(gè)繩子政府能靠土地這個(gè)不可再生資源，牢牢捏在自己手里。所以股票房子，政府和百姓一定都會(huì)選擇房子。股市漲是政府收入剛需嗎？并不是，股市是資本，政府也無(wú)法完全拿捏住，只能靠政策導(dǎo)向。所以，胡錫進(jìn)就先出來(lái)放放風(fēng)，也只能這樣了。
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