“青浦新城規(guī)劃，終于落地！”

去年年底我們給大家?guī)?lái)過(guò)嘉定新城的全網(wǎng)最深度且最詳細(xì)的城市規(guī)劃解讀，而緊隨其后的12月上海市規(guī)資局就公示了《青浦新城單元規(guī)劃》。

【青浦新城用地規(guī)劃圖】@青浦新城單元規(guī)劃

從2017年在《上海2035總體規(guī)劃》中第一次確定“五大新城”，到2021年被定位為獨(dú)立的綜合性節(jié)點(diǎn)城市，再到《上海市新城規(guī)劃建設(shè)導(dǎo)則》和《青浦新城總體城市設(shè)計(jì)》的編制完成，如今《青浦新城單元規(guī)劃》的誕生，意味著青浦新城的規(guī)劃終于落地在法定規(guī)劃上了。

【青浦新城核心規(guī)劃編制時(shí)間軸】@是規(guī)劃不是鬼話

從城市設(shè)計(jì)，到單元規(guī)劃；

從方案效果圖，到規(guī)劃用地圖；

【青浦新城規(guī)劃落地】@是規(guī)劃不是鬼話

規(guī)劃一步步落地，

標(biāo)志著青浦新城未來(lái)的土地出讓、建設(shè)發(fā)展已經(jīng)一片坦途。

今天，我們就結(jié)合《青浦新城總體城市設(shè)計(jì)》和《青浦新城單元規(guī)劃》這兩大對(duì)于青浦新城的未來(lái)發(fā)展建設(shè)具有最直接指導(dǎo)意義的城市規(guī)劃，來(lái)給大家深度、詳細(xì)地解讀青浦新城的城市規(guī)劃與板塊置業(yè)選擇。

青浦新城，相比其他四大新城的優(yōu)勢(shì)：

 國(guó)家戰(zhàn)略層面 

青浦新城，是唯一一個(gè)在長(zhǎng)三角生態(tài)綠色一體化示范區(qū)內(nèi)的新城。

【青浦新城與長(zhǎng)三角示范區(qū)】@是規(guī)劃不是鬼話

長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)，是國(guó)家戰(zhàn)略。作為示范區(qū)，青浦新城有創(chuàng)新先行的機(jī)遇，放大生態(tài)人文新經(jīng)濟(jì)的“前沿實(shí)踐地” 優(yōu)勢(shì)，探索更多元、更高價(jià)值導(dǎo)向的新發(fā)展模式。

所以說(shuō)得更直白些：

青浦新城比別的新城多疊加一層國(guó)家戰(zhàn)略。

而且作為東接虹橋國(guó)際開放樞紐，西聯(lián)江浙兩省的“上海之門”，青浦新城承載了兩大國(guó)家戰(zhàn)略重大歷史使命，是上海面向長(zhǎng)三角的“橋頭堡”和“領(lǐng)頭雁”。

【青浦新城“上海之門”區(qū)位】@是規(guī)劃不是鬼話

作為多向鏈接長(zhǎng)三角的綜合性節(jié)點(diǎn)城市，青浦新城的規(guī)劃定位是對(duì)話全球、輻射長(zhǎng)三角及更廣大內(nèi)陸的“窗口”和“中樞”。

【青浦新城在長(zhǎng)三角區(qū)位圖】@是規(guī)劃不是鬼話

 市級(jí)戰(zhàn)略層面 

根據(jù)《上海市十四五規(guī)劃綱要》，上海市提出“中心輻射、兩翼齊飛、新城發(fā)力、南北轉(zhuǎn)型”的總體空間發(fā)展格局。其中青浦新城，除了是“新城發(fā)力”，而且“兩翼齊飛”也涵蓋了青浦新城；

【上?！皟梢睚R飛”空間發(fā)展格局】@是規(guī)劃不是鬼話

上海市的“西翼”，由大虹橋和青浦新城所在的長(zhǎng)三角生態(tài)綠色一體化示范區(qū)組成，發(fā)揮對(duì)內(nèi)對(duì)外開放樞紐作用，打造新時(shí)代改革開放的標(biāo)志性區(qū)域。

因此在上海市級(jí)層面，青浦新城也比別的新城多疊加一層戰(zhàn)略規(guī)劃。

依據(jù)青浦區(qū)新一輪總體規(guī)劃，青浦新城的定位是“立足上海大都市圈、引領(lǐng)示范區(qū)、輻射長(zhǎng)三角的獨(dú)立的綜合性節(jié)點(diǎn)城市，獨(dú)具特色的開放創(chuàng)新之城、水韻公園之城、上善江南之城”。

一句話就把青浦新城在上海市、一體化示范區(qū)和長(zhǎng)三角城市群，三個(gè)維度層面的角色定位闡述得非常清晰：

【青浦新城定位】@是規(guī)劃不是鬼話

 區(qū)級(jí)發(fā)展戰(zhàn)略 

實(shí)際上，五大新城里的每一座都是各區(qū)心頭的“寶貝疙瘩”，是各區(qū)的發(fā)展重點(diǎn)。

在《青浦新城“十四五”規(guī)劃》中明確：青浦新城要擔(dān)負(fù)起“聯(lián)動(dòng)兩翼、率先崛起”的新時(shí)代新使命。

青浦新城在“一城兩翼”格局中發(fā)揮著“襟帶”作用，做好“青浦中部率先崛起”這篇大文章。

【青浦區(qū)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃】@青浦區(qū)2035總體規(guī)劃

更有意思的是，青浦新城在長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)居然幾乎和上面一模一樣。

根據(jù)《長(zhǎng)三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)總體方案》，示范區(qū)以環(huán)淀山湖區(qū)域和虹橋區(qū)域為“兩核”，以青浦新城、吳江城區(qū)、嘉善新城等“三城市組團(tuán)”為支撐的重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)。

【長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)總體結(jié)構(gòu)規(guī)劃】@是規(guī)劃不是鬼話

青浦新城的規(guī)劃，與國(guó)家戰(zhàn)略完全一致，這意味著：

以國(guó)家戰(zhàn)略的力量，來(lái)建設(shè)一座新城，結(jié)果一定不會(huì)差。

那么，問題來(lái)了：

青浦新城接下來(lái)幾年，重點(diǎn)開發(fā)的是哪里？

 五城十區(qū) 示范引領(lǐng) 

在2021年公示的“五大新城”各自的總體城市設(shè)計(jì)中，上海的“五大新城”總共規(guī)劃有“十大示范樣板區(qū)”作為新城的引領(lǐng)板塊。

【十大示范樣板區(qū)分布圖】@是規(guī)劃不是鬼話

所謂“示范樣板區(qū)”，說(shuō)白了，就是“五大新城”最優(yōu)先、發(fā)展最快、資源傾斜、最早出形象的地區(qū)，也就是規(guī)劃重點(diǎn)地區(qū)。

【十大示范樣板區(qū)】@是規(guī)劃不是鬼話

其中青浦新城占了兩個(gè)，分別是青浦新城中央商務(wù)區(qū)和江南新天地（老城廂城市更新實(shí)踐區(qū)）。

【青浦新城兩大示范區(qū)范圍】@是規(guī)劃不是鬼話

在《青浦新城“十四五”規(guī)劃》中，給出了進(jìn)一步的闡述和推進(jìn)方案：“青浦新城將重點(diǎn)推進(jìn)一個(gè)中心（中央商務(wù)區(qū)）和一個(gè)片區(qū)（城市更新實(shí)踐區(qū)）的建設(shè)?！?/span>

 “一個(gè)新中心” 

規(guī)劃打造一處全新的城市中心——青浦新城中央商務(wù)區(qū)，總面積約 6.5 平方公里。

【青浦新城中央商務(wù)區(qū)鳥瞰效果圖】

中央商務(wù)區(qū)處于長(zhǎng)三角數(shù)字干線、外青松公路產(chǎn)城融合發(fā)展軸的交匯點(diǎn)，承擔(dān)引領(lǐng)新城兩個(gè)扇面雙向開放的重要角色，是生態(tài)、人文、創(chuàng)新轉(zhuǎn)型先行示范的“觸媒”與“窗口”。

【中央商務(wù)區(qū)區(qū)位圖】@是規(guī)劃不是鬼話

交通上，這里是“青浦綜合交通樞紐中心”。強(qiáng)化青浦新城站作為青浦核心及交通樞紐站點(diǎn)對(duì)青浦新城交通體系構(gòu)建的作用。

產(chǎn)業(yè)上，承接虹橋商務(wù)區(qū)、西岑科創(chuàng)中心、市西軟件信息園的創(chuàng)新輻射及產(chǎn)業(yè)鏈延伸，打造“長(zhǎng)三角數(shù)字干線”。

文化上，結(jié)合一平方公里上達(dá)公園的建設(shè)，啟動(dòng)長(zhǎng)三角藝術(shù)中心、工業(yè)博物館、青浦區(qū)市民中心等高等級(jí)文化設(shè)施，打造新的城市文化地標(biāo)。

 “一片新天地” 

青浦新城的另一處“示范樣板區(qū)”，就是結(jié)合青浦老城廂的城市更新實(shí)踐區(qū)（江南新天地）的更新和開發(fā)。

【江南新天地規(guī)劃范圍】@是規(guī)劃不是鬼話

根據(jù)《青浦新城“十四五”規(guī)劃》，將打造滿載江南記憶的城市會(huì)客廳和特色文化體驗(yàn)區(qū)，引領(lǐng)文化創(chuàng)意等新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)的發(fā)展：

1. 復(fù)興老城廂，打造“中央文化區(qū)”。

通過(guò)打造老城廂“五方門、十字街、寬窄巷、環(huán)形水”的歷史風(fēng)貌，留住城市特有的地域環(huán)境環(huán)境、文化特色、建筑風(fēng)格等歷史文化基因。

【老城廂明清時(shí)期歷史格局】@是規(guī)劃不是鬼話

重點(diǎn)打造新天地水街、大西門水岸街區(qū)，形成貫穿南北、東西的小十字“文化步行動(dòng)線”，重現(xiàn)江南水街生活場(chǎng)景。

【碼頭水街效果圖】@青浦房談

2. 以老城廂內(nèi)八十弄等老舊住宅改造為重點(diǎn)，探索城市更新。

3. 活化歷史文脈，利用藝術(shù)島和老城廂待開發(fā)用地，植入新興開發(fā)和運(yùn)營(yíng)理念，打造核心引擎項(xiàng)目，形成聚集人氣的濱水公共開放廣場(chǎng)、文化商業(yè)街區(qū)、歷史文化展示空間、水岸藝術(shù)文化公園等。

【江南會(huì)客廳效果圖】@青浦房談

 “上字”水軸串聯(lián)“兩大示范區(qū)” 

淀浦河、東大盈港、上達(dá)河三條核心水系，構(gòu)建青浦新城“上字”水脈骨架。

【上字水脈】@《青浦新城城市設(shè)計(jì)》

串聯(lián)“古今對(duì)話”：

這條“上字型”的水脈骨架，以東大盈港發(fā)展主軸串聯(lián)中央商務(wù)區(qū)、江南新天地兩大示范樣板區(qū)，“一今”、“一古”兩大活力城區(qū)隔水對(duì)話。

【串聯(lián)兩大示范樣板區(qū)】@是規(guī)劃不是鬼話

沿“上字水脈”規(guī)劃跑步等慢行濱水空間網(wǎng)絡(luò)，串聯(lián)文化、購(gòu)物、休閑活力節(jié)點(diǎn)，打造具有江南水鄉(xiāng)魅力的公共服務(wù)設(shè)施體系，營(yíng)造年輕人喜愛的品質(zhì)交往空間。

【慢行濱水空間網(wǎng)絡(luò)】@《青浦新城城市設(shè)計(jì)》

以上這些都已經(jīng)在剛公示的《青浦新城單元規(guī)劃》中得到了落地，具體體現(xiàn)在青浦新城的空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃中：

【青浦新城空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃】@《青浦新城單元規(guī)劃》

由“上字水脈”串聯(lián)“雙示范”片區(qū)，形成新城發(fā)展核心，包括青浦新城中央商務(wù)區(qū)打造城市副中心，老城廂和藝術(shù)島打造新江南水鄉(xiāng)的示范引領(lǐng)地區(qū)中心。

 下一步開發(fā)重點(diǎn)：江南新天地 

青浦新城的開發(fā)節(jié)奏，決定了其下一階段的開發(fā)重點(diǎn)是位于老城廂的“江南新天地”板塊。

【下一步開發(fā)重點(diǎn)板塊】@《青浦新城城市設(shè)計(jì)》

從《青浦新城“十四五”規(guī)劃》來(lái)看，青浦新城的開發(fā)節(jié)奏是：先中央商務(wù)區(qū)，再老城廂。

“十四五”的上半場(chǎng)是中央商務(wù)區(qū)，如今已經(jīng)大面積土地出讓、如火如荼地建設(shè)中；而“下半場(chǎng)”的三年就輪到老城廂“江南新天地”了，開發(fā)重心也將隨之轉(zhuǎn)移。

【青浦新城開發(fā)重心轉(zhuǎn)移】@是規(guī)劃不是鬼話

因此，下面我們將重點(diǎn)解讀“江南新天地”板塊的城市規(guī)劃、概念設(shè)計(jì)方案和置業(yè)選擇，注意是獨(dú)家哦！

今年（2023年），

將是江南新天地的“開發(fā)元年”。

接下來(lái)，將帶來(lái)江南新天地城市設(shè)計(jì)概念方案的獨(dú)家重磅解讀。

 規(guī)劃范圍 

關(guān)于江南新天地的規(guī)劃范圍，其實(shí)是有官方定義的：

根據(jù)《青浦新城“十四五”規(guī)劃建設(shè)行動(dòng)方案》，整個(gè)城市更新實(shí)踐區(qū)的總面積約3.2平方公里；其中優(yōu)先打造的樣板區(qū)，包括老城廂、藝術(shù)島、南門片區(qū)，用地面積共約163.6公頃（1.6平方公里）。

【板塊規(guī)劃范圍】@是規(guī)劃不是鬼話

為什么會(huì)選擇這個(gè)范圍？

這就要說(shuō)到江南新天地示范樣板區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念了。

 與古為新，雙城雙島 

“與古為新”：

“古”就是指青浦老城廂，“新”就是指城市更新。

自明代建制以來(lái)，青浦老城廂在歷史上長(zhǎng)期是青浦縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是目前長(zhǎng)三角示范區(qū)內(nèi)唯一一個(gè)歷史風(fēng)貌保存較為完好的水鄉(xiāng)城市，其歷史地位高、城市功能多元、空間格局極具特色。

【老城廂水文歷史保護(hù)】@是規(guī)劃不是鬼話

這一“城水相依”的格局，也延續(xù)至今。

因此，江南新天地優(yōu)先打造的樣板區(qū)，就選在了這個(gè)水脈最豐富的地區(qū)，以三條河道為界，包含兩個(gè)全島型板塊（老城廂魅力島、文化藝術(shù)島）和南門片區(qū)。

【三大片區(qū)】@是規(guī)劃不是鬼話

關(guān)于未來(lái)的規(guī)劃建設(shè)理念，在《青浦新城“十四五”規(guī)劃建設(shè)行動(dòng)方案》里是這樣描述的：

“以老城廂的保護(hù)更新為核心，結(jié)合藝術(shù)島、南門地區(qū)的更新開發(fā)，將城市的節(jié)奏感與水鄉(xiāng)的幽靜感融合在一起，建設(shè)江南文化研究院，充分挖掘青浦文化精髓，繼承江南水鄉(xiāng)特有的靈韻，打造滿載江南記憶的城市會(huì)客廳與特色文化體驗(yàn)區(qū)，同時(shí)引領(lǐng)文化創(chuàng)意等新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)的發(fā)展?！?/p>

這已經(jīng)說(shuō)得很清楚了，就聚焦這三個(gè)板塊（老城廂魅力島、文化藝術(shù)島和南門地區(qū)），要融合城市的節(jié)奏感和水鄉(xiāng)的幽靜感，打造“江南風(fēng)”的世界會(huì)客廳。

【三大片區(qū)規(guī)劃范圍】@是規(guī)劃不是鬼話

接下來(lái)，我們分別介紹一下這三大板塊未來(lái)的發(fā)展方向：

 一、老城廂魅力島 

復(fù)興歷史文化場(chǎng)所，打造中央文化區(qū)。老城廂魅力島主要重點(diǎn)打造四個(gè)片區(qū)：分別是兩個(gè)文化商業(yè)街區(qū)核心（歷史文化源和江南新天地）和兩條商業(yè)文化街道（碼頭文化水街和江南活力街）。

【老城廂規(guī)劃空間發(fā)展結(jié)構(gòu)】@是規(guī)劃不是鬼話

碼頭文化水街

沿碼頭街打造的一條南北向的商業(yè)文化水街。串聯(lián)起寶慶寺文化公園、江南茶室、社區(qū)商業(yè)等江南古鎮(zhèn)風(fēng)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施。

【碼頭文化水街鳥瞰示意圖】@是規(guī)劃不是鬼話

江南活力街

由很多條東西向的街巷組成一條江南活力街，串聯(lián)江南新天地商業(yè)街區(qū)、恢復(fù)小十字街歷史格局。貫通“文化步行徑”結(jié)合歷史建筑改造復(fù)興，導(dǎo)入時(shí)尚購(gòu)物、演藝、藝術(shù)教育、文化創(chuàng)意、民宿酒店等功能。

【江南活力街鳥瞰示意圖】@是規(guī)劃不是鬼話

江南新天地

江南新天地是整個(gè)板塊的核心地區(qū)，規(guī)劃是江南古鎮(zhèn)風(fēng)格的商業(yè)服務(wù)街區(qū)，就是上海新天地和蟠龍?zhí)斓氐姆?/span>，形成面向本地居民與外來(lái)訪客的“都市文旅名片區(qū)”。

【江南新天地鳥瞰示意圖】@是規(guī)劃不是鬼話

【示意圖】

【示意圖】@蟠龍?zhí)斓?/em>

 二、文化藝術(shù)島 

文化藝術(shù)島地區(qū)是低密度開發(fā)，將景觀最大限度地留給公共功能，引入城市探索中心、生態(tài)植物園、兒童運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、國(guó)際教育中心等趣味目的地。

【文化藝術(shù)島總平面圖（僅供參考）】@來(lái)源網(wǎng)絡(luò) 

依托上海之源”優(yōu)勢(shì)，將歷史人文積淀的傳承與活化，將人文特色融匯到景觀營(yíng)造和特色節(jié)點(diǎn)打造等領(lǐng)域。

【文化藝術(shù)島示意圖】@來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

 三、南門地區(qū) 

南門地區(qū)，規(guī)劃結(jié)合道路南側(cè)產(chǎn)業(yè)用地及綜合服務(wù)中心打造“產(chǎn)城融合示范區(qū)”，涵蓋居住、商業(yè)商辦、公共服務(wù)設(shè)施和公共綠地多種元素，社區(qū)服務(wù)與產(chǎn)業(yè)配套同步推進(jìn)。

【南門片區(qū)總平面圖（僅供參考）】@是規(guī)劃不是鬼話

青浦新城規(guī)劃打造“最江南的新城”，關(guān)鍵就是以“水”為文化標(biāo)注，復(fù)興多處特色文化片區(qū)，充分演繹“高顏值、最江南、創(chuàng)新核”的青浦“江南風(fēng)”城市意象。

而南門地區(qū)是和“水”交織得最緊密的，不僅鄰水，而且被水系（夏浦港）貫穿，也是青浦新城“最江南”的地區(qū)。

【藍(lán)綠交織】@是規(guī)劃不是鬼話

隨著江南新天地板塊的藍(lán)綠系統(tǒng)逐漸完善，江南水鄉(xiāng)特色逐漸凸顯，整個(gè)被活力型岸線、生活型岸線、景觀型岸線、生態(tài)型岸線等各類岸線所包圍。例如，前文提到的今年即將入市的新黃浦亞倫項(xiàng)目，就緊挨著景觀型岸線。

【岸線類型分布】@是規(guī)劃不是鬼話

這個(gè)項(xiàng)目的景觀環(huán)境真是絕了，緊挨著夏浦港的大盈浦濱水公園不說(shuō)，北面還緊挨著青浦地標(biāo)萬(wàn)壽塔所在的青溪公園。如果從項(xiàng)目旁的大盈浦濱水公園視角看萬(wàn)壽塔就是這樣一幅景象：

【濱水公園望萬(wàn)壽塔效果圖】@是規(guī)劃不是鬼話

最后，我們特地為大家用一張圖總結(jié)以上提到的“江南新天地”板塊的所有重點(diǎn)地區(qū)和開發(fā)項(xiàng)目：

【江南新天地重點(diǎn)地區(qū)與項(xiàng)目】@是規(guī)劃不是鬼話

根據(jù)最新公示的江南新天地的控規(guī)調(diào)整，該板塊規(guī)劃居住區(qū)容積率基本在1.0-1.5之間，表明未來(lái)還將有越來(lái)越多的島嶼型、低密度樓盤加入，共同打造高端、高品質(zhì)宜居的社區(qū)氛圍。

【規(guī)劃住宅用地】@是規(guī)劃不是鬼話

位于南門產(chǎn)城融合區(qū)范圍的新黃浦亞倫項(xiàng)目，作為江南新天地區(qū)域首個(gè)出讓的商品住宅，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)5萬(wàn)/㎡，小區(qū)周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯。

由上海實(shí)力國(guó)企新黃浦實(shí)業(yè)集團(tuán)和江蘇南通亞倫集團(tuán)聯(lián)手打造。前者新黃浦深耕黃浦區(qū)、在上海已有30年的房產(chǎn)開發(fā)歷史，后者南通亞倫2020年打造的亞倫五龍?jiān)骗Z更是良心打出交房再付款的業(yè)界佳話。

目前，項(xiàng)目最新設(shè)計(jì)方案已經(jīng)公示，擬建22幢住宅,含別墅及洋房，其中1-2#、4#、5-7#為總高7層的花園洋房，3#為總高8層的小高層，8#為總高6層的保障房；9-22#為別墅。

【項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案公示圖】

項(xiàng)目容積率僅1.2，將提供約175-213㎡的聯(lián)排和約95㎡的花園洋房產(chǎn)品，合計(jì)約345套。對(duì)置業(yè)江南新天地板塊感興趣的小伙伴們要關(guān)注起來(lái)了，這是板塊內(nèi)暫時(shí)唯一的機(jī)會(huì)。

【項(xiàng)目鳥瞰效果圖】

* 本文部分圖文來(lái)自于：江南新天地概念設(shè)計(jì)方案，僅供參考、學(xué)習(xí)，以后續(xù)的政府官方發(fā)布信息為準(zhǔn)。

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