斷腕求生,逆向突圍......2020年以來,在“房住不炒”的總基調下,房地產(chǎn)市場調控政策不斷,從2020年下半年的“三道紅線”開始,行業(yè)進入“去杠桿、降負債”的陣痛期,百強房企銷售規(guī)模、業(yè)績增速以及入圍門檻均出現(xiàn)明顯下滑。 根據(jù)CRIC《2019-2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜單》,百強房企門檻自2020年不斷下降,百強全口徑銷售金額門檻從2020年的257.4億元逐步下降至2022年的141.1億元,操盤口徑、權益口徑門檻也出現(xiàn)了不同程度的下降。 大浪淘沙之年,房地產(chǎn)企業(yè)又將發(fā)生哪些變化? 整體而言,2023年以來,受樓市政策持續(xù)優(yōu)化、疫情及春節(jié)期間累積需求集中釋放等因素影響,部分核心一二線城市房地產(chǎn)市場情緒有所修復,房價出現(xiàn)了較為積極的信號。 在今年的年政府工作報告中,關于房地產(chǎn)相關內(nèi)容更加強調“穩(wěn)增長”和“防風險”??梢钥闯?,未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展“穩(wěn)字當頭”。過去多年房企在“三高模式”下,推動行業(yè)快速發(fā)展,但也導致行業(yè)風險積聚,未來房企的發(fā)展將更加強調安全,實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 同時,城市分化與區(qū)域分化加劇,妥協(xié)于資金端壓力與現(xiàn)實行情,房企投資更趨謹慎和穩(wěn)健,精準化投資,聚焦核心區(qū)域板塊。 據(jù)統(tǒng)計,去年50家百億房企的一二線城市拿地金額合計占比為91.3%,可以看出,高能級城市或城市核心區(qū)域得益于較強產(chǎn)業(yè)發(fā)展兌現(xiàn)力,強勁的市場需求,安全邊際更高,更獲房企青睞。 今年來,房企布局核心區(qū)域的趨勢延續(xù),以龍湖為例,據(jù)中指研究院統(tǒng)計,今年前4月,龍湖權益拿地面積為行業(yè)第五名,是民營房企中的第一名。根據(jù)龍湖在港交所披露的月度經(jīng)營數(shù)據(jù)統(tǒng)計,前4月共拿下13宗地塊,土地面積合計超40萬平方米,收購地塊權益對價超125億元。 統(tǒng)計顯示,龍湖傾向于布局的城市主要是一線城市及高能級的二線城市,其中杭州、合肥、寧波、武漢四個城市均為其2022年十大銷售收入貢獻地。這與今年3月龍湖管理層對于投資方面“優(yōu)中選優(yōu)”的表態(tài)一致,即聚焦主力城市、機會城市,城市的核心區(qū)域以及優(yōu)質地塊,主要是由于銷售端表現(xiàn)更堅挺。 龍湖1-4月份新增土儲情況統(tǒng)計(來源:公司公告) 日前,一批陷入流動性危機的房企正在謀求斷腕求生。 5月25日晚間,ST泰禾公告稱,遭興業(yè)信托申請強制執(zhí)行,涉及四項糾紛,均因2019年為項目開發(fā)建設而向興業(yè)信托申請的貸款,泰禾集團及實控人黃其森、葉荔夫婦為保證人。上述四項糾紛合計貸款本金為31.86億元,因債務到期未付,興業(yè)信托申請強制執(zhí)行本金及利息罰息。 同樣,官司纏身的寶能再次被強制拍賣了一項地標項目。5月24日,阿里司法拍賣網(wǎng)再次上線了合肥寶能城部分項目,此次分兩個部分單獨拍賣,總評估價約63.4億元,起拍價總計約50.78億元,將于6月27日開拍。 此前,因寶能集團拖欠民生信托借款,合肥寶能城項目相關資產(chǎn)被廣東省深圳市中級人民法院強制拍賣,首次拍賣是在去年12月,當時因有與拍賣相關重要情況需進一步核實,暫緩拍賣。 相比債務累累,有些優(yōu)等生卻以良好的現(xiàn)金流彰顯實力,正在逐步還清貸款。 據(jù)Debtwire報道,5月15日,龍湖提前償還了一筆153億港幣銀團貸款的本金18億港幣及應計利息,這筆貸款將于2024年1月到期,預計后續(xù)龍湖將在6月30日前后支付第二筆本金,具體數(shù)額尚未確定。 美銀認為,龍湖最近提前償還了部分銀團貸款,而且沒有2023年到期的境外債券,其與承包商的核實顯示龍湖的付款節(jié)奏正常。針對近期市場中的商票傳言,據(jù)接近龍湖人士透露,公司早在兩年前就停止使用商票。上海票據(jù)交易所信息披露查詢結果也顯示,龍湖及其關聯(lián)公司目前已無任何存續(xù)商票。 據(jù)龍湖2022年報顯示,其在財務上仍保持“三道紅線”綠檔,剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為65%,凈負債率為58%,現(xiàn)金短債比為3.52倍。 龍湖集團CFO趙軼今年3月在年報業(yè)績會上曾公開表示,在波動的市場環(huán)境中,集團時刻保持低杠桿、安全性,并提前布局償債計劃,于去年底已對2023年到期的境外債務全部提前償還。 另一家國際評級機構惠譽在研報中指出,隨著房地產(chǎn)銷售逐步企穩(wěn),加之龍湖可觀的投資性房地產(chǎn)組合有望受益于中國日漸開放的經(jīng)濟,將有助于該公司將其杠桿率控制在45%以下,龍湖的目標是在2023年將總債務維持在2000億元人民幣左右,并將境外債務在總債務中的比例每年壓降。 經(jīng)歷過行業(yè)洗牌后,隨著穩(wěn)信心等諸多政策的出臺,未來行業(yè)發(fā)展也將進入一輪新的穩(wěn)定期。 而目前這些業(yè)績較優(yōu)異的企業(yè),要想實現(xiàn)業(yè)績持續(xù)穩(wěn)定的上升,獲得更大的發(fā)展空間,仍需要在投資策略、產(chǎn)品研究、多元化布局等多方面進行提升完善,持續(xù)的拿地能力以及在改善型趨勢下產(chǎn)品的升級能力也將成為重要的考量。 以地方性民企——頤居建設為例,該房企總部位于南京,在2022年以260.05億元位居南京土儲權益貨值榜榜首,也是南京唯一一家破200億貨值的房企。頤居建設在此輪行情中逆勢補倉,主要得益于安居集團擁有大型項目運作能力的優(yōu)勢,加上強勁雄厚的資金實力,不過整體補倉城市相對較為單一。反應在銷售數(shù)據(jù)上上,2022年南京及蘇州的貢獻率分別為55%和41%,合計貢獻96%的業(yè)績。 同樣發(fā)家于廈門的象嶼集團也在逆勢補倉,2021和2022年拿地金額均超200億元,其中在上海近兩年總拿地金額占比達72%,另外,在廈門、重慶、昆山等地也有所收獲。不同于其他企業(yè),象嶼集團的深耕城市并不在起源地廈門,近幾年廈門的入市項目2個,占比僅3%,上海、昆山、蘇州反而是象嶼集團近幾年貢獻銷售額的主要城市,其中,2022年上海單城的銷售貢獻超過70%。 美國銀行日前的研報顯示,在地產(chǎn)開發(fā)主航道外,龍湖的經(jīng)營性業(yè)務也在保持高速增長,前四月經(jīng)營性收入為77.9億元。其中運營(商業(yè)投資、長租公寓)收入約40.1億元,服務收入(物業(yè)管理、智慧營造)約人民幣37.8億。 從商業(yè)來看,受消費市場持續(xù)復蘇影響,4月份龍湖商業(yè)營業(yè)額實現(xiàn)了兩位數(shù)的強勁增長。美銀預計,隨著零售的持續(xù)復蘇以及新商場的開業(yè),下半年龍湖經(jīng)營性業(yè)務的收入增長將加快。 受到多重數(shù)據(jù)的利好,繼年初成為首個被國際評級機構上調展望評級的民營房企之后,龍湖集團近日再獲得美國銀行研報認可。 “盡管市場對行業(yè)銷售規(guī)模回落存在擔憂,但我們認為龍湖當前的股價疲軟表現(xiàn)過度了?!泵楞y在研報中表示,對于龍湖集團(00960.HK)的目標價格為33港元/股。 5月17日,美銀發(fā)布龍湖研究報告稱,盡管股價表現(xiàn)疲軟,但龍湖集團的流動性狀況表現(xiàn)穩(wěn)健,拿地投資進度正常,維持“買入”評級。Wind數(shù)據(jù)顯示,截至5月18日,有15家評級機構推薦“買入”,一致目標價為30.09港元/股,而截至5月26日收盤時,龍湖集團的股價為15.72港元/股。 |
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