|
16、第三人代為支付房租房東不認(rèn)可怎么辦？ 17、租期未到想提前退租怎么辦？ 18、退租后房東不退押金怎么辦？ 19、租賃期間房東單方加價怎么辦？ 20、轉(zhuǎn)租必須經(jīng)過房東同意嗎？ 21、房東同意轉(zhuǎn)租又反悔怎么辦？ 22、轉(zhuǎn)租租客造成第三人損失或房東損失由誰擔(dān)責(zé)？ 23、裝修必須經(jīng)過房東同意嗎？ 24、租賃房屋賣出之后房東多收的租金怎么辦？ 25、租賃房屋賣出之后的租金交給誰？ 26、租賃房屋賣出之后新房東趕人怎么辦？ 27、租賃房屋賣出之后新房東單方漲價怎么辦？ 28、租客有哪些優(yōu)先權(quán)？ 29、租客可以隨時解除租賃合同嗎？ 30、租客可以用自己物品折抵房租嗎？ 第三人代為支付房租房東不認(rèn)可怎么辦？ 要區(qū)分情況來看。通常情況下，對房東而言這種行為沒有必要，在有些房東希望解除租賃合同的場景時可能會發(fā)生。這種情況在法律上被稱為第三人代為履行，第三人與租客有利害關(guān)系時，其代為履行房東無權(quán)拒絕；第三人與租客無利害關(guān)系時，房東可以拒絕第三人的代為履行。感興趣的朋友可以參閱《融資借貸 | 以幫人還錢被訴為例說說債務(wù)加入和第三人代為清償（多圖）》一文。 這種情況在道德的視角更容易理解，房東出租房屋的目的就是獲取收益，只要是合法給付，租客付錢或是第三人付錢對房東而言并無區(qū)別，假如房東接受第三人支付的房租卻不認(rèn)可租客已經(jīng)付過房租，則應(yīng)當(dāng)把錢返還給第三人繼續(xù)去向租客催要，大多數(shù)情況下實無此必要。 《民法典》第五百二十四條第一款規(guī)定：債務(wù)人不履行債務(wù)，第三人對履行該債務(wù)具有合法利益的，第三人有權(quán)向債權(quán)人代為履行；但是，根據(jù)債務(wù)性質(zhì)、按照當(dāng)事人約定或者依照法律規(guī)定只能由債務(wù)人履行的除外。 租期未到想提前退租怎么辦？ 嘗試與房東友好協(xié)商，做好損失部分金錢的思想準(zhǔn)備。 （１）向房東說明客觀原因。現(xiàn)實生活中確實有些客觀原因變化導(dǎo)致原來的房屋對租客不再合適，此時盡量和房東說明客觀情況，不要提主觀原因，主觀原因往往不能形成共情。 （２）房東沒有義務(wù)因此受損。房東可能認(rèn)同租客的客觀情況發(fā)生了變化，但幾乎沒有房東會同意自己的權(quán)益因此受損。如果能主動提出承擔(dān)部分損失、提前幫忙找到下一位租客，和房東溝通會容易很多。這種情況下，租客無論是違約解除合同還是協(xié)商一致解除合同，損失部分金錢大概率是不可避免的。 退租后房東不退押金怎么辦？ 要區(qū)分情況來看。 （1）沒有造成房屋及附屬設(shè)施損壞的。押金的作用通常就是保障房屋及附屬設(shè)施非正常損壞，如果不存在此情況，退租后可以要求房東退還押金，拒不退還的可以起訴要求返還，并要求賠償誤工費(fèi)等維權(quán)費(fèi)用。 （2）造成房屋及附屬設(shè)施損壞的。這種情況時房東有權(quán)留置押金，租客不能證明自己沒有責(zé)任的要負(fù)責(zé)賠償損失，押金不足以覆蓋的，房東還有權(quán)就不能覆蓋的部分向租客要求賠償。 租賃期間房東單方加價怎么辦？ 無法律依據(jù)。房東單方加價涉嫌違約，如果房東堅持加價租客可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有明確約定的，可以要求房東賠償實際損失，實際損失的計算方法可以參閱《商租民租 | 房屋租賃常見的三十個問題匯總（租客篇）（上）》一文第8條（以下不贅）。 轉(zhuǎn)租必須經(jīng)過房東同意嗎？ 是，但不一定以明示方式作出。詳情請參閱《商租民租 | 房屋轉(zhuǎn)租的十六個問題匯總（含轉(zhuǎn)租期、再轉(zhuǎn)租、優(yōu)先權(quán)等）》一文第3條。 房東同意轉(zhuǎn)租又反悔怎么辦？ 租客可以要求房東承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失，包括對次承租人履行不能造成的損失。 （1）同意轉(zhuǎn)租是租賃合同的一部分。轉(zhuǎn)租是租客利用租賃房屋的一種方式，同意轉(zhuǎn)租是租賃合同的一部分內(nèi)容，同意后又無故反悔的，房東可能構(gòu)成違約。 （2）房東違約可能造成租客對次承租人的履行不能。這部分內(nèi)容在《商租民租 | 租賃合同租期內(nèi)解除對轉(zhuǎn)租合同有何影響？（多圖）》一文中有介紹，感興趣的朋友可以自行參閱，因履行不能賠償給次承租人的損失也是租客實際損失的一部分。 轉(zhuǎn)租租客造成第三人損失或房東損失由誰擔(dān)責(zé)？ 通常應(yīng)當(dāng)由行為人承擔(dān)，對房東造成的損失可能由行為人和租客共同承擔(dān)。部分內(nèi)容請參閱《商租民租 | 租客使用租賃房屋致人損害糾紛誰負(fù)責(zé)賠償？（多圖）》一文。 《民法典》第七百一十六條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。 裝修必須經(jīng)過房東同意嗎？ 經(jīng)過房東同意通常不涉及賠償問題，否則可能有賠償問題。感興趣的朋友可以參閱《商租民租 | 租賃合同終止后租客的裝飾裝修怎么辦？（圖文）》一文。 租賃房屋賣出之后房東多收的租金怎么辦？ 通常來講，這是原房東和新房東之間協(xié)商的問題。請參考《商租民租 | 租期內(nèi)租賃房屋被賣掉租客怎么辦？（圖文）》一文。 租賃房屋賣出之后的租金交給誰？ 新支付周期的租金應(yīng)當(dāng)交給新房東。房屋買賣完成、房屋完成交付以后，新房東已經(jīng)成為租賃房屋的所有權(quán)人，再次支付房租時自然應(yīng)當(dāng)交給新房東。 租賃房屋賣出之后新房東趕人怎么辦？ 無法律依據(jù)，租客可以拒絕，新房東違約的，可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任，此即法律上經(jīng)常說的“買賣不破租賃”。 《民法典》第七百二十五條規(guī)定：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。 租賃房屋賣出之后新房東單方漲價怎么辦？ 無法律依據(jù)，租客可以拒絕，新房東違約的，可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任。法律原理可以參考上文及《商租民租 | 房屋租賃常見的三十個問題匯總（租客篇）（上）》一文的相關(guān)內(nèi)容。 租客有哪些優(yōu)先權(quán)？ （1）承租優(yōu)先權(quán)。《民法典》第七百三十四條第二款規(guī)定：租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。 （2）購買優(yōu)先權(quán)。《民法典》第七百二十六條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。 出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。 這里筆者提示一下，租客的優(yōu)先權(quán)都是建立在“同等條件下”的，所謂同等條件在法律判斷上通?？紤]同等金額、同等支付方式。 租客可以隨時解除租賃合同嗎？ 通常不行，有三種情況下可以。前兩種請參閱《商租民租 | 房屋租賃常見的三十個問題匯總（房東篇）（下）》一文第18條，原理是一樣的。還有一種情形是租賃房屋已經(jīng)危及租客的安全和健康，租客可以隨時解除合同。 《民法典》第七百三十一條規(guī)定：租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。 租客可以用自己物品折抵房租嗎？ 通常情況下，只要租客與房東都同意就可以。但以下物品通常不行： （1）禁止流通物。法律規(guī)定禁止買賣的物品，不能用來以物抵債，否則成了變相買賣。這類物品包括但不限于：毒品、槍械、管制刀具等。 （2）管控物品。這類物品往往需要行政許可才能經(jīng)營，沒有行政許可進(jìn)行交易可能涉及行政處罰甚至刑事犯罪。這類物品包括但不限于：藥品、煙酒、汽柴油等。（全文完） |
|
|
