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房東將房屋出租給承租人，在租賃期限內(nèi)房東出售房屋的，承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 一、什么是承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)呢？ 優(yōu)先購(gòu)買權(quán)來(lái)源我國(guó)《合同法》規(guī)定第二百三十條規(guī)定，該條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)要通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買權(quán)利。 承租人是房屋的使用人，為了保護(hù)承租人權(quán)益，法律賦予了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但這個(gè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不是絕對(duì)優(yōu)先權(quán)，是在房東出售房屋的同等條件下才享有的優(yōu)先權(quán)。比如，房東出售的房屋售價(jià)100萬(wàn)元，被不受其他售房資格限制，有第三人愿意100萬(wàn)元購(gòu)買嗎，而此時(shí)承租人也愿意在100萬(wàn)元房?jī)r(jià)同等條件下同意購(gòu)買，那么，承租人享有優(yōu)先權(quán)。但如果承租人想低于100萬(wàn)元購(gòu)買，他就不享有優(yōu)先權(quán)。 二、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的“合理期限”是多久？ 日常生活中，容易發(fā)生房東售房時(shí)沒(méi)有及時(shí)告知承租人，承租人對(duì)房東與第三人簽訂的房屋買賣合同提出異議和訴訟，引起爭(zhēng)議?！逗贤ā芬?guī)定的“合理期限”是多長(zhǎng)時(shí)間呢？ 關(guān)于“合理期限”，最高法院在八十年代制定的《民通意見(jiàn)》第118條規(guī)定，“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效”。很長(zhǎng)一段時(shí)間，司法實(shí)踐中都是掌握合理期限是3個(gè)月。但該條目前已被廢止，不再適用。最高法院并沒(méi)有最新的司法解釋對(duì)此作出規(guī)定。但最高院民一庭認(rèn)為，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這個(gè)只是權(quán)威指導(dǎo)，并不具有法律約束力。 三、如果房東違反告知承租人義務(wù)，侵犯了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)承擔(dān)什么責(zé)任？ 房東侵犯了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，房東到底承擔(dān)什么責(zé)任？最高法院《城鎮(zhèn)房屋租賃司法解釋》第二十一條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持。 這一條司法解釋規(guī)定，確立了承租人有權(quán)主張賠償損失的權(quán)利。但損失到底是啥？這就需要承租人舉證證明因?yàn)樽约阂驗(yàn)閮?yōu)先購(gòu)買權(quán)被侵犯所受損失。個(gè)案因具體情況不同，而因案而定。但可以考慮這幾方面損失：1.因另購(gòu)房所支付的必要費(fèi)用；2.近期房?jī)r(jià)上漲差價(jià)損失；3.租賃合同到期后，新房東不同意續(xù)租，承租人搬遷損失、停業(yè)損失等。 四、需要說(shuō)明的是，即便房東違反告知承租人義務(wù)侵犯了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人只能提出賠償要求，不能要求確認(rèn)房東與第三人之間的合同無(wú)效。過(guò)去有一段時(shí)期，我們有個(gè)案例，法院就撤銷或者確認(rèn)了房東與第三人房屋買賣合同無(wú)效，案件雖然結(jié)了，但新的糾紛又發(fā)生了。也不符合保護(hù)交易安全和第三人善意取得。 因此，秦律師建議，二手房買賣，作為房東應(yīng)當(dāng)提前至少15前告知承租人是否購(gòu)買？由承租人出具不予購(gòu)買的證明材料，房東應(yīng)當(dāng)將該證明一并存放。作為承租人，如果房東未告知，自己也的確希望購(gòu)買，可以主動(dòng)跟房東協(xié)商解決。 承租人出具放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)聲明樣本： 放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)聲明 承租人ＸＸＸ現(xiàn)已接到出租人XXX告知所租賃房屋將要出售的事實(shí)，承租人明確表示放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，對(duì)出租人出售房屋行為予以認(rèn)可，并將配合與新房屋所有人（出租人）確立新的租賃合同關(guān)系。 特此聲明！ 承租人XXX 日期 |
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