作者：胡奎

壹 

前兩天寫(xiě)了一篇小文《房東與房客杠上了，中介也許在偷笑》（微信公眾號(hào)“豐國(guó)律師”2020-11-26）。文章大意是：出租人（房東）在與承租人（中介）簽訂的合同中，允許承租人轉(zhuǎn)租；承租人（中介）在與次承租人（租客）簽訂的合同中，租賃期限與前一合同期限相同。區(qū)別在于承租人按月或者按季度向出租人支付租金，次承租人卻是一次性向承租人支付了租金?，F(xiàn)在的情況是，在租賃期尚未屆滿(mǎn)的情況下，承租人不再向出租人支付房租，出租人可以解除其與承租人之間的合同，但承租人與次承租人之間的合同仍然有效，具有法律約束力，故出租人無(wú)權(quán)將次承租人趕出去。
 
沒(méi)想到文章推送后，收到不少讀者的反饋，而且爭(zhēng)議還挺大。
 
有人認(rèn)為，出租人解除與承租人之間的合同，當(dāng)然有權(quán)收房，次承租人不能對(duì)抗出租人。
 
也有人認(rèn)為，出租人解除合同以后可以收回房屋，因?yàn)槌鲎馊伺c次承租人之間沒(méi)有直接的租賃關(guān)系，沒(méi)有義務(wù)向次承租人交付房屋，承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同因承租人違約而無(wú)法履行。
 
可以肯定地說(shuō)，這些觀(guān)點(diǎn)都是錯(cuò)誤的。
 
還有人自以為想到了一個(gè)“好主意”：如果中介（承租人）給房東（出租人）付半年租金，簽十年合同，中介再轉(zhuǎn)租給兄弟伙，一次性收十年租金然后消失，留下房東獨(dú)自凌亂。
 
這種情況不大可能發(fā)生。即使發(fā)生了，那也很明顯看得出承租人與次承租人串通一氣，損害第三人的利益。而且，這種案件一旦走向刑事方向，對(duì)公安機(jī)關(guān)來(lái)說(shuō)，還不是小菜一碟！
 
如果僅僅分析法律關(guān)系，這種案件應(yīng)撇開(kāi)暴雷的因素。因?yàn)樵诒├椎那闆r下，法院為了避免訴訟爆炸，故發(fā)文不予受理此類(lèi)案件（當(dāng)然法院這種做法本身存在問(wèn)題，這不是在變相保護(hù)中介平臺(tái)嗎？有助紂為虐之嫌?。?br> 
這種糾紛按刑事案件來(lái)處理，只是一種可能性?，F(xiàn)實(shí)情況卻是：很多這類(lèi)案件，法院既不受理，公安也不立案，于是就真的留下房東獨(dú)自凌亂了，或者是房東與租客互掐。

貳 

我國(guó)《合同法》第224條【承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同】沒(méi)有規(guī)定“在出租人同意的轉(zhuǎn)租期限內(nèi)的轉(zhuǎn)租合同是否對(duì)出租人具有法律約束力？”
 
但我國(guó)《民法典》第717條【承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，超過(guò)部分的約定對(duì)出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外】規(guī)定了這一點(diǎn)：在出租人同意的轉(zhuǎn)租期限內(nèi)的轉(zhuǎn)租合同，對(duì)出租人具有法律約束力，超過(guò)部分的約定對(duì)出租人不具有法律約束力。
 
故當(dāng)承租人違約，達(dá)到出租人解除合同的條件時(shí)，如果出租人解除合同，則解除的也僅僅是出租人與承租人之間的租賃合同。也就是說(shuō)，出租人與承租人不再受租賃合同約束，但出租人仍要受轉(zhuǎn)租合同的約束。毋庸諱言，承租人與次承租人當(dāng)然要受轉(zhuǎn)租合同的約束。
 
雖然我國(guó)《民法典》自2021年1月1日起施行，但從理論上分析，出租人與承租人、承租人與次承租人、出租人與次承租人之間的三角法律關(guān)系，就應(yīng)該具備這樣的法律效力。
 
首先，出租人與承租人簽訂合同時(shí)，允許承租人轉(zhuǎn)租，可視為出租人已授權(quán)承租人轉(zhuǎn)租，出租人就應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到承租人會(huì)轉(zhuǎn)租。當(dāng)承租人轉(zhuǎn)租后，出租人當(dāng)受此約束。
 
其次，承租人轉(zhuǎn)租的期限，沒(méi)有超出出租人與承租人之間租賃合同確定的租賃期限。也就是說(shuō)，承租人與次承租人并沒(méi)有違背出租人的意思，而是在出租人授權(quán)的期限范圍內(nèi)簽訂的轉(zhuǎn)租合同。根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)原理，次承租人根據(jù)轉(zhuǎn)租合同而占有房屋，屬有權(quán)占有，當(dāng)受法律保護(hù)。至于承租人是否按時(shí)向出租人支付租金，次承租人不知道也沒(méi)有義務(wù)知道。次承租人只要履行好自己按時(shí)向承租人支付租金的義務(wù)就可以了。
 
故我國(guó)《民法典》規(guī)定，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，超過(guò)部分的約定對(duì)出租人不具有法律約束力。言外之意，只要沒(méi)有超過(guò)，轉(zhuǎn)租期限對(duì)出租人就具有法律約束力。
 
這就是當(dāng)出租人解除其與承租人之間的租賃合同時(shí)，而次承租人按轉(zhuǎn)租合同仍享有繼續(xù)租賃房屋的權(quán)利之所在。與《合同法》相比，《民法典》的規(guī)定更完善，更科學(xué)，更能在出租人、承租人與次承租人三者之間體現(xiàn)法律的公平性。
 
所以，房東無(wú)權(quán)要求租客騰退房屋。否則，如果房東強(qiáng)行讓租客搬出，則屬于不講武德。房東還可能因此而承擔(dān)賠償租客租金損失的責(zé)任【參見(jiàn)“浙江省杭州市中級(jí)人民法院（2020）浙01民終5728號(hào)民事判決書(shū)”】。 

叁

最后，還有人搬出了《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第17條【因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償】。
 
很明顯，該條規(guī)定的是次承租人的權(quán)利，而不是義務(wù)。根據(jù)合同的相對(duì)性，是承租人有義務(wù)向出租人支付租金。也就是說(shuō)，要不要代為支付，次承租人有選擇權(quán)。
 
如果次承租人不選擇代為支付，出租人行使合同解除權(quán)，則解除的只是出租人與承租人之間的租賃合同，而不是承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同。出租人無(wú)權(quán)解除轉(zhuǎn)租合同。
 
如果次承租人選擇代為支付，又有兩種情況。一是次承租人尚欠承租人租金，代為支付后則可以折抵該租金，承租人無(wú)權(quán)再要求次承租人支付該租金；二是次承租人不欠承租人租金，代為支付后則可以向承租人追償。不管是哪種情況，只要次承租人選擇代為支付，人民法院都應(yīng)予支持。
 
這才是該司法解釋條款規(guī)范的應(yīng)有之義。