最近跟客戶聊天，我注意到一個現(xiàn)象：很多原本打算買房的人，又開始陷入糾結(jié)。

表面上看，大家糾結(jié)的點在于，現(xiàn)在這么不景氣，買房會不會增加經(jīng)濟方面的壓力。背后其實涉及到一個“風險管控”的問題。

無論你是準備買房的人，還是買了房正在還貸的人，這絕對是一堂必修課。

這個問題處理不好，一不小心就會“人房兩空”。

很多活生生的教材，其實就在我們身邊。

比如下面這個故事，在短視頻平臺上熱度很高：

一對小夫妻，前幾年在重慶按揭了一套總價280萬的房子，首付100萬是和親戚朋友借的，裝修花了30萬，每月月供12700元，貸款期限是20年。

本來，小兩口的月收入加起來有3萬，足以覆蓋房貸和日常開銷了。

可是誰承想，天有不測風云。

買房沒多久，妻子所在的公司突然倒閉了，家里的重擔一下子全壓到了丈夫的身上，生活開銷加上房貸，全部靠一個人的工資。

她在視頻中哭著說：“光靠老公1萬5的工資，還了房貸以后，每天都只有喝稀飯，不敢買衣服，不敢買水果，不敢買零食。甚至不敢去外頭吃飯或者點外賣，都舍不得點。”

更雪上加霜的是，現(xiàn)在丈夫的公司也在大面積裁員，隨時面臨失業(yè)，到時可能全家都沒有收入來源。

他們想要賣房子，但是行情不好，又是急售，只能不斷降價，最后以230萬的價格才成功賣出。

最慘的是，還清銀行貸款后，他們還是欠了好多錢。這位妻子最后無奈的感嘆道：

明明什么也沒干，就變得人財兩空。

殊不知，最大的問題恰恰是“什么都沒干”。

他們親身經(jīng)歷告訴我們：買房不做好風險管控，代價可能會非常慘痛。

首先，不給自己留余地。

100萬首付幾乎全都是借的，還將30萬的積蓄用去裝修，當真是一點騰挪的空間也沒給自己留。

如果他們能控制一下首付金額，或者適當降低一下裝修預(yù)算，手頭哪怕留下10萬左右的現(xiàn)金，起碼還能再還半年房貸。

這樣一來，不論是賣房還是重新找工作，都能有喘息的空間，不至于落到如此境地。

其次，過分“迷信”新房。

我在調(diào)研的時候就發(fā)現(xiàn)，在很多二線城市，購房者的“新房癌”特別嚴重，甚至已經(jīng)到了二手房看都不看的地步。

請允許我真誠地提醒大家一句：新房癌真的是病，得治。

新房很好，但不一定適合所有人。

為什么這么說呢？

因為新房幾乎都是期房，通常只有等到交房之后才能辦房產(chǎn)證，再加上城市本身的限售期限，這就極大延長了房屋可以上市交易的時間。

如果在這個時間內(nèi)家庭資金出現(xiàn)變故，房子根本沒有賣掉的可能。

所以，如果實在是對未來的工作狀況不放心，但又需要買房的人，優(yōu)先考慮次新二手房，是最適合的選擇。

反面教材，最近還真是有點多。

最近在微博上，一篇題為《一瞬間后悔買房》的帖子，同樣引發(fā)了很多人的關(guān)注。

這位姑娘想要在杭州買房，頂著壓力問家里湊足了首付，在2021年上半年如愿搖中蕭山的大江東花漾里，買下一套96㎡房子，總價180多萬。

當時她的月薪是8000元，有公積金可以還一部分，每個月還貸也還算輕松。

但是，今年1月開始，姑娘所在單位開始降薪，收入下降，每個月工資到手也就5000-6000元。

不巧的是，她去年還湊了一波“提前還貸”的熱鬧，手里根本沒有多少現(xiàn)金，生活瞬間就捉襟見肘了，不得不開始節(jié)衣縮食。

對現(xiàn)狀有感而發(fā)，姑娘在帖子中寫道：“和以前比起來，現(xiàn)在的生活質(zhì)量降低不少。最近偶爾想到還貸和生活壓力，

有一瞬間也會覺得后悔買房。

不得不承認，人都是愛跟風的動物。但是在買房這件事上盲目跟風，很容易把自己置于險境。

雖然引發(fā)“財務(wù)危機”的導(dǎo)火索是降薪，但真正把她推入困境的，其實是那一次湊熱鬧的行為：

提前還貸。

提前還貸降杠桿，本來也無可厚非。錯就錯在明明手頭很緊張，卻草率用掉了珍貴的現(xiàn)金。

這種情況，其實很像一些爆雷房企所面臨的困境。很多房企并不是“資不抵債”，而是遇到了流動性困難，手上的現(xiàn)金無法覆蓋短期債務(wù)。

提前還房貸表面上看省錢，其實失去的是當下抵抗風險的能力。

一定要記?。?/strong>

越是面對不確定性，流動的現(xiàn)金就越是重要。

上面兩個案例，主要是提醒大家“防患于未然”。

如果已經(jīng)降薪或者失業(yè)了，又該怎么辦呢？

首先要明確一點，千萬不要隨便選擇躺平斷供，這只會讓你的處境更加糟糕。

一般來說，如果只是偶爾逾期一次，銀行是不會判定你斷供的，只會催繳。

但如果逾期次數(shù)達到連續(xù)3次，或累計6次，那么銀行可能會通知你，解除借款合同，視所有借款提前到期。

這個時候，銀行就會要求購房者還清全部貸款。

沒錢還？那法院就會凍結(jié)你的房產(chǎn)，更關(guān)鍵的是，會上征信黑名單。

如果還是沒錢還，那房子就要法拍了。

這個比較坑，因為法拍房通常成交價都比較低，所以很有可能房子拍掉了，但還是還不清貸款。

銀行會接著追償……

所以哪怕再艱難，也別斷供，而是要想辦法解決問題，降低損失。

我這里給大家總結(jié)了兩個比較實用的方法，希望大家永遠用不到吧。

第一，如果你的貸款年限不到30年，可以先嘗試跟銀行申請延長期限。

延長還款期限之后，銀行會給你一個新的期限，相應(yīng)的月供金額會降低。

貸款利息也會按新的期限檔次利率計收，對于前兩年在利率頂峰買了房的朋友，這招可以試一下。

不過要注意，這個方法只能用一次。

第二，出租或者出售你的房屋。

這里說的出租，不是把自己的房子整租出去，自己再去租別的房子，這明顯不劃算。

而是把自己房子的次臥租出去，收取租金以減輕房貸壓力。

聽起來有點奇怪，但已經(jīng)有人在這么做了。

之前就有新聞報道：一個杭州單身女業(yè)主，為了減輕自己每月8000元的房貸壓力，選擇出租自己家的次臥，“以租養(yǎng)貸”，每個月能補貼1575元房貸。

只是出租的時候，會提出明確的要求，比如性別為女性，不養(yǎng)寵物，不帶男友。

這位業(yè)主說，自己在合租過程中交到了不少朋友，甚至還從租客身上學到了一些新技能。

當然，如果你實在介意，那就只能賣房了。只是這種情況下賣房，割肉降價是肯定少不了的。

這還要建立在你所在的城市樓市夠堅挺，你的房子流通性沒問題的前提下。

要知道，人世間最難受的事，并不是割肉賣房，而是房價沒跌，但是流動性沒了，壓根兒賣不出去！

二季度以來，樓市降溫挺明顯的。

但你發(fā)現(xiàn)沒有，無論市場再怎么涼涼，房價跌得多么厲害，也有成交數(shù)據(jù)，也有人在買房，只是人多人少的區(qū)別。

所以說啊，買房路上的風險管控，是一個永恒的話題。

更何況，樓市沒有永遠的漲跌，但機會往往都是跌出來的。

樓市的發(fā)展，有其自身的規(guī)律和周期，過度關(guān)注短期的房價漲跌是沒有意義的。

比如這兩年深圳的房價跌得人心都涼了，可有誰真的敢說，深圳的房子沒價值嗎？

而很多購房者最大的問題是，總陷在追漲殺跌的循環(huán)中不可自拔，最后無奈站崗，又開始怨天尤人。

要知道，機會往往都是跌出來的，越是市場低谷，越是機會井噴的時候。

最后，我們一直強調(diào)的是，未來只有10%的城市是有價值的。