《中華人民共和國民法典》

第465條

依法成立的合同，受法律保護。

依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。

第526條

當事人互負債務，有先后履行順序，應當先履行債務一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行請求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行請求。

第527條

應當先履行債務的當事人，有確切證據證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：

（一）經營狀況嚴重惡化；

（二）轉移財產、抽逃資金，以逃避債務；

（三）喪失商業(yè)信譽；

（四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。

當事人沒有確切證據中止履行的，應當承擔違約責任。

第528條

當事人依據前條規(guī)定中止履行的，應當及時通知對方。對方提供適當擔保的，應當恢復履行。中止履行后，對方在合理期限內未恢復履行能力且未提供適當擔保的，視為以自己的行為表明不履行主要債務，中止履行的一方可以解除合同并可以請求對方承擔違約責任。

第563條

有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

以持續(xù)履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

第722條

承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

【案號】（2018）粵0303民初21715號

【案情簡介】航運公司（出租人）與黃鶴樓餐飲公司（承租人）分別于2006年12月30日、2007年9月3日、2011年1月1日、2017年7月1日簽訂《房屋租賃合同》，約定：航運公司將深圳市嘉賓路4025號的房屋以及航運總公司食堂，出租給黃鶴樓餐飲公司作酒樓使用，租金逐月支付。且在合同中有約定“甲方為了收回租賃房屋和追收拖欠租金，有權采取停電停水措施，且因甲方采取相關措施而造成的一切損失由乙方自行承：逾期兩個月以上繳納租金、管理費、其他費用；利用租賃房產進行非法活動，損害公共利益或者他人利益；擅自改變租賃房產結構或約定用途；擅自將租賃房產進行裝修；擅自將租賃房產轉租他人等?！弊?017年9月1日起，承租人開始拖欠租金、水電費、物業(yè)管理費。出租人多次以書面及口頭形式催告繳費。2018年7月16日出租人發(fā)出《租金催告函》，催告承租人于收函之日起7日內支付拖欠費用，否則其有權解除合同收回房屋。但承租人未予回復。2018年7月25日，出租人向承租人發(fā)送《關于解除的函》。

【裁判理由】法院認為出租人根據2017年12月簽訂的《房屋租賃合同》，已履行了合理的出租人義務；且雙方合同中約定了在承租人不履行義務的情況下，出租人經合理催告，可以采取停水停電措施以防止出租權益繼續(xù)受損。

【案號】（2019）甘01民終3506號

【案情簡介】2016年12月31日，中移公司（出租人）與衛(wèi)生服務站（承租人）簽訂《房屋租賃合同》，約定：中移公司現(xiàn)將坐落在蘭州市城關區(qū)，使用面積150㎡，出租給衛(wèi)生服務站；租期一年，租賃期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，租金每季度交費（2、5、8、11月）。2017年12月31日合同期滿后，雙方未再續(xù)簽合同。出租人于2017年10月發(fā)出通知，告知承租人合同期滿后將收回租賃的房屋。承租人于2018年1月30日、4月18日、6月10日向中移公司出具《承諾書》，請求中移公司在騰交房屋時間上予以寬限，并分別承諾于2018年4月前、5月31日前、7月31日前搬離向中移公司交還房屋。2018年9月起，中移公司就衛(wèi)生服務站承租的房屋停水停電，衛(wèi)生服務站既未搬離涉案房屋又未交納房屋租金，中移公司遂訴至法院。

【裁判理由】法院認為，中移公司是基于衛(wèi)生服務站的請求和作出的承諾，同意對騰退房屋的時間予以寬限，并非同意衛(wèi)生服務站繼續(xù)租賃使用房屋進行經營，雙方在合同期滿后并未成立不定期租賃合同關系的合意。衛(wèi)生服務站沒有按照承諾書向中移公司騰交房屋，已經構成嚴重違約，中移公司基于衛(wèi)生服務站的嚴重違約行為，采取的停水停電措施屬于維護自身權利的正當行為，不屬侵權行為，不構成侵權，且采取的正當措施并未影響衛(wèi)生服務站對房屋的正常使用和經營活動的開展，不能成為減少衛(wèi)生服務站支付占用費的正當事由。

【案號】（2019）浙01民終4416號

【案情簡介】2009年11月26日，農科院科技綜合服務樓臨時租賃合同由浙江農科實業(yè)集團有限公司代理農科院（出租人）與顧越明、于春華、郡富公司（承租人）簽訂，雙方約定郡富公司成立后再換取由郡富公司作為直接承租方的租賃合同，雖然郡富公司成立后農科院與郡富公司未重新簽訂租賃合同，但臨時租賃合同一直由農科院與郡富公司履行。2015年1月6日農科院與郡富公司簽訂備忘錄后，郡富公司未按約定付清2010年8月1日至2011年7月31日期間、2013年11月1日至2014年12月31日期間的租金，未支付過2015年1月1日以后的租金。

【裁判理由】法院認為，農科院與郡富公司之間的租賃合同關系合法有效，雙方當事人應按約定履行自己的義務。案涉臨時租賃合同并未對農科院的各類培訓等人員食宿及會務交流活動接待安排的業(yè)務量進行約定，培訓費和接待費的多少不能成為承租人不交租金的理由。承租人主張出租人于2016年10月對其公司斷電斷水，致使其公司無法經營，因此表示停水停電無法經營不應當支付的租金。現(xiàn)承租人認可欠出租人水電費56.7萬元，出租人在承租人已經拖欠水電費5個月的情況下，對承租人進行停水停電屬于行使先履行抗辯，故所造成的后果應由承租人承擔。

【案號】（2019）鄂0502民初2426號

【案情簡介】2017年5月9日，麗駿公司（出租人）與藍橋公司（承租人）簽訂《三峽文化天地商鋪租賃合同》，約定：麗駿公司將8301商鋪出租給藍橋公司；因藍橋公司拒絕履行或延遲履行租金義務超過15天的，麗駿公司有權解除本合同、沒收履行約保證金，且有權向藍橋公司主張損害賠償責任等內容。2018年12月1日，承租人開始拖欠租金、物業(yè)管理費等費用。因承租人司未按期交費，出租人2019年1月26日停水、停電。2019年1月30日，出租人向承租人送達《合同解除通知函》，載明：因藍橋公司拒不履行租金及物業(yè)管理費支付義務，通知解除合同，請于7日內辦理解除合同手續(xù)，補齊欠款并搬離所有物品等內容。截止起訴前，承租人既未付款，亦未騰退商鋪。

【裁判理由】法院認為，停水停電期間是否應支付租金或商鋪占用費，因《三峽文化天地商鋪租賃合同》約定了出租人在遇到遲延支付租金、物業(yè)管理費時可使用的自力救濟手段，如解除合同、沒收履約保證金、停止物業(yè)管理、變賣鋪內存放貨物、封門、強制清理等，但不包含停水停電，故承租人拖欠費用后，出租人采取停水停電的方式缺乏合同依據，承租人關于不應支付停水停電期間的市場營銷費、綜合管理費的抗辯，本院予以采納。

【案號】（2019）粵01民終14441號

【案情簡介】2015年6月25日，劉金洲（出租人）與王玉龍（承租人）簽訂《合同》，約定：出租給王玉龍房屋，租賃期限從2015年6月25日至2025年2月28日。雙方當事人均確認劉金洲于2018年2月2日對案涉場地采取停水停電措施。2018年2月2日，王玉龍采用EMS全球郵政特快專遞方式、以廣州市天河區(qū)興華路XX為收件人地址向劉金洲郵寄《解除合同通知書》。劉金洲為證明王玉龍的欠費情況，還提供以下證據：劉金洲于2017年12月5日作出的致王玉龍的《2017年12月租金，11月水電費用（王玉龍）》。

【裁判理由】法院認為，案件事實表明，出租人于2018年2月2日對涉案場地采取停水停電措施。截至2018年2月2日，承租人遲延支付2018年1月租金尚未超過一個月，出租人對涉案場地采取停水停電措施不具備正當性，出租人要求沒收租賃保證金的主張不符合合同約定。因此出租人主張其無需返還租賃保證金并支付利息，理由不成立，本院不予支持。

【案號】（2018）粵0306民初21436號

【案情簡介】2016年9月1日，久德公司（承租人）與騰飛公司（出租人）簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：騰飛公司將位于深圳市寶安區(qū)沙井街道蠔一崗頭工業(yè)區(qū)涌南路84號A1棟的房屋出租給久德公司使用，每月10日前交付租金。2017年8月10日，久德公司、王永利、張懷軍共同與騰飛公司簽訂《合作協(xié)議（A）》及《合作協(xié)議（B）》。承租人自2018年8月開始就尋找各種理由將涉案場地的物料、生產設備拉回上述生產地點，且自2018年2月開始便一直惡意拖欠租金等各項費用，經出租人多次催告亦未果。從2018年5月至今，出租人長期不定時且未經出租人事先知曉就擅自停水停電。

【裁判理由】法院認為，關于承租人訴請被告賠償因停電停水對其造成的損失。本院認為，從原告提交的對話錄音及微信聊天記錄可證實涉案房屋存在停電停水的情況，本院予以確認。承租人訴求出租人賠償損失，應承擔舉證責任。承租人未能提交證據證實出租人停電停水的具體時間、時長及造成損失的賠償范圍及數(shù)額，因此，對于承租人訴請出租人賠償因停電停水對其造成的損失的相關訴請，本院不予支持。

【案號】（2019）湘0104民初11079號

【案情簡介】2017年12月19日，珀瑞公司（出租人）與優(yōu)努斯公司、楊志剛（承租人）簽訂了《長沙珀瑞投資管理有限公司商鋪租賃合同》，約定珀瑞將店鋪商鋪出租給優(yōu)努斯公司、楊志剛使用。之后，雙方就2018年期間的租金支付事宜發(fā)生糾紛，雙方于2019年2月18日簽訂一份《協(xié)議》，載明：承租人自2019年開始按以前雙方簽訂合同的租賃費用正常交納相應的費用，并表示雙方須在2019年5月31日前解決完畢2018年雙方的合同糾紛，被告如有差額的租賃費須全部付清，在此期間，出租人不得干涉被告的正常經營。但之后，雙方并未實際履行上述協(xié)議。自2019年1月1日起至2019年9月30日，承租人剩余229,168元未再交納；自2018年4月起計算至2019年9月30日止承租人未交納的物業(yè)費為81,584元，出租人遂訴至法院。

【裁判理由】法院認為，雙方之間簽訂的《商鋪租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示，內容符合法律規(guī)定，雙方均應按約定履行。現(xiàn)出租人向承租人交付了涉案房屋，承租人應當按照約定支付租金。對于承租人主張的出租人有停水停電的行為，故不應當計算違約金的抗辯意見，因其未提交任何合法、有效的證據予以證實，故本院對此抗辯主張不予支持。

隨著城鎮(zhèn)化建設的推進，城市人口越來越密集，在城市中的租賃市場中，無論是商業(yè)租賃還是住房租賃，可供租賃的房屋和需要租房的人群在數(shù)量上存在巨大的缺口，因此租賃市場目前是典型的賣方市場（出租人市場）。在這樣的背景下，法律法規(guī)在設定義務時，會對出租人的提出較多的要求，但也不一定意味著承租人就不需要承擔義務。關于在承租人拖欠租金的情況下，出租人能否采取停水停電措施，應具體問題具體分析。在承租人欠租的情況下，出租人是否可以直接采取停水停電的措施呢？筆者認為，首先，應在租賃合同中寫明承租人在欠租的情況下，出租人享有對商戶采取停水停電的權利。其次，出租人應提前事先以書面形式告知將采取的停水、停電措施，避免給承租人帶來突然損失，以減小賠償風險。有一種較為特殊的情況不適宜直接適用以上情形，即是承租人和自來水公司、電力公司直接簽訂了水、電使用合同，此時承租人用水、用電的權利受法律保護。此時，如果出租人擅自停水、停電造成承租人損失的， 應該承擔賠償責任。

在租賃合同已提前解除，或租賃期出租人已明確拒絕續(xù)租的情形下，若承租人仍占用出租物業(yè)出租人采取停水停電等保護性而措施并無不當。但為慎重起見，最好在合同中相應約定，尤其是應明確約定出租人可強制收回房屋，并約定在承租人如未如期歸還出租物業(yè)的情況下，同時視為承租人自動放棄出租物業(yè)內的要所有設備和物品的所有權或使用權，出租人有權自行處置該等設備和物品。鑒于此類強制措施的實操難度，可進一步約定出租人可請公證人員或該物業(yè)所在地的居委會、派出所、律師等獨立第三方(至少2人)對清理物業(yè)的全過程進行公證或見證。同時注意，可約定在承租人延遲支付租金、出租人又不希望解除合同的情況下出租人亦可采取停水停電措施。