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精細(xì)運(yùn)營，開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重，抓緊融資新機(jī)會，是萬科交出穩(wěn)健業(yè)績成績單的關(guān)鍵
文｜王博 劉昕 過去一年，萬科A（000002.SZ）穩(wěn)住了業(yè)績，也守住了安全底線。3月31日上午，萬科舉行2022年業(yè)績說明會，董事局主席郁亮帶著總裁祝九勝、董事會秘書朱旭等高管亮相。與去年相比，郁亮顯得更加從容。去年發(fā)財報的前一晚，他曾形容自己像一個沒考好試，拿成績單給父母看的學(xué)生。2021年，萬科出現(xiàn)了上市31年來的第三次凈利下滑，前兩次分別在1995年和2008年。當(dāng)時，郁亮曾在業(yè)績會上表示，盡最大努力，讓公司利潤企穩(wěn)回升?，F(xiàn)在，承諾兌現(xiàn)了。2022年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5038.4億元，同比增長11.3%，歸屬于上市公司股東的凈利潤226.2億元，同比增長0.4%，每股基本盈利1.95元，同比增加0.6%。雖然凈利潤是微增，但放入全行業(yè)周期下行的背景中，這個成績單已經(jīng)難得了。據(jù)《財經(jīng)十一人》統(tǒng)計，2022年全口徑銷售額排名前5的房企（碧桂園、保利發(fā)展、萬科、華潤置地、中海地產(chǎn)）中，萬科是唯一一家歸母凈利潤同比仍在增長的企業(yè)。在房地產(chǎn)市場持續(xù)退潮的一年，萬科不但沒有擱淺，還實(shí)現(xiàn)了逆水行舟，原因何在？
開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重 國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年以來一路走高的商品房銷售額，在2022年止住上漲的勢頭，同比下跌26.7%。根據(jù)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)，2022年，百強(qiáng)房企銷售額同比下降41.6%，銷售額超千億元的房企數(shù)量比2021年少了一半。同一時期，萬科全口徑銷售額為4202.2億元，同比下跌32.3%，比百強(qiáng)房企跌幅少9.3個百分點(diǎn)，保住了行業(yè)前三的位置。2013年-2022年中國商品房銷售額 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局地產(chǎn)業(yè)務(wù)是萬科的基本盤，郁亮曾在反思2021年利潤下滑原因時提到兩點(diǎn)，一是管理上，萬科過去一直是充分授權(quán)、分布式的特點(diǎn)，這在行業(yè)快速增長時期，有利于迅速抓住市場機(jī)會。我們會堅持開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的策略，在確?；钕氯サ那闆r下堅持戰(zhàn)略做好我們的事情。但隨著競爭越來越激烈，大型復(fù)雜項(xiàng)目越來越多，單一城市公司和單一區(qū)域不具備完整能力，這就會表現(xiàn)出參差不齊和離散度大的問題，部分項(xiàng)目不及預(yù)期，拉低了整體表現(xiàn)。例如項(xiàng)目操盤能力分化，少數(shù)項(xiàng)目出現(xiàn)投資失誤等。二是在業(yè)務(wù)層面，多賽道同時探索付出的成本比預(yù)想更大，對過往業(yè)績產(chǎn)生影響。2014年萬科開始進(jìn)行轉(zhuǎn)型探索時，嘗試的賽道比較多（物業(yè)、物流、長租公寓），多賽道同時探索所面臨的難度和付出的成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了最初的預(yù)估。過去開發(fā)業(yè)務(wù)增長速度快，承擔(dān)了有關(guān)成本，但市場環(huán)境變化之后，這些學(xué)費(fèi)對業(yè)績的影響就顯露了出來。針對以上兩點(diǎn)問題，過去一年萬科在組織內(nèi)部動刀。2022年初，原上海區(qū)域總張海任萬科開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人。據(jù)悉，萬科成立開發(fā)經(jīng)營本部就是為了收權(quán)，而張海是此時比較合適的人選。他此前帶領(lǐng)的上海區(qū)域在內(nèi)部排名第一，比較能服眾，而且，收權(quán)過程中，能減少內(nèi)耗磨擦。張海曾在去年業(yè)績會上直截了當(dāng)?shù)乇磉_(dá)了對開發(fā)經(jīng)營本部的要求：止跌、企穩(wěn)、回升。2022年12月2日，萬科曾內(nèi)部發(fā)文稱，經(jīng)集團(tuán)總裁祝九勝提議，張海及萬物云董事長朱保全出任公司聯(lián)席總裁，協(xié)助祝九勝負(fù)責(zé)萬科開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)管理。這是萬科首次設(shè)立聯(lián)席總裁制。兩位新聯(lián)席總裁的業(yè)務(wù)側(cè)重，分別對應(yīng)郁亮提到的兩點(diǎn)檢討。萬科在2022年年報的《致股東》信中寫道，我們認(rèn)為，無論是從客戶、城市、政策導(dǎo)向還是投資角度，未來行業(yè)都無法再回到對住宅開發(fā)過于依賴的往日時光，開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重是唯一選擇。開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模不再也不應(yīng)是衡量房企的唯一標(biāo)準(zhǔn)。2021年財報中，萬科的經(jīng)營性收入給整個業(yè)績拖了后腿，但2022年，當(dāng)新業(yè)務(wù)基本完成了獨(dú)立行走，萬科的經(jīng)營性收入不僅為公司整體利潤回正做了貢獻(xiàn)，也為公司未來鎖定頭部前三強(qiáng)提供了一定保障。數(shù)據(jù)顯示，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)2022年保持了雙位數(shù)增長，全口徑收入達(dá)512.6億元，同比增長23.1%。其中，萬科拆分的物業(yè)板塊——萬物云（2602.HK）在2022年上市，營業(yè)收入達(dá)到303.2億元，同比增長26.1%，凈利潤15.1億元；長租公寓泊寓2022年實(shí)現(xiàn)營收32.4億元，同比增長12.1%；萬緯物流（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入35.6億元，同比增長17.9%。郁亮曾表示，萬科多元業(yè)務(wù)的學(xué)費(fèi)已經(jīng)交完，期待新業(yè)務(wù)在利潤上的正向貢獻(xiàn)。他認(rèn)為，經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)都是賺長錢、賺小錢、賺辛苦錢?！拔医?jīng)常會有點(diǎn)分裂，剛談完幾十億的合作，回頭談幾十萬的生意，我們賣房子每平方米1.5萬元左右，回過頭來看經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)，我們按照每天的收入來，最高的是長租公寓，每天每平方米有80元-100元收入，深圳最低的10元也有。商業(yè)每平方米每天收6元-10元，物流每平方米收1元，到物業(yè)服務(wù)每天每平方米收6分到1毛錢。（這些業(yè)務(wù)特點(diǎn)短決定）短期之內(nèi)要對我們的盈利表、損益表有重大的改變，或者在收入上短期上做出重大改變，還是有難度的，但是這種業(yè)務(wù)跟我們開發(fā)業(yè)務(wù)不一樣，是滾雪球的業(yè)務(wù)，它是做存量生意的，主要靠的是復(fù)合增長的力量。”為了摳小錢，萬科一年來從每個多元業(yè)務(wù)的細(xì)節(jié)入手。如讓專業(yè)的人干專業(yè)的事，去年，萬科整合了集團(tuán)內(nèi)的商業(yè)資源，把七個區(qū)域內(nèi)特征相近商業(yè)項(xiàng)目委托給商業(yè)集團(tuán)印力管理，此前，大多數(shù)此類項(xiàng)目由區(qū)域負(fù)責(zé)。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)傳播特點(diǎn)，萬科泊寓在小紅書、抖音平臺上做渠道開拓，減輕平臺的運(yùn)營成本。數(shù)據(jù)顯示，2022年，萬科長租公寓自有渠道獲客占比超80%，同比提升11個百分點(diǎn)。另外，為了增強(qiáng)新業(yè)務(wù)的收益穩(wěn)定性，萬科多元業(yè)務(wù)還瞄準(zhǔn)了企業(yè)級客戶。數(shù)據(jù)顯示，2022年，萬科泊寓企業(yè)客戶服務(wù)的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了2936家，企業(yè)員工在泊寓租房的比例提高到19%，同比上升0.6個百分點(diǎn)，其中包括華為、美的、特斯拉等大型企業(yè)員工。頭部企業(yè)（入住100間以上）數(shù)量增加至57家，較上年增長30家。其實(shí)，城市化的發(fā)展方向和企業(yè)的協(xié)同運(yùn)營，都將有可能把這部分企業(yè)客戶轉(zhuǎn)換成萬科物業(yè)、商業(yè)管理的客戶。未來，圍繞存量資產(chǎn)提效升級的城市更新將會越來越普遍，城市需要的不再是單一住宅的配套，而是以片區(qū)為單元的用途提升、功能再造和混合利用，這需要開發(fā)商能提代多業(yè)態(tài)的綜合解決方案。萬科的長租公寓、物流、物業(yè)、商業(yè)管理正在協(xié)同工作，組合成新市場需要的解決方案。去年，抓緊時機(jī)發(fā)債，獲得較低融資成本讓萬科渡過了行業(yè)難關(guān)，同時，新業(yè)務(wù)和新的政策環(huán)境也給萬科融資提供了新思路。朱旭在發(fā)布會上表示，去年萬科通過多元化融資渠道持續(xù)降低融資成本，如通過公司債、中票等融資工具優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，全年累計發(fā)行信用債301億元，三年期平均融資成本是3.07%，去年萬科的綜合融資成本3.88%，年末存量融資的綜合成本降至4.06%。在行業(yè)中處于低位。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年房企新增融資成本為4.23%，較2021年的5.38%下降了1.15個百分點(diǎn)。一方面是因?yàn)榫惩馊谫Y規(guī)模大幅減少，融資成本較低的境內(nèi)債權(quán)融資占比大幅提升；另一方面則是因?yàn)閲笱肫笠约皟?yōu)質(zhì)民企的發(fā)債規(guī)模占比繼續(xù)提高，如招商蛇口、萬科、華潤、首開、中海等，僅這5家企業(yè)的融資占比就達(dá)到了36.5%，從而導(dǎo)致整體融資成本出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下降。2022年境內(nèi)債券的平均成本為3.44%，較2021年下降了0.68個百分點(diǎn)；境外發(fā)債成本為7.24%，相比2021年略微提升了0.1個百分點(diǎn)。資金成本低一直是萬科的競爭優(yōu)勢，當(dāng)然，這和企業(yè)基本面相互依存。除了已有融資方式，萬科泊寓化轉(zhuǎn)的保障性租賃住房、萬緯物流、印力等新賽道也會出現(xiàn)新的融資機(jī)會。3月24日，中國證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，提到將研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。這是商業(yè)不動產(chǎn)首次被納入REITs試點(diǎn)，對于商業(yè)地產(chǎn)意義重大。此外，上述通知還提到，落實(shí)中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵更多保障性租賃住房REITs發(fā)行。這不是保障性租賃住房REITs第一次出現(xiàn)在政策文件中。2022年11月28日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問時表示，將在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化五項(xiàng)措施，其中也包括推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行。據(jù)悉，去年萬科已經(jīng)在北京、天津、深圳、廈門等14個城市納保（把長租公寓納入保障性租賃住房管理標(biāo)準(zhǔn)）了66個項(xiàng)目，涉及房源5.89萬間。目前，長租公寓要發(fā)reits，保障資金有一個“投融建管退”的流暢運(yùn)行，納保是前提。此外，去年年底，房企股權(quán)融資“第三支箭”還提到了恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。這意味著即使打個房企標(biāo)簽，萬緯物流的資產(chǎn)也有了更多融資渠道。發(fā)布會上，郁亮也從投資層面更詳細(xì)的解釋了新業(yè)務(wù)的機(jī)會。他認(rèn)為，社會平均收益率下降是大勢所趨。面對復(fù)雜多變的局面，大家會更青睞能夠產(chǎn)生相對穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)。經(jīng)營性不動產(chǎn)過去被認(rèn)為存在過重、過慢等劣勢，今天市場對此的認(rèn)知已經(jīng)逐步改變。隨著物流、商業(yè)、保租房REITs和不動產(chǎn)私募投資基金的開展，經(jīng)營性不動產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“投融建管退”閉環(huán)，給有關(guān)業(yè)務(wù)的加速發(fā)展帶來了可能。雖然，發(fā)布會上好消息居多，但萬科管理層仍對未來保持了高度的克制和謹(jǐn)慎，認(rèn)為公司在取得一定成績的同時，全年銷售金額和毛利水平出現(xiàn)了下滑，會對未來一段時間的業(yè)績構(gòu)成挑戰(zhàn)。據(jù)萬科2022年財報，萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率為19.78%，同比下降1.96個百分點(diǎn)。郁亮表示，萬科2022年新拿的項(xiàng)目投資質(zhì)量很好，相信經(jīng)過一段時間的調(diào)整，開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率會穩(wěn)定向好。對于現(xiàn)階段的市場走勢，郁亮表示，目前最典型的有兩種說法比較極端的，一種叫狂飆，另一種是倒春寒，不同的觀察者身處在不同的市場里面，本身有不同的參照系，所以對市場的感受是完全不一樣的。我們的結(jié)論沒什么變化的，市場仍然處在溫和恢復(fù)的階段?！拔覀冇X得新房的需求上有天花板，下也有保底線?！?/span>
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