《民法典》涉及不動(dòng)產(chǎn)繼承物權(quán)變動(dòng)的有兩個(gè)條文。其第230條規(guī)定，因繼承取得物權(quán)的，自繼承開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。其第232條規(guī)定，處分依照本節(jié)規(guī)定享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的,未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。根據(jù)理論界研究，不動(dòng)產(chǎn)繼承物權(quán)變動(dòng)可以分為兩個(gè)階段。
第一階段是因?yàn)楸焕^承人死亡這一事件導(dǎo)致的，屬于非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，作為遺產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)由被繼承人所有移轉(zhuǎn)至繼承人共有。這就是第230條規(guī)定的意旨。這也符合繼承法上“當(dāng)然繼承”的原則，即被繼承人死亡立即發(fā)生繼承效力，共同繼承人團(tuán)體自繼承開(kāi)始就取得遺產(chǎn)。如果不這樣，而是要求繼承人辦理不動(dòng)產(chǎn)登記后才能取得物權(quán)，因?yàn)檗k理登記是需要時(shí)間的，必然產(chǎn)生喪失物權(quán)與取得物權(quán)的時(shí)間差，導(dǎo)致一定時(shí)間的“無(wú)主物”狀態(tài)。此時(shí)，遺產(chǎn)繼承人應(yīng)當(dāng)是一個(gè)具有過(guò)渡性、概括的共同體，共同體成員首先取決于法律的規(guī)定，也就是法定的繼承人?！睹穹ǖ洹防^承編規(guī)定，繼承開(kāi)始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承；沒(méi)有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。作為遺產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)從繼承人共同體轉(zhuǎn)移到具體的繼承人名下，必須經(jīng)過(guò)遺產(chǎn)分割。
第二階段的物權(quán)變動(dòng)發(fā)生在繼承人之間，依據(jù)遺囑或者依據(jù)法律規(guī)定對(duì)遺產(chǎn)進(jìn)行具體分配，使其從共同體成員共有狀態(tài)變到各繼承人或受遺贈(zèng)人所有的狀態(tài)。根據(jù)繼承法律規(guī)定，遺產(chǎn)繼承必須經(jīng)過(guò)遺產(chǎn)分割處理。遺產(chǎn)的分割是個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，經(jīng)過(guò)分割，遺產(chǎn)的權(quán)屬可能出現(xiàn)多種情形。比如，由遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議中的扶養(yǎng)人取得；繳納稅款或償還債務(wù)，由國(guó)家或債權(quán)人取得；分給了缺乏勞動(dòng)能力又沒(méi)有生活來(lái)源的繼承人；部分繼承人或受遺贈(zèng)人放棄或喪失繼承權(quán)；由遺囑繼承人或受遺贈(zèng)人取得；由繼承人以外的依靠被繼承人扶養(yǎng)的缺乏勞動(dòng)能力又沒(méi)有生活來(lái)源的人，或者繼承人以外的對(duì)被繼承人扶養(yǎng)較多的人取得；為胎兒保留必要的遺產(chǎn)份額；依法由法定繼承人分得相應(yīng)份額；無(wú)人繼承又無(wú)人受遺贈(zèng)的遺產(chǎn)，依法由國(guó)家或集體所有制組織取得等。遺產(chǎn)分割管理工作，《民法典》規(guī)定由遺產(chǎn)管理人來(lái)實(shí)施。通過(guò)遺產(chǎn)管理人，對(duì)作為遺產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處理和登記，各權(quán)利人各得其所，從而完成不動(dòng)產(chǎn)繼承的最終物權(quán)變動(dòng)。
至于根據(jù)“非經(jīng)登記不得處分”規(guī)定，是否必須要先辦理繼承登記，然后才能通過(guò)移轉(zhuǎn)登記來(lái)實(shí)現(xiàn)該不動(dòng)產(chǎn)的二次物權(quán)變動(dòng)？或者要不要先辦理至遺產(chǎn)管理人名下，然后再?gòu)倪z產(chǎn)管理人轉(zhuǎn)移至具體的繼承人或受遺贈(zèng)人名下？對(duì)此，有意見(jiàn)認(rèn)為，該繼承登記在性質(zhì)上屬于宣示登記，不同于設(shè)權(quán)登記，并無(wú)創(chuàng)設(shè)物權(quán)的效力，只在于宣示已經(jīng)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。繼承登記中的登記人隨著共有物分割時(shí)的轉(zhuǎn)移登記很快要從登記簿上消失，為了避免煩瑣的登記手續(xù)，應(yīng)當(dāng)允許省略登記。也有意見(jiàn)認(rèn)為，繼承人共同體向繼承人、受遺贈(zèng)人交付遺產(chǎn)或者辦理轉(zhuǎn)移遺產(chǎn)登記，并不是處分行為，而只是履行義務(wù)，無(wú)須先為自己辦理登記。
第一，明確不動(dòng)產(chǎn)繼承登記申請(qǐng)主體。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)繼承物權(quán)變動(dòng)原理，不動(dòng)產(chǎn)繼承登記原則上應(yīng)由全體法定繼承人作為登記申請(qǐng)人。按照法定繼承的順位規(guī)則，首先由第一順序繼承人到場(chǎng)，沒(méi)有第一順序繼承人的，應(yīng)由第二順序繼承人到場(chǎng)。如果是遺囑繼承，遺囑的確認(rèn)和遺產(chǎn)的處理同樣需要全體繼承人到場(chǎng)。如果涉及遺贈(zèng)，《民法典》確認(rèn)遺贈(zèng)屬于法律行為而非事實(shí)行為，遺贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生債權(quán)效力而非物權(quán)效力。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《土地登記規(guī)則》第123條規(guī)定，“受遺贈(zèng)人申辦遺贈(zèng)之土地所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，應(yīng)由繼承人先辦繼承登記后，由繼承人會(huì)同受遺贈(zèng)人申請(qǐng)之；如遺囑另指定有遺囑執(zhí)行人時(shí)，應(yīng)于辦畢遺囑執(zhí)行人及繼承登記后，由遺囑執(zhí)行人會(huì)同受遺贈(zèng)人申請(qǐng)之。前項(xiàng)情形，于繼承人因故不能管理遺產(chǎn)亦無(wú)遺囑執(zhí)行人時(shí)，應(yīng)于辦畢遺產(chǎn)清理人及繼承登記后，由遺產(chǎn)清理人會(huì)同受遺贈(zèng)人申請(qǐng)之”。由于可能涉稅，也考慮簡(jiǎn)化登記，目前實(shí)踐沒(méi)有采取辦理兩次轉(zhuǎn)移登記的做法。因此，涉及遺贈(zèng)的，應(yīng)由全體繼承人和受遺贈(zèng)人提出登記申請(qǐng)。
第二，長(zhǎng)短結(jié)合加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)繼承登記審查力量。不動(dòng)產(chǎn)繼承往往涉及眾多法律主體和復(fù)雜法律關(guān)系，該業(yè)務(wù)難辦理，主要難在登記要件材料獲取難、全體繼承人到場(chǎng)難、遺囑材料審核難等方面。按照以往多年的實(shí)踐，對(duì)于公證機(jī)構(gòu)已經(jīng)出具繼承權(quán)公證書或者法院已經(jīng)作出繼承權(quán)生效法律文書的，登記機(jī)構(gòu)一般直接依據(jù)其辦理。因?yàn)楣C機(jī)構(gòu)和法院已經(jīng)根據(jù)法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)繼承人和繼承法律關(guān)系作了審查，對(duì)繼承權(quán)歸屬提出了具有法律效力的明確意見(jiàn)，可以替代登記機(jī)構(gòu)的審核，而直接予以登記。有些地方也采取政府購(gòu)買服務(wù)的方式，更好發(fā)揮公證機(jī)構(gòu)的作用。但長(zhǎng)遠(yuǎn)看，要注意處理好“輸血”和“造血”的關(guān)系，通過(guò)與相關(guān)機(jī)構(gòu)合作提升專業(yè)水平，同時(shí)加強(qiáng)體制機(jī)制創(chuàng)新，注重培養(yǎng)登記隊(duì)伍，把辦好不動(dòng)產(chǎn)繼承登記放在依靠自身力量的基點(diǎn)上。
第三，發(fā)揮好遺產(chǎn)管理人的作用。遺產(chǎn)管理人主導(dǎo)遺產(chǎn)處理，是遺產(chǎn)分割的關(guān)鍵。只有通過(guò)遺產(chǎn)分割，明確了具體的權(quán)利主體和權(quán)利范圍，繼承不動(dòng)產(chǎn)才能順利登記下去。《民法典》規(guī)定了確定遺產(chǎn)管理人的方式和順序，分別是遺囑指定、繼承人推選、全體繼承人共同擔(dān)任、民政部門或者村委會(huì)擔(dān)任、有爭(zhēng)議的由人民法院指定。與多數(shù)國(guó)家為遺產(chǎn)管理人設(shè)置統(tǒng)一證書作為權(quán)利外觀等不同（如德國(guó)的遺囑執(zhí)行人證書、美國(guó)的遺囑執(zhí)行令、英國(guó)的遺囑檢驗(yàn)委任書），我國(guó)并未規(guī)定遺產(chǎn)管理人的權(quán)利證書，遺產(chǎn)管理人可能會(huì)因?yàn)槿狈?quán)利外觀而增加履職難度，包括在登記活動(dòng)中如何主張身份。因此，對(duì)于法院指定以及民政部門、村民委員會(huì)擔(dān)任等較為明確的方式確定的遺產(chǎn)管理人申請(qǐng)繼承登記的，可以直接受理；對(duì)于其他方式，仍應(yīng)由全體繼承人到場(chǎng)確認(rèn)遺產(chǎn)管理人身份，然后可以由遺產(chǎn)管理人協(xié)助辦理登記事務(wù)。為了應(yīng)對(duì)人口老齡化可能帶來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)繼承登記業(yè)務(wù)激增狀況，應(yīng)積極培育專業(yè)的機(jī)構(gòu)化的遺產(chǎn)管理人，推動(dòng)繼承不動(dòng)產(chǎn)分割明確、權(quán)屬清晰、順暢登記。
