談?wù)劚本┬路亢贤锏木S權(quán)現(xiàn)象

火燒赤壁w0qe6k 2023-02-22 發(fā)布于吉林

展開(kāi)全文

最近一段時(shí)間，北京樓市新盤維權(quán)鬧得厲害。

上周末海淀某盤出現(xiàn)了很戲劇性的一幕：開(kāi)發(fā)商和業(yè)主約好座談會(huì)，結(jié)果開(kāi)發(fā)商沒(méi)露面，反而是三位業(yè)主代表被直接帶走。

這波操作實(shí)在有點(diǎn)騷氣，我仿佛看到了買房人風(fēng)中凌亂+不可置信的表情。

還有昌平某項(xiàng)目持續(xù)幾個(gè)月的合同糾紛。

研究了下該樓盤的維權(quán)條款，我發(fā)現(xiàn)，其實(shí)不止是這個(gè)樓盤，北京近期幾個(gè)網(wǎng)紅項(xiàng)目的購(gòu)房合同，都存在一些共同的爭(zhēng)議內(nèi)容。

對(duì)此我做了一些整理，總結(jié)出9個(gè)公約數(shù)，并咨詢了地產(chǎn)和法律行業(yè)的專業(yè)人士，對(duì)這些內(nèi)容的合理性做出判斷。

1，“收房面積執(zhí)行“多退少補(bǔ)”策略?！?/span>

大家可能會(huì)好奇，收房面積多退少補(bǔ)不是常規(guī)操作嗎？為什么要拿出來(lái)說(shuō)？

那是因?yàn)榻谑袌?chǎng)上某些項(xiàng)目鉆了面積差的漏洞。

國(guó)家法律規(guī)定，關(guān)于收房面積誤差，如合同有約定則按合同走，合同未約定或約定不清，則采取如下措施：（法條簡(jiǎn)述）

①面積誤差比絕對(duì)值≤3%，合同有效，據(jù)實(shí)結(jié)算。

②面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%，業(yè)主有權(quán)解除合同，如選擇不解除合同：

實(shí)際面積＞合同面積，3%以內(nèi)部分房款由業(yè)主補(bǔ)足，超出部分由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)足，所有權(quán)歸業(yè)主；
實(shí)際面積＜合同面積，3%以內(nèi)部分房款由開(kāi)發(fā)商償還給業(yè)主，3%以外部分房款需要開(kāi)發(fā)商雙倍返還給業(yè)主。

說(shuō)白了，這里面有一個(gè)3%的限定范圍，保障買房人的基本利益，超出3%買房人有權(quán)利解除合同，就算不解除合同，也不會(huì)損失過(guò)多錢款。

國(guó)家給了規(guī)范，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商也奉為圭臬按此執(zhí)行，和平的很。

但最近個(gè)別項(xiàng)目突然更改為：“據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)”，偷換概念，把3%的范圍隱去，閉口不提解除合同。

從法律角度上說(shuō)，開(kāi)發(fā)商與買房人單獨(dú)作此約定是合法的，但存在以下風(fēng)險(xiǎn)：

①開(kāi)發(fā)商擁有最終解釋權(quán)，測(cè)繪報(bào)告完成后依據(jù)對(duì)自己有利的建面/套內(nèi)面積核算。

比如約定套內(nèi)面積核算，結(jié)果建面少建幾平米，購(gòu)房單價(jià)變高；或約定建面核算，套內(nèi)面積減少，得房率降低。

②測(cè)繪面積-合同面積差值＞3%，購(gòu)房者無(wú)法解除合同，還可能面臨高額金錢損失，無(wú)法保障自己的權(quán)益。

一般②發(fā)生的概率比較小，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在報(bào)建過(guò)程中也是有3%底線規(guī)定的，超過(guò)很難過(guò)審。

如果就很倒霉，風(fēng)險(xiǎn)變成了現(xiàn)實(shí)，買房人往往需要消耗大量的時(shí)間精力來(lái)維權(quán)，也會(huì)有人直接擺爛認(rèn)栽，kfs鉆的就是這個(gè)漏洞。

要避免這種情況，合同原則上應(yīng)當(dāng)標(biāo)明多退少補(bǔ)細(xì)則：

比如按照建筑面積還是套內(nèi)面積？如果都存在誤差如何協(xié)調(diào)？是否有限定范圍？誤差過(guò)大如何維權(quán)？

如未詳細(xì)標(biāo)注，視為語(yǔ)意不詳，最終法律上仍可按照國(guó)家規(guī)定條款維權(quán)，法律法規(guī)高于一切。

2，“關(guān)于項(xiàng)目的一切設(shè)計(jì)變更，視為買房同意，賣方不違約?！?/span>

單看這條屬于典型的霸王條款，但這其中可討論的空間很大。

先看法律規(guī)定的設(shè)計(jì)變更范圍：

設(shè)計(jì)變更，包含商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的要素。

規(guī)定很泛，在合同里應(yīng)當(dāng)注明項(xiàng)目關(guān)于設(shè)計(jì)變更的具體細(xì)節(jié)。

一般戶型、朝向、外立面等必須嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但門頭、園林、裝標(biāo)等通常不在變更范圍內(nèi)。

因?yàn)樵谏潮P階段，門頭園林就會(huì)標(biāo)注一些免責(zé)條款，交付出現(xiàn)減配很難追究法律責(zé)任。

尤其是園林，說(shuō)實(shí)話，已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“韭菜”。

1000-1200/㎡預(yù)算的園林，實(shí)際落地時(shí)可能減配到600-800/㎡。

外立面等就屬于報(bào)建時(shí)的硬性規(guī)定了，變更鐵定要維權(quán)的。

比如最近即將交付的某改善盤，宣傳海報(bào)上的玻璃幕墻外立面，實(shí)際施工南立面變成了純鋁板，北立面變成金屬漆。

建委直接反手一個(gè)舉報(bào)，勝利就在前方。

那買房時(shí)承諾的新中式門頭、豪華裝修、宋代園林交付時(shí)變了大樣，難道就無(wú)處維權(quán)了嗎？

只能說(shuō)，借助輿論力量，懂的都懂。

當(dāng)合同約定的設(shè)計(jì)變更發(fā)生時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：（法條簡(jiǎn)述）

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)變更，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。
買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。
15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。
開(kāi)發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；
買受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

所以，「一切設(shè)計(jì)變更視為買方同意，賣方不違約」這一條款約定與否都沒(méi)有太大意義，搬上臺(tái)面反而引人嫌惡。

3，“買方不能以工程質(zhì)量為由拒絕收房?！?/span>

妥妥的霸王條款。

咱就是說(shuō)，墻體開(kāi)裂、脫皮、漏水，各種豆腐渣工程擺在我面前，我憑啥不能拒絕收房？

這個(gè)條款在當(dāng)初的萬(wàn)橡悅府中出現(xiàn)過(guò)，當(dāng)即被建委勒令整改，現(xiàn)在仍然有個(gè)別樓盤頂風(fēng)作案。

另外，合同應(yīng)當(dāng)規(guī)定驗(yàn)房時(shí)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的維修期限，配合業(yè)主盡快完成收房。

4，“房屋工程質(zhì)量保修時(shí)間沿用舊制度。”

關(guān)于《北京商品住宅工程質(zhì)量保修規(guī)程》，在2018年更新了新版，修改了一些工程的保修時(shí)間：

（2018年保修細(xì)則）

但個(gè)別項(xiàng)目仍然沿用2009年版本，相關(guān)工程保修時(shí)間較短。

雖然新法優(yōu)于舊法，但原則上可以沿用舊版制度，優(yōu)先根據(jù)合同約定執(zhí)行。

類似的漏洞還是很常見(jiàn)的，正常人在簽合同時(shí)也并不會(huì)帶律師到場(chǎng)，最終出了問(wèn)題法院以合同約定為準(zhǔn)，就是一整個(gè)啞巴吃黃連。

但好在新舊法相差不算太大，前期能協(xié)調(diào)更改最好，不能也不至于影響惡劣。

5，“開(kāi)發(fā)商打款賬戶不是監(jiān)管賬戶。”

必須建委投訴了兄弟，大問(wèn)題。

如果購(gòu)房資金沒(méi)有打到監(jiān)管賬戶，意味著如果你想退款，監(jiān)管賬戶是沒(méi)錢可退的，風(fēng)險(xiǎn)很大。

開(kāi)發(fā)商在變相逃避監(jiān)管，可能是為了做賬，但誰(shuí)也不能保證資金不出問(wèn)題。

部分開(kāi)發(fā)商會(huì)要求買房人把認(rèn)購(gòu)金打在非監(jiān)管賬戶，同樣也是不合法的，更何況近兩年原則上不允許kfs收認(rèn)購(gòu)金。

6，“任何情況下買方向賣方支付違約金，賣方都不需要提供發(fā)票?！?/span>

不合理。

如果是買方在合同履行過(guò)程中產(chǎn)生的違約款，屬于價(jià)外費(fèi)用，一般情況下可以與合同金額一起開(kāi)具增值稅發(fā)票，并計(jì)算繳納增值稅。

開(kāi)發(fā)商拒絕開(kāi)發(fā)票，本質(zhì)上是一種避稅行為，可以向稅務(wù)局投訴。

7，“買賣雙方解約責(zé)任不對(duì)等?！?/span>

一般來(lái)說(shuō)，買方無(wú)故解約購(gòu)房合同，需要賠付不超過(guò)總房款20%的違約金。

但同時(shí)，合同應(yīng)該標(biāo)注由于賣方原因?qū)е陆饧s，對(duì)方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

比如：工程質(zhì)量、面積誤差、延期交付、一房二賣、虛假宣傳等等...

像開(kāi)篇提到的昌平某盤，在合同中規(guī)定買房人解除合約需要支付總房款3%違約金，且如果超過(guò)10日延期辦理退網(wǎng)簽，需要每天額外支付0.03%違約金，反觀對(duì)開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)的責(zé)任卻閉口不提。

屬實(shí)很不公平。

8，“未規(guī)定逾期交付需支付的違約金。”

合同除了需要明確交付時(shí)間，還應(yīng)標(biāo)注逾期交付時(shí)間段開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)的違約金。

如合同有約定按照約定支付，沒(méi)有約定則按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定，最好要明確到每天產(chǎn)生的違約金額度。

但北京新房普遍提前交付，很少存在逾期維權(quán)問(wèn)題。

9，“裝標(biāo)合同不清晰，未注明選材品牌/型號(hào)。”

合同普遍不會(huì)標(biāo)注，不是硬性要求，而且部分產(chǎn)品在后期采買時(shí)可能出現(xiàn)缺貨等問(wèn)題，很難保證1:1交付。

最多在交付樣板間門前張貼交付標(biāo)準(zhǔn)，明確地面墻面、廚電衛(wèi)浴等品牌。

可以留心一下，很多品牌后會(huì)標(biāo)注：或同等級(jí)品牌替代，具體產(chǎn)品型號(hào)標(biāo)注更少見(jiàn)。

買房有風(fēng)險(xiǎn)，簽約需謹(jǐn)慎，藏在合同里的陷阱可不止上面9條，大家買房路上還遇到過(guò)哪些不合理?xiàng)l約，評(píng)論區(qū)吐槽一下~

本站是提供個(gè)人知識(shí)管理的網(wǎng)絡(luò)存儲(chǔ)空間，所有內(nèi)容均由用戶發(fā)布，不代表本站觀點(diǎn)。請(qǐng)注意甄別內(nèi)容中的聯(lián)系方式、誘導(dǎo)購(gòu)買等信息，謹(jǐn)防詐騙。如發(fā)現(xiàn)有害或侵權(quán)內(nèi)容，請(qǐng)點(diǎn)擊一鍵舉報(bào)。

轉(zhuǎn)藏 分享

QQ空間 QQ好友新浪微博微信

獻(xiàn)花（0） +1

來(lái)自：火燒赤壁w0qe6k > 《投資理財(cái)法律法規(guī)》

舉報(bào)/認(rèn)領(lǐng)