執(zhí)行法律關(guān)系紛繁復(fù)雜，執(zhí)行異議之訴是執(zhí)行救濟(jì)的重要途徑，既可以保障案外人的實(shí)體權(quán)利，又可以維護(hù)各方主體的合法權(quán)益。

近日，北京市西城區(qū)人民法院審理了一起執(zhí)行異議之訴，法院以買受人張某已支付全部房款且實(shí)際占有為由，認(rèn)定買受人可以排除法院對房屋的執(zhí)行，依法判令：確認(rèn)案涉房產(chǎn)歸買受人張某所有，停止對案涉房產(chǎn)的執(zhí)行。

這里有一個問題：申請人要求對被執(zhí)行人已出售給第三人的未過戶房屋進(jìn)行查封執(zhí)行，法院能否執(zhí)行的關(guān)鍵在于第三人是否存在過錯。

在司法實(shí)踐中，對于此有兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)，嚴(yán)格按照不動產(chǎn)登記生效原則，如果涉案房屋未辦理登記手續(xù)，房屋仍是被執(zhí)行人的財產(chǎn)，法院的查封是合法的。這是依據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百零九條的規(guī)定?！睹穹ǖ洹返诙倭憔艞l規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

在實(shí)際生活中，存在著大量買房但沒有過戶的現(xiàn)象。本案中第三人與被執(zhí)行人之間的《房屋買賣合同》是有效的，但因?yàn)闆]有辦理過戶登記，即沒有物權(quán)合意。如果完全依據(jù)《民法典》第二百零九條規(guī)定的“物權(quán)登記生效原則”，那么對已經(jīng)全款買房的第三人的權(quán)益怎樣進(jìn)行權(quán)衡？

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》(以下簡稱《查封規(guī)定》)第十七條的規(guī)定，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付全部價款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條的規(guī)定，對申請執(zhí)行人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請求。

《查封規(guī)定》第十七條，是基于不動產(chǎn)登記生效原則從平衡利益的角度作出的變通性規(guī)定，其立法宗旨在于維護(hù)市場交易的穩(wěn)定性、安全性，對無過錯第三人的債權(quán)賦予物權(quán)性質(zhì)予以優(yōu)先保護(hù)?！恫榉庖?guī)定》第十七條即滿足了《民法典》第二百零九條中“但是法律另有規(guī)定的除外”規(guī)定的但書情形。

因此，律師提醒，如果房屋同時存在以下情形的，(一) 在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；(四) 非因買受人自身原因未辦理過戶登記，那么，您的房屋可以被排除強(qiáng)制執(zhí)行。