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上海老破小和老破大，哪個更抗跌

 靜思之 2022-12-10 發(fā)布于上海
在上海二手房市場上最不抗跌的兩類產(chǎn)品
一種是“老破大”，一種是“老破小”
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上?？們r800萬元以上的“老破大”相比于“老破小”存在更大的降價壓力，最大降幅25%
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來源：克而瑞
先來看一下什么是老破小、什么是老破大
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我們這里把老破小定義為房齡老在20年以上，面積小在50平米左右，總價低在300-400萬左右
而老破大則是，即房齡大在20年以上，面積大在100平米以上，總價大在1000萬左右
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這一次分別從外環(huán)外、中內(nèi)環(huán)、內(nèi)環(huán)內(nèi)，同一板塊同一地段內(nèi)找兩個小區(qū)，一個老破大、一個老破小
最后再對比兩種產(chǎn)品，今年在二手房市場上，哪種類型跌的比較厲害？哪種比較抗跌？

01 
外環(huán)外同地段，不同社區(qū)的老破大老破小
在外環(huán)外閔行春申板塊，我選擇了兩個降價比較明顯的社區(qū)，一個是典型的老破小高興花園，另一個是老破大上海春城
上海春城最近的價格走低了一些，從中介了解到目前單價普遍下降1萬/㎡左右，實際成交價為7-7.5萬/㎡，高峰期超8萬/㎡
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我去看下了下小區(qū)的歷史成交，三房110平左右的戶型中，三個月就跌了約5%
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小區(qū)內(nèi)面積大、總價更高的大戶型最近降的更多，下面這個255平總價1560萬的房源，最近半個月就降了175萬
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這個小區(qū)是2000年左右的房子，屬于老破大
房齡不算太老屬于板塊內(nèi)次新房了，并且在萬科物業(yè)管理下小區(qū)維護(hù)的比較好
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同一板塊內(nèi)純學(xué)區(qū)房的老破小跌的就比較狠
典型的例子就是高興花園，最高峰時期2021年年初最高成交價賣到10萬/㎡，而到了今年，最新的成交價基本只能維持在6萬/㎡的水平
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對口春申板塊第一梯隊公立小學(xué)閔行實驗
同一個小區(qū)，同一樓層，同樣的面積，一樣的戶型，一年多的時間成交價下降了145萬，跌了32%
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一套47㎡1室1廳，去年2月總價最高475萬。而今年一直處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)在330萬左右
為什么會跌的這么厲害呢
高興花園的不利因素主要有兩個，一是在外環(huán)外地理位置偏遠(yuǎn)，二是面積非常小、房齡老舊居住條件比較差，無法提供比較舒適的環(huán)境
很多時候只是為了掛學(xué)區(qū)名額，實際住的人非常少
這種純學(xué)區(qū)的老破小自住屬性不高，一旦學(xué)區(qū)政策發(fā)生變化，價格極容易出現(xiàn)下跌的現(xiàn)象
在同一地段，純學(xué)區(qū)的老破小在附近小區(qū)中降幅最大，而次新的老破大下降的并不多

02
沒有學(xué)區(qū)加持的時候，老破大社區(qū)和老破小社區(qū)哪個跌的厲害呢
接著在內(nèi)環(huán)線中山公園板塊，我實地分別看了虹橋新城和華苑小區(qū)
虹橋新城今年跌的比較多，2022年成交單價9.2萬/㎡，2021年最高也到了9.8萬/㎡，跌了6%
不僅價格跌了，成交周期也從16天變成了113天
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小區(qū)內(nèi)都是比較大的戶型，130平、150平、200平的都有，總價段居高在1500萬-2000萬之間
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很少有房源放出來，今年疫情之后就有業(yè)主開始拋盤，下半年到現(xiàn)在多出4套房源
事實上，在看房的過程中明顯感覺，這個小區(qū)在板塊內(nèi)算是品質(zhì)比較好的小區(qū)了
20年前由綠地開發(fā)商開發(fā)，能看到的小區(qū)外立面比較新，包括公共區(qū)域的綠化和水景維護(hù)的都比較好
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唯一的劣勢可能就是房齡偏老、面積太大、總價太高，妥妥的“老破大”，在二手市場上的競爭力不高
對于那些手里有2000萬的客戶來說，買高端新房性價比可能更高
距離小區(qū)不遠(yuǎn)的華苑小區(qū)，則屬于典型的老公房
房齡有將近40年，小區(qū)整體環(huán)境比較差，沒有太多的綠化、亂糟糟的電線、晾衣架，用的也都是幾毛錢的物業(yè)，小區(qū)維護(hù)的不是很好
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華苑小區(qū)這種老公房基本都在跌，今年1月份高峰時期成交單價在9萬/㎡，到了6月降到了8.6萬/㎡，跌了4%
而且小區(qū)的成交量也不高，今年以來只成交了4套
中山公園板塊地段比較好，老破大總價太高，比老破小跌的厲害些

03
內(nèi)環(huán)內(nèi)學(xué)區(qū)房，同一地段的老破大社區(qū)與老破小社區(qū)又怎么樣呢
在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)，市中心帶學(xué)區(qū)的老破大、老破小
這個小區(qū)大面積的只有115平，去年的市場價在1300萬左右，目前跌了10%
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對于急售的業(yè)主，現(xiàn)在降的更厲害
當(dāng)時看了一套115平方米的大戶型三房，業(yè)主已經(jīng)掛了整整1年，去年11月最高掛1350萬，現(xiàn)在只有1150萬，降了200萬
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海華花園不抗跌的點在于
一是，它建于1994年房齡相對比較老，戶型比較老，對于改善用戶來說居住品質(zhì)可能還不夠
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二是，總價高上千萬，進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部會發(fā)現(xiàn)，它的公區(qū)占用面積比較大，加上消防電梯就有三部，導(dǎo)致得房率非常低，在70%-75%
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不過海華花園是雙二梯學(xué)區(qū)房，對口海華小學(xué)、盧灣中學(xué)，其中盧灣中學(xué)更是黃浦二梯隊公辦初中
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同樣對口的還有斜土新村，不僅沒跌，反而小幅上漲
這個小區(qū)建于1987年，房齡已經(jīng)30
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面積很小幾乎都是50平以下，大一點的只有60平兩房。小到什么程度
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只有20平，大概是一個出租房單間那么大
但是斜土新村的價格卻很堅挺，單價基本維持在11w/㎡左右，今年并沒有出現(xiàn)明顯的下跌現(xiàn)象，反而有小幅上漲
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這個老破小抗跌的原因
首先學(xué)區(qū)，對口的學(xué)校實力很強(qiáng)，而且總價段低400萬左右，是板塊內(nèi)較為適合掛戶口的一個學(xué)區(qū)房
其次地段，位于內(nèi)環(huán)內(nèi)黃浦區(qū)打浦橋板塊，周邊就是日月光中心、田子坊，生活比較便利
并且，雖然為老破小，但是目前正在做美麗家園，小區(qū)內(nèi)部分樓棟都已經(jīng)加裝電梯、小區(qū)外立面刷了一遍、包括室內(nèi)樓道也比較新
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相比較海華花園那種“老破大”，斜土新村這種老破小的流通率更高，放出來的房源多，歷史成交也更多
市中心總價低的純學(xué)區(qū)房價格平穩(wěn)，如果只是為了掛戶口，基本沒有太多的的學(xué)區(qū)溢價，上車門檻也比較低
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踩盤過程中我也發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，目前千萬總價的老破大有不少在“急售”
有的業(yè)主在疫情之后剛剛掛上去準(zhǔn)備變現(xiàn)。有的投資客原本作為出租房，現(xiàn)在也準(zhǔn)備賣掉。有的著急置換的，去年高價掛牌，現(xiàn)在著急置換也開始降價出售
從和中介的聊天中，第一反饋就是現(xiàn)在二手房價整體在走低
最近這段時間上海的二手房市場已經(jīng)供大于求，交易節(jié)奏轉(zhuǎn)變成買方市場，所以議價空間比較大

04
總結(jié)下來發(fā)現(xiàn)
這一次市調(diào)的3組樣本中，純學(xué)區(qū)房的老破小最不抗跌，除此之外，其他都是老破大比老破小跌的厲害
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老破大因為總價段高，面積段大等因素跌幅也比較大，反而是核心地段老破小抗跌性更好
一方面，老破大的面積大，所以總價比老破小高太多了，隨便就是1000萬 ，沒有老破小低總價的好上車
另外，老破小還有很多剛需客作為過渡接盤，但是老破大如果品質(zhì)不高也會缺少置換客戶，導(dǎo)致流通率降低
此外，我們也可以具體來看看，兩種產(chǎn)品抗跌和不抗跌的因素在哪里
第一個，什么類型的老破小抗跌？
老破小最核心價值在于地段和學(xué)區(qū)
核心地段的老破小更抗跌，往往市中心老破小價格比較平穩(wěn)，而外環(huán)外的老破小更容易降
對于學(xué)區(qū)房，居住屬性不高的純學(xué)區(qū)房跌的最厲害，而市中心學(xué)區(qū)強(qiáng)勢的老破小不僅不跌反而還會上漲
第二個，什么類型的老破大不抗跌？
面積越大越不抗跌，150平以下的三房會更容易流通。總價段越高的越不抗跌，畢竟低總價的更容易上車
另外，房齡新一點的或者維護(hù)的比較好的老破大，在市場上房價也比較穩(wěn)定
本質(zhì)上，不論是老破大還是老破小，在上海二手房賽道上都是容易跌的產(chǎn)品
如果各位要買購買二手房，盡量選核心地段、學(xué)區(qū)比較強(qiáng)勢的，這樣才比較抗跌
以上為正文，來自微笑向暖

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