在小區(qū)買了房，然后又買了個(gè)停車位。但是在支付完購(gòu)買車位的款項(xiàng)后因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的原因沒(méi)有過(guò)戶，后開(kāi)發(fā)商以其包括該車位在內(nèi)的資產(chǎn)向銀行做了抵押，之后被銀行申請(qǐng)執(zhí)行。該車位會(huì)被銀行執(zhí)行掉，還是能夠正常過(guò)戶到名下？換成法律語(yǔ)言來(lái)說(shuō)，就是：事主就案涉車位是否享有足以排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益？

請(qǐng)看案例（案例為最高院判例）：

2016年5月25日，Z某與華J公司簽訂車位認(rèn)購(gòu)書，約定Z某認(rèn)購(gòu)華J公司開(kāi)發(fā)的位于廣州市某小區(qū)的車位，付款方式為一次性付款，認(rèn)購(gòu)價(jià)格38萬(wàn)余元，Z某于簽署認(rèn)購(gòu)書時(shí)交付定金50000元，余款于2016年5月27日前付清；合同還約定了其他事項(xiàng)。

2016年5月25日，Z某向某物業(yè)公司支付50000元，向華J公司支付32萬(wàn)多元，付清了全部購(gòu)置車位的款項(xiàng)。

2016年8月31日，華J公司向Z某開(kāi)具金額為36萬(wàn)余元的增值稅普通發(fā)票，并備注車位的位置。

2016年7月4日，甘肅銀行興隴支行與華J公司簽訂最高額抵押合同，約定將華J公司位于廣州市某小區(qū)的房屋及車位為廣州某集團(tuán)公司在甘肅銀行興隴支行辦理授信業(yè)務(wù)，在總額不超過(guò)5.99億元的限額內(nèi)提供最高額抵押擔(dān)保。

案涉車位屬于上述最高額抵押擔(dān)保的范圍。

2016年7月4日，廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)就該車位向權(quán)利人甘肅銀行興隴支行出具了不動(dòng)產(chǎn)登記證明，證明權(quán)利或事項(xiàng)為抵押權(quán)，義務(wù)人為華J公司。

甘肅銀行興隴支行與廣州某集團(tuán)公司、華J公司等公司、若干自然人借款合同糾紛一案，甘肅省高級(jí)法院審理中作出裁定書，并于2018年11月21日依法查封了上述民事裁定書附件所列財(cái)產(chǎn)，包括案涉車位。

該借款糾紛案，甘肅省高級(jí)人民法院審理后于2019年8月29日作出民事判決：“二、如未履行本判決第一項(xiàng)確定的給付義務(wù)，甘肅銀行股份有限公司蘭州市興隴支行有權(quán)就廣州華J公司所有的抵押物拍賣、變賣所得價(jià)款在總額不超過(guò)599786000元……限額內(nèi)優(yōu)先受償”。

宣判后，部分被告向最高人民法院提起上訴，但因未在限期內(nèi)預(yù)交案件受理費(fèi)，最高人民法院于2020年3月5日作出民事裁定書，裁定按自動(dòng)撤回上訴處理，甘肅省高級(jí)人民法院一審判決自裁定送達(dá)之日起發(fā)生法律效力。

甘肅高級(jí)法院作出的民事判決生效后，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行申請(qǐng)執(zhí)行，執(zhí)行過(guò)程中，Z某提出執(zhí)行異議，甘肅高級(jí)法院于2021年3月29日作出執(zhí)行裁定書，裁定中止對(duì)登記在華J公司名下的案涉車位的執(zhí)行。

Z某提起執(zhí)行異議之訴后，甘肅高級(jí)法院認(rèn)為Z某提出的排除強(qiáng)制執(zhí)行的抗辯主張不符合適用條件，Z某對(duì)案涉車位所主張的民事權(quán)益不能阻卻甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行依據(jù)生效裁判所確認(rèn)的抵押權(quán)對(duì)該標(biāo)的物的強(qiáng)制執(zhí)行。

二審法院（即最高人民法院）審理中，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行提交了《授信業(yè)務(wù)核保書》《房地產(chǎn)評(píng)估咨詢報(bào)告》以及現(xiàn)場(chǎng)核查照片三份證據(jù)，擬證明甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行已履行盡職調(diào)查義務(wù)，簽訂抵押合同及辦理抵押登記時(shí)均不存在過(guò)錯(cuò)。

但Z某認(rèn)為甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行提交的證據(jù)恰恰證明辦理抵押時(shí)案涉小區(qū)車位已經(jīng)停車使用，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行未進(jìn)一步核實(shí)，未盡到必要注意義務(wù)。

《房地產(chǎn)評(píng)估咨詢報(bào)告》僅顯示甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行就小區(qū)車位抵押進(jìn)行了調(diào)查，不能直接反映是否系就案涉車位進(jìn)行了調(diào)查。

最高院結(jié)論

該案例最終支持了作為業(yè)主購(gòu)買車位來(lái)使用的訴求，但是整個(gè)過(guò)程也堪稱驚險(xiǎn)。

本案用于判決的依據(jù)均是《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》

作為申請(qǐng)人，適用第27條規(guī)定：

第二十七條  申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。

而作為買受人，則適用第28條的規(guī)定：

第二十八條  金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。

本案中，從形式上看，銀行具有登記的最高額抵押權(quán)，此為優(yōu)先權(quán)，原則上法院會(huì)支持；而作為買受人的Z某，他提出的異議能夠成為例外嗎？這就是不同法院適用法律上的不一致之處，就連高級(jí)法院也可能存在理解不一致的問(wèn)題。

作為一項(xiàng)建議，在購(gòu)買高價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)盡到必要的注意義務(wù)，且盡早辦理產(chǎn)權(quán)證或者辦理登記。無(wú)論案件中的哪一方，這條建議都是適用的。

對(duì)銀行而言，可以減少抵押物價(jià)值不足的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于買受人而言，盡早登記（盡管可能需要依賴對(duì)方配合），權(quán)利才有保障。雖然最終拿回車位，也是經(jīng)歷了痛苦的過(guò)程，耗時(shí)耗財(cái)。

本案判決書 （2022）最高法民終85號(hào)