以下文章來(lái)源于盈科(深圳)律師事務(wù)所，作者劉邵雯律師；本文版權(quán)歸作者所有，轉(zhuǎn)載僅供交流學(xué)習(xí)，如有異議請(qǐng)私信聯(lián)系刪除

近兩年由于經(jīng)濟(jì)不景氣，市場(chǎng)上出現(xiàn)不少法院拍賣(mài)的財(cái)產(chǎn)，其中住宅商品房是主要資產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“法拍房”）。由于斷供潮、企業(yè)主經(jīng)營(yíng)不善、債務(wù)人償債等情況，推出的不少法拍房具有投資或者實(shí)用價(jià)值。委托人于今年年中看中淘寶網(wǎng)上公布的一處三四線城市的房子，意向購(gòu)買(mǎi)，遂委托本律師提供盡職調(diào)查至過(guò)戶(hù)的全程法律服務(wù)?，F(xiàn)分享如下：

一、盡職調(diào)查

參考法律項(xiàng)目盡職調(diào)查的工作原則與方式，對(duì)委托項(xiàng)目收集資料、調(diào)查情況并提示風(fēng)險(xiǎn)，才能為后續(xù)辦證做好基礎(chǔ)工作。

1、了解淘寶網(wǎng)上法院公告的房屋拍賣(mài)資料

根據(jù)淘寶網(wǎng)的具體鏈接，查看法院的《競(jìng)買(mǎi)須知》和《競(jìng)買(mǎi)公告》，內(nèi)容基本上是分兩大部分，一是標(biāo)的物基本情況，二是拍賣(mài)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)提示。這些文字都要仔細(xì)閱讀，并挖掘其中問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。比如關(guān)注的方面有如下幾點(diǎn)：

（1）房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)。本次委托中，產(chǎn)權(quán)證號(hào)是：粵（20XX）XX市不動(dòng)產(chǎn)證明第XXXXXXX號(hào)，其中用的是“不動(dòng)產(chǎn)證明”，與平時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)不一致，應(yīng)當(dāng)引起注意。和法院確認(rèn)后，發(fā)現(xiàn)該房屋僅是辦理了預(yù)告登記，并沒(méi)有辦理正式的房產(chǎn)證，有可能要辦兩道手續(xù)。

（2）產(chǎn)權(quán)證原件。本次委托中，無(wú)產(chǎn)權(quán)證原件?？梢韵蛟摌欠康钠渌?hù)打聽(tīng)，或者向當(dāng)?shù)胤课葜薪榇蚵?tīng)該棟樓其他住戶(hù)的房產(chǎn)證是否已辦理成功，以此確認(rèn)開(kāi)發(fā)商是否已繳納土地稅費(fèi)以及是否成功辦理過(guò)房屋產(chǎn)權(quán)證明。

（3）權(quán)利限制情況。主要核實(shí)查封法院和抵押權(quán)人。因?yàn)閭鶛?quán)人的主體問(wèn)題涉及到債權(quán)來(lái)源是銀行按揭貸款還是民間借貸。如果是銀行按揭貸款，此筆購(gòu)房款的還款對(duì)象是銀行，手續(xù)和法律糾紛相對(duì)較少和相對(duì)簡(jiǎn)單；如果是民間借貸，要考慮到后面?zhèn)鶛?quán)人配合辦理手續(xù)的可能性。

（4）標(biāo)的現(xiàn)狀。主要關(guān)注房屋用途、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)利類(lèi)型、土地用途、是否已騰空、租賃情況等。如果房屋用途是市場(chǎng)化商品房的，表示該房屋是商品房，而不是軍產(chǎn)權(quán)房或者商業(yè)用地房或者小產(chǎn)權(quán)房，市場(chǎng)流通性比較好。如果房屋已騰空和沒(méi)有租賃人的，則在交接房屋的時(shí)候可以減少很多麻煩。也有些法院會(huì)公告說(shuō)明法院負(fù)責(zé)騰房，每個(gè)法院承諾的不一樣，具體看法院公告。

（5）權(quán)屬來(lái)源。該處房產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源是預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，證明房產(chǎn)證還沒(méi)有辦理成功，僅辦理了預(yù)告登記。此處值得留意的是，預(yù)告登記時(shí)間到房屋拍賣(mài)時(shí)間相隔5年，時(shí)間期限不短，要充分關(guān)注辦證風(fēng)險(xiǎn)和稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)。

（6）標(biāo)的物介紹。包括建筑面積、登記日期、房屋樓層等，看下是否符合委托人的實(shí)際居住或投資需求。

（7）拍賣(mài)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)提示。在《競(jìng)買(mǎi)公告》里面的內(nèi)容基本是固定版本的內(nèi)容，涉及到拍賣(mài)過(guò)程中對(duì)競(jìng)價(jià)規(guī)則、交易規(guī)則、拍賣(mài)費(fèi)用、稅費(fèi)費(fèi)用、過(guò)戶(hù)費(fèi)用（包括過(guò)戶(hù)登記費(fèi)、稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、水電煤氣費(fèi)等）以及可能承擔(dān)的其他風(fēng)險(xiǎn)等等進(jìn)行提示，購(gòu)房人都需要仔細(xì)閱讀。

2、了解房屋的其他基本信息

此部分內(nèi)容是關(guān)于房屋實(shí)體方面的調(diào)查，比如小區(qū)情況、開(kāi)發(fā)商情況、物業(yè)公司情況、債務(wù)人欠債原因、房屋在整個(gè)小區(qū)中坐落位置、房屋的具體朝向、房屋的具體裝修等等，都涉及到所購(gòu)房屋的居住價(jià)值或投資價(jià)值。

3、向相關(guān)部門(mén)咨詢(xún)辦證過(guò)程

法拍房與市場(chǎng)上二手房買(mǎi)賣(mài)手續(xù)大同小異，都是要繳納稅費(fèi)和辦理過(guò)戶(hù)，因此辦理過(guò)程中會(huì)涉及到稅務(wù)局和不動(dòng)產(chǎn)中心兩個(gè)主要部門(mén)，需要提前與這兩個(gè)部門(mén)溝通，獲知辦理文件和辦理流程。

（1）向當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)中心咨詢(xún)辦理過(guò)戶(hù)所需的手續(xù)和資料，以及確定當(dāng)?shù)刭?gòu)房政策是否有限購(gòu)要求。在咨詢(xún)前，查找當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)中心的官方網(wǎng)頁(yè)關(guān)于一手房和二手房交易的文件要求和辦理程序，以防有些資料無(wú)法提供，比如購(gòu)房合同和發(fā)票等重要文件。其中，當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)中心提到，需要開(kāi)發(fā)商配合提供不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)表等。此時(shí)，律師應(yīng)該向開(kāi)發(fā)商咨詢(xún)情況，并充分獲得開(kāi)發(fā)商的配合才是此次辦證的重要步驟。

（2）向當(dāng)?shù)囟悇?wù)局咨詢(xún)辦理一手房契稅和二手房過(guò)戶(hù)所需的手續(xù)和資料，以及對(duì)購(gòu)房人名下已持有房產(chǎn)或未持有房產(chǎn)情況下的稅負(fù)比率。同上，查找稅務(wù)局官方網(wǎng)站關(guān)于一手房和二手房交易的文件要求和辦理程序。由于二手房稅費(fèi)構(gòu)成復(fù)雜，提前查找費(fèi)用繳納標(biāo)準(zhǔn)，提前評(píng)估稅費(fèi)成本，防止后期被動(dòng)。

（3）向原開(kāi)發(fā)商咨詢(xún)需要的文件以及配合的程度。律師要充分考慮到這部分工作的難度，因?yàn)樵摬糠謨?nèi)容涉及到后面辦證過(guò)程中所有文件的配合與提交。

（4）向執(zhí)行法院咨詢(xún)債權(quán)及房屋的情況，比如房屋狀況如何、首封法院收到拍賣(mài)款后輪候查封法院會(huì)不會(huì)影響房屋過(guò)戶(hù)、其他權(quán)利人會(huì)不會(huì)出來(lái)主張債權(quán)、拍賣(mài)費(fèi)用由哪方承擔(dān)、法院多久可以出裁定書(shū)等等。執(zhí)行法院答復(fù)，付款完成后，會(huì)在系統(tǒng)里面點(diǎn)擊該房屋已售，不得查封和轉(zhuǎn)讓。

（5）獲得以上基本情況后，律師應(yīng)當(dāng)及時(shí)向委托人告知辦證流程，提示中間需要處理的關(guān)系、文件、問(wèn)題、風(fēng)險(xiǎn)以及解決方案，以便委托人最終決定是否要購(gòu)買(mǎi)該套法拍房。

4、實(shí)地考察

根據(jù)法院的公告，可以跟法院提前預(yù)約，現(xiàn)場(chǎng)看房屋狀況，具體關(guān)注的方面包括所在樓層、景觀、面積、戶(hù)型、朝向、開(kāi)發(fā)商裝修、物業(yè)管理公司、小區(qū)綠化環(huán)境、人車(chē)分道、鄰居職業(yè)、前業(yè)主債務(wù)情況等。

5、初步風(fēng)險(xiǎn)判斷

至此，初步判斷該房屋的重要風(fēng)險(xiǎn)為：該房屋為五年前辦理的預(yù)告登記房產(chǎn)，現(xiàn)在沒(méi)有房產(chǎn)證，所以從預(yù)告登記到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記要經(jīng)歷兩道手續(xù)和兩道稅款，稅費(fèi)將會(huì)比一般房屋交易還要高些，且需要開(kāi)發(fā)商配合提供大部分文件，此時(shí)溝通工作存在一定的困難，要充分考慮和意識(shí)到這些風(fēng)險(xiǎn)。

二、淘寶網(wǎng)上拍賣(mài)過(guò)程

1、在繳納保證金之前，要提示委托人應(yīng)當(dāng)選擇符合購(gòu)房資格的購(gòu)房人準(zhǔn)備好淘寶賬號(hào)和資金或者按照拍賣(mài)公告內(nèi)容所示，提前7日與法院聯(lián)系辦理公司購(gòu)買(mǎi)或公司委托自然人購(gòu)買(mǎi)房屋的手續(xù)。

2、按照淘寶網(wǎng)程序繳納保證金，并等待開(kāi)拍。

根據(jù)法院公布的日期參與一拍，按照法院公告的價(jià)格起拍。結(jié)果無(wú)人拍下，此次流拍。根據(jù)法院公布的日期參與二拍，法院在原先價(jià)格上降價(jià)5%作為二拍的起拍價(jià)。而實(shí)際上同城法拍房很多二拍都是降價(jià)10%，此處僅供參考。此次拍下并成交，15分鐘后出《網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》，該確認(rèn)書(shū)上面寫(xiě)明購(gòu)房人姓名、成交房屋的地址、成交時(shí)間、成交平臺(tái)等基本信息。購(gòu)房人成功拍下之后，需要在14天內(nèi)支付尾款。

三、房產(chǎn)辦證過(guò)程

1、到法院領(lǐng)取裁定書(shū)。

付完尾款后一個(gè)星期，法院通知購(gòu)房人到法院領(lǐng)取三張裁定書(shū)，并交付房屋密碼和鑰匙，正式交房驗(yàn)收。

2、辦理預(yù)告登記轉(zhuǎn)移。

在不動(dòng)產(chǎn)中心辦理預(yù)告登記轉(zhuǎn)移到購(gòu)房人名下，同時(shí)，由不動(dòng)產(chǎn)中心向開(kāi)發(fā)商發(fā)出通知，要求開(kāi)發(fā)商的辦事人員協(xié)助配合。

3、收集和整理開(kāi)發(fā)商的文件。

聯(lián)系開(kāi)發(fā)商的辦事人員，跟進(jìn)其提供的文件或資料。

4、辦理一手房契稅繳納手續(xù)。

跟當(dāng)?shù)囟悇?wù)局溝通后，由于此套法拍房購(gòu)房發(fā)票與不動(dòng)產(chǎn)中心查檔的面積不一致，稅務(wù)局告知購(gòu)房人需補(bǔ)充前業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂的《面積補(bǔ)償協(xié)議》。遂與開(kāi)發(fā)商溝通，開(kāi)發(fā)商答復(fù)沒(méi)有簽訂該協(xié)議。后再與稅務(wù)局反復(fù)討論，最終在法院和不動(dòng)產(chǎn)中心的協(xié)助下，查到當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商辦理的不動(dòng)產(chǎn)登記匯總表，該表格上面有該房屋具體的房產(chǎn)實(shí)測(cè)面積，因此可以繳納一手房契稅。

5、辦理二手房交易稅費(fèi)繳納手續(xù)。

按照稅務(wù)局的要求準(zhǔn)備好文件，其中包括購(gòu)房人的戶(hù)口、婚姻狀況、未成年子女名下房屋情況等等，用以證明購(gòu)房稅率以及繳納最終稅款。

6、辦理二手房過(guò)戶(hù)。

按照不動(dòng)產(chǎn)中心的要求準(zhǔn)備好文件，其中包括不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)表、原購(gòu)房合同、原購(gòu)房發(fā)票、一手房契稅繳納證明等等，辦理過(guò)戶(hù)。

7、辦理各種水電等過(guò)戶(hù)。

到當(dāng)?shù)毓╇?、供水、燃?xì)饩洲k理過(guò)戶(hù)，提供房產(chǎn)證和身份證即可。到房屋所在小區(qū)的物業(yè)管理處辦理過(guò)戶(hù)，其中要繳納前業(yè)主欠下的物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)以及燃?xì)赓M(fèi)，簽署物業(yè)管理公司的各種入戶(hù)通知書(shū)以及承諾書(shū)等。

四、承辦總結(jié)

1、盡職調(diào)查過(guò)程中，不僅要仔細(xì)研究房屋具體情況，也要研究法拍過(guò)程以及辦證過(guò)程的法律法規(guī)。

比如要仔細(xì)研究法拍房的潛在風(fēng)險(xiǎn)：包括債權(quán)人的權(quán)利、承租人情況、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)人情況、房屋現(xiàn)狀情況、查封解封后果、辦證手續(xù)的難度等；比如要仔細(xì)研究網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)的法律條文，熟悉法條之后，可以向委托人解釋拍賣(mài)流程，也可以有法可依地向辦事機(jī)構(gòu)主張權(quán)利。

2、辦證過(guò)程中，不僅要對(duì)辦事人員的答復(fù)和文件保持獨(dú)立思考，還需要充分協(xié)調(diào)和溝通。

比如對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的文件或答復(fù)，要核查真實(shí)性，不能全面相信，對(duì)提供的文件要進(jìn)行檢查和核對(duì)，以防辦證的時(shí)候文件不符合，要反復(fù)提供；比如對(duì)稅務(wù)局提出的不合理的地方，要獨(dú)立思考是否可以做到，就像此次稅務(wù)局要求開(kāi)發(fā)商重新開(kāi)發(fā)票，以便發(fā)票與合同一致，但稍微思考一下就知道重新開(kāi)是不可能的，這時(shí)候要耐心和有技巧的進(jìn)行說(shuō)服，必要時(shí)候要給稅務(wù)局一個(gè)準(zhǔn)確的可執(zhí)行的方案；比如對(duì)辦事人員的各種回答要記錄并思考，有時(shí)候前后答復(fù)對(duì)不上，有時(shí)候文件不合理或者有矛盾，有時(shí)候方案不對(duì)或者不合理，都需要獨(dú)立思考并提出解決方案；比如對(duì)委托人耐心解釋辦證的難度和面臨的問(wèn)題，律師在辦理過(guò)程中一邊要穩(wěn)定地有序推進(jìn)辦證過(guò)程，一邊還要耐心地向委托人解釋各種情況，以達(dá)到最好的效果。

法拍房的盡職調(diào)查與辦證過(guò)程是一層扣一層，層層遞進(jìn)，不可操之過(guò)急，也不可只是等待。本次法律服務(wù)工作是在充分調(diào)查的前提下揭示風(fēng)險(xiǎn)、在多次溝通的基礎(chǔ)上推進(jìn)工作、在耐心的基礎(chǔ)上層層推進(jìn)，最終圓滿(mǎn)完成任務(wù)。