文 / 李文杰 許小樂 黃卉 陸卓玉 貝殼研究院

黨的十九大報告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

當年中央經(jīng)濟工作會議要求，要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。2021年政府工作報告提出，規(guī)范發(fā)展長租房市場。十九大以來，在中央和地方政府的引導下，市場機構(gòu)積極探索適合我國的租賃發(fā)展模式，其中有很多創(chuàng)新，也發(fā)現(xiàn)了一些困難。系統(tǒng)梳理近年來長租房商業(yè)模式，能夠為下一階段發(fā)展租賃市場提供有益的幫助。

基于我國住房發(fā)展的現(xiàn)狀，分散式租賃是我國長租房的主流供給模式。據(jù)估計，我國租賃房源中分散式個人、散租房源占比為 90%，集中式、機構(gòu)化房源約占 10%。分散式租賃占絕對多數(shù)，這決定著未來我們的租賃供給只能按照這一供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

分散的私人租賃市場存在很多問題，最突出的問題是租賃市場交易不規(guī)范、租賃關(guān)系不穩(wěn)定，政府監(jiān)管成本高。要構(gòu)建長期穩(wěn)定的租賃市場，就必須通過專業(yè)化租賃運營機構(gòu)將散亂差的租賃房源整合起來。專業(yè)機構(gòu)的介入使租賃交易由分散的 C2C 變成了 C2B2C，租賃權(quán)利義務(wù)關(guān)系從個人與個人轉(zhuǎn)移到了機構(gòu)和租客之間。機構(gòu)化管理是長租房的必要條件。職業(yè)管家負責租務(wù)管理，合同簽訂更加規(guī)范，對租客投訴響應(yīng)更為及時，減少租客之間因繳費、保潔、飼養(yǎng)寵物等問題產(chǎn)生的糾紛。專業(yè)機構(gòu)推動行業(yè)產(chǎn)品服務(wù)標準化，提供保潔、家具家電維修、密碼鎖等服務(wù)，讓租客住的安心。分散式長租房能夠利用已有存量資源，不需要再增加資源投入，更有利于城市職住平衡，提升城市運營效率，利于降低監(jiān)管成本。

（一）分散式長租房的主要模式

分散式住房租賃運營模式主要有托管模式與包租模式兩種。

托管模式是房東與機構(gòu)簽訂住房租賃委托管理合同，委托機構(gòu)幫助其管理房屋出租事宜，托管方為房東提供營銷、收取租金和保潔維修等管理工作，企業(yè)收取房屋委托管理服務(wù)費。通常托管服務(wù)費按照租金的比例計算。托管模式中房東與租客直接簽訂住房租賃合同，租客向房東支付租金，所以房東獲得的是全部的租金收入。托管方對于房屋是否租出去以及空置期不承擔責任，房源空置期沒有租金剛性兌付。

托管業(yè)務(wù)相對于私人租房的價值是：

一是提升對存量房屋的使用效率。托管機構(gòu)為房東提供保潔、維修、出租、收取租金等服務(wù)，為房屋財產(chǎn)安全上保險，讓房屋更快出租出去，讓部分房東不愿意打理而閑置的房源釋放出來。二是為租客免去了跟房東直接打交道的痛苦，通過統(tǒng)一、透明的合同，實現(xiàn)租期穩(wěn)定、押金按時退，為租客人身安全上保險，讓租客可以安心租住。對于政府監(jiān)管來說，將原來分散的房東管理變成統(tǒng)一的機構(gòu)管理，可以大大提高出租備案登記，大大降低監(jiān)管成本。

另一種模式為包租模式。包租模式下，房東將房屋出租給包租機構(gòu)，包租機構(gòu)在包租期限向房東支付約定的租金，對房屋進行一定程度的裝修美化之后出租收取租客租金，一些機構(gòu)向租客提供租后保潔、維修等服務(wù)收取服務(wù)費。與托管模式最大的區(qū)別是包租機構(gòu)向房東支付房租，無論房子是否出租，房東都能夠得到穩(wěn)定的租金收入。

包租模式里，企業(yè)主要賺取的是租金差，即出房價比收房價高出的部分。因為包租企業(yè)對房子做了裝修維護，對租客收取的租金會比收房高一些。一些企業(yè)整套收房，以分租、合租為主，通過增加房屋居住和出租的間數(shù)增加租金收入。同時，包租企業(yè)通常會向房東要空置期作為第二項收入，這段時期包租機構(gòu)要裝修、找客、搬家，房子沒有產(chǎn)生租金，空置期內(nèi)包租企業(yè)早一天租出去便能多一天收入。

在實踐中，包租模式根據(jù)裝修的程度又可以分為中資產(chǎn)和輕資產(chǎn)兩種。包租企業(yè)為了提高租金差，通常會對原來的出租房源進行一定的重新裝修美化，差別在于，中資產(chǎn)是租賃企業(yè)出錢做較重的裝修，裝修需要改造房屋的基礎(chǔ)設(shè)施，如廚房、衛(wèi)生間管道、地面、墻面等，還要配置家具家電等設(shè)施。輕資產(chǎn)只是做一些輕美化，主要以房東自行配置為主，基本維持原樣，只做一些簡單的修理維護。

中資產(chǎn)前期投入的裝修成本更高，由此可能產(chǎn)生租金溢價更高。輕美化的優(yōu)勢是改造成本較低，但租金增值空間低。

中資產(chǎn)比較適合于老舊小區(qū)、毛坯房，將這些原來不大適合居住的產(chǎn)品通過改造與合理的分割，提高出租坪效，優(yōu)化供需配置。但中資產(chǎn)包租模式的弊端是前期投入裝修成本高，需要大量的啟動資金，對市場波動的防風險能力較低。中資產(chǎn)模式前期需要投入較高的裝修成本，但企業(yè)融資缺乏合適的抵押物，國內(nèi)融資通道不暢，一些企業(yè)使用租客的租金分期貸款作為自己擴張規(guī)模的資金，埋下了債務(wù)風險。2020 年疫情導致租賃市場陷入寒冬，租金下滑的同時房屋空置期增加，包租機構(gòu)無力向房東支付房租，出現(xiàn)了資金鏈斷裂。

在此背景下，不少中資產(chǎn)包租模式轉(zhuǎn)向更輕的輕資產(chǎn)包租模式。一種輕包租的方式是，包租企業(yè)幫助房東提供裝修服務(wù)，裝修配置成本由房東承擔。包租企業(yè)向業(yè)主支付保底租金，裝修后出租溢價帶來的租金差與業(yè)主進行分成，業(yè)主不用提供空置免租期。

另一種做法是，包租企業(yè)向業(yè)主支付租金提供托管服務(wù)，業(yè)主向包租企業(yè)提供一定期限的免租期，租金差受益歸包租企業(yè)。輕資產(chǎn)包租的好處是運營成本低，不涉及重度裝修成本，無需大量融資需求，不大會產(chǎn)生金融杠桿的風險。輕資產(chǎn)包租對市場波動的抗風險能力更高，如果遇到市場下行，最多雙方解約賠償違約租金，不會影響到租客。

近年來，分散式住房租賃出現(xiàn)了一種新的模式——“租賃置換”模式。“租賃置換”是針對工作集聚地周邊區(qū)位好、租賃需求高的一類老舊小區(qū)實施的一種“改造 + 運營”相結(jié)合的城市更新模式。該模式下企業(yè)租下房東自有住房，并提前支付 10 年租金給房東，讓其在市場上其他地區(qū)租房。

對于老年家庭，企業(yè)可以幫助老年家庭提供找房、搬家等服務(wù)。企業(yè)將這些房屋改造后出租，賺取租金差，彌補改造的成本。租賃置換的好處是：

一是與老舊小區(qū)改造產(chǎn)生聯(lián)動，不僅房屋內(nèi)部改造升級、小區(qū)公共環(huán)境也整體提升；二是整合小區(qū)內(nèi)部的分散式房源，管理效率更高。三是有利于房屋和需求的優(yōu)化配置，為年輕租客提供靠近工作地的品質(zhì)化住房，也可以滿足老年人多樣化養(yǎng)老居住需求，是一種多方受益的創(chuàng)新型商業(yè)模式。

（二）分散式長租房模式的主要挑戰(zhàn)與對策

第一，房源來源合法性問題。分散式長租房主要面臨的挑戰(zhàn)是起居室改造對外出租的合法性問題與裝修帶來的甲醛污染問題。當前住建部頒發(fā)的租賃行業(yè)相關(guān)管理條例和指導意見中，對于是否允許在滿足安全標準的前提下改造起居室為出租單間沒有明確規(guī)定，各地在執(zhí)行時也存在很大差異。

第二，行業(yè)長期存在大量從業(yè)不規(guī)范的職業(yè)“二房東”。分散式長租房行業(yè)內(nèi)長期普遍存在 30-40% 左右的職業(yè)“二房東”，其身份難以識別、違法成本低、監(jiān)管難度大，容易出現(xiàn)發(fā)布虛假房源、私自轉(zhuǎn)租、欺騙承租人、抬高租金亂吃差價等擾亂市場秩序與不規(guī)范競爭行為，不利于行業(yè)健康發(fā)展。

第三，租客權(quán)益保障長期缺乏，房東不重視租后義務(wù)的履行，進而對托管服務(wù)的認可程度不高。我國沒有專門針對租客的保障法律，在現(xiàn)行的法律要求和習慣中，大多數(shù)房東并不會認真履行房東的責任，租客即使權(quán)益遭受損失也由于自身處境弱勢沒有明確法律保障往往投訴無門，導致房東購買托管服務(wù)的意愿不高。

根據(jù)以上分散式長租房模式發(fā)展遇到的主要問題與挑戰(zhàn)，我們認為可以從以下幾個方面進行改善。

第一，明確分散式長租房房源出租的合法標準。嚴格規(guī)定裝修應(yīng)使用的建材的安全標準，裝修完成之后的驗收標準，裝修污染的治理辦法及后續(xù)相應(yīng)的配套措施等，使企業(yè)在運營過程中有據(jù)可依，使租戶在維權(quán)上也有據(jù)可依。

第二，加強住房租賃管理行業(yè)生態(tài)管理，規(guī)范機構(gòu)化租賃企業(yè)管理服務(wù)標準。個人轉(zhuǎn)租房源超過一定規(guī)模應(yīng)當進行工商登記納入政府對于租賃管理機構(gòu)的監(jiān)管范圍。提高租賃機構(gòu)的管理服務(wù)質(zhì)量與能力，在租賃企業(yè)注冊備案上對營業(yè)范圍、注冊資金、專業(yè)服務(wù)人員等方面提高要求。建立租賃企業(yè)與從業(yè)人員的信用管理體系，建立失信懲戒機制。在從業(yè)人員管理上，要求租賃服務(wù)專業(yè)人員實名從業(yè)，定期接受租賃住房服務(wù)相關(guān)職業(yè)培訓，提高一線從業(yè)人員專業(yè)服務(wù)能力與職業(yè)道德培養(yǎng)。

第三，加強租客權(quán)益保護。建立租房者租約保護機制。出租人應(yīng)當按照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定履行義務(wù)，保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合要求。

住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金等。管理部門暢通投訴舉報渠道，通過門戶網(wǎng)站開設(shè)專欄，并加強與 12345 市長熱線協(xié)同，及時調(diào)查處理投訴舉報。

集中式租賃住房是相對于分散式租賃住房而出現(xiàn)的一種方式，更符合“長租公寓”的定義。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標準的通知》，集中式租賃住房是指具備一定規(guī)模、實行整體運營并集中管理、用于出租的居住性用房。集中的好處是租賃管理可以實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，租客集中在一起能夠形成社區(qū)社群。

集中式租賃住房從物業(yè)來源可以分為新建和存量改造兩類，由于新建周期長，目前市場中的集中式長租公寓大部分都是采用存量改造的方式，本節(jié)重點討論的是將城市中零散分布的閑置寫字樓、商業(yè)樓與廠房改造為集中式長租公寓。存量改造做長租公寓能夠盤活閑置物業(yè)，可以短時間內(nèi)向市場投放新的租賃房源。

（一）改造集中式租賃的主要模式

存量資源改造集中式公寓本質(zhì)上是通過對原有物業(yè)類型、物業(yè)用途做重新裝修、重新定位，通過長期運營的方式獲得更高的租金收益，實現(xiàn)利潤。商業(yè)模式中的主要參與者有物業(yè)原有產(chǎn)權(quán)人、改造方與長租公寓運營方，其中長租公寓租后運營方主要負責后續(xù)的租金定價策略、招租、出房、租客租后服務(wù)等。

存量資源改造集中式公寓的模式大同小異，都是租賃機構(gòu)向原有物業(yè)的所有人租下物業(yè)的一定年限的使用權(quán)，或者與物業(yè)所有者聯(lián)合，通過改造運營獲得租金收益實現(xiàn)利潤。差別是改造前原有物業(yè)的來源不同，目前改造比較多的是城中村、城市閑置商辦用房等。

存量房源中最需要改造的是城中村的農(nóng)租房，目前改造的主流做法是，企業(yè)與村股份公司合作，企業(yè)投入資金進行樓棟安全改造，在村里尋找符合改造標準的出租公寓進行統(tǒng)一收租改造為集中式長租公寓。村民可獲得租賃期內(nèi)持續(xù)穩(wěn)定的租金收入以及物業(yè)質(zhì)量提高的資產(chǎn)增值收益。企業(yè)的收入包括租金差收入以及租賃社區(qū)運營收入，盈利點擴展至租客生活服務(wù)收費、社區(qū)商業(yè)運營、停車場運營等，獲得長期多元化的商業(yè)價值。隨著社區(qū)環(huán)境的改善與租客數(shù)量的增加，廣告商投放量增加、租客的生活消費需求與社區(qū)商業(yè)運營的收入也在不斷增加。

城中村改造租賃住房的典型案例是深圳市元芬村城中村改造項目。該項目由企業(yè)與村委會合作，企業(yè)統(tǒng)租村集體股份公司持有的 100 多棟住宅公寓，按月支付租金。政府負責水電氣增容、基礎(chǔ)市政改造與村內(nèi)道路整備，企業(yè)負責社區(qū)室內(nèi)外環(huán)境裝修改造、公共空間規(guī)劃、社區(qū)運營管理、提供商業(yè)增值服務(wù)等。

除了城中村之外，城市中有一些非居住房屋改造為租賃住房（簡稱“非改租”）也是一種模式。這種模式產(chǎn)生的背景主要是，城市商辦類供地供給過剩，商辦空置率偏高，資產(chǎn)利用效率不高。非改租的好處是能夠充分利用閑置、低效資源解決職住不平衡的問題。

非改租項目較多采取包租模式。主要的做法是：業(yè)主將原有物業(yè)長期出租給專業(yè)的租賃機構(gòu)，機構(gòu)對物業(yè)進行重新定位、申請建筑用途轉(zhuǎn)換報批申請，審批通過后進行施工、改造、裝修、竣工驗收，以長租公寓的形式投入市場正式運營。閑置物業(yè)經(jīng)過重新設(shè)計改造裝修后，配置洗衣機、空調(diào)、冰箱等品牌家電，可以實現(xiàn)簽約當日拎包入住。入住期間，租客可享受上網(wǎng)、保潔、維修等一系列日常服務(wù)。增加公共區(qū)域設(shè)計契合客戶需求，為租客提供便捷的生活服務(wù)，一般公共區(qū)域會配置健身房、讀書閱覽區(qū)、會議室等公共空間，還會定期組織公寓集體活動。

“非改租”的一個典型案例是上海徐匯區(qū)的新青年公寓項目。該項目物業(yè)原來是工業(yè)廠房，由產(chǎn)權(quán)方將工業(yè)廠房改造為可居住的公寓。改造完成后，該項目產(chǎn)權(quán)方委托其他機構(gòu)做去化和代理運營。代理公司通過自身的銷售渠道匹配租客，提升房源去化，并負責項目運營，包括對公區(qū)做改造調(diào)整，增加健身區(qū)域，定期舉行社區(qū)活動，改善租客的居住體驗。

非改租除了直接面向租客，還有面向企業(yè)做員工宿舍。租賃運營企業(yè)在企業(yè)分布密集的產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近租下閑置非住宅類物業(yè)，改造為多人間、上下鋪的床位型租賃產(chǎn)品，為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供安全、配套齊全、結(jié)構(gòu)合理的宿舍型公寓（藍領(lǐng)宿舍）。其背景是，一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍不足，一些用人單位提供的宿舍居住條件比較差，不大適合新一代年輕工人的居住需求。部分藍領(lǐng)工人在城鄉(xiāng)結(jié)合部或三不管地區(qū)的簡易自建房、半地下室、群租合租、老舊小區(qū)等條件低端環(huán)境很差的地方，也存在著很大的安全隱患，從吸引勞動力的角度，企業(yè)需要提升員工宿舍的居住條件。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)藍領(lǐng)宿舍的典型案例是北京十里河藍領(lǐng)公寓項目。該項目原始物業(yè)為某建材市場有限公司持有的商場。企業(yè)通過包租的模式，將商場二層與四層租下來改造為員工宿舍，將宿舍出租給用人單位，由用人單位提供給其職工。包租企業(yè)負責提供整套床上用品；24 小時熱水供應(yīng)、網(wǎng)絡(luò)、獨立洗衣區(qū)；布草更換及消毒、打掃、除蟲害等服務(wù)。企業(yè)向用人單位收取租金，賺取一定的租金差。目前企業(yè)在住房租賃主營收入基本可以做到盈虧平衡。為了擴大收入來源，企業(yè)在藍領(lǐng)宿舍大廳內(nèi)設(shè)販賣機或小賣部，向租客提供低價質(zhì)優(yōu)的消費品。為入住簽約的企業(yè)提供人力資源服務(wù)，從企業(yè)端收取一定的中介費。

存量改造集中式租賃住宅項目有其各自的適用場景，項目落地具有一些客觀條件限制，在項目物業(yè)來源、選址時考慮的因素、項目目標客群與配租方式上有明顯區(qū)別。城中村改造適合城市城中村待改造規(guī)模較大的城市，其次在改造意愿上適合村集體改造意愿強、配合度高的村集體，在項目的可實施性上適合城市有完整的城中村城市更新規(guī)劃的城市。另外，城中村的租賃人口居住密度與社區(qū)商業(yè)運營坪效直接相關(guān)，項目整體容積率達到 4 左右是支撐形成社區(qū)商業(yè)圈的關(guān)鍵因素。“非改租”集中式租賃的主要項目來源為城市閑置商辦酒店等，選址為了確保租金水平與穩(wěn)定的出租率多選擇核心商圈與交通樞紐，適合城市閑置商辦物業(yè)存量大，同時閑置物業(yè)位于城市中心或者交通樞紐，適合改造為集中式租賃住房。藍領(lǐng)宿舍的主要項目來源為產(chǎn)業(yè)園區(qū)閑置物業(yè)與土地或者村集體，選址多選擇靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)的地方，適合城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園區(qū)較多，可供改造物業(yè)存量規(guī)模大、同時第三與第二產(chǎn)業(yè)聚集、企業(yè)大規(guī)模靈活用工需求量大的城市。

（二）集中式長租公寓改造存在的困難與對策

集中式租賃模式推廣的最大困難在于前期項目改造投入成本高、投資回報期過長，參與集中式項目存在一定的資金進入門檻，資金實力不夠的企業(yè)很難、也不愿參與其中。三類項目中投資回報周期最短的為產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)員工宿舍類，一般改造的投資回報周期在 5-8 年左右，城中村改造的投資回報周期起碼在 15 年以上。存量改造的合規(guī)成本高、改造成本高、融資成本高、稅收成本高等是導致成本高的主要原因。

存量改造的合規(guī)成本高。中國住房租賃行業(yè)剛剛起步，由于歷史發(fā)展，市面上存在的大部分房源手續(xù)不齊，項目產(chǎn)權(quán)問題導致合規(guī)房源難找。非改居項目涉及土地、規(guī)劃、消防等多個監(jiān)管部門，項目申請、審批條件、改建驗收等環(huán)節(jié)缺少細則和流程指引。部分城市采取一事一議的方式，項目審批周期長達幾個月到半年，影響改造項目進度。另一方面，在出臺了地方性技術(shù)標準的城市中，大部分參照同類建筑中較為嚴格的規(guī)定執(zhí)行，原有商業(yè)辦公類物業(yè)在采光、通風、消防、建筑面積、容積率等方面存在諸多限制，物業(yè)驗收通過較難。

前期投入成本高。不同于分散式租賃住房，集中式租賃住房項目在入市前均需要對項目做大規(guī)模的裝修改造。以城中村改造租賃住房為例，由于改造范圍大、整村改造一次戰(zhàn)略合作中與村集體簽訂的改造合同可以一次性達到 50 棟至上百棟；不僅包括租賃公寓樓棟本身的改造，還包括村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施改造提升，包括水電氣熱、村整體外觀改造、村內(nèi)商業(yè)環(huán)境改造提升等，前期改造成本巨大。

融資成本高。目前住房租賃企業(yè)的融資渠道主要有五大類，股權(quán)融資、傳統(tǒng)債權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金模式、資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）。股權(quán)融資是住房租賃企業(yè)主流的外部融資模式。傳統(tǒng)債權(quán)融資主要包括銀行貸款及住房租賃專項公司債，融資門檻較高，從事存量改造長租公寓的企業(yè)一般不持有實物資產(chǎn)，只有包租的租賃合同，在沒有實物抵押物的情況下很難從銀行貸到足夠的資金；

第二，長租公寓企業(yè)一般以民企居多，相比國企、資金成本也較高，由于租賃運營屬于微利行業(yè)，銀行貸款成本相比企業(yè)盈利水平導致資金成本的壓力更大；

第三，目前國內(nèi)針對住房租賃 REITs 的政策還僅限于保障性租賃住房項目，對于市場化的長租房項目沒有放開限制，企業(yè)獲取資金的來源較為有限。

第四，受企業(yè)暴雷事件影響，進一步加劇住房租賃企業(yè)融資渠道收窄、融資成本增加的問題。稅收成本高。集中式長租公寓若企業(yè)不申請納入保障性租賃住房管理的情況下，無法享受目前的保租房稅收優(yōu)惠政策，租賃企業(yè)稅收負擔比較重。

除此之外，租賃需求的多樣性、運營管理的復雜性、租賃市場的波動性等也是制約集中式住房租賃模式發(fā)展的原因，由于租賃主營業(yè)務(wù)較難產(chǎn)生高盈利，投資回報率最好的藍領(lǐng)公寓項目也僅僅可以在主營業(yè)務(wù)收入上勉強做到盈虧平衡，各家企業(yè)都在從積極探索多元化的收益來源，以改善企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀。因此集中式住房租賃的發(fā)展迫切需要一些政策支持予以支持：

一是降稅費成本。住房租賃項目前期一次性投入大，增值稅進項抵扣額度長期結(jié)余、無處使用，如能借鑒美國 LIHTC 稅收減免政策，允許住房租賃企業(yè)將增值稅抵扣額度向社會資本出售，將能很大程度上緩解住房租賃項目前期的融資難題，也有利于社會資本進入住房租賃市場投資。建議規(guī)定將增值稅和房產(chǎn)稅的優(yōu)惠范圍，從住房租賃企業(yè)向個人出租住房，擴大到住房租賃企業(yè)向個人或企事業(yè)單位出租住房。住房租賃企業(yè)向企事業(yè)單位出租租賃住房的，也可以享受稅收優(yōu)惠政策。即增值稅按照 5% 的征收率減按 1.5% 計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅；減按 4% 的稅率征收房產(chǎn)稅。

二是降融資成本。鼓勵開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機構(gòu)按照風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則加大對租賃住房項目的信貸支持力度，以住房租賃項目或企業(yè)為借款主體的貸款利率，原則上不得超過當期基準利率的 1.1 倍，鼓勵發(fā)放 20 年以上的長期貸款。

三是增加合規(guī)房源供給。建立適合商辦改造租賃住房的消防安全、建筑容積率、采光排風等建筑標準。明確“非改居”項目的現(xiàn)行消防規(guī)范體系，統(tǒng)一裝修工程設(shè)計審核、消防驗收及營業(yè)前檢查的程序標準，建立項目合規(guī)“預審批”制度，地方上可以視本地情況適當放松對建筑容積率、采光通風標準的要求，以增加可供應(yīng)房源規(guī)模。

四是完善裝修改建政策細則，明確商業(yè)用途、辦公用途等不同類型標的物業(yè)的改建實施細則，指導企業(yè)按照政策合規(guī)流程完成存量房源改造與裝修，簡化變更手續(xù)，建立多部門聯(lián)合審批機制，縮減審批時間，降低企業(yè)試錯成本與合規(guī)時間成本，加快存量改造集中式住房租賃模式項目落地。

集體土地建設(shè)租賃住房（簡稱“集租房”）已經(jīng)成為我國建立租購并舉住房體系的重要方式之一。2017 年住建部、原國土資源部發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，明確了第一批 13 個集租房試點城市之后，全國多個重點城市陸續(xù)開展了集租房項目建設(shè)工作。國務(wù)院在 2021年 7 月發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中，也明確提出了支持用集體土地建設(shè)保障性租賃住房的政策。

集租房項目穩(wěn)定性更強，擁有更完善的服務(wù)體系，集租房項目的運營成本更低。集租房建設(shè)能夠為鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民提供固定收益及分紅，擴大鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的財產(chǎn)性收入來源，起到建設(shè)城鄉(xiāng)收入差距的作用；集租房可以創(chuàng)造新的鄉(xiāng)鎮(zhèn)就業(yè)安置崗位，也有增加區(qū)域稅收的效果。集租房促進土地利用規(guī)?；?、集約化，能夠有效盤活農(nóng)村集體用地，并改善項目周邊的市政配套和環(huán)境，帶動周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)整體發(fā)展。

（一）項目建設(shè)的主要模式

在建設(shè)主體上，第一，允許有能力、有資金實力的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村集體組織自行投資建設(shè)；第二，鼓勵集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)作價入股或者采取聯(lián)營的方式與國有企業(yè)合作建設(shè)的方式；第三，鼓勵以項目經(jīng)營權(quán)出租的方式與社會資本合作開發(fā)。

現(xiàn)階段，在集租房領(lǐng)域?qū)嵺`中總結(jié)出了四種主要模式，分別是村集體自主開發(fā)、經(jīng)營權(quán)合作、使用權(quán)入股合作、入市出讓等。

村集體自主開發(fā)模式是由村集體全權(quán)負責項目立項、開發(fā)、運營，村集體可以獲得所有的經(jīng)營利潤，但需要自籌項目資金。通常自籌資金有三種來源，一種是村集體自有資金，一種是村集體以項目預期收益向政策性銀行抵押貸款，最后一種是政府住房保障機構(gòu)或者園區(qū)企業(yè)等預付租金。

經(jīng)營權(quán)合作模式，建設(shè)資金仍然多是村集體承擔，村集體自籌資金建設(shè)租賃住房后，與開發(fā)商合資成立公司，將租賃住房的經(jīng)營權(quán)出租給合資公司，由合資公司負責運營并承擔盈虧。這種模式下，村集體和開發(fā)商共同協(xié)商確定收益分配方式，一般村集體會獲得大部分收益，因為法律規(guī)定租賃合同期限不得超過 20 年，所以該模式下的合作周期一般為 20 年。

典型案例為豐臺花鄉(xiāng)葆臺村集體土地租賃住房項目與豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)成壽寺項目。該項目采用的是集體經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，由村集體與開發(fā)商成立項目公司，項目公司的股權(quán)及項目產(chǎn)權(quán)不發(fā)生變化，開發(fā)商支付價款獲得一定年限的經(jīng)營權(quán)（一般為 20 年），并自行對外運營。支付價款包括拆遷款、建設(shè)款、裝修款及未來向村民支付的固定租金，剩余經(jīng)營性收入歸開發(fā)商所有。成壽寺項目的模式是土地經(jīng)營權(quán)合作模式，南苑鄉(xiāng)成壽寺村集體以土地經(jīng)營權(quán)與開發(fā)企業(yè)合作，企業(yè)負責所有建設(shè)成本投入，獲得項目45 年經(jīng)營權(quán)，負責產(chǎn)品打造和服務(wù)運營，村集體享受保底收益以及經(jīng)營分紅。

股權(quán)合作模式，建設(shè)資金多由開發(fā)商承擔，村集體承擔土地平整費用，并以集體土地使用權(quán)入股 51% 以上，每年獲得保底分紅，開發(fā)商獲得剩下的股份和經(jīng)營收入。由于開發(fā)商回收投資需要的時間較長，雙方合作期限一般為 50 年。朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)項目采取的股權(quán)合作方式，開發(fā)商與鄉(xiāng)集體通過股權(quán)合作成立聯(lián)營公司共同開展項目投資、建設(shè)與運營管理。

第四種是入市出讓模式，村集體完成土地平整后，將集體土地使用權(quán)出讓給開發(fā)商，村集體一次性獲得土地出讓金，開發(fā)商負責后續(xù)所有建設(shè)運營環(huán)節(jié)，并獲得所有經(jīng)營收入。目前這種模式僅限在北京大興區(qū)實施。

在已經(jīng)實施的案例中，集租房項目開發(fā)均是鎮(zhèn)級統(tǒng)籌，以鎮(zhèn)為單位統(tǒng)籌集體經(jīng)營建設(shè)用地指標，并以鎮(zhèn)級聯(lián)營公司出面與開發(fā)商合作。

對比以上四種模式，可以發(fā)現(xiàn)：村集體可獲得利潤空間最高的模式是村集體自主開發(fā)模式，這種模式對村集體所擁有的資金實力、運營能力的要求也較高，更適合有資金實力、運營能力比較強的，想要獲得高風險、高收益的村集體。

經(jīng)營權(quán)合作模式下，村集體可以在規(guī)避運營虧損風險的同時，保留項目運營期間的決策權(quán)，但該模式對村集體的資金實力要求也比較高，而且村集體還需要向開發(fā)商讓渡小部分運營收益。這種模式適合有資金和運營能力但不想承擔運營風險的村集體，或者是有資金實力、沒有運營能力，期望最大程度獲取利潤的村集體。從開發(fā)商的角度來看，這種模式對開發(fā)商資金實力的要求不高，開發(fā)商承擔的投資信貸風險比較小，不過開發(fā)商的利潤率會較低，無法獲得資產(chǎn)性收益，因此比較適合資金實力較弱、只能提供運營服務(wù)的開發(fā)商或租賃企業(yè)。

土地使用權(quán)入股合作模式，由于村集體不用出建設(shè)資金，對村集體資金實力和運營能力都沒有要求，同時村集體不用承擔投資信貸風險、運營虧損風險，并且保留運營期間的決策權(quán)力，這種模式需要向開發(fā)商讓渡較多的運營收益。適用于資金實力較強，但是想降低投資風險、轉(zhuǎn)移經(jīng)營風險的村集體；或者資金實力較強，希望獲得持續(xù)性收益的村集體；從開發(fā)商的角度來看，開發(fā)商可以獲得的利潤相對較高，并且可以獲得股份資產(chǎn)增值收益，相應(yīng)的模式對開發(fā)商的資金實力要求較高，需要承擔較大的投資信貸風險。比較適合有資金實力，想獲得較高利潤收益和資產(chǎn)性收益，以及愿意承擔投資風險的開發(fā)商。

集體土地使用權(quán)入市出讓開發(fā)模式下，村集體可一次性獲得大量資金收入，同時又能規(guī)避所有投資信貸，運營虧損風險，不過不能分享運營期間的收益，運營期間村集體對項目也沒有決策權(quán)，適合希望在短時間內(nèi)獲得大量資金，不想承擔風險的村集體。

這種模式下，開發(fā)商能夠獲得的利潤最高，獲得的資產(chǎn)收益也最多，而且項目運營期間可以獨立決策，不受村集體干涉，運營的自由度比較高。這種開發(fā)形式對開發(fā)商的開發(fā)能力、資金實力要求都比較高，開發(fā)商需承擔較大投資信貸風險，適合資金實力較強、愿意承擔高風險以獲得高收益的企業(yè)。

總的來看，目前集租房項目多是村集體與開發(fā)商以經(jīng)營權(quán)合作與使用權(quán)入股的方式合作開發(fā)運營。

（二）集租房建設(shè)面臨的挑戰(zhàn)與對策

集租房的建設(shè)主要面臨四大挑戰(zhàn)，包括供需關(guān)系匹配、規(guī)劃指標占用、市政設(shè)施配套、地上物拆遷。

首先，集租房供給與現(xiàn)狀需求比較難匹配。大多數(shù)農(nóng)村集體建設(shè)用地都在郊區(qū)或部分城中村，要不因為太偏不符合租賃需求，要不也涉及到大量的城中村拆遷，不容易找到合適的項目用地。

第二，集體土地入市是否占用土地指標?！锻恋毓芾矸ā凡⑽疵鞔_入市土地是僅限于現(xiàn)有的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，還是也包括新增的集體經(jīng)營性建設(shè)用地。若是新增土地也可以入市，則會面臨新增集體土地與新增國有建設(shè)用地規(guī)劃指標產(chǎn)生沖突。

第三，集租房建設(shè)還受市政設(shè)施配套實施進度的影響。在已有的項目中，相當一部分反映周邊配套設(shè)施建設(shè)滯后于租賃住房建設(shè)，延緩了開工實施進程且極有可能影響未來運營效果。

第四，集租房項目大多涉及地上物拆遷，而拆除工作不順利容易導致租賃合同中止。地上物拆遷（主要是各種非正規(guī)建筑開發(fā)）涉及到的歷史問題復雜。如何認定歷史上集體土地開發(fā)建筑的合法性，并且根據(jù)歷史資料制定合理的補償方案，是影響拆遷進度和集租房用地供應(yīng)的關(guān)鍵因素之一。

從企業(yè)的角度來說，參與集體土地租賃住房項目也面臨很多不確定性風險。

首先，集體建設(shè)用地屬于村民集體所有，村委會或者村集體組織是一個代行組織，產(chǎn)權(quán)主體關(guān)系復雜導致村民意見比較難達成一致，即使暫時達成一致也還是存在一定意見反復的風險，項目的前期溝通與利益協(xié)商成本與不確定性都很大。

第二，建設(shè)前期費用超出預期，由于集體建設(shè)用地涉及到比較多的歷史問題，再加上市政配套不完善等問題，建設(shè)前期投入資金具有很強的不確定性，容易超出預期。前期費用的增加一方面會導致項目整體投入超預期增加，另一方面還會拉長單個項目資金占用周期，不利于企業(yè)整體財務(wù)效率的提升。

第三，土地使用權(quán)出讓期屆滿后，續(xù)期及建筑物歸屬尚不明確，土地入市后能否通過被征用而轉(zhuǎn)為國有土地不明確，增加了參與建設(shè)運營的不確定性和風險，讓很多開發(fā)商“望而卻步”。

根據(jù)當前集租房籌集建設(shè)、項目入市中面臨的挑戰(zhàn)和問題，我們認為現(xiàn)在以下幾個方面仍然有政策優(yōu)化的空間：

一是將面向中低收入群體的租賃住房定位為“準公共物品”屬性，與公共服務(wù)設(shè)施供給給予同等重視，在設(shè)置建筑規(guī)模指標時，與中低收入群體的人口指標相掛鉤，對于這部分中低收入群體規(guī)模較大的區(qū)域可以考慮給到適度的規(guī)劃指標傾斜；

二是要從法律上明確集體建設(shè)用地的法律定位，明確產(chǎn)權(quán)主體或者合規(guī)代表人。集體土地使用權(quán)證可按照項目整體核發(fā)，也可以分地塊核發(fā)，或者可以參照經(jīng)濟適用房管理辦法，按每套房屋所占面積分割核發(fā)土地使用權(quán)證，明確賦予集體用地地上物業(yè)辦理抵押擔保盡快出臺關(guān)于集體用地使用權(quán)及地上物業(yè)的流轉(zhuǎn)交易管理辦法，盡快明確出讓期限屆滿后續(xù)期及建筑物的歸屬。

三是改善集體土地建設(shè)租賃住房開發(fā)用地的條件，降低建設(shè)前期費用，對準備開發(fā)建設(shè)集租房社區(qū)的地塊條件進行完善，可以參考國有用地一級開發(fā)模式，進行集體土地的前期開發(fā)，實現(xiàn)“六通一平”，具備開發(fā)建設(shè)的條件后移交企業(yè)，從而降低企業(yè)開發(fā)的前期費用，提升企業(yè)參與集租房項目的積極性。

四是優(yōu)化集體土地租賃住房供給流程，為了提升集體土地租賃住房的建設(shè)效率，建議疏通集體土地出讓流程、搭建管理平臺、完善設(shè)計建設(shè)標準、落實屬地政府主體責任、優(yōu)化運營監(jiān)管等。

五是鼓勵城市與郊區(qū)住房換租，盤活郊區(qū)土地資源，對于地處六環(huán)以外的遠郊集租房可探索新型運營模式，鼓勵與中心城區(qū)和近郊區(qū)的有房家庭（主要針對退休老年家庭）進行換租，通過“換租”的創(chuàng)新性運營方式，可以更有效地盤活郊區(qū)集體土地資源，既滿足老年家庭在郊區(qū)養(yǎng)老的愿望，又滿足新市民在工作地就近居住的需求。

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本文節(jié)選自《中國房地產(chǎn)金融》雜志9月刊

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