對(duì)于中國(guó)家庭來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房絕對(duì)算得上是頭等大事?！熬诱哂衅湮荨边@一樸素思想，使得很多人奮斗大半輩子，為的就是能夠擁有一套屬于自己的房子，因?yàn)榉孔哟淼牟粌H僅是一個(gè)“棲身之所”，更是一種對(duì)安全感（或歸屬感）的寄托。因此，買(mǎi)房往往也是為了追求那種“實(shí)實(shí)在在”的“家的感覺(jué)”。只要是自己的“小窩”，哪怕再小也能感覺(jué)到“踏實(shí)”，特別是漂泊在外的人，更會(huì)深有同感。

經(jīng)過(guò)多年的積累，甚至是兩代人（三個(gè)家庭）傾盡所有才湊足首付，圓了一個(gè)買(mǎi)房夢(mèng)。然而，明天和意外，你永遠(yuǎn)不知道哪一個(gè)會(huì)先來(lái)。“開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂”、“項(xiàng)目停工”、“逾期交付”……等等，購(gòu)房者最不愿聽(tīng)到的消息頻頻傳出。由于房地產(chǎn)行業(yè)“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的特點(diǎn)，一旦資金的回籠出現(xiàn)問(wèn)題，隨著債務(wù)的不斷到期還將會(huì)有大批房企面臨生死存亡的考驗(yàn)。

從今年7月份開(kāi)始，多地的購(gòu)房者因“樓盤(pán)爛尾”（樓房延期交付，而且項(xiàng)目一直處于停工狀態(tài)），集體宣布“停止還貸”的事件，引發(fā)了廣泛的關(guān)注和熱議。

“買(mǎi)房夢(mèng)”變成無(wú)數(shù)人的“噩夢(mèng)”，購(gòu)置婚房的，因此而無(wú)法如愿以?xún)數(shù)亟Y(jié)婚；購(gòu)買(mǎi)學(xué)位房的，因此而影響到小孩的正常入學(xué)；追尋“家的感覺(jué)”的，因此而使得孤寂的心靈依然無(wú)處安放。“樓盤(pán)爛尾”讓購(gòu)房者飽受各種折磨，不僅“交房無(wú)望”，還需要繼續(xù)還房貸、付房租，承受著巨大的生活壓力和心理壓力。因此，出現(xiàn)那種購(gòu)房者“集體停貸”“抱團(tuán)取暖”的行為是完全可以理解的。不過(guò)“集體停貸”這種做法是否可行，是否可以達(dá)到預(yù)期的效果可能就需要畫(huà)一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)了。

接下來(lái)，我們從法律的角度分析一下“集體停貸”的利與弊，然后，再探討一下購(gòu)房者是否還有更好的維權(quán)方法，以及如何去具體實(shí)施。

一、購(gòu)房者集體宣布“停止還貸”的做法是否有意義？

（一）“集體宣布”并不能達(dá)到“解除”或“撤銷(xiāo)”貸款合同的法律效果。

根據(jù)《民法典》第119條和第465的規(guī)定可知，依法成立的合同，受法律保護(hù)，對(duì)當(dāng)事人有法律約束力。也就是說(shuō)，依法成立的合同，在未被“解除”或“撤銷(xiāo)”之前，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，否則將構(gòu)成違約，并需要為此承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

既然貸款合同未被“解除”或“撤銷(xiāo)”，那么購(gòu)房者貿(mào)然“停止還貸”就屬于“違約”行為，不僅無(wú)法達(dá)到“停止還貸”的目的，還需要承擔(dān)“違約責(zé)任”（eg：貸款銀行通過(guò)法院主張“提前還清貸款”）。

“信用受損”，財(cái)產(chǎn)被“強(qiáng)制執(zhí)行”，無(wú)疑會(huì)讓購(gòu)房者的處境“雪上加霜”。因此，這種貿(mào)然“停止還貸”的做法并不可取，對(duì)解決購(gòu)房者所面臨的問(wèn)題沒(méi)有實(shí)質(zhì)性幫助。

（二）貸款銀行的“過(guò)錯(cuò)”不能作為解除“貸款合同”的法定事由

根據(jù)媒體報(bào)道，購(gòu)房者們之所以把矛頭直指貸款銀行，并宣布“停止還貸”，也是有理由的，即貸款銀行在前期業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中存在“過(guò)錯(cuò)”，理應(yīng)為其“過(guò)錯(cuò)”買(mǎi)單。

貸款銀行存在的“過(guò)錯(cuò)”包括：

①違規(guī)發(fā)放貸款

作為貸款銀行，違規(guī)在房屋主體結(jié)構(gòu)未封頂前發(fā)放按揭貸款；

②違規(guī)支付貸款

將按揭貸款資金違規(guī)劃入非監(jiān)管賬戶，更有甚者在借款人簽字后私自修改貸款合同；

③未履行“監(jiān)管銀行”的職責(zé)

作為預(yù)售款資金監(jiān)管銀行，未履行資金監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致預(yù)售資金支出不明。

首先，由于無(wú)法對(duì)前述“指控”內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)，在真實(shí)性方面就暫不做評(píng)價(jià)。不過(guò)，僅僅從“指控”內(nèi)容的性質(zhì)來(lái)看，應(yīng)當(dāng)都屬于行政管理和監(jiān)督的范疇。即使相關(guān)“過(guò)錯(cuò)”屬實(shí)，貸款銀行應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的也只是“行政責(zé)任”（比如行政處罰）。如果情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，還可以追究相關(guān)責(zé)任人“刑事責(zé)任”。但無(wú)論是哪種情形，都無(wú)法影響到貸款銀行與購(gòu)房者之間貸款合同的效力，也不屬于可以“解除”或“撤銷(xiāo)”貸款合同的法定事由。當(dāng)然更不能作為“停止還貸”的理由。

其次，即使貸款銀行的“過(guò)錯(cuò)”存在影響貸款合同效力的情形，或者存在購(gòu)房者可以“解除”或“撤銷(xiāo)”貸款合同的事由，購(gòu)房者也需要履行必要的法律程序。只有在貸款合同被法院認(rèn)定為“無(wú)效”，或者貸款合同被正式“解除”或“撤銷(xiāo)”之后，對(duì)所欠貸款進(jìn)行妥善處理之后，購(gòu)房者才能正式“停止還貸”。因此，以“集體宣布”的方式達(dá)到“停止還貸”的目的，并不符合法律的規(guī)定。

（三）“集體停貸”事件也有積極的一面

前面已經(jīng)分析過(guò)，這種“集體停貸”的行為不值得提倡，畢竟缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)，不僅無(wú)法保障購(gòu)房者的合法權(quán)益，還可能會(huì)帶來(lái)更糟的結(jié)果。

然而，根據(jù)相關(guān)媒體的報(bào)道，目前全國(guó)“集體停貸”的樓盤(pán)已經(jīng)超過(guò)一百多個(gè)，而且這一數(shù)據(jù)仍在不斷增長(zhǎng)。如此大范圍的事件難免會(huì)引起相關(guān)部門(mén)的高度重視。因此，不排除可以在各方面的協(xié)調(diào)之下，最終能夠推動(dòng)一些項(xiàng)目早日“復(fù)工”，當(dāng)然這是比較樂(lè)觀的想法，至于具體結(jié)果到底如何，誰(shuí)也無(wú)法判斷，畢竟這屬于非常規(guī)的操作。

總之，通過(guò)這起“集體停貸”事件，也暴露出很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的問(wèn)題和不足，無(wú)論這次事件能否有利于解決“爛尾樓”的問(wèn)題，但一定會(huì)為日后房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。

二、購(gòu)房者應(yīng)如何合理維權(quán)？

（一）按揭購(gòu)買(mǎi)商品房涉及到“三方主體”和“四個(gè)法律關(guān)系”

1、三方主體

“三方主體”分別為“購(gòu)房者”、“開(kāi)發(fā)商”，以及“貸款銀行”。

2、四個(gè)法律關(guān)系

①購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間的“商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系”；

②購(gòu)房者和貸款銀行之間的“借貸合同關(guān)系”；

③購(gòu)房者將所購(gòu)房屋的相關(guān)權(quán)益作為按約償還貸款本息的擔(dān)保而與貸款銀行產(chǎn)生的“擔(dān)保合同關(guān)系”；

④為了避免資金劃撥中的麻煩，購(gòu)房者授權(quán)貸款銀行以購(gòu)房者的名義將所貸款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)存開(kāi)發(fā)商帳戶上的“委托代理合同關(guān)系”。

（二）購(gòu)房者如何解除貸款合同

1、一般規(guī)定

首先，由于貸款銀行已將貸款以購(gòu)房者的名義直接支付給了開(kāi)發(fā)商，貸款人需要按照合同的約定向貸款銀行按時(shí)還款。因此，如果購(gòu)房者不能要求開(kāi)發(fā)商返還相應(yīng)的貸款（或要求開(kāi)發(fā)商代為償還貸款），則解除貸款合同將沒(méi)有任何實(shí)際意義。相反如果一旦解除，還需要一次性還清貸款，當(dāng)然，這并非是購(gòu)房者所希望達(dá)到的效果。

其次，根據(jù)合同的相對(duì)性，購(gòu)房者只能在開(kāi)發(fā)商違約的情況下，向開(kāi)發(fā)商主張解除購(gòu)房合同，要求開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者返還首付款（及利息），以及銀行貸款（及利息），并要求開(kāi)發(fā)商支付相應(yīng)的違約金（或賠償款）。然而，在開(kāi)發(fā)商“資金鏈斷裂”、“項(xiàng)目停工”的情況下，又如何指望開(kāi)發(fā)商能返還這些款項(xiàng)呢？至于要求開(kāi)發(fā)商代為償還貸款，也因“合同的相對(duì)性”及“債權(quán)的轉(zhuǎn)讓需經(jīng)債權(quán)人同意”而無(wú)法具體實(shí)施。

因此，根據(jù)民商法的一般規(guī)定，購(gòu)房者“解除貸款合同”將會(huì)陷入一個(gè)死局，根本無(wú)法掙脫。在相關(guān)職能部門(mén)存在監(jiān)管問(wèn)題，地產(chǎn)商存在經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，某些貸款銀行存在違規(guī)放款問(wèn)題情況下，最終的風(fēng)險(xiǎn)卻由購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)，這樣的結(jié)果明顯與公平原則相悖。

2、特別規(guī)定

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋(2020修正)》第20條和第21條的規(guī)定可知，因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被“確認(rèn)無(wú)效”或者被“撤銷(xiāo)”、“解除”，致使“商品房擔(dān)保貸款合同”的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除“商品房擔(dān)保貸款合同”的，應(yīng)予支持。商品房買(mǎi)賣(mài)合同被“確認(rèn)無(wú)效”或者被“撤銷(xiāo)”、“解除”后，“商品房擔(dān)保貸款合同”也被解除的，“出賣(mài)人”應(yīng)當(dāng)將收受的“購(gòu)房貸款”和購(gòu)房款的“本金”及“利息”分別返還“擔(dān)保權(quán)人”和“買(mǎi)受人”。

也就是說(shuō)，只要存在可以“解除”購(gòu)房合同的情形，購(gòu)房者就可以在主張“解除”購(gòu)房合同的同時(shí)，一并主張“解除”貸款合同，要求開(kāi)發(fā)商向自己返還“首付款”（及利息），向貸款銀行返還“貸款”（及利息）。

另外，即使貸款合同中通過(guò)格式條款約定“合同解除時(shí)借款人應(yīng)向貸款人承擔(dān)還款責(zé)任”，在借款人未“實(shí)際取得”房產(chǎn)且“未占有”購(gòu)房貸款的情況下，該格式條款因不合理地“加重借款人的責(zé)任”而“歸于無(wú)效”。

最高院這一“變通規(guī)定”，突破了合同的相對(duì)性，充分地考慮了按揭購(gòu)買(mǎi)商品房模式下各個(gè)合同間的聯(lián)系，避免了片面強(qiáng)調(diào)單個(gè)合同的相對(duì)性而造成權(quán)利義務(wù)的失衡。同時(shí)，不僅可以減少當(dāng)事人的訴累，也可以最大化地保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

【參考案例】

●（2017）最高法民終683號(hào)---新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院

●（2022）新民申979號(hào)---新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院

●（2021）鄂民申5577號(hào)---湖北省高級(jí)人民法院

（三）解除“購(gòu)房合同”及“貸款合同”需要考慮的問(wèn)題

1、購(gòu)房者可以依法解除“購(gòu)房合同”的情形

①延期交房

交房的期限一般由合同約定，通常是60日或90日。如果已經(jīng)超過(guò)這一期限，則購(gòu)房者可以此為理由行使“解除權(quán)”，主張解除“購(gòu)房合同”及“貸款合同”。

②不能辦證或遲延辦證

不能辦證是指不能辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，遲延辦證是指已經(jīng)超過(guò)合同約定的辦證期限。當(dāng)這兩種情況之一出現(xiàn)時(shí)，購(gòu)房者可以行使“解除權(quán)”，主張解除“購(gòu)房合同”及“貸款合同”。

③在“購(gòu)房合同”中約定的其他解除事項(xiàng)

   如果在合同當(dāng)中約定有其他的解除事項(xiàng)，當(dāng)條件滿足時(shí)，購(gòu)房者也可以行使“解除權(quán)”，主張解除“購(gòu)房合同”及“貸款合同”。

【注意】

●行使“解除權(quán)”時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)向法院提起訴訟，將開(kāi)發(fā)商和貸款銀行作為共同的被告（或者將貸款銀行作為第三人），主張解除“購(gòu)房合同”及“貸款合同”，要求開(kāi)發(fā)商向自己返還首付款（及利息），支付違約金（或損失），并向貸款銀行返還貸款（及利息）。

2、開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)破產(chǎn)的情形

如果商品房符合交付條件，破產(chǎn)管理人應(yīng)該繼續(xù)履行已經(jīng)簽訂的購(gòu)房合同，向購(gòu)房者交付房屋。但如果商品房尚未竣工，或不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，則購(gòu)房合同將無(wú)法繼續(xù)履行。破產(chǎn)管理人可以通知購(gòu)房者解除購(gòu)房合同。

當(dāng)接到“解除”購(gòu)房合同“通知”時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在第一時(shí)間去解除貸款合同，即將貸款銀行和開(kāi)發(fā)商作為共同被告（或?qū)㈤_(kāi)發(fā)商作為第三人）訴至法院，起訴主張解除貸款合同，既能及時(shí)止損，又可以避免不必要的麻煩。

3、什么時(shí)候“解除合同”&是否 “解除合同”

①當(dāng)具備解除條件時(shí)，什么時(shí)候行使“解除權(quán)”

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋(2020修正)》第11條規(guī)定，出賣(mài)人“遲延交付房屋”，經(jīng)催告后在“3個(gè)月”的合理期限仍未履行，解除權(quán)人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為“3個(gè)月”。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起1年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

換言之，購(gòu)房者需要在“一定的期限內(nèi)”行使“解除權(quán)”，超過(guò)了法律規(guī)定的期限（或約定的期限）-----最長(zhǎng)的期限為自知道或應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起1年，“解除權(quán)”將不再擁有。

【注意】

●解除權(quán)是除斥期間，不適用有關(guān)訴訟時(shí)效的中止、中斷和延長(zhǎng)的規(guī)定。

②當(dāng)具備解除條件時(shí)，是否要行使“解除權(quán)”

畢竟一旦解除了購(gòu)房合同，所買(mǎi)的房子就沒(méi)有了，至于能否拿回“首期款”（及利息）和違約金（或損失）。還要看開(kāi)發(fā)商“能否活過(guò)來(lái)”，或者破產(chǎn)清算時(shí)能夠有多少資產(chǎn)可供分配。

如果開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)一系列的“破產(chǎn)重整”最后又“活了過(guò)來(lái)”，而且在房?jī)r(jià)看漲的情況下，則“行使解除權(quán)”可能會(huì)意味著將承擔(dān)“更大的損失”。

相反，如果不行使解除權(quán)，那只能賭開(kāi)發(fā)商最后能夠“活過(guò)來(lái)”，而且時(shí)間還不能拖的太久。否則，房貸交到天荒地老，交房卻遙遙無(wú)期也將沒(méi)有什么意義。

最大的不確定因素就是開(kāi)發(fā)商“能否活過(guò)來(lái)”，以及需要多長(zhǎng)時(shí)間才能“活過(guò)來(lái)”，或者是否會(huì)有企業(yè)盡快接盤(pán)。

因此，具體如何選擇，還是要根據(jù)自己的實(shí)際承受能力來(lái)進(jìn)行權(quán)衡，或者是走一步看一步，但至少應(yīng)在解除權(quán)的“除斥期間”之內(nèi)做出決斷。

三、總結(jié)

時(shí)代的一粒沙，落在普通人身上就是一座大山。

“我不是炒房客，可能一輩子也就買(mǎi)得起這一套房了”-----一位普通購(gòu)房者的無(wú)奈和心酸。

如果“解除”購(gòu)房合同，可能首付沒(méi)了，房子也沒(méi)了。

如果不“解除”購(gòu)房合同，可能首付沒(méi)了，房子也沒(méi)了，而且每月還得繼續(xù)還房貸。

“解除”購(gòu)房合同的方案，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)只是“及時(shí)止損”，并非是全身而退。既然遭受損失已經(jīng)是“既定的事實(shí)”，就要懂得“及時(shí)止損”，將損失降到最低，切忌優(yōu)柔寡斷。

當(dāng)然在決定“及時(shí)止損”之前，首先應(yīng)該知道如何“止損”，如何“更好地止損”，凡事預(yù)則立，“果斷”和“武斷”的區(qū)別就在于是否經(jīng)過(guò)認(rèn)真推敲和冷靜分析，再迅速做出反應(yīng)。