《關(guān)于促進(jìn)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域困難行業(yè)恢復(fù)發(fā)展的若干政策》（發(fā)改財(cái)金〔2022〕271號）

2022 年被列為疫情中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)所在的縣級行政區(qū)域內(nèi)的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶承租國有房屋，2022 年減免6 個月租金，其他地區(qū)減免3 個月租金。鼓勵非國有房屋租賃主體在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上合理分擔(dān)疫情帶來的損失。

1）《上海市全力抗疫助企業(yè)促發(fā)展的若干政策措施》，相較于國家層面的政策，上海市政策中對于額外免除3個月租金的情形進(jìn)行了更加細(xì)致的規(guī)定；并且明確間接承租的情況下優(yōu)惠政策適用主體為最終承租人。

減免小微企業(yè)和個體工商戶房屋租金。承租國有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的小微企業(yè)和個體工商戶，2022年免除3個月租金，2022年被列為疫情中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)所在的街鎮(zhèn)行政區(qū)域或因落實(shí)防疫要求嚴(yán)重影響經(jīng)營活動的，再免除3個月租金、全年合計(jì)免除6個月租金。存在間接承租情形的，轉(zhuǎn)租人不享受本次減免政策，相關(guān)國有企事業(yè)單位要確保免租措施惠及最終承租人。鼓勵大型商務(wù)樓宇、商場、園區(qū)等各類市場運(yùn)營主體在協(xié)商的基礎(chǔ)上，為實(shí)體經(jīng)營的承租戶適當(dāng)減免租金，政府各類扶持政策優(yōu)先支持主動減免房租的市場主體。

2）《上海市國有企業(yè)減免小微企業(yè)和個體工商戶房屋租金實(shí)施細(xì)則》，在該細(xì)則中，對于適用租金減免政策的出租人和承租人都進(jìn)行了更加細(xì)致的規(guī)定。

實(shí)施主體：上海市、區(qū)國資委監(jiān)管的市屬、區(qū)屬國有企業(yè)集團(tuán)（含委托監(jiān)管企業(yè)）及納入合并報(bào)表范圍內(nèi)下屬企業(yè)。

適用房屋：實(shí)施主體自有經(jīng)營性房產(chǎn)和使用權(quán)房。其中，使用權(quán)房是指依法建立公房租賃關(guān)系、執(zhí)行市政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，由本市相關(guān)國有企業(yè)負(fù)責(zé)經(jīng)營管理的公有非居住房屋。

減免對象：最終簽約承租實(shí)施主體房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的小微企業(yè)和個體工商戶（以下簡稱最終承租方）。其中，小微企業(yè)參照《統(tǒng)計(jì)上大中小微型企業(yè)劃分辦法（2017）》《關(guān)于印發(fā)〈金融業(yè)企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定〉的通知》（銀發(fā)〔2015〕309號）劃型標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定；個體工商戶是指營業(yè)執(zhí)照登記類型為“個體工商戶”的經(jīng)營者。

減免期限：實(shí)施主體對最終承租方免除2022年部分租金，分兩檔執(zhí)行。

第一檔，普遍免除3個月租金。所有地區(qū)內(nèi)的最終承租方，2022年免除3個月租金。最終承租方在2022年租期不滿一年的，根據(jù)租期按比例享受免租。

第二檔，增加免除3個月租金。租賃合同存續(xù)期間，2022年被列為疫情中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)所在的街鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)的最終承租方，或按有關(guān)部門防疫要求被封控、停業(yè)、征用房屋的最終承租方，以及全年經(jīng)營虧損的最終承租方，經(jīng)出具上述任一證明材料，2022年再免除3個月租金，全年合計(jì)可免除6個月租金。最終承租方在2022年租期不滿一年的，根據(jù)租期按比例享受免租。符合第二檔免租條件的最終承租方增加免除金額不超過3個月租金。

1）最高人民法院《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（一）》（法發(fā)〔2020〕12號，下稱“最高法意見一”）：受疫情或者疫情防控措施直接影響而產(chǎn)生的合同糾紛案件，除當(dāng)事人另有約定外，在適用法律時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考量疫情對不同地區(qū)、不同行業(yè)、不同案件的影響，準(zhǔn)確把握疫情或者疫情防控措施與合同不能履行之間的因果關(guān)系和原因力大小，按照以下規(guī)則處理：……繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平，其請求變更合同履行期限、履行方式、價(jià)款數(shù)額等的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件實(shí)際情況決定是否予以支持。合同依法變更后，當(dāng)事人仍然主張部分或者全部免除責(zé)任的，人民法院不予支持。

2）最高人民法院《關(guān)于充分發(fā)揮司法職能作用助力中小微企業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》（法發(fā)〔2022〕2號）

第3條 ：……對于受疫情等因素影響直接導(dǎo)致中小微企業(yè)合同履行不能或者繼續(xù)履行合同對其明顯不公的，依照民法典第五百九十條或者第五百三十三條的規(guī)定適用不可抗力或者情勢變更規(guī)則妥善處理。

上海市高院于2022年4月10日發(fā)布了《關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答（2022年版）》（下稱“上海高院問答”），

第五問：商業(yè)用房承租人能否主張減免疫情期間的房屋租金？

答：承租國有房屋用于經(jīng)營，受疫情或者疫情防控措施影響出現(xiàn)經(jīng)營困難的小微企業(yè)、個體工商戶等承租人，請求出租人按照上海市有關(guān)政策免除合理期限內(nèi)的租金的，應(yīng)予支持。

承租非國有房屋用于經(jīng)營，因疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人沒有營業(yè)收入或者營業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照租賃合同支付租金對其明顯不公平，承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的，可以引導(dǎo)當(dāng)事人參照上海市有關(guān)租金減免的政策進(jìn)行協(xié)商調(diào)解；協(xié)商調(diào)解不成，符合《中華人民共和國民法典》第五百三十三條[1]情形的，可結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更合同約定。受疫情或者疫情防控措施影響導(dǎo)致房屋無法正常使用，承租人以此要求出租人減免一定期限內(nèi)的租金的，可視情予以支持。

1.《民法典》

第七百二十二條規(guī)定：承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

2. 最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（二）（法發(fā)〔2020〕17號，下稱“最高法意見二”）

第5條：承租房屋用于經(jīng)營，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。

3.上海高院問答

第3問：因受疫情或疫情防控措施影響，合同當(dāng)事人不能按時(shí)履約時(shí)負(fù)有哪些義務(wù)？

答：合同當(dāng)事人受到疫情影響不能履約時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助等義務(wù)。因受疫情影響發(fā)生履約障礙的一方當(dāng)事人，應(yīng)及時(shí)通知對方當(dāng)事人，并在合理期限內(nèi)提供證明；對方當(dāng)事人也應(yīng)及時(shí)采取必要措施，防止損失的擴(kuò)大。

第6問：疫情期間，出租人能否以商業(yè)用房承租人遲延支付租金為由主張解除合同，并要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任？

答：承租房屋用于經(jīng)營，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。

1.《民法典》

五百六十三條：因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人方可解除合同。

2.最高法意見一：

疫情或者疫情防控措施僅導(dǎo)致合同履行困難的，當(dāng)事人可以重新協(xié)商；能夠繼續(xù)履行的，人民法院應(yīng)當(dāng)切實(shí)加強(qiáng)調(diào)解工作，積極引導(dǎo)當(dāng)事人繼續(xù)履行。當(dāng)事人以合同履行困難為由請求解除合同的，人民法院不予支持。

因疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持。

依法準(zhǔn)確適用不可抗力規(guī)則。人民法院審理涉疫情民事案件，要準(zhǔn)確適用不可抗力的具體規(guī)定，嚴(yán)格把握適用條件。對于受疫情或者疫情防控措施直接影響而產(chǎn)生的民事糾紛，符合不可抗力法定要件的，適用《中華人民共和國民法總則》第一百八十條、《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條等規(guī)定（筆者注：最高法意見出臺較早，上述兩法規(guī)已失效，原內(nèi)容均為不可抗力條款）妥善處理；其他法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。當(dāng)事人主張適用不可抗力部分或者全部免責(zé)的，應(yīng)當(dāng)就不可抗力直接導(dǎo)致民事義務(wù)部分或者全部不能履行的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。

3.最高法意見二：

為展覽、會議、廟會等特定目的而預(yù)訂的臨時(shí)場地租賃合同，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致該活動取消，承租人請求解除租賃合同，返還預(yù)付款或者定金的，人民法院應(yīng)予支持。

4.上海高院問答：

疫情或者疫情防控措施是否屬于不可抗力？當(dāng)事人能否主張適用情勢變更規(guī)則變更或解除合同？

答：不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況，疫情以及疫情防控措施一般屬于法律規(guī)定的不可抗力。疫情或者疫情防控措施致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)的，當(dāng)事人可以根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百六十三條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定主張解除合同；疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，當(dāng)事人可以根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百九十條第一款的規(guī)定主張免責(zé)或者部分免責(zé)。人民法院應(yīng)根據(jù)疫情發(fā)生時(shí)間、發(fā)展期間、嚴(yán)重程度、地域范圍等對合同履行的實(shí)際影響，考慮到疫情防控分區(qū)管理下封控區(qū)、管控區(qū)、防范區(qū)等區(qū)域階梯式封控措施強(qiáng)度以及不同行業(yè)、不同糾紛受人員流動限制的影響程度等因素，綜合判斷疫情或者疫情防控措施作為不可抗力與合同履行障礙之間的因果關(guān)系。

如果合同雖然仍有可履行性，但是因疫情或者疫情防控措施使得合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對一方明顯不公平的，則可能構(gòu)成情勢變更。受到不利影響的當(dāng)事人可以根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百三十三條第一款的規(guī)定與對方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請求人民法院變更或者解除合同。