如《房屋租賃合同》簽署時(shí)間在疫情爆發(fā)前，按正常情況預(yù)估，出租人本可以按期完成工程條件并交付房屋，但確因疫情突然發(fā)生，導(dǎo)致出租人委托的施工人員無(wú)法施工改造，以致于出租人無(wú)法按期交付房屋給承租人。發(fā)生此種情況時(shí)，出租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知承租人，以不可抗力為由要求相應(yīng)順延合同的租賃期限和房屋的交付日期。同時(shí)，出租人應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況采取必要減損措施，避免出租人或承租人損失擴(kuò)大。

出租人應(yīng)及時(shí)了解承租人未按時(shí)交還房屋的原因。如雙方約定承租人交還房屋的日期正好在疫情爆發(fā)期間，因政府疫情防控措施導(dǎo)致施工單位無(wú)法及時(shí)到位，導(dǎo)致承租人無(wú)法按照合同約定將房屋恢復(fù)原狀，確因疫情爆發(fā)導(dǎo)致承租人無(wú)法按時(shí)交還房屋的，承租人可以發(fā)生不可抗力事件為由通知出租人，并要求中止履行房屋交付義務(wù)。同時(shí)，雙方應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況采取必要減損措施，避免出租人或承租人進(jìn)一步遭受損失。

如承租人本應(yīng)在疫情爆發(fā)前交還房屋卻遲延履行，則承租人不可援引不可抗力對(duì)抗《房屋租賃合同》中的房屋交回義務(wù)，仍應(yīng)向出租人承擔(dān)遲延交回房屋的違約責(zé)任。

可以根據(jù)《合同法》第一百一十七條的規(guī)定：因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。

2020年2月10日，全國(guó)人大常委會(huì)法工委發(fā)言人、研究室主任臧鐵偉在答記者問(wèn)時(shí)表示：當(dāng)前我國(guó)發(fā)生新冠肺炎疫情，為了保護(hù)公眾健康，政府采取了相應(yīng)疫情防控措施。對(duì)于因此不能履行合同的當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，屬于不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的不可抗力。根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。新冠肺炎疫情是否應(yīng)視為為不可抗力，由于各省各地區(qū)采取的措施不同（比如有一級(jí)響應(yīng)、二級(jí)響應(yīng)、三級(jí)響應(yīng)）且疫情對(duì)不同商業(yè)用房承租人經(jīng)營(yíng)的影響程度并不相同，因此可以根據(jù)疫情對(duì)商業(yè)用房承租人經(jīng)營(yíng)影響的不同程度，承租人可以向出租人提出相應(yīng)部分或全部免除其租金的請(qǐng)求，具體分為以下幾類(lèi)：

（一）對(duì)于政府要求暫停營(yíng)業(yè)的影院、網(wǎng)吧、KTV等娛樂(lè)場(chǎng)所商業(yè)用房的承租人，承租人可以與出租人協(xié)商，提出應(yīng)該全部或部分免除其不能營(yíng)業(yè)期間的租金請(qǐng)求。

疫情爆發(fā)期間，各地方政府基本上都限制影院、網(wǎng)吧、KTV等室內(nèi)公共場(chǎng)所開(kāi)放。如廣東省衛(wèi)生健康委《關(guān)于印發(fā)廣東省新型冠狀病毒感染的肺炎重點(diǎn)場(chǎng)所預(yù)防控制工作指引的通知》（粵衛(wèi)函〔2020〕4號(hào)）附件2《公共場(chǎng)所新型冠狀病毒感染的肺炎預(yù)防控制指引》規(guī)定：限制人流密集、流動(dòng)性大且通風(fēng)不良的室內(nèi)公共場(chǎng)所（如商場(chǎng)、影院、網(wǎng)吧、KTV等）開(kāi)放。因此，對(duì)政府要求暫停營(yíng)業(yè)的影院、網(wǎng)吧、KTV等娛樂(lè)場(chǎng)所商業(yè)用房的承租人，疫情對(duì)其經(jīng)營(yíng)影響非常大，根據(jù)不可抗力的法律規(guī)定，承租可以與出租人協(xié)商，請(qǐng)求出租人全部或部分免除其不能營(yíng)業(yè)期間的租金。

（二）對(duì)于受疫情經(jīng)營(yíng)影響很大的餐飲、商場(chǎng)內(nèi)的商鋪等商業(yè)用房的承租人，承租人可以向出租人根據(jù)公共場(chǎng)所限制開(kāi)放情況提出相應(yīng)減少其受疫情影響期間的租金請(qǐng)求。

如前所述，廣東省衛(wèi)生健康委《關(guān)于印發(fā)廣東省新型冠狀病毒感染的肺炎重點(diǎn)場(chǎng)所預(yù)防控制工作指引的通知》（粵衛(wèi)函〔2020〕4號(hào)）附件2《公共場(chǎng)所新型冠狀病毒感染的肺炎預(yù)防控制指引》規(guī)定：商場(chǎng)作為人流密集、流動(dòng)性大且通風(fēng)不良的室內(nèi)公共場(chǎng)所限制開(kāi)放。

廣東省禁止餐飲服務(wù)提供者為年例、美食節(jié)、農(nóng)村集體聚餐等聚集性餐飲活動(dòng)提供服務(wù)；禁止餐飲服務(wù)從業(yè)人員外出承接上述聚餐服務(wù)。許多地方疫情防控部門(mén)也要求，所有社會(huì)餐飲服務(wù)單位（含飲品店、小吃店、早餐店等，下同）暫停堂食服務(wù)，可提供到店自取、外賣(mài)訂餐服務(wù)。除集體食堂外，禁止一切聚集性用餐活動(dòng)（含自辦宴席、獨(dú)立包房），禁止餐飲服務(wù)單位或個(gè)人承接或?yàn)榫奂杂貌吞峁┓?wù)。鼓勵(lì)單位食堂分開(kāi)用餐、錯(cuò)峰用餐。

因此，對(duì)于餐飲、商場(chǎng)內(nèi)的商鋪等商業(yè)用房的承租人，如果疫情對(duì)其經(jīng)營(yíng)影響很大的，可以同出租人協(xié)商，要求依據(jù)公平原則，出租人相應(yīng)減少其受疫情影響期間的租金。

（三）對(duì)于經(jīng)營(yíng)影響較小的果蔬超市、臨街商鋪等商業(yè)用房的承租人，出租人可以根據(jù)承租人提出的請(qǐng)求酌情減少其受疫情影響期間的租金。

疫情期間，果蔬超市、臨街商鋪等商業(yè)用房的承租人一般仍然可以正常經(jīng)營(yíng)，疫情對(duì)其經(jīng)營(yíng)影響較小。因此，出租人可以視疫情影響程度，根據(jù)承租人提出的請(qǐng)求，酌情減少其受疫情影響期間的少部分租金。

國(guó)家原定春節(jié)假期至2020年1月30日結(jié)束，受疫情影響，根據(jù)廣東、廣西、海南、福建、上海等地方政府發(fā)布的企業(yè)復(fù)工通知，政府要求企業(yè)在落實(shí)檢疫查驗(yàn)和健康保護(hù)措施、并向當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)報(bào)備后于2月9日24時(shí)后可有條件復(fù)工，即理論上2月10日可以復(fù)工，而且部分企業(yè)實(shí)際已實(shí)行在線(xiàn)辦公，部分員工也已在現(xiàn)場(chǎng)辦公，2020年1月31日至2月9日（共10天），是春節(jié)期間法定節(jié)假日，并不成為免租的理由。但其后如果政府有關(guān)部門(mén)在允許復(fù)工后仍然采取相應(yīng)管理控制措施，出租人也根據(jù)政府有關(guān)部門(mén)要求對(duì)復(fù)工企業(yè)加強(qiáng)管理控制，致使承租人無(wú)法準(zhǔn)時(shí)開(kāi)工或開(kāi)工不足的，出租人可以根據(jù)承租人的請(qǐng)求減免辦公樓、工廠的承租人對(duì)2月10日后的租金予以適當(dāng)減免。

《倉(cāng)庫(kù)租賃合同》租賃的標(biāo)的為倉(cāng)庫(kù)，疫情期間承租人仍實(shí)際占有、使用倉(cāng)庫(kù)用于存放物品，疫情對(duì)《倉(cāng)庫(kù)租賃合同》履行的影響不大，除非經(jīng)協(xié)商出租人自愿減免租金，否則可不予減免倉(cāng)庫(kù)租金。

《住宅租賃合同》的標(biāo)的為住宅，疫情期間承租人仍實(shí)際占有、使用住宅，疫情對(duì)《住宅租賃合同》履行的影響不大，除非經(jīng)協(xié)商后出租人同意減少部分租金，否則可不予減免住宅租金。

但如果承租人屬于因感染新冠肺炎住院治療或隔離人員、因疫情防控需要而被隔離觀察人員、參加疫情防控的工作人員以及受疫情影響暫時(shí)失去收入來(lái)源的人群，確因疫情導(dǎo)致收入減少交租困難的，可與出租人協(xié)商，經(jīng)協(xié)商后適當(dāng)減免租金。

承租人應(yīng)在受疫情影響期間，就收集相關(guān)的不可抗力證據(jù)，與出租人協(xié)商減免受疫情影響期間的租金。承租人主張減免租金的權(quán)利，至遲不得超過(guò)疫情結(jié)束之日起三年，否則可能因超過(guò)訴訟時(shí)效而不再受法律保護(hù)。

根據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定：因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。雖然新冠肺炎疫情可認(rèn)定為不可抗力，但疫情是否會(huì)導(dǎo)致房屋租賃合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，還要根據(jù)具體情形區(qū)別對(duì)待處理：

（一）對(duì)于剩余租賃期限較長(zhǎng)的房屋租賃合同。

對(duì)于剩余租賃期限較長(zhǎng)的房屋租賃合同，無(wú)論是商業(yè)承租人、還是辦公樓、工廠廠房承租人，在無(wú)特殊情況時(shí)，疫情只會(huì)短期影響承租人使用房屋或短期影響其經(jīng)營(yíng)，但并不會(huì)導(dǎo)致在較長(zhǎng)的租賃期限內(nèi)均無(wú)法履行租賃合同、或無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，因此承租人要求延長(zhǎng)租期、或解除合同的訴求并無(wú)法律依據(jù)。如沒(méi)有合同依據(jù)，或未與出租人協(xié)商一致，則出租人可不予同意承租人此類(lèi)訴求。

參考《四川省高級(jí)人民法院關(guān)于充分發(fā)揮審判職能作用為打贏疫情防控阻擊戰(zhàn)提供有力司法保障的指導(dǎo)意見(jiàn)》，此類(lèi)情形下，法院的審判傾向也是盡可能促進(jìn)租賃合同繼續(xù)履行。

（二）對(duì)于剩余租賃期限較短的房屋租賃合同。

在疫情爆發(fā)后，對(duì)于剩余租賃期限較短且在疫情結(jié)束前就可能期滿(mǎn)終止的房屋租賃合同，例如剩余租賃期限只有一二個(gè)月，或只有一二天的場(chǎng)地租賃合同（如大型演唱會(huì)、音樂(lè)會(huì)等場(chǎng)館租賃合同），則疫情可能會(huì)導(dǎo)致房屋租賃合同不能實(shí)現(xiàn)合同目的，此類(lèi)情形下，可根據(jù)實(shí)際情況允許承租人延長(zhǎng)租期、或解除合同的訴求。

（三）對(duì)于正處于裝修免租期內(nèi)的房屋租賃合同。

在疫情爆發(fā)后，對(duì)于正處于裝修免租期內(nèi)的房屋租賃合同，疫情爆發(fā)可能會(huì)導(dǎo)致裝修停工，無(wú)法及時(shí)完成裝修工作，此類(lèi)情形下，可根據(jù)實(shí)際情況允許承租人適當(dāng)延長(zhǎng)免租裝修期。

目前，隨著電子支付技術(shù)的發(fā)展，新冠肺炎疫情一般不會(huì)導(dǎo)致承租人無(wú)法及時(shí)支付款項(xiàng)。但如果因?yàn)橐咔榇_實(shí)對(duì)承租人履行租賃合同帶來(lái)一定的不利影響，如受疫情嚴(yán)重影響經(jīng)營(yíng)的娛樂(lè)行業(yè)、餐飲行業(yè)的承租人，以及因感染新冠肺炎住院治療或隔離人員、疫情防控需要隔離觀察人員、參加疫情防控工作人員以及受疫情影響暫時(shí)失去收入來(lái)源的人群，不能及時(shí)支付租金等款項(xiàng)的，出租人要求承租人支付疫情影響期間逾期付款違約金的訴求，可根據(jù)合同法第114條關(guān)于減免違約金的規(guī)定處理。對(duì)此，出租人可根據(jù)實(shí)際情況給予承租人適當(dāng)延遲付款的合理時(shí)間。在受疫情影響的不利情形消失后，承租人仍然遲延付款的，出租人可追究其逾期付款的違約責(zé)任。

如因承租人自身原因?qū)е聫?fù)工措施不到位，擅自開(kāi)業(yè)，被政府要求停業(yè)整頓，或承租人房屋內(nèi)發(fā)生承租人須承擔(dān)管理責(zé)任的疫情導(dǎo)致被政府要求停業(yè)整頓的，此種情況不視為不可抗力，承租人要求減免其租金、管理費(fèi)等款項(xiàng)的，并無(wú)法律依據(jù)或合同依據(jù)，可由雙方協(xié)商確定。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)傳染病防治法》《中華人民共和國(guó)突發(fā)事件應(yīng)對(duì)法》等規(guī)定，任何單位和個(gè)人在疫情期間均具有如實(shí)報(bào)告義務(wù)、配合檢查義務(wù)、按照要求做好應(yīng)急防控等義務(wù)。根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》《合同法》的規(guī)定,商場(chǎng)等出租場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)方，作為公共場(chǎng)所管理者，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的安全保障義務(wù)，也有提供適租房屋給承租人的義務(wù)，商場(chǎng)出租人應(yīng)當(dāng)在疫情期間加強(qiáng)對(duì)于承租人的管控，要求承租人全面落實(shí)政府要求的疫情管控措施。否則，若因商場(chǎng)出租人未充分履行公共場(chǎng)所管理者的安全保障義務(wù)，導(dǎo)致疫情在商場(chǎng)內(nèi)擴(kuò)大、造成他人人身財(cái)產(chǎn)損害的，商場(chǎng)出租人也將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。除此之外，由于疫情涉及公共安全與健康，商場(chǎng)出租人在防控疫情期間承擔(dān)了較平時(shí)更嚴(yán)格的安全、衛(wèi)生管理責(zé)任。如果商場(chǎng)出租人拒絕按照衛(wèi)生防疫機(jī)構(gòu)提出的衛(wèi)生要求進(jìn)行消毒處理、準(zhǔn)許或者縱容疑似或者確診病人在商場(chǎng)內(nèi)活動(dòng)、以及拒絕執(zhí)行政府防控措施等，商場(chǎng)出租人也將可能構(gòu)成妨害傳染病防治罪。

因此，為盡量降低出租人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，建議在疫情期間采取以下措施：

（一）出租人應(yīng)及時(shí)通過(guò)公告、郵件、電子通訊等各種有效形式向所有承租人宣傳政府發(fā)布的最新疫情防控指引或要求；在疫情嚴(yán)重或政府防控要求較高的城市，可以考慮要求承租人出具承諾函，承諾做到出租人要求的防疫措施，具體內(nèi)容可結(jié)合當(dāng)?shù)卣呒俺鲎鈭?chǎng)所的特殊要求制定；

（二）加強(qiáng)對(duì)于承租人的日常檢查，對(duì)于未落實(shí)疫情管控措施或者落實(shí)不到位的承租人及時(shí)要求其整改，包括但不限于采取書(shū)面催告等整改措施；

（三）若發(fā)現(xiàn)承租人房屋內(nèi)有疑似患者或者其他可能導(dǎo)致疫情擴(kuò)大的隱患的，應(yīng)及時(shí)如實(shí)上報(bào)相關(guān)機(jī)構(gòu)、并要求承租人配合檢查，及時(shí)消除隱患，防止疫情在商場(chǎng)等場(chǎng)所內(nèi)蔓延；

（四）出租人在履行上述措施過(guò)程中應(yīng)注意保存書(shū)面證據(jù)，以減小未來(lái)承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。

商場(chǎng)、文化體育場(chǎng)館等出租人具有提供適租房屋的義務(wù)，租賃期間沒(méi)有法定或者約定情形，出租人不能單方面關(guān)?；蛘咭灾袛嗨?、電等形式使承租人無(wú)法在租賃房屋內(nèi)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。如果租賃合同中未約定疫情時(shí)期出租人有權(quán)暫停營(yíng)業(yè)，且政府也沒(méi)有要求該租賃場(chǎng)所停業(yè)，如出租人以控制疫情為由，通知承租人全部暫停營(yíng)業(yè)，則有違約風(fēng)險(xiǎn)。即使政府要求相關(guān)租賃場(chǎng)所停業(yè)，但對(duì)于綜合性購(gòu)物中心等類(lèi)似場(chǎng)所內(nèi)存在較多不同業(yè)態(tài)的房屋，應(yīng)根據(jù)疫情對(duì)不同業(yè)態(tài)的影響程度，進(jìn)行區(qū)分處理：

（一）對(duì)于因政府為防治疫情所需而明確要求停業(yè)的房屋（如影院、網(wǎng)吧、KTV等娛樂(lè)場(chǎng)所），出租人通知其暫停營(yíng)業(yè)具有合法性；

（二）對(duì)于雖然受疫情影響但政府同意其繼續(xù)營(yíng)業(yè)的房屋（例如生鮮超市等），由于疫情尚未足以構(gòu)成該類(lèi)房屋承租人不能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的必要，因此出租人單方面要求承租人暫停營(yíng)業(yè)存在違約風(fēng)險(xiǎn)。

（三）為了防范上述違約風(fēng)險(xiǎn)，建議出租人在決定關(guān)停場(chǎng)所之前，按照以下步驟進(jìn)行法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：

1、查閱簽署的租賃合同，若合同中有關(guān)于疫情時(shí)關(guān)停商場(chǎng)的約定，則可以在達(dá)到約定條件下關(guān)停商場(chǎng)。

2、租賃合同沒(méi)有約定，若出租場(chǎng)所所在地政府或者有關(guān)機(jī)構(gòu)為了防治疫情而直接要求關(guān)停相關(guān)場(chǎng)所的，出租人可在充分收集證明文件以及提前通知相關(guān)承租人后，關(guān)停商場(chǎng)、場(chǎng)館等出租場(chǎng)所。

3、租賃合同沒(méi)有約定且沒(méi)有政府有效證明文件的情況下，不建議商場(chǎng)、場(chǎng)館直接關(guān)停，出租人可以考慮提前與所有相關(guān)承租人逐一溝通，包括向承租人提出提高防疫措施等級(jí)、控制人流量、減免租金費(fèi)用等方案，在取得所有承租人同意后再行整體關(guān)停。

作為自然人的出租人因患新冠肺炎去世的，承租人應(yīng)積極和出租人的繼承人聯(lián)系，了解其繼承人是否愿意繼承租賃房屋。如果繼承人愿意繼承租賃房屋，則應(yīng)按照《繼承法》第三十三條[1]的規(guī)定，與承租人繼續(xù)履行租賃合同。承租人再按照繼承人的指令和原房屋租賃合同約定向繼承人交納租金。如果繼承人有多人的，則應(yīng)在多個(gè)繼承人取得一致意見(jiàn)后，承租人再向繼承人共同指令的繼承人交納租金。如果出租人無(wú)繼承人，或繼承人放棄繼承，又無(wú)受遺贈(zèng)人的，根據(jù)《繼承法》第三十二條的規(guī)定，則租賃房屋的所有權(quán)歸國(guó)家所有；死者生前是集體所有制組織成員的，歸所在集體所有制組織所有。承租人應(yīng)該向國(guó)家指定的遺產(chǎn)管理人或集體所有制組織交納租金。

如果出租人的繼承人不明，或暫時(shí)未確定繼承人的，或放棄繼承，又無(wú)受遺贈(zèng)人的，承租人應(yīng)按照《合同法》第一百零一條的規(guī)定，將租金辦理提存手續(xù)，等待相關(guān)權(quán)利人依法處理。 

作為自然人的承租人因患新冠肺炎去世的，出租人應(yīng)積極和承租人的繼承人聯(lián)系，了解其繼承人是否愿意繼續(xù)承租房屋。如果其繼承人愿意繼續(xù)承租房屋，則應(yīng)按照《繼承法》第三十三條的規(guī)定，與出租人繼續(xù)履行租賃合同并支付租金。如其繼承人不愿意繼續(xù)履行租賃合同的，則出租人應(yīng)辦理租賃合同的終止手續(xù)。

此外，對(duì)于住宅租賃，《合同法》第二百三十四條還有特別的規(guī)定：即承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。即使該共同居住的人不是承租人的繼承人或受遺贈(zèng)人，出租人也有向其共同居住的人繼續(xù)出租的義務(wù)。

按照法律規(guī)定，通知可以口頭作出，也可以書(shū)面作出。

根據(jù)《合同法》第十一條的規(guī)定：書(shū)面形式是指合同書(shū)、信件和數(shù)據(jù)電文（包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件）等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。

在疫情期間，如信件投遞不暢時(shí)，可以選擇使用電子郵件、微信、電話(huà)（最好錄音）等形式作出，并注意保留通知的證據(jù)。待信件投遞順暢后，對(duì)于重要文件或催收，可以采取中國(guó)郵政EMS紙質(zhì)郵寄單（因?yàn)猷]政EMS也有網(wǎng)絡(luò)下單和紙質(zhì)郵寄單兩種選擇），且在郵單上寫(xiě)明郵寄文件內(nèi)容，要求郵局提供郵寄蓋章回單，保留好存根郵寄文件，以及打印對(duì)方收到郵件的郵遞記錄。如果對(duì)方拒收，可以保留退回的郵寄原件，不要拆封，保留原狀，以備在發(fā)生訴訟糾紛開(kāi)庭審理時(shí)，可以當(dāng)庭進(jìn)行展示。

通過(guò)在線(xiàn)下單郵寄無(wú)法顯示備注郵件內(nèi)容，無(wú)法提供存根的，如果發(fā)生糾紛，在處理時(shí)可能不會(huì)確認(rèn)催收的通知效力。