我有一個(gè)朋友，算個(gè)妙人。

首先，他是一個(gè)富二代。家里唯恐他學(xué)壞，就把資產(chǎn)的一小部分，也就是三十套左右的房子吧，交給他打理。

其次，他是一個(gè)很有志氣的富二代。為了不沉溺于走馬遛狗，浮夸空虛的生活，他做了一個(gè)艱難的決定: 讓自己用一種比較辛苦的方式生活。為鍛煉自己的意志品質(zhì)，使自己飽嘗為生活奔波辛勞的滋味,他要求每一個(gè)租戶都用現(xiàn)金支付房租，月付。

從此以后，他起早貪黑，每天為了一筆錢去希望去奮斗。

然而，隨著近年來(lái)我愛(ài)我家相寓，鏈家自如，蛋殼這類長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的擴(kuò)張，這位爺妙到巔壕的生活，再也無(wú)法維持了。

他逐漸發(fā)現(xiàn)，一旦有租戶解約，很難再有人來(lái)租房，甚至連看房的人都沒(méi)有?？蛻舳急恢薪闄C(jī)構(gòu)向長(zhǎng)租公寓引流，房子面臨的選擇只有兩條路，要不長(zhǎng)期空置；要不轉(zhuǎn)交給中介機(jī)構(gòu)，作為長(zhǎng)租公寓對(duì)外出租。

按正常思維，但凡想租房，都必須從中介公司找房源。然而，隨著長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的力推，這些傳統(tǒng)意義上的出租房源，都從市面上消失了，或者說(shuō)，被主要的幾家中介公司利用信息優(yōu)勢(shì)把這些待租的房子屏蔽掉了。

就以北京為例吧。房屋中介最大的兩個(gè)寡頭，占據(jù)了市場(chǎng)的絕對(duì)份額：一個(gè)鏈家，一個(gè)我愛(ài)我家。鏈家以房屋買賣為主，租賃業(yè)務(wù)只是一個(gè)添頭，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)有益補(bǔ)充。我愛(ài)我家則因?yàn)樵谫I賣業(yè)務(wù)方面，跟相對(duì)較弱，很早就把業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)移到了租賃上，并且在最近幾年發(fā)展迅猛，租賃業(yè)務(wù)的客源和房源占據(jù)了市場(chǎng)的絕對(duì)份額。

鏈家、我愛(ài)我家和蛋殼，其實(shí)是房東的被動(dòng)選擇。

隨著市場(chǎng)玩法的變化，我這位朋友的生活價(jià)值觀，每天逐漸被另外一種憂慮填滿了。他最先對(duì)長(zhǎng)租公寓這個(gè)建議負(fù)隅頑抗了一陣子，但頂不住自己十天半個(gè)月都啟動(dòng)不了一次收款流程的焦慮，屈服了。

那么，該選哪一家公司把自己的房源委托出去呢？這又是個(gè)問(wèn)題。

1、鏈家的自如。從房東手里直接收購(gòu)運(yùn)營(yíng)（簡(jiǎn)稱直收）的房屋，會(huì)按一定的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)每間屋子投入大約1萬(wàn)5到2萬(wàn)的改造費(fèi)用。鏈家有不吃差價(jià)的口號(hào)，但是為了收回裝修成本，他們需要與房東一次性簽訂至少三年合同。與此同時(shí)，每個(gè)月每年需要從房東那里抽取30天的租金作為空置及服務(wù)費(fèi)用。

2、我愛(ài)我家的相寓。對(duì)房屋的標(biāo)準(zhǔn)化定制要求相對(duì)較少，也很少對(duì)收購(gòu)來(lái)的房源做相應(yīng)的改造。跟房主的合同可以一年一簽，但通常每13個(gè)月中會(huì)抽取35天作為服務(wù)費(fèi)用。

3、蛋殼。蛋殼直收的房屋，在房屋標(biāo)準(zhǔn)化定制的要求，和投入的改造費(fèi)用方面跟鏈家相似，同樣需要一次性簽訂三年以上合同。蛋殼第一年會(huì)從客戶手里抽取45天的租金，余下兩年則只需要抽取15天。

這三家共通的地方是每年都會(huì)給房東3~5%的遞增漲幅，此外，會(huì)收取房主少量費(fèi)用作為房屋維修基金。

但現(xiàn)實(shí)中的情況是，對(duì)一個(gè)家庭來(lái)說(shuō),除非是生命已經(jīng)走過(guò)了一個(gè)較長(zhǎng)的循環(huán),一套房子不再具備讀書、工作、居住等等生活上變數(shù)的用處，否則不太可能把一套房源，長(zhǎng)期放在中介公司手里3到5年。

一旦發(fā)生違約，賠付的金額實(shí)在太高了，不劃算。所以很多房源就這么被迫落到了我愛(ài)我家手上。他們才是收割房源最快的那把鐮刀。

在戴德梁行發(fā)布的《長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展研究》報(bào)告中這樣形容目前的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，“作為住房租賃市場(chǎng)的重要組成部分，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將迎來(lái)'最好的時(shí)代’。”東方證券研究報(bào)告指出，目前我國(guó)租賃人口預(yù)計(jì)為1.9億人，租賃市場(chǎng)規(guī)模已超萬(wàn)億元。

今年房租上漲，哀鴻遍野。究竟是誰(shuí)在推高房租？

先從行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)看，直收房屋的統(tǒng)一定制標(biāo)準(zhǔn)，大致是使用期兩年以內(nèi)的家具家電，廚房衛(wèi)生間的防水保障。

三家公司租客的付款條件基本上都是押一付一，但同時(shí)每年需要再支付中介公司一個(gè)月的租金，作為抽水。

值得注意的是，在中介公司兩頭抽傭的同時(shí)，他們還兩頭收取房屋修繕費(fèi)用。租客同樣是需要為每年不固定的房屋維修支付固定費(fèi)用的，盡管錢不多，但積沙成塔，對(duì)于中介公司來(lái)說(shuō)，也是一筆不錯(cuò)的收入。

首先，在北上廣深這樣的大城市，出租房源永遠(yuǎn)是稀缺品。北京目前的常住人口超過(guò)2000萬(wàn)，但是房屋登記部門相關(guān)的房源數(shù)字只有550萬(wàn)套。每個(gè)家庭富裕出來(lái)可供出租的房源數(shù)量，始終是少數(shù)。

隨著近兩年北京大規(guī)模的拆除違建，供求關(guān)系更加緊張。

盡管大量的人都在尋求可供出租的房子，但壟斷租客信息的中介機(jī)構(gòu)，通過(guò)一系列的員工激勵(lì)考核機(jī)制，把客源盡數(shù)引流到了他們旗下的長(zhǎng)租公寓品牌里。這種情況下，房東只能乖乖的把房源交給中介，任由他們從中再分一杯羹。

誰(shuí)是推高租金的罪魁禍?zhǔn)祝?/p>

定性的講，誰(shuí)最大份額的占有了租賃市場(chǎng)，誰(shuí)能把這種合法橫插一刀的盈利模式固化為租賃市場(chǎng)里的單一形式，誰(shuí)就掌握了推高租金的權(quán)利。供需如此不平衡，三家公司又在互相競(jìng)爭(zhēng)房源，房東絕無(wú)可能把租金降下去。三家長(zhǎng)租公寓，又各自有各自的成本，唯一能被犧牲的，就是租戶的經(jīng)濟(jì)利益了。

租金推高的幅度，就是這三家公司，從供需雙方手里抽取的服務(wù)費(fèi)用。

每個(gè)租客從之前只需要負(fù)擔(dān)的12個(gè)月房租，變成了現(xiàn)在的14個(gè)月，而且雙方還得共同被抽取5~8%的房屋維修費(fèi)用，這么一算，不就跟近兩年飆漲的20%房租，恰恰吻合上嗎？

我們?cè)賮?lái)講講性感的資本故事。

我愛(ài)我家（000560.SZ）是A股市場(chǎng)的新兵，2017年被昆百大A以“蛇吞象”的方式收購(gòu)了84%股權(quán)。2018年5月，昆百大A正式更名為我愛(ài)我家。

值得注意的是，我愛(ài)我家曾在并購(gòu)重組時(shí)定下業(yè)績(jī)對(duì)賭協(xié)議，承諾2017年、2018年、2019年實(shí)現(xiàn)的扣非凈利潤(rùn)累計(jì)分別不低于5億元、11億元以及18億元。而資料顯示，2014年-2016年，我愛(ài)我家的凈利潤(rùn)分別為-6718萬(wàn)元、1.8億元、3.2億元，2017年公司營(yíng)收81億元，凈利潤(rùn)5.3億元。

看到這么高的業(yè)績(jī)回報(bào)壓力，一般人肯定就慫了。但我愛(ài)我家，肯定是最堅(jiān)強(qiáng)的泡沫，是顏色不一樣的煙火。

我愛(ài)我家之前對(duì)賭業(yè)績(jī)的回應(yīng)稱：“對(duì)賭業(yè)績(jī)目標(biāo)的完成并沒(méi)有非常大的難度，凈利率達(dá)到6%左右就可以完成目標(biāo)，實(shí)際上已經(jīng)具備這樣的能力。其實(shí)公司有很多業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，以前缺乏股東的支持和資源。此外，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)和租賃業(yè)務(wù)可以有效抵御市場(chǎng)波動(dòng)。”

公開(kāi)資料顯示，我愛(ài)我家旗下?lián)碛小拔覑?ài)我家”、“相寓”、“偉業(yè)顧問(wèn)”及“匯金行”等多個(gè)專業(yè)業(yè)務(wù)品牌，業(yè)務(wù)范圍涵蓋房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈。其中，長(zhǎng)租公寓品牌“相寓”所涉及的資管業(yè)務(wù)是我愛(ài)我家及其母公司昆百大A近期主要發(fā)展方向，這塊領(lǐng)域也是近期胡景暉所引發(fā)的輿論風(fēng)波討論的中心。

8月17日早上，我愛(ài)我家時(shí)任副總裁胡景暉在接受媒體采訪時(shí)表示，“以自如、蛋殼公寓為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%在爭(zhēng)搶房源，完全破壞了正常房屋租賃市場(chǎng)”。

8月17日晚間，我愛(ài)我家發(fā)布聲明，稱媒體所節(jié)選的胡景暉個(gè)人對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的看法，僅代表其個(gè)人態(tài)度，并不代表我愛(ài)我家公司的觀點(diǎn)。

8月18日上午9點(diǎn)，胡景暉突然在朋友圈發(fā)布辭職信，宣布辭職。他稱，由于眾所周知的原因，辭去在我愛(ài)我家的所有職務(wù)。

但胡景暉的言論與我愛(ài)我家的戰(zhàn)略布局顯然向左，所以即便是“老人”，說(shuō)錯(cuò)話被資本迅速拋棄也并不令人意外。

翻看我愛(ài)我家2017年年報(bào)，“在2018年將完善相寓租住產(chǎn)品圖譜，持續(xù)進(jìn)行新產(chǎn)品的研發(fā)試點(diǎn)更新迭代，提升相寓服務(wù)與產(chǎn)品品質(zhì)；同時(shí)，建立整棟業(yè)務(wù)事業(yè)部，推進(jìn)B端合作，推進(jìn)各城市的項(xiàng)目落地及運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)建立。”由此可見(jiàn)，我愛(ài)我家其實(shí)對(duì)長(zhǎng)租公寓他們寄予了厚望，也希望能成為未來(lái)業(yè)績(jī)發(fā)力的重點(diǎn)。

我愛(ài)我家如何在兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)18億元的凈利潤(rùn)？看來(lái)難度不小。胡景暉的此次發(fā)言，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，無(wú)非是技不如人，業(yè)績(jī)壓力又大，還在被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不斷反超，情急之下，口不擇言罷了。

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  編輯 | 甲10-234

圖 |  AD鈣

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