5月15日，央行宣布首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)；5月20日，房貸政策利好再次加碼，五年期LPR利率降低15個(gè)基點(diǎn)到達(dá)4.45%。至此，首套房的房貸利率最低為4.25%，相比調(diào)整前的4.60%下降35個(gè)基點(diǎn)，二套房最低為5.05%，同樣低于調(diào)整前的5.20%。

一、  房貸利率下降的利好

例：假設(shè)貸款20年期100萬元購(gòu)買首套普通自住房（非改善型住房，即面積超過144平或容積率低于0.1等），以常見的等額本息還款。

按照降息前首套房最低貸款利率4.60%計(jì)算，累計(jì)支付利息53.13萬元，降息后累計(jì)支付48.62萬元，能省下近5萬元的利息。

同時(shí)我們發(fā)現(xiàn)，降息對(duì)首套購(gòu)房者也更加利好，貸款總額越高、貸款時(shí)間越長(zhǎng)，能節(jié)省的利息也就越高。

二、提前還貸是否劃算

先看房貸利率，最掛鉤的5年期LPR利率整體下降趨勢(shì)明顯，兩年前最低利率是4.9%，目前穩(wěn)步下降到4.45%。按照首套房最低貸款利率4.25%計(jì)算，10年期100萬貸款以等額本息還款，利息總額為22.93萬元，提前還貸相當(dāng)于節(jié)省了這筆利息，換句話說，提前還貸的10年累計(jì)收益率為22.93%。

反觀投資收益，今年以來市場(chǎng)持續(xù)震蕩回調(diào)，打擊了很多投資者信心，但是用短期收益率和長(zhǎng)期房貸利率相比，期限上并不匹配，因此不能簡(jiǎn)單定論。我們不妨拉長(zhǎng)戰(zhàn)線來看，以偏股混合型基金指數(shù)和債券型基金指數(shù)10年期的漲跌幅來看都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過提前還房貸的十年累計(jì)收益率，最高可達(dá)813.89%和124.03%，提前還房貸或許并不那么“香”了。

正所謂“魚和熊掌不可兼得”，核心是要比較收益率。

三、什么情況下適合提前房貸

第一，不會(huì)理財(cái)。如果您花錢大手大腳、沒有規(guī)劃，不妨試試先把錢落到實(shí)處，畢竟通脹“快如風(fēng)”，手里的錢始終面臨貶值壓力。

第二，對(duì)債務(wù)感到焦慮。如果不想承受過大的生活壓力，這筆房貸已經(jīng)讓您感到焦慮和恐慌，手里有閑錢時(shí)，就可以選擇提前還貸。

第三，房貸初期。由于剛開始還貸的本金基數(shù)大，利息相應(yīng)高，提前還貸的邊際效應(yīng)明顯，但若等額本金的還款年限超過貸款周期的1/3，或等額本息的還款年限超過貸款周期的1/2，那么南南就不建議您提前還款了。

上述三種情形，提前還貸不失為一種好選擇。

此外，需要提醒各位小伙伴注意，個(gè)人公積金五年期以上貸款年利率為3.25％，利率較低，可以考慮繼續(xù)承擔(dān)。

四、提前還貸注意事項(xiàng)

首先，向銀行了解提前還貸細(xì)則。大多銀行都要求貸款滿1年才能申請(qǐng)辦理，違反規(guī)定可能面臨罰款，我們整理了幾個(gè)主要銀行的相關(guān)規(guī)定，小伙伴們可以到文中自取。

以上數(shù)據(jù)僅供參考，由于各大銀行的政策隨時(shí)調(diào)整，具體以實(shí)際執(zhí)行為準(zhǔn)

其次，選擇合適的還貸方式。提前還貸有2種選擇，縮短年限和降低月供。

舉個(gè)例子，假設(shè)2017年5月借入20年期200萬元商業(yè)貸款，每月房貸1.28萬元，現(xiàn)在想提前還貸100萬元。選擇縮短年限能節(jié)省51.33萬元利息，每月還款額變?yōu)?/span>1.22萬元；選擇減少月供能節(jié)省35.41萬元利息，但每月僅需還貸4942.87元。

不難發(fā)現(xiàn)，如果您想節(jié)省利息費(fèi)用，選擇縮短年限更加劃算，但降低月供能夠緩解每月還貸壓力