伍三明

伍三明，一位擁有多個不同“身份”的物業(yè)人。

作為物業(yè)管理人，他曾擔(dān)任過某地產(chǎn)集團(tuán)物業(yè)板塊的總經(jīng)理，是一名物業(yè)管理實(shí)踐者。

作為研究人員，他在四川大學(xué)公共管理學(xué)院參與發(fā)起成立全國首個聚焦社區(qū)治理與現(xiàn)代物業(yè)研究智庫，擔(dān)任該研究機(jī)構(gòu)副主任。他帶領(lǐng)研究團(tuán)隊(duì)，組織編寫發(fā)布《全國城市物業(yè)管理統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)研究報告》，這也是全國首個利用第四次全國經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)成果開展的物業(yè)管理統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)研究報告。他在“點(diǎn)亮幸福美好生活，成都市物業(yè)行業(yè)黨建示范建設(shè)啟動儀式”上，作為起草人發(fā)布解讀《“蓉城先鋒·暖心物管”創(chuàng)建導(dǎo)則》，這是成都發(fā)布全國首個物業(yè)行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域黨建示范創(chuàng)建導(dǎo)則。近年來，他作為系列標(biāo)準(zhǔn)的主要起草人，參與四川省區(qū)域性地方標(biāo)準(zhǔn)《房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目分類》（全國首次以地方標(biāo)準(zhǔn)的形式來規(guī)范房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、管理行為）、《成都市物業(yè)管理公共標(biāo)識規(guī)范》（全國首部地方物管行業(yè)標(biāo)識規(guī)范）等標(biāo)準(zhǔn)。

作為法律人，他利用學(xué)習(xí)法學(xué)專業(yè)背景，結(jié)合物業(yè)管理實(shí)踐與理論研究經(jīng)驗(yàn)，積極參與物業(yè)管理制度化建設(shè)，近年來，作為主要起草人，參與起草了《四川省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》、《四川省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》等文件。作為《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂起草組成員，為新修訂《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》貢獻(xiàn)智慧，堅(jiān)守初心，推動了四川省物業(yè)管理制度化建設(shè)。

作為創(chuàng)業(yè)者，他創(chuàng)辦了成都市首家物業(yè)管理師事務(wù)所——成都三泰聯(lián)合物業(yè)管理師事務(wù)所，致力于為物業(yè)管理各方主體提供法律、工程、財務(wù)、管理等專業(yè)技術(shù)支持服務(wù)，推動物業(yè)管理各方主體和諧共生關(guān)系的建設(shè)。

身份的多樣性，使伍三明對物業(yè)行業(yè)的方方面面都有著細(xì)致入微的觀察和體會，提出了許多立足當(dāng)下、著眼未來的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，過去40年的物業(yè)管理，是城市化和房地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)物，主要是從房地產(chǎn)角度定位物業(yè)管理，政府和社會沒有從人民生活幸福度、城市治理和基層社會治理角度去認(rèn)識和定位物業(yè)管理，一定程度上形成了物業(yè)管理成為當(dāng)前基層社會治理的痛點(diǎn)，一些人民群眾的煩心事。因此，政府和社會需要重新認(rèn)識和定位物業(yè)管理，大家也要理性地認(rèn)識當(dāng)前物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間產(chǎn)生的矛盾，理性地區(qū)分小區(qū)治理矛盾和物業(yè)管理矛盾、物業(yè)管理矛盾和物業(yè)業(yè)主矛盾，理性地區(qū)別不良物企和優(yōu)良物企。

▲ 參與四川省物業(yè)管理?xiàng)l例立法

《現(xiàn)代物業(yè)》：成都市的住宅物業(yè)管理在最近幾年發(fā)展勢頭不錯，業(yè)主組織的數(shù)量和質(zhì)量都在提高。能否介紹一下目前成都市業(yè)主組織發(fā)展的總體情況，以及這種良好勢頭背后的原因？

伍三明：根據(jù)2021年初四川省有關(guān)部門對全省小區(qū)治理情況摸底數(shù)據(jù)顯示，成都市小區(qū)、院落總數(shù)24,080個，成立業(yè)委會、自管會10,836個，業(yè)委會、自管會的比例占小區(qū)總數(shù)的45%。

近年來，成都市居民小區(qū)治理中業(yè)主參與意識明顯提升，業(yè)主自我管理能力進(jìn)一步增強(qiáng)，業(yè)主自治被有效激活，從政府引導(dǎo)和規(guī)范角度看，我認(rèn)為主要原因有兩點(diǎn)：

一是成都市建立健全業(yè)主自治運(yùn)作體系。成都市以貫徹落實(shí)《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》為契機(jī)，自2008年起，由成都市政府印發(fā)《成都市業(yè)主大會活動規(guī)則》，成都市物業(yè)管理主管部門制定指導(dǎo)細(xì)則，并發(fā)布《臨時管理規(guī)約》、《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主委員會工作規(guī)則》等示范文本，尤其是發(fā)布《成都市業(yè)主大會設(shè)立及其活動操作表格（示范文本）》，通過示范文本對業(yè)主大會設(shè)立活動中的籌備公告、業(yè)委會委員候選人推薦表、會議表決票等進(jìn)行引導(dǎo)規(guī)范，示范文本和操作表格方便群眾使用，有效地提高了業(yè)主組織的設(shè)立。

二是大力推動物業(yè)管理融入城鎮(zhèn)居民小區(qū)治理體系。近年來，成都市積極推動基層社會治理重心下移，立足基層實(shí)際抓好小區(qū)治理，將業(yè)主自治組織成立和運(yùn)作成為小區(qū)治理工作的抓手。按照中共四川省委十一屆六次全會《決定》提出構(gòu)建黨建引領(lǐng)居民小區(qū)治理機(jī)制，引導(dǎo)督促小區(qū)成立業(yè)主委員會或居民議事會的要求。2020年，成都市市委辦公廳、市政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于深化和完善城鎮(zhèn)居民小區(qū)治理的意見》，提出了居民自治組織全覆蓋的工作目標(biāo)，注重增強(qiáng)居民自我管理能力，支持居民小區(qū)成立業(yè)主或居民自治組織。成都市從整體謀劃、問題導(dǎo)向和改革探索等角度對居民小區(qū)治理進(jìn)行制度設(shè)計(jì)，推動物業(yè)服務(wù)管理納入全市城鄉(xiāng)社區(qū)發(fā)展治理體系，還提出了“物業(yè)+社工”模式。《意見》實(shí)施以來，成都市社會組織在成立業(yè)主大會和選舉業(yè)委會活動中發(fā)揮了積極作用，極大地推動了業(yè)主組織成立和運(yùn)作。

▲ 參與四川省醫(yī)院物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)評審

《現(xiàn)代物業(yè)》：目前成都的業(yè)主電子投票系統(tǒng)建設(shè)進(jìn)展如何？已經(jīng)實(shí)施了的小區(qū)反饋如何？下一步有哪些待解決的問題？

伍三明：依托成都市城市市民服務(wù)的總?cè)肟凇疤旄忻裨啤盇PP，在該APP中新增 “業(yè)主投票表決”功能，供業(yè)主投票表決使用。2020年11月成都市溫江區(qū)恒大城小區(qū)試點(diǎn)采用天府市民云APP。目前，成都天府世家、新希望塔子山壹號等小區(qū)都通過“天府市民云”平臺成功實(shí)施業(yè)主投票表決，成都的業(yè)主電子投票表決已經(jīng)具備技術(shù)條件。據(jù)了解，當(dāng)前成都市的物業(yè)小區(qū)要使用業(yè)主電子投票表決功能，需小區(qū)業(yè)主向街道發(fā)申請，所屬區(qū)住建局進(jìn)行數(shù)據(jù)審核，滿足線上投票表決條件后，方可發(fā)起。

使用中，主要是在業(yè)主信息的錄入和業(yè)主身份確定方面，還需要進(jìn)一步探索和完善。比如房屋銷售后，根據(jù)相關(guān)法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，商品房買受人沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記的，需要認(rèn)定為業(yè)主的前提是完成交付，因此，大量購房人能否被認(rèn)定為業(yè)主，需要核實(shí)是否交付。核實(shí)需要大量人力，而且非常繁瑣。

根據(jù)廣州、深圳、青島等地業(yè)主電子投票表決系統(tǒng)使用和運(yùn)行情況看，要推廣業(yè)主電子投票表決，首先是建立小區(qū)業(yè)主電子數(shù)據(jù)庫，業(yè)主信息都入庫了，實(shí)施業(yè)主電子投票表決就相對較為容易。而建立小區(qū)業(yè)主電子數(shù)據(jù)庫，需要住建、不動產(chǎn)等相關(guān)部門、街道和社區(qū)共同發(fā)力，甚至是建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)都要配合，這就需要從法規(guī)及政策制定方面，出臺相關(guān)規(guī)定或者規(guī)則，進(jìn)行職責(zé)劃分，督促落實(shí)。

《現(xiàn)代物業(yè)》：物業(yè)管理師事務(wù)所在進(jìn)行承接查驗(yàn)、物業(yè)費(fèi)用測算等評估或?qū)徲?jì)服務(wù)時會使用哪些電子化信息化的手段？這些手段在和現(xiàn)有的物業(yè)管理信息化系統(tǒng)對接時有哪些問題？

伍三明：目前除住戶物業(yè)服務(wù)滿意度測評通過事務(wù)所開發(fā)的“問卷查”線上系統(tǒng)完成外，事務(wù)所開展的承接查驗(yàn)、物業(yè)費(fèi)用測算等評估或者審計(jì)服務(wù)，還是通過線下完成。

當(dāng)前，事務(wù)所正在開發(fā)“評估家”物業(yè)服務(wù)評估系統(tǒng)和“監(jiān)測寶”物業(yè)服務(wù)監(jiān)測系統(tǒng)，如何與現(xiàn)有的物業(yè)管理信息系統(tǒng)對接好，這是我們系統(tǒng)開發(fā)過程中遇到的難點(diǎn)問題。比如，針對物業(yè)費(fèi)評估，需要從成本構(gòu)成角度收集足夠的相關(guān)成本信息，力求客觀與全面。再如對人員用工成本、物業(yè)服務(wù)物料成本等，需要一個較為客觀的參照數(shù)據(jù)。

另外對于物業(yè)費(fèi)價格標(biāo)準(zhǔn)的參考，從市場比較法角度，我們需要建立一個相對區(qū)域所有樓盤物業(yè)費(fèi)信息的數(shù)據(jù)庫。而這個數(shù)據(jù)庫的建立，需要保持相關(guān)數(shù)據(jù)信息的準(zhǔn)確和動態(tài)調(diào)整，如果能與政府建立的智慧物業(yè)系統(tǒng)對接實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)連接，將為我們推進(jìn)此項(xiàng)工作提供極大便利。但現(xiàn)實(shí)是，政府的智慧物業(yè)系統(tǒng)尚未建立。

而充分運(yùn)用物業(yè)管理信息化平臺的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只占極少一部分，就算能與部分企業(yè)的物業(yè)管理信息化系統(tǒng)連接，也不能充分滿足我們對信息數(shù)據(jù)和運(yùn)用。

因此，我們從業(yè)務(wù)上建立線上電子化使用平臺，數(shù)據(jù)主要來源于事務(wù)所線下采集，另外與行業(yè)協(xié)會、部分重點(diǎn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合作，建立數(shù)據(jù)監(jiān)測點(diǎn)，豐富和完善我們的數(shù)據(jù)庫。

雖然當(dāng)前遇到這些問題，但是我堅(jiān)信，通過電子信息化手段開展物業(yè)服務(wù)第三方業(yè)務(wù)，是我們事務(wù)所經(jīng)營的方向，為此，我們當(dāng)前將營收中很大比例一部分投入信息化工具開發(fā)建設(shè)。

▲ 在武候區(qū)物業(yè)行業(yè)黨群中心交流物業(yè)行業(yè)黨建

《現(xiàn)代物業(yè)》：互聯(lián)網(wǎng)和信息化被看作是增進(jìn)透明度、提高業(yè)主知情權(quán)的重要手段。從業(yè)主和物業(yè)企業(yè)各自的角度看，這個過程面臨著哪些挑戰(zhàn)？想要達(dá)到理想的狀態(tài)還需克服哪些障礙？

伍三明：互聯(lián)網(wǎng)和信息化不僅是增進(jìn)透明度、提高業(yè)主知情權(quán)的重要手段，而且對于提高效率、降低成本，有著積極作用。

但是互聯(lián)網(wǎng)和信息化，在業(yè)主個人信息隱私安全保護(hù)、物業(yè)服務(wù)電子檔案移交等方面均面臨挑戰(zhàn)。比如，越來越多的大型物業(yè)企業(yè)，依托互聯(lián)網(wǎng)和信息化實(shí)現(xiàn)無紙化辦公和服務(wù)，尤其是利用設(shè)施設(shè)備控制系統(tǒng)電子管控，容易從技術(shù)上實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目物業(yè)管理權(quán)的控制，甚至到合同終止退出時，形成的電子服務(wù)檔案不移交給業(yè)主，嚴(yán)重影響后續(xù)物業(yè)管理活動正常開展。對于物業(yè)企業(yè)而言，智慧物業(yè)難點(diǎn)在于難以與政府信息平臺連通，企業(yè)主導(dǎo)建立的智慧物業(yè)系統(tǒng)容易成為信息孤島。另外，絕大多數(shù)中小物業(yè)企業(yè)沒有足夠的資金投入用于互聯(lián)網(wǎng)和信息化工具的建設(shè)，當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)和信息化工具成為物業(yè)企業(yè)核心競爭能力時，中小物企面臨著巨大的市場競爭挑戰(zhàn)壓力。隨著互聯(lián)網(wǎng)和信息化工具在業(yè)主自治領(lǐng)域充分利用，業(yè)主物業(yè)管理主體地位不斷強(qiáng)化，物業(yè)企業(yè)之間的競爭也將日趨激烈。

雖然互聯(lián)網(wǎng)和信息化對于當(dāng)前物業(yè)管理活動面臨挑戰(zhàn)，但這并不阻礙互聯(lián)網(wǎng)和信息化在物業(yè)管理活動中的應(yīng)用。應(yīng)對互聯(lián)網(wǎng)和信息化的挑戰(zhàn)，需要克服業(yè)主信息的保護(hù)制度障礙、互聯(lián)網(wǎng)和信息化投入資金障礙和信息聯(lián)動障礙等，物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化和信息化，還有很長的一段路要走。

《現(xiàn)代物業(yè)》：成都、海南等地開始推行“信托制”或者“信酬制”物業(yè)管理，業(yè)界支持和質(zhì)疑的聲音都有。您對此是如何看待的？

伍三明：“信托制”或者“信酬制”物業(yè)管理提倡的公開、透明、信義，尊重業(yè)主權(quán)利，這是符合時代發(fā)展的需要，與住建部部署“加大物業(yè)服務(wù)收費(fèi)信息公開力度、讓群眾明明白白消費(fèi)”工作要求是高度一致的，從這點(diǎn)看，我是支持的。相對于國內(nèi)物業(yè)管理40年發(fā)展，“信托制”或者“信酬制”物業(yè)管理應(yīng)該是新生事物，對于新生事物我們應(yīng)該采取包容心看待，通過實(shí)踐和時間來驗(yàn)證，不必照搬照學(xué)，也不必全盤否定，多聽聽大家聲音，有助于新生事物更好地探索和推廣。

我希望大家理性地認(rèn)識當(dāng)前物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間產(chǎn)生的矛盾，理性地區(qū)分小區(qū)治理矛盾和物業(yè)管理矛盾、物業(yè)管理矛盾和物業(yè)業(yè)主矛盾，理性地區(qū)別不良物企和優(yōu)良物企。具體為：

一是不能將小區(qū)治理矛盾歸結(jié)為物業(yè)管理矛盾。小區(qū)治理中的矛盾糾紛類型眾多，表現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)不履約、違章搭建、違規(guī)飼養(yǎng)犬只等。2019年成都市對居民小區(qū)治理調(diào)研相關(guān)報告顯示，小區(qū)治理矛盾中，物業(yè)企業(yè)履約問題占比21.46%。 在小區(qū)治理中矛盾糾紛涉及業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)、政府部門等多元主體，切勿將小區(qū)物業(yè)管理矛盾等同于小區(qū)治理矛盾，或者過于夸大物業(yè)管理矛盾占比。

二是不能將物業(yè)管理矛盾等同于業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。物業(yè)管理矛盾分為業(yè)主與業(yè)主矛盾，業(yè)主與業(yè)主委員會矛盾、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)矛盾、業(yè)主與基層政府及社區(qū)之間等主體之間的矛盾。不可否定的是，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)矛盾是物業(yè)管理矛盾主要部分，但是不能將業(yè)主與物業(yè)企業(yè)矛盾等同于物業(yè)管理矛盾。另外物業(yè)企業(yè)與業(yè)主矛盾，有建設(shè)環(huán)節(jié)遺留問題，也有物業(yè)企業(yè)責(zé)任邊界不清等的問題，不能將所有矛盾歸結(jié)為物業(yè)企業(yè)。

三是要區(qū)分不良企業(yè)和優(yōu)良企業(yè)。物業(yè)企業(yè)作為市場主體力量，在物業(yè)管理活動中發(fā)揮了積極作用是有目共睹的，尤其在新冠疫情防控中，物業(yè)企業(yè)有效地融入社區(qū)防控體系，不能將不良物業(yè)企業(yè)等同于所有物業(yè)企業(yè)。對于不良物業(yè)企業(yè)，希望政府盡快建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)“黑名單”制度，納入“黑名單”管理，實(shí)施“清退市場”機(jī)制。

客觀地說，當(dāng)前物業(yè)管理存在的問題需要正視，對物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域不透明、不規(guī)范等現(xiàn)象亟需治理。解決物業(yè)管理問題最能體現(xiàn)黨和政府關(guān)注人民群眾的心聲。物業(yè)管理問題解決的好，是黨和政府贏民心的具體行動；解決不好，會積成民怨，甚至是民憤。過去40年的物業(yè)管理，是城市化和房地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)物，主要是從房地產(chǎn)角度定位物業(yè)管理，政府和社會沒有從人民生活幸福度、城市治理和基層社會治理角度去認(rèn)識和定位物業(yè)管理，一定程度上形成了物業(yè)管理成為當(dāng)前基層社會治理的痛點(diǎn)，一些人民群眾的煩心事。因此，政府和社會需要重新認(rèn)識和定位物業(yè)管理。加強(qiáng)和改進(jìn)物業(yè)服務(wù)管理工作，除了加強(qiáng)黨對物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)，推動物業(yè)管理融入基層社會治理范疇，強(qiáng)化綜合治理外，我主張通過市場化方式解決物業(yè)管理問題。

當(dāng)前物業(yè)管理市場化是存在巨大問題，市場失靈是根本性和核心問題，只有市場化才能真正實(shí)現(xiàn)業(yè)主“大當(dāng)家”，物業(yè)管理市場化需要政府和社會共同推動。另外需要政府引導(dǎo)和規(guī)范業(yè)主自治，著重鼓勵和支持業(yè)主參與自治。我認(rèn)為，無論是包干制，還是酬金制，或“信托制”、“信酬制”等，什么形式并不是核心問題，沒有哪一種形式或者模式在短時間可以從根本上解決當(dāng)前物業(yè)管理問題。但是我堅(jiān)信， 如果業(yè)主不參與小區(qū)自治，所有的物業(yè)管理方式或者模式都是“鏡中花”和“水中月”。

▲ 作為第三方機(jī)構(gòu)為朗基望今緣小區(qū)業(yè)委會提供咨詢服務(wù)現(xiàn)場

《現(xiàn)代物業(yè)》：新實(shí)施的《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條對業(yè)委會成員進(jìn)行了相對嚴(yán)格的資格規(guī)定，同時使用了“被人民法院納入失信被執(zhí)行人名單的”不得擔(dān)任業(yè)主委員會成員的說法，而不是某些地區(qū)討論的“拖欠物業(yè)費(fèi)”人員。請問原因是什么？

伍三明：2021年5月，《法治日報》曾以“地方立法'不交物業(yè)費(fèi)禁止競選業(yè)委會成員’規(guī)定被叫?！睘轭}，報道全國人大常委會法工委首次以《民法典》為依據(jù)作出審查意見地方立法“不交物業(yè)費(fèi)禁止競選業(yè)委會成員”規(guī)定被叫停。全國人大常委會法工委認(rèn)為，業(yè)主委員會是業(yè)主自治組織，其參選資格以業(yè)主身份為基礎(chǔ)。業(yè)主未按時支付物業(yè)費(fèi)，屬于業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同的民事違約行為。地方性法規(guī)以此限制業(yè)主參選業(yè)主委員會的資格，與民法典的有關(guān)規(guī)定相抵觸。事實(shí)上，一些業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)與自身素質(zhì)無關(guān)，而是基于對物業(yè)服務(wù)的不滿，或者認(rèn)為小區(qū)現(xiàn)有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)存在侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為，若將其排除在業(yè)委會范疇之外，不利于其通過參與自治幫助自己和廣大業(yè)主維權(quán)。在民法典施行后，地方立法“不交物業(yè)費(fèi)禁止競選業(yè)委會成員”被全國人大常委會法工委叫停并“一錘定音”，因此，拖欠物業(yè)費(fèi)成為禁止競選業(yè)委會成員的規(guī)定已成為歷史，地方立法不會再有此規(guī)定，就算作出規(guī)定與民法典相關(guān)規(guī)定不符，自然無效。

《現(xiàn)代物業(yè)》：新條例第五十一條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)人要履行生活垃圾分類管理責(zé)任人責(zé)任，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行生活垃圾分類。物業(yè)企業(yè)對此認(rèn)為憑空增加了自己的工作量。請問您怎么看？

伍三明：物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品具有“準(zhǔn)公共性”，有別于“一對一”的交易行為，不能將物業(yè)服務(wù)看成純粹的合同約定行為。物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)過程中除履行合同約定義務(wù)外，還需要履行法定義務(wù)。例如：《民法典》規(guī)定為物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)定執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施等特殊的法定管理義務(wù)；《消防法》規(guī)定了住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)義務(wù)，等等。另外，我們看到當(dāng)前全國絕大部分地區(qū)，對前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，而我國價格法規(guī)定，只有符合與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價格、資源稀缺的少數(shù)商品價格、自然壟斷經(jīng)營的商品價格、重要的公用事業(yè)價格、重要的公益性服務(wù)價格等五種情形之一的，才可以實(shí)行政府指導(dǎo)價或者政府定價，除此之外，均實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。由此可見，物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品有其特殊性，這就決定物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的責(zé)任邊界不止于合同約定。當(dāng)然，我們希望政府能通過建立面向物業(yè)服務(wù)企業(yè)采購服務(wù)的機(jī)制，吸引物業(yè)企業(yè)承擔(dān)社區(qū)治理相關(guān)服務(wù)。

垃圾分類已成為國策，國家高度重視垃圾分類政策制定，不少城市通過立法或者制定政策要求物業(yè)企業(yè)履行生活垃圾分類投放管理責(zé)任。如自2022年3月1日施行的《河南省城市生活垃圾分類管理辦法》（政府規(guī)章）直接規(guī)定了“聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅小區(qū)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)生活垃圾分類投放管理責(zé)任”。但是我們應(yīng)當(dāng)注意，物業(yè)企業(yè)履行生活垃圾分類管理責(zé)任人責(zé)任，并不是履行生活垃圾分類投放義務(wù)和承擔(dān)生活垃圾產(chǎn)生者責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》的規(guī)定，產(chǎn)生生活垃圾的單位、家庭和個人應(yīng)當(dāng)依法履行生活垃圾源頭減量和分類投放義務(wù)，承擔(dān)生活垃圾產(chǎn)生者責(zé)任。因此，新修訂的《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十一條具體規(guī)定了物業(yè)服務(wù)人指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行生活垃圾分類，僅為管理責(zé)任。

▲ 事務(wù)所與匯融物業(yè)提供第三方物業(yè)管理技術(shù)服務(wù)簽約儀式

《現(xiàn)代物業(yè)》：新條例對業(yè)主自行管理也做了一些規(guī)定，站在地方性立法的角度有何意義？還有哪些內(nèi)容應(yīng)當(dāng)盡快完善？

伍三明：《民法典》規(guī)定業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。如果物業(yè)管理地方立法僅關(guān)注委托物業(yè)企業(yè)管理這模式，顯然是不完善的。而現(xiàn)實(shí)是，業(yè)主自行管理和委托管理是并存的，四川省有關(guān)部門曾在2020年對全省物業(yè)管理情況進(jìn)行摸底，結(jié)果顯示，實(shí)行專業(yè)化物業(yè)企業(yè)管理的小區(qū)和院落占比不到總數(shù)的一半，因此我們從立法上不能排除業(yè)主自行管理。

而對業(yè)主自行管理的選擇，管理主體、責(zé)任劃分以及監(jiān)督等，均需要進(jìn)行規(guī)范，新修訂的《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》對此進(jìn)行了相關(guān)規(guī)定。我也關(guān)注到已經(jīng)有城市出臺更為細(xì)化的管理規(guī)定對業(yè)主自行管理進(jìn)行引導(dǎo)和規(guī)范，如廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《廣州市業(yè)主自行管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域工作指引》，這些舉措可以更好地引導(dǎo)和規(guī)范業(yè)主自行管理。

長期以來，對于業(yè)主自行管理活動，缺失相關(guān)的規(guī)定和指引，在實(shí)踐中，業(yè)主自行管理在實(shí)際運(yùn)作中還存在著具體管理風(fēng)險責(zé)任承擔(dān)、收費(fèi)資金賬戶開設(shè)、報稅及勞務(wù)用工等難題，尤其是對業(yè)主自行管理出現(xiàn)問題監(jiān)管，是屬地的街道辦事處還是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管部門，較為模糊。這些問題均需要進(jìn)一步完善。