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“以房抵債”問題是房企破產(chǎn)程序中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)，現(xiàn)行法律對此并無明確的規(guī)定。本文通過對“以房抵債”的界定，“以房抵債協(xié)議”的效力以及“以房抵債”在破產(chǎn)程序中可能產(chǎn)生法律后果作相關(guān)梳理，以期對司法實(shí)踐中此類爭議的解決提供一個(gè)可供參考的路徑。目前，我國在立法中尚未對“以房抵債”進(jìn)行明確地定義，本文認(rèn)為，“以房抵債”可以作為“以物抵債”的形式之一。筆者查詢現(xiàn)行有效的法律規(guī)定，涉及到界定“以物抵債”的規(guī)定，包括《中國銀行以物抵債管理辦法》、《交通銀行以物抵債管理辦法》、《江蘇省高級人民法院關(guān)于債權(quán)債務(wù)案件審理中以物抵債問題的紀(jì)要》。《中國銀行以物抵債管理辦法》第二條規(guī)定，本辦法所稱以物抵債，是指債務(wù)人將事先抵押、質(zhì)押給債權(quán)銀行的財(cái)產(chǎn)或者其他非貨幣財(cái)產(chǎn)折價(jià)歸中國銀行所有，用以償還銀行債務(wù)。債務(wù)人不履行到期債務(wù)，銀行作為抵押權(quán)人或質(zhì)押權(quán)人依法拍賣或變賣抵、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)，并以變現(xiàn)所得優(yōu)先受償?shù)?，不屬于本辦法所指以物抵債范圍?！督煌ㄣy行以物抵債管理辦法》第二條規(guī)定，本辦法所稱以物抵債，是指債務(wù)人將非貨幣財(cái)產(chǎn)折價(jià)歸還我行，用于償還債務(wù)（包括本外幣貸款及非正常資產(chǎn)）的行為?！督K省高級人民法院關(guān)于債權(quán)債務(wù)案件審理中以物抵債問題的紀(jì)要》第一條規(guī)定，“以物抵債”是指債務(wù)人與債權(quán)人約定以債務(wù)人或經(jīng)第三人同意的第三人所有的財(cái)產(chǎn)折價(jià)歸債權(quán)人所有，用以清償債務(wù)的行為。 根據(jù)上述法律規(guī)定總結(jié)得出，“以物抵債”是指債務(wù)人與債權(quán)人約定以債務(wù)人或經(jīng)第三人同意的第三人所有的財(cái)產(chǎn)折價(jià)歸債權(quán)人所有，用以清償債務(wù)的行為，其目的在于以他物抵付債務(wù)，實(shí)現(xiàn)債務(wù)消滅的法律效果。 本文中討論的“以房抵債”是指債務(wù)履行期屆滿后，房企破產(chǎn)申請受理前，房企與債權(quán)人約定以建設(shè)的房產(chǎn)用以抵償債務(wù)的行為（債務(wù)履行期限屆滿前訂立的以房抵債協(xié)議，在性質(zhì)上多為擔(dān)保，不是純粹意義上的以房抵債協(xié)議，不屬于本文討論的范疇）。通常來說，房企不會主動(dòng)簽訂“以房抵債協(xié)議”，因?yàn)橛诜科蠖裕_發(fā)建設(shè)房產(chǎn)的目的為生產(chǎn)經(jīng)營或銷售獲利，在債務(wù)履行期限屆滿前，為繼續(xù)經(jīng)營銷售的需要，房企幾乎不會主動(dòng)提出以房抵債；而于債權(quán)人而言，從《中國銀行以物抵債管理辦法》第三條“銀行債權(quán)應(yīng)當(dāng)首先考慮以貨幣形式受償，從嚴(yán)控制以物抵債”的規(guī)定可以體現(xiàn)，債權(quán)人的目的在于實(shí)現(xiàn)金錢債務(wù)的清償，而不是獲得債務(wù)人房產(chǎn)。在房企破產(chǎn)中的“以房抵債”，最大可能是債務(wù)履行期限屆滿后，房企作為債務(wù)人無力清償債務(wù)，尤其是經(jīng)營陷入困境，瀕臨破產(chǎn)時(shí)，債權(quán)人為實(shí)現(xiàn)債權(quán)全部清償，房企為避免成為失信執(zhí)行人影響商譽(yù)和繼續(xù)經(jīng)營，從而促使房企與債權(quán)人達(dá)成以房抵債協(xié)議。據(jù)此，筆者認(rèn)為，房企破產(chǎn)程序中的“以房抵債”實(shí)質(zhì)上是債權(quán)人與房企基于債權(quán)實(shí)現(xiàn)和債務(wù)清償而相互博弈、相互妥協(xié)的產(chǎn)物。 
以房抵債是債權(quán)人與債務(wù)人對清償原債務(wù)所增加的一種債務(wù)履行方式，是根據(jù)借貸、買賣、勞動(dòng)、施工等原因形成的原債權(quán)債務(wù)衍生而成的，以房抵債協(xié)議并不能改變原債權(quán)債務(wù)之基礎(chǔ)法律關(guān)系。換言之，以房抵債協(xié)議，包含了兩種法律關(guān)系，一是基礎(chǔ)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，二是以房產(chǎn)抵償債務(wù)的買賣合同關(guān)系。《中華人民共和國民法典》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及實(shí)施細(xì)則等法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以登記為生效要件。房企破產(chǎn)實(shí)踐中普遍存在以房抵債協(xié)議的債權(quán)人一方辦理了房產(chǎn)備案登記或預(yù)告登記而未辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，從而產(chǎn)生大量的以房抵債案件糾紛。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百一十五條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”之規(guī)定，以房抵債協(xié)議的成立不以辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為要件，只要雙方出于真實(shí)意思表示達(dá)成協(xié)議，未違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，以房抵債協(xié)議協(xié)議即有效，只是債權(quán)人無法根據(jù)協(xié)議約定的所有權(quán)直接轉(zhuǎn)移的條款而獲得房產(chǎn)的所有權(quán)。另，根據(jù)《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（法〔2019〕254號）（下稱九民紀(jì)要）第44條“當(dāng)事人在債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請求債務(wù)人交付的，人民法院要著重審查以物抵債協(xié)議是否存在惡意損害第三人合法權(quán)益等情形，避免虛假訴訟的發(fā)生。經(jīng)審查，不存在以上情況，且無其他無效事由的，人民法院依法予以支持”的規(guī)定，最高人民法院確立了以物抵債為諾成性契約的裁判規(guī)則，即債務(wù)履行期限屆滿后，當(dāng)事人雙方對債權(quán)數(shù)額予以結(jié)算、確認(rèn)，并由此達(dá)成以房抵債協(xié)議，只要該協(xié)議的內(nèi)容不存在違反合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定，且不存在顯失公平的情況下，應(yīng)尊重當(dāng)事人的意思自治，確認(rèn)以房抵債協(xié)議有效。本文討論的以房抵債協(xié)議為債務(wù)履行期屆滿后破產(chǎn)申請受理前所簽訂的抵償協(xié)議，根據(jù)前述規(guī)定，該以房抵債協(xié)議只要出于雙方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，依法成立，合法有效。（一）以房抵債履行情況對房企破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的影響在房企（債務(wù)人）破產(chǎn)時(shí)，對于已經(jīng)履行完畢的以房抵債協(xié)議即抵債房產(chǎn)已經(jīng)交付并辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，若該以房抵債協(xié)議不存在可撤銷或無效情形的，債權(quán)人已取得抵債財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，新、舊兩債均歸于消滅，抵債財(cái)產(chǎn)依法不屬于債務(wù)人破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)（不考慮個(gè)別清償無效的情形）。房企（債務(wù)人）破產(chǎn)時(shí)，對于未履行完畢的以房抵債協(xié)議，抵債物應(yīng)當(dāng)被列入債務(wù)人破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，根據(jù)破產(chǎn)程序公平受償?shù)脑瓌t，破產(chǎn)管理人不能隨意解除以房抵債協(xié)議，債權(quán)人也無權(quán)請求繼續(xù)履行以房抵債協(xié)議。 （二）房企破產(chǎn)中以房抵債幾個(gè)重點(diǎn)問題討論《中華人民共和國民法典》第三百九十四條規(guī)定，為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。抵押權(quán)在房企破產(chǎn)清償中具有優(yōu)先性，債務(wù)人若將已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)通過以房抵債的方式轉(zhuǎn)移所有權(quán)，抵押房產(chǎn)將可能不被列入債務(wù)人破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍，從而使得抵押權(quán)人的債權(quán)優(yōu)先性受損。因此，在簽訂以房抵債協(xié)議時(shí)，需注意不得侵害抵押權(quán)人的合法權(quán)益。《破產(chǎn)法》第三十一條規(guī)定，人民法院受理破產(chǎn)申請前一年內(nèi)，涉及債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的下列行為，管理人有權(quán)請求人民法院予以撤銷：（一）無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的；（二）以明顯不合理的價(jià)格進(jìn)行交易的；（三）對沒有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的；（四）對未到期的債務(wù)提前清償?shù)?；（五）放棄債?quán)的?！镀飘a(chǎn)法》第三十二條規(guī)定，人民法院受理破產(chǎn)申請前六個(gè)月內(nèi)，債務(wù)人有本法第二條第一款規(guī)定的情形，仍對個(gè)別債權(quán)人進(jìn)行清償?shù)?，管理人有?quán)請求人民法院予以撤銷。但是，個(gè)別清償使債務(wù)人財(cái)產(chǎn)受益的除外。在處理以房抵債行為時(shí)，存在上述法律規(guī)定情形的，管理人在破產(chǎn)債權(quán)認(rèn)定程序中，直接或以訴訟的方式行使撤銷權(quán)依法認(rèn)定以房抵債行為無效并追回相關(guān)房產(chǎn)，但存在以下兩種例外情形。1、債務(wù)人對以自有財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)進(jìn)行的個(gè)別清償且債務(wù)清償時(shí)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的價(jià)值不低于債權(quán)額的，管理人請求撤銷的，人民法院不予支持。2、債務(wù)人經(jīng)訴訟、仲裁、執(zhí)行程序?qū)鶛?quán)人進(jìn)行的個(gè)別清償，管理人請求撤銷的，人民法院不予支持。但債務(wù)人與債權(quán)人惡意串通損害其他債權(quán)人利益的除外”必要時(shí)，管理人可申請人民法院依法撤銷交易行為，將債務(wù)人所實(shí)施的不利于債權(quán)人的交易行為最終歸于無效，并產(chǎn)生依該行為所引起的財(cái)產(chǎn)變動(dòng)恢復(fù)原狀的效果。《企業(yè)破產(chǎn)法》第四十條規(guī)定，債權(quán)人在破產(chǎn)申請受理前對債務(wù)人負(fù)有債務(wù)的，可以向管理人主張抵銷。但有下列情形之一的，不得抵銷：（一）次債務(wù)人在破產(chǎn)申請受理后取得他人對債務(wù)人的債權(quán)的；（二）債權(quán)人已知債務(wù)人有不能清償?shù)狡趥鶆?wù)或者破產(chǎn)申請的事實(shí)，對債務(wù)人負(fù)擔(dān)債務(wù)的；但是，債權(quán)人因?yàn)榉梢?guī)定或者有破產(chǎn)申請一年前所發(fā)生的原因而負(fù)擔(dān)債務(wù)的除外；（三）債務(wù)人的債務(wù)人已知債務(wù)人有不能清償?shù)狡趥鶆?wù)或者破產(chǎn)申請的事實(shí)，對債務(wù)人取得債權(quán)的；但是，債務(wù)人的債務(wù)人因?yàn)榉梢?guī)定或者有破產(chǎn)申請一年前所發(fā)生的原因而取得債權(quán)的除外。《企業(yè)破產(chǎn)法司法解釋（二）》第四十一條規(guī)定，債權(quán)人依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第四十條的規(guī)定行使抵銷權(quán)，應(yīng)當(dāng)向管理人提出抵銷主張。管理人不得主動(dòng)抵銷債務(wù)人與債權(quán)人的互負(fù)債務(wù)，但抵銷使債務(wù)人財(cái)產(chǎn)受益的除外。第四十四條規(guī)定，破產(chǎn)申請受理前六個(gè)月內(nèi)，債務(wù)人有《企業(yè)破產(chǎn)法》第二條第一款規(guī)定的情形，債務(wù)人與個(gè)別債權(quán)人以抵銷方式對個(gè)別債權(quán)人清償，其抵銷的債權(quán)債務(wù)屬于《企業(yè)破產(chǎn)法》第四十條第（二）、（三）項(xiàng)規(guī)定的情形之一，管理人在破產(chǎn)申請受理之日起三個(gè)月內(nèi)向人民法院提起訴訟，主張?jiān)摰咒N無效的，人民法院應(yīng)予支持。上述規(guī)定的破產(chǎn)抵銷權(quán)本質(zhì)上是民事抵銷權(quán)在破產(chǎn)程序中的擴(kuò)張或延伸。債務(wù)人和債權(quán)人簽訂以房抵債協(xié)議的同時(shí)可以行使抵銷權(quán)以消滅互負(fù)債務(wù)，此時(shí)行使的抵銷權(quán)與破產(chǎn)抵銷權(quán)的行使有類同之處，主要區(qū)別是權(quán)利實(shí)施主體不同，民事抵銷權(quán)的實(shí)施主體可以是債權(quán)人也可以是債務(wù)人，但破產(chǎn)程序中的抵銷權(quán)實(shí)施主體是債權(quán)人一方，接管破產(chǎn)企業(yè)的管理人原則上不能主動(dòng)行使抵銷權(quán)，但抵銷能使債務(wù)人/破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)受益的除外。如果債權(quán)人與債務(wù)人是在破產(chǎn)受理前六個(gè)月內(nèi)行使抵銷權(quán)，那么該權(quán)利行使將會受到《企業(yè)破產(chǎn)法》第四十條的規(guī)制。房企破產(chǎn)實(shí)踐中，以房抵債協(xié)議的實(shí)施，需要一系列的民事、行政行為的高度融合。《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中第1、2條規(guī)定及《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條規(guī)定，立法原意是出于以居住類生活消費(fèi)需要購買房產(chǎn)為目的，并且已交付全部或者大部分房款的商品房消費(fèi)者的權(quán)益予以保護(hù)，該消費(fèi)型購房人的債權(quán)（實(shí)質(zhì)上是物權(quán)）優(yōu)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，進(jìn)而優(yōu)于抵押權(quán)，優(yōu)于普通債權(quán)。但以房抵債的債權(quán)人其本意是通過簽訂商品房買賣合同以督促債務(wù)人履行原債務(wù)，債權(quán)人不是真正意義上的消費(fèi)型購房人，不符合商品房消費(fèi)者的身份，不享有優(yōu)先受償權(quán)。因此，破產(chǎn)程序中以滿足自身居住需求的消費(fèi)型購房人的優(yōu)先權(quán)，優(yōu)先于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)以及以房抵債協(xié)議生效后設(shè)立的其他融資抵押行為優(yōu)先權(quán)（如抵押權(quán)）。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的復(fù)雜性及物權(quán)法定原則的公示效力，以房抵債行為取得的優(yōu)先權(quán)需與其他特定優(yōu)先權(quán)，再次進(jìn)行順位排序。管理人在房企破產(chǎn)案件處理中，需結(jié)合具體案件的實(shí)際情況，按不同優(yōu)先權(quán)的效力等級做出正確安排。房企破產(chǎn)中關(guān)于“以房抵債”的法律效力問題是破產(chǎn)案件辦理的難點(diǎn)所在，極大地考驗(yàn)了破產(chǎn)管理人與法院的解決能力，所以需要我們在司法實(shí)踐中切實(shí)注重實(shí)踐研究和分析，需要結(jié)合司法實(shí)踐中的爭議與困難，掌握“以房抵債”在整個(gè)破產(chǎn)實(shí)務(wù)中的特殊性，尤其是要結(jié)合現(xiàn)實(shí)困境，加強(qiáng)分析并針對性的采取措施加強(qiáng)對其的改進(jìn)。 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