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最近有朋友咨詢我，說自己2019年買的房子，但是現(xiàn)在房子的交付時間已到，開發(fā)商還沒有交房，自己想要解除合同，但是又害怕到時候拿不到錢。那么在解除合同時，有哪些需要注意的呢，下面以具體的案例進行分析。2016年10月24日,四月公司與五月公司簽訂8份《商品房預售合同》，后涉案房屋已網(wǎng)簽在四月公司名下，雙方約定房屋交付的時間為2017年12月30日，并約定五月公司逾期交房超過30日后買受人四月公司有權解除合同。合同簽訂后，四月公司按照約定將購房款支付至五月公司，并按照約定如期償還銀行貸款。后五月公司逾期交房，2019年3月至4月間，其雙方還就收房及其時間、房屋買賣合同解除等問題進行溝通。2019年4月15日，四月公司向五月公司發(fā)出《解除合同通知書》，隨后四月公司向法院提起訴訟，要求解除合同。該案經(jīng)過審理，法院認為四月公司于2019年4月15日向五月公司發(fā)出解除合同通知書不發(fā)生解除合同的效力，駁回四月公司的請求，經(jīng)過二審、再審，均維持。合同解除權作為一種形成權，其行使會引起當事人合同關系的重大變化，如解除權人長期不行使解除的權利，就會使合同關系處于不確定的狀態(tài)，故合同解除權應在一定期限內(nèi)行使，以促使法律關系盡早確定。在法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權行使期限的情況下，就當事人合同解除權的行使期限問題，《中華人民共和國合同法》第九十五條第二款規(guī)定，權利需在經(jīng)對方催告后的合理期限內(nèi)行使；《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款則進一步明確規(guī)定，對方當事人催告的，權利行使的合理期限為三個月，對方當事人沒有催告的，解除權應當在發(fā)生之日起一年內(nèi)行使。同時根據(jù)上述法律和司法解釋的規(guī)定，逾期不行使的，解除權消滅。根據(jù)案涉合同約定，五月公司交房時間為2017年12月30日，逾期超過30日后買受人四月公司有權解除合同。五月公司因未在《商品房預售合同》約定的期限內(nèi)交付符合合同約定條件的房屋，構成逾期交房。據(jù)此，四月公司享有合同解除權，該權利自2018年1月30日起算。因雙方并無證據(jù)證明自2018年1月30日起五月公司曾催告四月公司行使解除權，故根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定該權利的行使期限應自發(fā)生之日起一年內(nèi)，即2019年1月30日之前行使。故原判決認定四月公司于2019年4月15日向五月公司發(fā)出解除合同通知書不發(fā)生解除合同的效力，并無不當。四月公司提交的落款時間為2019年4月2日的“催交房屋通知書”本身并不能證明其于當日通過EMS向五月公司郵寄了該通知書。即使能夠?qū)崿F(xiàn)該證明目的，四月公司該積極履行合同的行為恰印證了其當時無意解除案涉合同的事實。鑒于案涉房屋至遲于2019年11月27日已經(jīng)具備交付條件，本案亦不存在合同目的無法實現(xiàn)的情形，原判決認定四月公司不符合法定解除的情形亦無不當。綜上，四月公司有關原判決就四月公司合同解除權問題的認定適用錯誤的主張，本院不予支持。當事人解除合同時，在雙方有約定的情況下，在約定的期限內(nèi)行使解除權，沒有約定或法律沒有規(guī)定的情況下，自解除權人知道或者應當知道解除事由之日起一年內(nèi)行使或者經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)行使，否則在期限屆滿后，解除權等權利發(fā)生實體消滅的法律后果，你的訴求將無法得到支持。原《合同法》第九十五條 法律規(guī)定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權利消滅。《民法典》第一百九十九條 【除斥期間】法律規(guī)定或者 當事人約定的撤銷權、解除權等權利的存續(xù)期間,除法律另有規(guī)定外,自權利人知道或者應當知道權利產(chǎn)生之日起計算,不適用有關訴訟時效中止、中斷和延長的規(guī)定。存續(xù)期間屆滿,撤銷權、解除權等權利消滅。《民法典》第五百六十四條 【解除權行使期限】法律規(guī)定或者當事人約定解除權行使期限,期限屆滿當事人不行使的,該權利消滅。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權行使期限,自解除權人知道或者應當知道解除事由之日起一年內(nèi)不行使,或者經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的,該權利消滅。《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》時間效力的若干規(guī)定 》第二十五條民法典施行前成立的合同,當時的法律、司法解釋沒有規(guī)定且當事人沒有約定解除權行使期限,對方當事人也未催告的,解除權人在民法典施行前知道或者應當知道解除事由,自民法典施行之日起一年內(nèi)不行使的,人民法院應當依法認定該解除權消滅; 解除權人在民法典施行后知道或者應當知道解除事由的,適用民法典第五百六十四條第二款關于解除權行使期限的規(guī)定。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》》第十五條 根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權人自知道或者應當知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權消滅。 相關信息 趙錚錚｜關于代孕那些事兒 
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