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鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲，違者必究！ 未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載！ 本文作者：張春光律師【錦天城律所】 業(yè)務(wù)領(lǐng)域：房產(chǎn)糾紛、執(zhí)行與執(zhí)行異議（之訴） 個(gè)人專著：《二手房買賣疑難問題全解與典型案例裁判規(guī)則》、《執(zhí)行與執(zhí)行異議疑難問題全解與典型案例裁判規(guī)則》 除權(quán)系形成權(quán)，可因合同一方的意思表示而使合同關(guān)系變更或消滅。因此，給解除權(quán)以除斥期間的限制，防止權(quán)利人怠于行使權(quán)利，防止法律關(guān)系長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)，很有必要。
《民法典》第五百六十四條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，自解除權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)不行使，或者經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。”私法自治，合同雙方當(dāng)事人可以對解除權(quán)的行使期限進(jìn)行約定。只要該約定系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，沒有違反法律行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，沒有違反公序良俗，該約定即為有效，雙方均應(yīng)遵守。沒有約定，且沒有特別法規(guī)定的，自解除權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)不行使的，解除權(quán)消滅。這里的一年為不變期間，不適應(yīng)中止、中斷的規(guī)定。解除權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之后，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，解除權(quán)消滅。這里的“合理期限”應(yīng)當(dāng)由法官基于交易慣例和誠信原則自由裁量。需要注意的是，房屋買賣合同的一方當(dāng)事人構(gòu)成根本違約，守約方享有合同解除權(quán)的，此合同解除權(quán)并非只因除斥期間的經(jīng)過而消滅，還會(huì)因違約方的履行而消滅。比如，房屋買受人未按約付款超過合同約定的寬限期的，房屋出賣人享有合同解除權(quán)，但是在房屋出賣人行使合同解除權(quán)之前，房屋買受人支付了應(yīng)付房款的，房屋出賣人的合同解除權(quán)即消滅，這也是鼓勵(lì)交易原則的體現(xiàn)。【我在我的微信公眾號“合同效力實(shí)務(wù)研究”寫了很多關(guān)于房產(chǎn)的文章，分享了很多經(jīng)典案例，有興趣的朋友可以找出來看看】 
附：醴陵建工公司與袁某剛商品房預(yù)售合同糾紛案裁判要旨：解除權(quán)人不在法律規(guī)定的期限內(nèi)行使解除權(quán)的，其解除權(quán)消滅。案情簡介：醴陵建工公司作為出賣人與買受人袁某剛簽訂《商品房買賣合同》，約定袁某剛購買涉案房屋，總金額819450元，，首付款（含定金）419450元于簽訂合同當(dāng)日支付，剩余房款400000元采用銀行按揭方式支付。買受人逾期付款超過30日的，出賣人有權(quán)解除合同。之后，袁某剛未按約定付款。2017年3月1日，袁某剛出具《還款承諾書》，載明未付房款于2017年12月31日之前全部付清，逾期超過30天，醴陵建工公司可將該套房屋另售他人。2017年3月16日，辦理了預(yù)告登記和交房手續(xù)。2018年1月1日，醴陵農(nóng)商銀行和醴陵建工公司簽訂《房屋按揭貸款合作協(xié)議》，約定， 醴陵建工公司為業(yè)主向醴陵農(nóng)商銀行按揭貸款提供保證。2018年11月12日，因袁某剛未按《還款承諾書》的約定付款，醴陵建工公司起訴請求袁某剛支付購房款266998元及違約金84371.37元。袁某剛和醴陵建工公司訴訟中達(dá)成調(diào)解：袁某剛分期支付，即2018年12月31日前支付6964.38元、2019年3月1日前支付16998元、2019年10月1日前支付130000元，剩余120000元在2019年12月31日前付清，如袁某剛未依約定按時(shí)足額還款，則醴陵建工公司有權(quán)就剩余全部欠款向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。事后，袁某剛沒有履行上述民事調(diào)解書確定的內(nèi)容，亦未向醴陵農(nóng)商銀行償還房屋貸款，醴陵農(nóng)商銀行遂從醴陵建工公司在醴陵農(nóng)商銀行開具的賬戶中，扣除袁某剛欠付的貸款金額。2021年7月，醴陵建工公司起訴至法院，請求解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》。另查明，案涉房產(chǎn)已由江西省泰和縣人民法院及醴陵市人民法院分別于2018年11月9日、2018年11月13日查封。裁判觀點(diǎn)【案號：湖南省株洲市中級人民法院（2021）湘02民終2321號】根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百六十二條規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。本案中，上訴人與被上訴人簽訂的《商品房買賣合同》合同編號9000026900，約定了買受人袁某剛?cè)缥窗幢竞贤?guī)定的時(shí)間付款，逾期超過叁拾日，出賣人醴陵建工公司有權(quán)解除合同。本案中，袁某剛因未按約償還購房款和醴陵建工公司墊付其欠付的銀行月供，醴陵建工公司于2018年11月12日向原審法院提起訴訟，雙方就償還購房款等事宜達(dá)成了調(diào)解協(xié)議并已進(jìn)入法院執(zhí)行程序?！吨腥A人民共和國民法典》第五百六十四條規(guī)定，法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，自解除權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)不行使，或者經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。從本案查明的事實(shí)來看，醴陵建工公司提出解除與袁某剛的《商品房買賣合同》，已超過法律規(guī)定的期間，醴陵建工公司的解除權(quán)已消滅，無權(quán)解除合同。
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