以房抵債實質(zhì)上屬于以物抵債，又稱代物清償，是指債務人難以清償?shù)狡诘慕疱X債務，而在原債權(quán)債務屆滿前或?qū)脻M后與債權(quán)人達成的以其所有的房屋折抵所欠債務的行為。主要特征是雙方當事人達成以債務人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)替代原合同所約定的金錢給付義務。那么，在以房抵債過程中應注意什么呢？

一、以房抵債是債務人對原債務履行方式的根本變更，需要雙方當事人有明確的變更履行方式的意思表示。如果單單一方提議債務人以房抵債，不能形成以物抵債的效果。

最高法院(2016)最高法民申112號民事裁定認為：“以房抵債是指債務人難以清償?shù)狡诘慕疱X債務，而在原債權(quán)債務屆滿前或?qū)脻M后與債權(quán)人達成的以其所有的房屋折抵所欠債務的行為。因此，以房抵債是對原債務履行方式的根本變更，需要雙方當事人有明確的變更履行方式的意思表示，即存在用特定物清償債務的合意?！?/span>

二、以房抵債在完成房屋變更登記之前，以房抵債協(xié)議并不形成優(yōu)于其他債權(quán)的利益，不能認定由此而產(chǎn)生的物權(quán)期待權(quán)及物權(quán)本身。但是，以房抵頂工程款形式，是承包人就涉案工程所享用建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)的體現(xiàn)，并足以排除其他債權(quán)人申請強制執(zhí)行。

最高法院(2017)最高法民終354號民事判決認為：“案涉房屋買賣合同的訂立系基于魏學傳與中海盛明置業(yè)之間的工程款抵賬行為，案涉合同性質(zhì)實質(zhì)上是以物抵債協(xié)議，該協(xié)議的目的在于消滅魏學傳對中海盛明置業(yè)的債權(quán)而非單純的房屋買賣。本案雙方當事人之間的以物抵債協(xié)議，不能體現(xiàn)雙方買賣房屋的真實意思表示，只是債務人履行債務的變通方式，不必然地引起房屋權(quán)屬的變動。且訟爭房屋并未完成權(quán)屬登記的變更手續(xù)，債權(quán)人只有債權(quán)請求權(quán)，而非物權(quán)。本案中魏學傳尋求救濟途徑不當，以物抵債協(xié)議約定的交付房產(chǎn)，是以消滅金錢債務為目的的債的履行方式，在完成房屋變更登記之前，以房抵債協(xié)議并不形成優(yōu)于其他債權(quán)的利益，且破壞了債權(quán)平等受償?shù)脑瓌t，損害了其他與中海盛明置業(yè)之間存有債權(quán)債務關系的當事人的合法權(quán)利救濟途徑，故不能認定依據(jù)以房抵債協(xié)議而產(chǎn)生的物權(quán)期待權(quán)及物權(quán)本身，該合同的訂立并不能阻卻有其他合法權(quán)利的第三人基于生效法律文書申請強制執(zhí)行。因此，魏琳對案涉房屋并不享有所有權(quán)，也不享有能夠排除執(zhí)行的其他實體權(quán)益?！?/span>

最高法院（2020）最高法民終352號民事判決認為：“本院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》第一條規(guī)定：'人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。’紫杰投資公司對大邑銀都公司享有的是普通借貸債權(quán)，而建機工程公司作為案涉工程項目的承包人對案涉房屋享有建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)，建機工程公司工程款債權(quán)優(yōu)先于紫杰投資公司的普通債權(quán)得到受償，案涉房屋系工程款債權(quán)的物化載體，本案不適用執(zhí)行異議和復議規(guī)定第二十八條，建機工程公司就案涉房屋享有的權(quán)利足以排除紫杰投資公司的強制執(zhí)行?！?/span>

三、債權(quán)人并非為生活、居住需要而以房抵債形成購房事實的，不構(gòu)成消費者購房人，不能據(jù)此取得涉案房產(chǎn)的所有權(quán)或優(yōu)于其他債權(quán)人的優(yōu)先權(quán)利。因此，當事人要求在破產(chǎn)程序中獲得優(yōu)先于普通債權(quán)受償?shù)脑V訟請求，于法無據(jù)。

最高法院（2021）最高法民申948號民事裁定認為：“關于祥泰公司是否應向張寶峰繼續(xù)履行協(xié)議、交付案涉房屋問題。破產(chǎn)程序的目的在于集中公平清理破產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)債務關系，債務人進入破產(chǎn)程序后，除法律規(guī)定或者管理人根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定決定繼續(xù)履行合同之外，債權(quán)人對債務人根據(jù)合同享有的履行請求權(quán)，應當統(tǒng)一轉(zhuǎn)化為金錢債權(quán)，由債權(quán)人通過申報債權(quán)并根據(jù)法定順位獲得清償。本案中雙方雖簽訂《房屋定購協(xié)議》，但祥泰公司進入破產(chǎn)程序之時，案涉房屋不存在。故原審法院對張寶峰要求交付房屋的請求未予支持，認為張寶峰作為債權(quán)人可以向祥泰公司管理人申報相應的債權(quán)，并按《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》的相關規(guī)定實現(xiàn)權(quán)利，并無不當。

關于張寶峰的債權(quán)是否優(yōu)先于普通債權(quán)受償問題。根據(jù)《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》第二條、《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，消費性購房者應是以生活居住為目的的購房人。本案中，張寶峰與祥泰公司存在借貸關系，在祥泰公司無力償還其借款的情況下，雙方為了結(jié)清之前的債務，先后簽訂了四份《房屋定購協(xié)議》，購買四套房屋，用于清償張寶峰借給祥泰公司的相關債務。《房屋定購協(xié)議》雖然約定張寶峰應在合同簽訂時向祥泰公司全額繳納房款，但張寶峰并未按照合同約定向祥泰公司支付購房款，而是以祥泰公司欠其借款本息抵頂案涉購房款。綜合本案事實，祥泰公司與張寶峰之間的借款行為，以房抵債行為，房屋買賣行為，相互關聯(lián)、密不可分，其實質(zhì)是實現(xiàn)以物抵債的交易目的，張寶峰簽訂《房屋定購協(xié)議》的目的并非用于居住。因此，原審法院駁回其要求在破產(chǎn)程序中獲得優(yōu)先于普通債權(quán)受償?shù)脑V訟請求，并無不當?！?/span>

四、債務履行期屆滿前，債權(quán)人與債務達成的以物抵債協(xié)議是否有效？司法界曾出現(xiàn)爭議：持無效的觀點認為債權(quán)未到期時因債務與抵債房屋之間的價值可能會有所差距，極易造成顯失公平的情形，且協(xié)議實質(zhì)上是為了擔保債權(quán)的實現(xiàn)，本質(zhì)上仍屬流質(zhì)契約，違反了《物權(quán)法》186條禁止流質(zhì)的規(guī)定，協(xié)議應確認無效；持有效的觀點認為：房地產(chǎn)市場的特殊性，房價的漲落應為正常的可預見的商業(yè)風險，是否顯失公平應當依據(jù)合同簽訂時的房屋價格與債務進行對比判定。在債務履行期限未屆滿時，雙方達成合意約定提前終止原債權(quán)債務關系，建立新的房屋買賣合意合法有效，應予尊重，因此債務履行期屆滿之前簽訂的以房抵債協(xié)議并不當然無效，其非必要前提，肯定了以房抵債協(xié)議的效力。

最高法院（2015）民一終字第180號民事判決認為：“民事法律關系的產(chǎn)生、變更、消滅，除基于法律特別規(guī)定，需要通過法律關系參與主體的意思表示一致形成。而民事交易活動過程中，當事人的意思表示發(fā)生變化的情況并不鮮見，該意思表示的變化，除為法律特別規(guī)定所禁止外，均應予以準許。由于《商品房買賣合同》和《預售商品房補充協(xié)議》簽訂時，雙方之間的部分借款已經(jīng)到期，其余部分借款雙方當事人一致同意提前到期，在此情況下，雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關系，訂立《商品房買賣合同》，建立商品房買賣合同關系，將對賬確認的借款本息轉(zhuǎn)變?yōu)橐迅顿彿靠睢Ｔ摗渡唐贩抠I賣合同》并非為雙方之間的借款合同履行提供擔保，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務時，雙方協(xié)商通過將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權(quán)人的方式，實現(xiàn)雙方權(quán)利義務平衡的一種交易安排?！渡唐贩抠I賣合同》及與其相關的《預售商品房補充協(xié)議》、《承諾書》的內(nèi)容均表明，湯龍等四人具有實際向彥海公司購買案涉房屋的真實意愿，彥海公司亦具有向湯龍等四人出售該房屋的真實意愿。當事人的上述交易安排，并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，亦不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形。盡管案涉購房款的支付源于當事人之間曾經(jīng)存在的借款合同關系，但尊重當事人嗣后形成的變更法律關系性質(zhì)的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應有之意。藉此，對彥海公司所持根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第三項之規(guī)定，本案《商品房買賣合同》、《預售商品房補充協(xié)議》應認定為無效的主張，本院依法亦不予采信?！?/span>

五、當事人在訴訟調(diào)解中作出的以物抵債協(xié)議制作調(diào)解書的，該調(diào)解書不發(fā)生物權(quán)變動的效力，仍需當事人辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

最高法院（2018）最高法民再445號民事裁定認為：“導致物權(quán)變動的人民法院的法律文書，是指直接為當事人創(chuàng)設或者變動物權(quán)的判決書、裁定書、調(diào)解書，此類文書具有與登記等公示方法相同的效力，因而無須再進行一般的物權(quán)公示即可直接發(fā)生物權(quán)變動效力。因此，可以導致物權(quán)變動的生效法律文書必須具有直接導致物權(quán)變動的內(nèi)容，并以此為限。當事人達成的以物抵債調(diào)解協(xié)議的本質(zhì)屬于債的范疇，只能表明當事人之間達成了某種以物抵債的利益安排，產(chǎn)生的直接后果是債權(quán)人取得要求債務人轉(zhuǎn)移以物抵債標的物的請求權(quán)。此時創(chuàng)設物權(quán)仍要按照法律規(guī)定的物權(quán)變動規(guī)則進行，即辦理過戶登記。在變更登記之前，以物抵債標的物仍屬于債務人所有，債權(quán)人并不享有優(yōu)先權(quán)，因此不足以排除另案的強制執(zhí)行，其訴訟請求應予駁回?！?/span>

六、當事人協(xié)商以房抵債是一種私法行為，可能存在惡意串通損害第三人利益的情況，因此，對于當事人達成的以物抵債的協(xié)議，人民法院應主動審查，而不宜直接出具執(zhí)行裁定予以確認。

最高法院(2016)最高法執(zhí)監(jiān)85號民事裁定認為：“執(zhí)行程序中，雙方當事人協(xié)商以物抵債是一種私法行為，屬于執(zhí)行和解的一種形式，人民法院應當審查執(zhí)行當事人抵債行為是否觸犯第三人權(quán)益，不宜出具執(zhí)行裁定予以確認，以防止當事人惡意串通損害第三人利益或者通過執(zhí)行裁定來規(guī)避行政審查等情形發(fā)生。本案雖然沒有證據(jù)證明中行山東分行與中銀公司、銀信公司惡意串通，但是中銀公司明顯存在選擇性抵債的情形，并損害了工行市中支行公平受償?shù)臋?quán)益?；谏鲜隼碛?，山東高院26-1號裁定應予撤銷。”

七、債權(quán)人與債務人簽訂《商品房買賣合同》，約定以房抵債，但仍保留原借款債務人的還款義務以及其他擔保方式，該合同不產(chǎn)生債務抵償?shù)男Ч?，應認定為原借款債務人提供的實現(xiàn)債權(quán)的擔保。

最高法院在（2017）最高法民申974號民事裁定認為：“關于羅琳與楊利民于2016年5月31日簽訂協(xié)議的性質(zhì)及履行問題。根據(jù)一審法院查明的事實，在羅琳兩次未按約償還借款之情形下，2016年5月31日，雙方根據(jù)借款協(xié)議中羅琳確認的借款本息，就羅琳向楊利民償還借款相關事宜達成了協(xié)議。該協(xié)議第一條、第二條兩條約定確實有以房抵債的內(nèi)容，但因該協(xié)議系多個條文組成，需結(jié)合協(xié)議全文來理解雙方簽訂協(xié)議的真實意思表示。該協(xié)議第五條、第七條約定，羅琳或相關方在協(xié)議簽訂之日起四個月內(nèi)償還全部借款本息，否則楊利民有權(quán)選擇自行處置上述抵債房屋或要求繼續(xù)償還借款本息；本協(xié)議作為原借款合同的從合同，原借款合同及相應保證合同、擔保函等仍然有效，相關方有義務積極籌款按原約定償還借款本息，楊利民也有權(quán)按原約定隨時要求償還借款本息；若楊利民得到部分償還，及時配合將相應比例的房屋退還羅琳?？梢钥闯觯瑓f(xié)議作為原借款合同的從合同，重申了羅琳需按照原約定繼續(xù)償還借款本息，簽訂《商品房購銷合同》后羅琳償還全部借款本息的義務仍然存在，并沒有產(chǎn)生債務已經(jīng)抵償?shù)慕Y(jié)果。因此，從協(xié)議整體約定來看，楊利民的本意并非支付對價購買商品房，其真實意思仍是要求羅琳償還借款本金及利息，雙方簽訂協(xié)議的目的在于保障楊利民的債權(quán)得以順利受償。故一、二審判決認定該協(xié)議并非是以物抵債協(xié)議，而是保障債權(quán)實現(xiàn)的擔保方式，并無不當。”