作者｜張茂榮

房地產(chǎn)爭議解決專家、信榮律師團隊 首席律師

主攻：房地產(chǎn)大要案、小產(chǎn)權(quán)房（含農(nóng)民樓、歷史違建、綠本房拆遷買賣析產(chǎn)）糾紛

眾所周知，房地產(chǎn)管理機關(guān)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證是房屋權(quán)屬的法定權(quán)利憑證，在權(quán)屬發(fā)生爭議時引發(fā)所有權(quán)確認之訴中，權(quán)利人可據(jù)此主張權(quán)利。

如果合法有證房產(chǎn)房產(chǎn)存在違法加建，產(chǎn)證是否還能想當然起到確認產(chǎn)權(quán)定分止爭的作用？廣東省高級人民法院個案答案是：不能！

案例：梁浩波、梁淦波、梁洪波、梁麗英訴劉愛蓮所有權(quán)確認糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書

裁判法院：廣東省高級人民法院

案號：（2020）粵民申9976、10449、10450、10451號

裁判時間：2020年11月27日

裁判原文：

梁浩波、梁淦波、梁洪波、梁麗英申請再審稱，二審法院適用法律錯誤，應(yīng)撤銷（2020）粵03民終8910號民事裁定，將本案發(fā)回重審。主要理由是：（一）涉案房屋存在已經(jīng)依法登記部分和加建未登記部分，兩個部分雖然同屬于涉案房屋，但性質(zhì)不同、相互獨立，應(yīng)當區(qū)別處理。（二）涉案房屋已經(jīng)依法登記的部分，被申請人已經(jīng)取得綠本房地產(chǎn)證。對于持有綠本房地產(chǎn)證的房屋，產(chǎn)權(quán)可以依法分割。（三）申請人的訴訟請求是針對涉案房屋已經(jīng)依法登記的部分，并非是針對加建未登記部分，申請人的訴訟請求應(yīng)屬于法院受理民事案件的范圍，不應(yīng)予以駁回。

廣東省高級人民法院審理認為：《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條規(guī)定，原告的起訴必須符合四個條件，即原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；有明確的被告；有具體的訴訟請求、事實和理由；屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

本案中，涉案房屋存在加建情況，其現(xiàn)狀與房地產(chǎn)證、確認產(chǎn)權(quán)表上記載的信息不一致，且加建行為沒有相關(guān)報批報建手續(xù)?，F(xiàn)梁洪波起訴要求確認涉案房屋產(chǎn)權(quán)，必然涉及涉案房屋的建設(shè)是否符合規(guī)劃要求、是否需要作出相應(yīng)處理，這屬于國家有關(guān)行政機關(guān)的職權(quán)范圍，不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍。因此，一審法院裁定駁回起訴、二審法院予以維持，具有法律依據(jù)。

裁判結(jié)果：駁回梁浩波、梁淦波、梁洪波、梁麗英的再審申請。

買綠本房14年，遭產(chǎn)證人起訴返還，結(jié)果......

信榮說：此觀點或引發(fā)更多糾紛無法止爭

用通俗一點的話理解，廣東省高級人民法院就是說：即便是持有產(chǎn)權(quán)證的合法建筑，只要存在違法加建的情況，合法物權(quán)即被違法建筑株連同化，產(chǎn)權(quán)證便不能起到法定權(quán)屬證明的作用，而必須“先行后民”，由行政機關(guān)做出處理。

如此認定的結(jié)果是災(zāi)難性的：如果產(chǎn)證登記在債務(wù)人名下，是否還可以認定為其合法財產(chǎn)被強制執(zhí)行？如果產(chǎn)權(quán)人出售，是否還可以認定賣方擁有物權(quán)處分權(quán)？買賣合同是否有效？如果整體出租，租賃合同是否有效？惡意當事人是否會借此毀約逃避合同義務(wù)的履行？如果這些情況下又可以忽略違法加建的存在，那法律的統(tǒng)一性又在哪里？

（說明：本案房產(chǎn)為綠本房，按此裁判觀點，紅本房也是一樣。）