這些年商品房虛假宣傳、質(zhì)量問題、延期交房、房產(chǎn)證辦不下來、爛尾樓等問題一直居高不行，很多購房人遇到了“交房即維權(quán)”艱難處境。

在3·15來臨之際，我們就以泰禾集團(tuán)暴雷為例，詳細(xì)說一說，遇到這類爛尾樓，作為購房人，應(yīng)該怎么做？

泰禾肇慶院子

泰禾肇慶院子一期項目原本計劃為2021年6月份交付，但是由于2020年開始，泰禾集團(tuán)資金鏈緊張出現(xiàn)暴雷，該項目至2020年開始就陸續(xù)出現(xiàn)停工，期間雖然有短暫恢復(fù)施工，但都是只有區(qū)區(qū)20名工人的“表演式”假復(fù)工，至今該項目一直處于停工的狀態(tài)。

事到如今，泰禾集團(tuán)只是用區(qū)區(qū)一張白紙，告知業(yè)主房子需要延期到2022年6月交付，甚至連公章都沒有蓋，也未談及延期交房任何違約責(zé)任，就此敷衍業(yè)主。

兩年來，肇慶院子業(yè)主到肇慶市住建局、信訪局等部門反映情況，住建局組織召開了幾次協(xié)調(diào)會議，但一直都沒有拿出實質(zhì)性的解決方案，廣大業(yè)主收房無望。

律師點評

這屬于比較典型的爛尾樓項目，爛尾樓的出現(xiàn)往往和開發(fā)商挪用商品房預(yù)售資金有直接關(guān)系。按照相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商的預(yù)售房款只能用于這個項目的開發(fā)建設(shè)，不能挪作它用。

既不能用去還銀行貸款，也不能用于買地開發(fā)新的樓盤，更不能拿出去揮霍！商品房預(yù)售資金必須放入專門的獨(dú)一無二的專項監(jiān)管賬戶里，在這個項目沒有徹底完工交房之前，只能用于這個項目，不能干任何別的事情！

然而，實際上，很多很多的開發(fā)商在轉(zhuǎn)移預(yù)售資金。如果不存在轉(zhuǎn)移資金，如果收取的房款都用于這個項目開發(fā)建設(shè)，還可能有那么多的爛尾樓嗎？

要知道，房款是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房子的開發(fā)建設(shè)成本的！更何況，要想達(dá)到預(yù)售條件，開發(fā)商前期自己的投入都不得低于總投資額的25%。

所以，如果您買了期房，如果不想出現(xiàn)爛尾樓，錢房兩空，請務(wù)必注意您的房款到底打到哪里了？是不是這個項目的專門的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶！

切記，這個賬戶不是開發(fā)商日常用的對公賬戶，而是專門開設(shè)的，專門只是用于這個項目的特定賬戶。

首先要認(rèn)清一個基本現(xiàn)實：業(yè)主往往是最后知后覺，最容易房錢兩空的，主要原因一般有三個：

1、一般開發(fā)商資金鏈斷裂，民間資本和各大銀行會會第一時間出手，第一時間起訴，第一時間查封資產(chǎn)，第一時間申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，盡可能劃走開發(fā)商名下所有的錢。

2、開發(fā)商也往往會主動轉(zhuǎn)移財產(chǎn)。在民間資本和銀行動手之前，開發(fā)商已經(jīng)先行一步。利用施工單位虛報工程款，利用員工虛報工資已經(jīng)不是秘密的秘密。

3、在先天上，業(yè)主就屬于弱勢群體，得到信息的時間往往是最晚的，反應(yīng)也是最慢的。

做過不少爛尾樓的案子，接觸過很多不幸購買了爛尾樓的業(yè)主，有時候特別有種恨鐵不成鋼的感覺。該出手的時候不出手，坐等開發(fā)商或者別的業(yè)主去折騰，夢想打順風(fēng)車，等到最后房錢兩空。

而且，還有不少的業(yè)主迷信信訪，對信訪有種迷之自信，往往錯失挽回?fù)p失的良機(jī)。

所以，一旦發(fā)現(xiàn)自己買的房子爛尾了，必須立刻展開行動，團(tuán)結(jié)一切值得團(tuán)結(jié)的業(yè)主，利用一切合法合規(guī)的法律手段，具體操作方式：

查看預(yù)售房款監(jiān)管情況

盡快通過政府信息公開申請等方式查清楚這個項目的預(yù)售房款監(jiān)管情況，查看監(jiān)管賬戶上是否還有資金，以往收取的預(yù)售資金究竟用到哪里了？

只要核實，幾乎所有的爛尾樓必然存在開發(fā)商挪用預(yù)售資金，一定要盡快核實，盡快取證固證！

此外，還可以通過信息公開的方式進(jìn)一步挖掘開發(fā)商背后的手續(xù)，進(jìn)一步挖掘開發(fā)商是否還存在其它違法行為。

提起挪用預(yù)售房款查處申請

盡快提起相關(guān)的挪用預(yù)售房款資金查處申請，申請住建部門對這種違法行為進(jìn)行調(diào)查處理。一般而言，當(dāng)?shù)氐淖〗ú块T是預(yù)售資金的監(jiān)管部門，有職責(zé)去調(diào)查處理。

此外，對其它看得見的，看不見的違法行為，也可以視情況分門別類地提起相關(guān)的違法查處。在這里務(wù)必注意，不同的部門其法定職責(zé)是不一樣的，不同的違法點對應(yīng)著不同的部門，不要眉毛胡子一把抓。

提起相關(guān)民事訴訟

視情況提起相關(guān)的逾期交房違約金的民事訴訟，追究相關(guān)的逾期交房違約金。也許這個時候開發(fā)商沒錢付這筆違約金，但是一定要讓開發(fā)商看到其爛尾是有代價的。而且，越多的業(yè)主起訴，開發(fā)商的違約成本就越高。

強(qiáng)有力的組織很重要

強(qiáng)有力的組織至關(guān)重要。組織問題是爛尾樓這類集團(tuán)訴訟成敗的關(guān)鍵因素。沒有穩(wěn)定的組織架構(gòu)意味著這個維權(quán)集體是自由的、極為松散的、沒有約束的，就像是一個部隊沒有軍師旅團(tuán)營連，沒有嚴(yán)格的軍紀(jì)。沖鋒的號剛剛響起，就已經(jīng)潰不成軍。

優(yōu)秀的業(yè)主代表很重要

優(yōu)秀的業(yè)主代表至關(guān)重要。有不少維權(quán)失敗的原因就是業(yè)主代表不給力，業(yè)主代表叛變、或被收買。所以選擇業(yè)主代表十分重要，一定要人品好，有時間，有頭腦，愿意為大家付出。而且業(yè)主代表絕對不能只有一個兩個，一定要有多個，且人數(shù)是單數(shù)。

兩個重要機(jī)制不能少

一定要有保密機(jī)制和反搭便車機(jī)制。在維權(quán)過程中，如果沒有反搭便車機(jī)制，維權(quán)很容易走向失敗。

維權(quán)的時候，很多“聰明人”選擇抱胸旁觀，既不想付出，又怕承擔(dān)風(fēng)險。當(dāng)需要沖鋒的時候，“聰明人”們或高呼著沖啊，但是腳步卻往后退著；或躲得遠(yuǎn)遠(yuǎn)地，悄悄地冷眼看著傻乎乎的勇士們往前沖。當(dāng)可能出現(xiàn)成果的時候，“聰明人”們理直氣壯、心安理得地站出來了，和大家一起分享成果。

在我們律所辦理這類的案件的時候，我們?yōu)榱吮ＷC購房人得努力成果不被其他“聰明人”竊取，在和購房人建立委托代理關(guān)系前，我們會提出一個要求：業(yè)主必須先簽署保密協(xié)議和議事規(guī)則。如果業(yè)主不簽署這兩個文件，這個案子我們一定不會接。

根據(jù)情況要求解除合同

如果樓盤徹底爛尾了，沒有復(fù)活的可能，房子的狀態(tài)又根本沒法用，可以立刻起訴要求解除合同，返還購房款。

在這里有一點需要特別注意，如果按揭購房，起訴解除購房合同的時候，務(wù)必解除按揭合同。此外，必要的時候，可以申請開發(fā)商破產(chǎn)，在破產(chǎn)清算中行使業(yè)主基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)。比如一個項目主體已經(jīng)完工，這種情況不建議解除合同，可以把盡量推動復(fù)工作為第一目標(biāo)。

如果樓盤前景還不錯，相關(guān)的政府部門也很給力，也可以多方協(xié)商，進(jìn)行重組或者另外要求一個新的開發(fā)商接盤。

推動談判，爭取利益最大化

談判。上述提到的方式方法其實大部分都只是手段，目的是為了給開發(fā)商施加壓力，推動談判，推動復(fù)工。在這類案件中，往往可能涉及至少5方，甚至6方談判，比如開發(fā)商、業(yè)主、法院、當(dāng)?shù)夭块T、銀行等債權(quán)人、施工單位等。

排版編輯丨黃忠?guī)?/span>