一、物業(yè)公司重點整治內(nèi)容

1. 進駐小區(qū)未按規(guī)定辦理承接查驗，發(fā)現(xiàn)問題未告知建設(shè)單位并向物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報告有關(guān)情況;

（物業(yè)查驗義務(wù)不到位）

2.     未按照物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，未建立管理制度、未按合同約定對共用部位、公用設(shè)施設(shè)備等進行管理維護；

（物業(yè)服務(wù)不合格）

3.     未按規(guī)定公示物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車及其他有償服務(wù)的收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式，物業(yè)服務(wù)費用收支情況、公共能耗費分攤情況、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益和支出情況，維修資金使用情況等相關(guān)信息，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、服務(wù)投訴電話等；

（物業(yè)服務(wù)信息未盡到公示義務(wù)）

4.     超出合同約定或公示收費項目標(biāo)準(zhǔn)收取費用;

（物業(yè)企業(yè)亂收費）

5.     擅自利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營活動,侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營收益;

（侵占業(yè)主公共利益）

6.     指定寬帶代理商、限制用戶選擇寬帶運營商;

（壟斷行為）

7.     物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后,無正當(dāng)理由拒不退出物業(yè)服務(wù)項目，退出物業(yè)服務(wù)項目未按要求辦理交接手續(xù);

（物業(yè)拒不退場或拒絕配合辦理移交）

8.對違規(guī)裝修、高空拋物、違規(guī)占用消防通道等問題未盡勸阻、報告義務(wù);

9.     未依規(guī)將物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約報送備案。”

評析：以上物業(yè)服務(wù)重點整治內(nèi)容中，物業(yè)公司最應(yīng)當(dāng)重視的應(yīng)是，物業(yè)公司處理業(yè)主公共收益的問題。

理由：物業(yè)公司利用業(yè)主共有部分對外經(jīng)營取得收益，極易侵占、挪用。且物業(yè)公司往往對公共收益并不單獨建賬，導(dǎo)致應(yīng)歸物業(yè)所有的收益和應(yīng)歸屬于全體業(yè)主的收益混同。并不加以區(qū)分使用處分。非有大決心，不易有改變。

二、法律后果/處理措施：

“對違法違規(guī)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員，依法依規(guī)并視情采取警示約談、信用扣分、公開通報、停業(yè)整頓、行政處罰、列入失信名單、吊銷營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書等措施進行處置；涉嫌犯罪的，移交公安司法部門依法查處。”

三、對本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)幾點粗線條的法律建議。

1、要高度重視，合法合規(guī)經(jīng)營。

2、在經(jīng)營范圍內(nèi)服務(wù)，不觸碰法律紅線，不與業(yè)主爭利。

3、對于公共利益收取和使用，要單獨建賬且賬目清楚，材料明晰，經(jīng)得起檢查。

4、物業(yè)交接要做到愿賭服輸，不能耍賴撒潑。否則，物業(yè)費收不到事小，接受懲罰則事大。

綜上，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以此為契機，以《民法典》和《物業(yè)管理條例》《江西省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)對物業(yè)企業(yè)的要求為基礎(chǔ)，規(guī)范內(nèi)部經(jīng)營行為，以服務(wù)為突破口，爭取保有現(xiàn)有樓盤，盡量拓展新的樓盤，做業(yè)主滿意的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

附言：小區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會及物業(yè)公司該如何相處？這一課題值得深究。我亦略有心得，希望能有機會與業(yè)內(nèi)人士深度交流探討。

鐘北斗律師，2006年通過國家司法考試，2008年正式執(zhí)業(yè)至今。現(xiàn)為江西冠城律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師。

擅長：小區(qū)業(yè)委會選舉、企業(yè)法律顧問、民商事糾紛處理。