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caoz的夢(mèng)囈

本文來(lái)自微信公眾號(hào)：caoz的夢(mèng)囈（ID：caozsay），作者：caozsay，題圖來(lái)自：《超體》

眾所周知，TK教主是搜索引證的達(dá)人，在技術(shù)高手的成長(zhǎng)路線里，善于使用搜索引擎一定是最基本的能力訴求。

舊文也多次提過(guò)，有價(jià)值的信息往往碎片化，往往如面包屑隱藏在不同角落里，如何搜索，整理，判斷，歸納，就顯得尤為重要。

而信息越完整，關(guān)鍵決策的支持也就越完整，決策的準(zhǔn)確性也就越高。

那么到底，怎樣才算是信息挖掘？

前幾天，我直播的時(shí)候，拿自己的習(xí)慣做了一個(gè)案例，但不知道什么原因，被系統(tǒng)以異常為由終止了直播。

友情提醒，本文所有內(nèi)容僅為信息挖掘案例展示，不作為任何投資決策建議。

案例：

最近好奇大阪的房產(chǎn)投資，所以做了一些功課，跟大家分享一下我的信息采集和整理的思路。

第一，為什么考察大阪。

1. 相對(duì)于東京而言，大阪的房?jī)r(jià)只有1/3到1/2，但作為關(guān)西最大城市，以及熱門(mén)旅游目標(biāo)，其出租回報(bào)和東京的差距并沒(méi)有房?jī)r(jià)那么懸殊。整體出租回報(bào)率，從表面來(lái)看，非常可觀。該部分后續(xù)再展開(kāi)。

2. 新加坡的銀行可以為客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)大阪房產(chǎn)提供貸款，并且有一定利率優(yōu)勢(shì)。

3. 日本法律相對(duì)規(guī)范，代理機(jī)構(gòu)相對(duì)可信任，政局相對(duì)穩(wěn)定，相對(duì)于東南亞地區(qū)的一些新興小國(guó)，長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。

4. 疫情期間，有一定的低估價(jià)值，疫情結(jié)束后，存在報(bào)復(fù)性旅游的可能性。除了中國(guó)游客外，無(wú)論是東南亞游客，還是歐美游客，都有非常多人熱衷于大阪旅游。

這里，1和2屬于基本信息的采集，其中存在一定的道聽(tīng)途說(shuō)，需要進(jìn)一步的核對(duì)和驗(yàn)證。而3和4屬于基本認(rèn)知和常識(shí)。當(dāng)然，有人如果不承認(rèn)這是常識(shí)，沒(méi)關(guān)系，此部分僅作案例完整性陳述使用，不爭(zhēng)論。

第二，如何搜索房源。

搜索海外資源，默認(rèn)谷歌。

如果用中文搜索，多半會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)中文日本房產(chǎn)平臺(tái)，那么用英文搜索，也會(huì)找到一些當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)網(wǎng)站，但這些是否是最完整的呢？

換一種搜索方式，搜索“日本最大的房產(chǎn)網(wǎng)站”，找到一些討論是suumo。不過(guò)是全日文的，也就是正常情況下我們是搜索不到的，那么全日文網(wǎng)站能不能使用，當(dāng)然能，因?yàn)橛小肮雀璺g”，在Chrome瀏覽器右鍵即可全站翻譯。基本內(nèi)容理解起來(lái)是沒(méi)有問(wèn)題的。

對(duì)比房源，確實(shí)比中文平臺(tái)內(nèi)容充實(shí)。

不同平臺(tái)的房源有些是重復(fù)的，但有些也是各自平臺(tái)獨(dú)有的。

第三，關(guān)于信息深挖。

找到了房源信息，價(jià)格，地段，面積，是不是就可以做出足夠的對(duì)比了，這僅僅是開(kāi)始。

這里補(bǔ)充一句，關(guān)于房產(chǎn)持有的稅費(fèi)，很容易搜索到，屬于基本信息，不贅述。

3.1 搜索不同城區(qū)的房?jī)r(jià)對(duì)比和區(qū)域特征對(duì)比。

紅燈區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)很低，治安也相對(duì)較差，流浪漢多。北區(qū)是新發(fā)展區(qū)，金融中心和信息產(chǎn)業(yè)。

大阪大學(xué)所在是北部。東區(qū)外國(guó)人較多。

中央?yún)^(qū)，浪速區(qū)，天王寺區(qū)屬于傳統(tǒng)旅游和商業(yè)區(qū)域，游客較為集中,等等。

以上，搜索“大阪城區(qū)房?jī)r(jià)對(duì)比”，能找到不少。

3.2 不同區(qū)域人群構(gòu)成和政治傾向構(gòu)成。

非常有意思，我還查了“大阪特區(qū)公投”的傾向性分布圖，這個(gè)有一定代表性，可以了解不同區(qū)域主要居民，是偏向革新，還是偏向保守，那么這也會(huì)多少影響到該區(qū)域未來(lái)的發(fā)展活力。

3.3 不同區(qū)域的房租對(duì)比。

房?jī)r(jià)對(duì)比和房租對(duì)比，可以更好的理解租售回報(bào)的比例。

這些是基本信息，也是很多人可以想到的，但這些足夠了么？

并不夠，其實(shí)房源信息里提及的很多關(guān)鍵詞，要有好奇心，那么基于這些關(guān)鍵詞，繼續(xù)深挖，就會(huì)看到更多有價(jià)值的信息。

比如某些房源價(jià)格明顯低于同地區(qū)行情價(jià)，那么通常都是有原因的。

3.4 所謂土地類(lèi)型和最高容積率。

發(fā)現(xiàn)有第一類(lèi)居住區(qū)，第二類(lèi)居住區(qū)，商業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)等等。

那么第一類(lèi)是低密度優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)，第二類(lèi)就普通一些，是不是第一類(lèi)住宅區(qū)更好呢，未必。因?yàn)檫@種地塊商業(yè)配套往往不夠好。如果不是自住，而是出租給游客和普通人，可能不如第二類(lèi)居住區(qū)方便。

商業(yè)區(qū)可以有更高的容積率，可以開(kāi)店鋪，通常價(jià)值更高，但是仔細(xì)閱讀條款其實(shí)是有風(fēng)險(xiǎn)的，居住區(qū)的采光權(quán)是有一定保障的，但是商業(yè)區(qū)就不是了，所以如果不仔細(xì)調(diào)查周邊，有可能是被高樓包圍，暗無(wú)天日的地塊。

3.5 所謂建筑許可。

防火區(qū)域，半防火區(qū)域，這個(gè)和普通區(qū)域區(qū)別在哪里。

日本一戶(hù)建大部分是木造結(jié)構(gòu)，成本較低，但是防火區(qū)域就不允許木造結(jié)構(gòu)，只能做鋼混結(jié)構(gòu)，那么建造和改建成本都會(huì)比木造高很多。

再建筑許可。有些老房子是禁止再建的，因?yàn)椴环闲碌慕ㄔ旆ǎ赡苓@種地塊后續(xù)維護(hù)就比較煩，雖然也允許翻新，保留主體結(jié)構(gòu)即可，但畢竟不能為所欲為的改造房產(chǎn)，特別是這種都是很老的結(jié)構(gòu)，所以這種往往價(jià)格顯著低于市場(chǎng)價(jià)。

3.6 谷歌衛(wèi)星和谷歌街景。

看到房源信息和所在區(qū)域，要查看地圖周邊，那么谷歌街景和谷歌衛(wèi)星其實(shí)是價(jià)值是非常巨大的。你只看地圖，可能大概知道這個(gè)房產(chǎn)的位置和區(qū)域，但是街景可以看到周邊的真實(shí)情況，比如前面提到的，采光，以及是否可能存在較多噪音污染。

還有很重要的一點(diǎn)，我也看到一些顯著低于市價(jià)的市中心區(qū)域房源，那么用衛(wèi)星地圖和街景才注意到，背后是一些神社，而里面則是密密麻麻的墓地。換句話說(shuō)，這個(gè)房子是無(wú)遮墳景房，這種你從公開(kāi)的信息圖片是看不到的，如果無(wú)法去現(xiàn)場(chǎng)考察，或者現(xiàn)場(chǎng)無(wú)法深度調(diào)查（比如只允許在前面參觀，以租客的名義不允許進(jìn)入內(nèi)部查看視野），那么谷歌衛(wèi)星非常有用的。

3.7 民宿許可。

大阪允許全年民宿營(yíng)業(yè)，但這里有一個(gè)問(wèn)題，所謂允許，其實(shí)是需要鄰里同意才可以，而大部分公寓是禁止民宿進(jìn)入的。

所謂許可，只代表該區(qū)域許可，不一定代表該房源許可。

3.8 城市發(fā)展規(guī)劃和重點(diǎn)校區(qū)分布。

政府官方網(wǎng)站和官方報(bào)告其實(shí)是最直接的資源，當(dāng)然，還是需要谷歌翻譯。

以上這些，都是通過(guò)房源信息內(nèi)容展示中不同的關(guān)鍵詞，那么基于這些關(guān)鍵詞不斷組合搜索挖掘出來(lái)的。

當(dāng)然，在搜索之后，可以再聯(lián)系會(huì)中文的中介，對(duì)不明確的信息進(jìn)行進(jìn)一步的咨詢(xún)，這時(shí)候，問(wèn)出來(lái)的問(wèn)題就會(huì)顯得相對(duì)專(zhuān)業(yè)，別人也會(huì)認(rèn)為你確實(shí)有足夠的準(zhǔn)備，當(dāng)然也會(huì)認(rèn)真對(duì)待你的問(wèn)題。

3.9 其他。

比如說(shuō)，日常維護(hù)和管理的成本，代管費(fèi)用，比如說(shuō)，出租市場(chǎng)的行情，當(dāng)你覺(jué)得出租回報(bào)率很好的時(shí)候，別忽視潛在的空租率。

這些可以通過(guò)進(jìn)一步溝通深度了解，而且可以多咨詢(xún)不同的中介，互相印證。

今天啰嗦這些，回到最初話題，是不是說(shuō)鼓勵(lì)大家投資房產(chǎn)，絕對(duì)不是。

我舊文《關(guān)于海外置業(yè)，我潑點(diǎn)冷水》有提到。

今天的主題是，如何進(jìn)行信息挖掘。

第一，好奇心很重要，你對(duì)某個(gè)領(lǐng)域有好奇，是驅(qū)動(dòng)你深挖的動(dòng)力源泉。

第二，學(xué)會(huì)尋找最有價(jià)值的信息源。信息源很重要，很多時(shí)候，有價(jià)值的信息存在于垂直領(lǐng)域的搜索平臺(tái)里，你要先找到這個(gè)平臺(tái)。

第三，對(duì)關(guān)鍵詞敏感，瀏覽領(lǐng)域內(nèi)文章，領(lǐng)域內(nèi)信息的時(shí)候，看到有些關(guān)鍵詞不是很理解，不是很明確，要去搜索確認(rèn)。

這點(diǎn)極為關(guān)鍵，往往可以通過(guò)一個(gè)信息點(diǎn)，查閱的過(guò)程中不斷發(fā)現(xiàn)新的關(guān)鍵詞，不斷擴(kuò)展信息點(diǎn)，最后會(huì)成為很龐雜的知識(shí)樹(shù)。

我舊文經(jīng)常會(huì)留有一些面包屑，也就是某些關(guān)鍵詞特征，有極少數(shù)的人可以通過(guò)自行搜索，拼湊出更多的豐富內(nèi)容。也有人會(huì)說(shuō)，我搜過(guò)了，找不到，其實(shí)很多是需要一些關(guān)鍵詞組合，有些是內(nèi)容提到的，有些可能需要腦補(bǔ)一下。比如你搜索什么領(lǐng)域的，那么特征關(guān)鍵詞+領(lǐng)域標(biāo)記詞，可以很好地限定搜索范圍，這本來(lái)應(yīng)該是很常識(shí)的東西，但確實(shí)很多人并不擅長(zhǎng)。

第四，多渠道信息比對(duì)，確定信息真?zhèn)危瑏?lái)源和完整性。有時(shí)候，某些渠道的信息不完整，可以通過(guò)識(shí)圖搜索，或者其他關(guān)鍵詞組合方式尋找其他渠道的同一信息，相互對(duì)照補(bǔ)充。

第五，建立信息之間彼此關(guān)聯(lián)的邏輯。

比如前文所述，不同授權(quán)區(qū)域，不同建筑許可，不同周邊環(huán)境對(duì)房?jī)r(jià)的影響因素等等。要建立一個(gè)關(guān)聯(lián)影響的框架邏輯。

第六，必要的時(shí)候，尋求專(zhuān)業(yè)人士的見(jiàn)解。

前提是，做足功課。

你做足功課，別人也會(huì)重視你的咨詢(xún)，比如前文所述，一個(gè)中介面對(duì)一個(gè)做足功課的咨詢(xún)者，一定會(huì)認(rèn)為對(duì)方有足夠的交易意愿，當(dāng)然會(huì)更積極的回復(fù)和交流。而且當(dāng)發(fā)現(xiàn)對(duì)方有足夠的信息儲(chǔ)備，自然也不敢過(guò)于夸大其詞。

互聯(lián)網(wǎng)信息往往是碎片化的，那么你首先要明確，自己所期望的目標(biāo)是什么，并建立最基本的目標(biāo)邏輯框架。

比如房產(chǎn)投資，追求租金回報(bào)和追求升值，其底層邏輯是完全不同的，其所需要關(guān)注的信息重點(diǎn)也是完全不同的。

基本目標(biāo)邏輯確認(rèn)后，再根據(jù)所收集的信息，將各種影響及關(guān)聯(lián)因素盡可能羅列，并且對(duì)每個(gè)影響因素的影響范圍盡可能標(biāo)注，并通過(guò)進(jìn)一步的信息采集去修訂。

當(dāng)我們?cè)噲D做出一些關(guān)鍵決策的時(shí)候，這些信息越完整，因素關(guān)系越清晰，對(duì)決策的效率越有意義。

《數(shù)據(jù)控新加坡買(mǎi)車(chē)記》，這也是一個(gè)范例，決策前的數(shù)據(jù)準(zhǔn)備和信息挖掘。當(dāng)時(shí)我勸身邊朋友說(shuō)，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，COE會(huì)大漲，但是都沒(méi)聽(tīng)我的，后來(lái)疫情特殊原因還下跌了一段時(shí)間，但很快就飆升了，從當(dāng)時(shí)的推算邏輯來(lái)說(shuō)，我的預(yù)判是沒(méi)有問(wèn)題的，疫情是個(gè)黑天鵝事件，僅僅是短時(shí)間影響。

做出重大決策、關(guān)鍵決策的時(shí)候，信息挖掘和采集都是非常重要的。然而現(xiàn)實(shí)中，很多人會(huì)一時(shí)頭腦發(fā)熱做出關(guān)鍵決策。此外，盲從所謂權(quán)威意見(jiàn)也是很危險(xiǎn)的，甚至很多權(quán)威就是靠收割來(lái)實(shí)現(xiàn)其權(quán)威價(jià)值的。

最后，補(bǔ)充一句，以上案例所提到的信息采集，并不足以建立真正有效的決策支持。信息不對(duì)稱(chēng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)依然存在。此外，世界多變，諸多黑天鵝因素會(huì)嚴(yán)重干擾決策效果。

本文來(lái)自微信公眾號(hào)：caoz的夢(mèng)囈（ID：caozsay），作者：caozsay