?四看調(diào)控，調(diào)控越嚴的城市，越說明害怕房價漲，不敢放松調(diào)控，所以才要調(diào)控。越是不調(diào)控的城市，房子越難漲，往往供過于求才不需要調(diào)控。一線城市的調(diào)控肯定是全國最嚴的，因為想買一線城市的人是最多的，根本不敢放松調(diào)控，否則房價要漲到天上去了，二線城市也要調(diào)控。因為也有很多人想買，畢竟我們中國人口多，一個省相當于一個國家，一個二線城市，相當于外國一個首都了。全省的人都想去省會買，所以必須調(diào)控。只有那些經(jīng)濟不發(fā)達的345線城市沒人去買才不需要調(diào)控。但江浙的三四線城市它都需要調(diào)控，為什么？因為經(jīng)濟發(fā)達，當?shù)胤績r漲得快，這個調(diào)不調(diào)控跟經(jīng)濟發(fā)不發(fā)達有關，而不是看你是幾線城市。

這一點要搞清楚，所以他調(diào)控了反而值得買，可以放心買。有些不限購的東西你敢買嗎？比如一二線城市蓋了很多公寓、寫字樓、商鋪，這些都不限購，歡迎你們?nèi)ベI。剛好吸收多余的熱錢，因為貨幣印多了，市場流動性太多了，實在沒地方去，很多人買不了住宅，擔心通貨膨脹，只想快點找個標的投資，那就去買公寓寫字樓吧。結(jié)婚買了真的就變成不動產(chǎn)了，十年八年價格也不動。

還有一些地方的旅游地產(chǎn)，他也不給你限購，讓你們投資客去買，買了也不升值。中國的房地產(chǎn)有個特色，限購一部分，大部分不限購。中國六百多個城市調(diào)控的不足100個，讓你去買那些不限購的，隨便你買幫忙去庫存，同時幫忙解決流動性的問題。因為房地產(chǎn)是蓄水池，錢印多了，如果都流入商品市場，物價上漲不是好事，最好是去買房子，買那些不漲價的房子，隨便你買沒人管你，但就不允許你買一二線城市的房子。因為一二線城市大家都想買，房價漲高了，社會矛盾就怕了。

5、看新房和二手房的價差，判斷一個城市的房子有沒有投資價值，還可以看一個參考指標，就是新房和二手房倒掛多少。第一，如果新房比二手房便宜很多，一般都會有漲價的壓力，為什么呢？因為新房便宜，二手房貴都知道，買到就賺到不存在風險，所以大家都去搶新房倒掛的城市，對未來收益是很明確的。你3萬買到了新房，周邊二手房都5萬了，相差2萬，那就是躺賺，而且大家都去搶新房，但又搶不到市場火爆的場面，容易傳遞焦慮情緒。特別是新盤供給量少的地方，比如1000套房，有1萬個人去搖號，說明還有9000個人的資金在搖不到號后等著進入市場。剛需改善沒辦法，只能被逼進入二手房市場，進一步推高二手房價格。

你們?nèi)タ纯茨闼诘某鞘惺遣皇堑箳旌芏嗌钲?、上海、廣州、杭州、成都、寧波、東莞核心地段肯定都是倒掛的，這些都是房價漲幅最兇的城市。第二，如果新房跟二手房差不多，漲價壓力會小一些，但也會漲。比如北京倒掛不明顯，特別是遠郊基本沒倒掛，所以漲價壓力也小很多。因為沒價差的房子，投資客看不上炒作的資金就少，上漲動力就沒那么強。但五環(huán)內(nèi)新房少呀，新房只要好賣，剩下買不到的人，沒辦法，只能去買二手房。所以帶學區(qū)的次新房肯定是有漲價壓力的。第三，如果新房比二手房貴，那就要小心了，房價很難漲。如果一個城市的新房賣的比二手房還貴，卻要格外小心了。因為你新房買了進入二手房市場的時候。

賣不起價格明顯就要虧。我這里說的二手房不是指老破舊，而是指同地段同品質(zhì)差不多的次新房。老破舊，沒參考性。在選城市的時候，大家可以通過上面這五個方面來把握。最后我再總結(jié)一下未來哪些城市機會比較大，你應該怎么做？第一，長期來看，人口向一線集中的趨勢不會變，這是國際規(guī)律。雖然目前北京、上海門檻仍然很高，深圳最近也準備提高落戶門檻，就是人為逆城市化，但是隨著中國人口出生率的下降，未來各個城市搶人會是大趨勢。而且從產(chǎn)業(yè)角度來看，一線城市的產(chǎn)業(yè)是最強悍的，就業(yè)機會最多，資源也是最好的。所以如果你有錢的話，最好在一線去占個坑。當然一線城市的門檻已經(jīng)很高了。

首付至少百萬以上，但也還有機會。這一輪深圳、廣州和上海相對來說是漲的最多的。北京相對弱一些，但也在暗暗的漲，是最后一個，漲的，只是不允許升漲。北京比較特殊，首都也比較敏感，沒有人敢大張旗鼓的去炒房。第二，二線城市的發(fā)展?jié)摿σ埠艽?，各個省的人口在加速向核心二線城市集聚。所以你們可以分散布局，大家不要總是盯著自己所在城市的那一畝三分地，要把視野擴大一點，錢多你就分散布局到全國各個有潛力的城市去布局。如果要分檔次，我覺得未來中期來看，第一排是最有潛力的，還是GDP排名前十的城市，如果論回報率，可能廣州、蘇州、杭州、成都、合肥、西安潛力會比較大。另外長沙也是值得去布局的。

主要是長沙房價太便宜了。雖然過去長沙房價漲得慢，但是長沙基本面非常好。教育、醫(yī)療資源好，人口增速快，GDP增速快，目前調(diào)控非常嚴，所以被壓制了。但是我實在找不出看空長沙的理由，本地人看空長沙就是人均居住面積比較高。但是隨著人口的快速流入，我相信外來人口都是需要買房的，而且還有廣東人口的回流，買房需求，連中山房價都兩萬多了。長沙作為上千萬人口的城市，GDP過萬億的城市，市中心房價憑什么才一萬多呢？而且長沙的租售比非常高，月供壓力不大，買房確實很劃算?，F(xiàn)在買房可以不看租售比，但十年城鎮(zhèn)化結(jié)束之后，買房回報率就得看租售比啦。第三，若二線城市也一樣會漲，不會缺席。

比如西部的弱二線，貴陽、南寧、昆明、重慶，每一輪行情啟動都會輪動到，只不過是輪動的晚一些。因為他們是當?shù)厥±锏奈ㄒ恢行某鞘校±锏娜丝跁@些城市去。

第四，每一輪城市都會輪動，但不會無限漲下去，所以漲到一定程度后就不要追高了。因為漲完了就是一個周期的頂部了，你就可以考慮去布局下一個城市了。比如去年深圳漲大半年后，七月份深圳調(diào)控升級資金馬上就輪動到廣州、上海。這個時候深圳再去買二手房，你的收益率就不高了，只能打新。那有名額的話，就不如馬上轉(zhuǎn)戰(zhàn)廣州上海。目前全國不要再追漲的城市就是深圳、上海、廣州、寧波、成都和杭州，短期要謹慎一點，長期問題不大。這些地方大家都只買新房，二手房暫時不要買了，觀望一下。北京要分片區(qū)，漲幅過大的，不要追，漲幅不大的沒問題，可以繼續(xù)買。

深圳兩年內(nèi)房價一定會下跌，3到5年內(nèi)也沒有什么機會。未來我比較看空深圳，因為對二手房全面限價這個打擊太大了，現(xiàn)在又提高落戶門檻，也會影響需求。第五，目前全國二線城市我認為還能買的城市有武漢、蘇州、南京、鄭州、青島、濟南、福州、重慶、長沙、貴陽、南寧、昆明、南昌、?？?、三亞這些地方新房、二手房都可以買。廈門要挑島外，西安我沒有去調(diào)研，不了解情況，所以暫時不好下結(jié)論。六月調(diào)研了再告訴大家，三四線城市也還有一些可以買。比如我調(diào)研過的佛山、紹興北方的各個省會城市，當?shù)厝硕伎梢匀ベI，外地人就不要去買了，沈陽可能好一點。第六，這一輪漲幅大小以50%為界限。

核心地段超過50%，算比較大，超過70%算非常大，千萬不能再追漲了。漲30%算正常就不用擔心跌，大家自己衡量一下。

第七，一線城市資產(chǎn)價值越大越好，不是房子數(shù)量越多越好，房子不在多。而在京二線城市，同一個城市最多布局兩套購了。城市能級越高的，可以多布局一點。能級越低的越要少。布局。

第八，不要覺得你生活在一個城市，就要把房子全買在一個城市。如果你生活在三四線城市，你買一套自助也夠了，剩下的錢可以布局到一二線去以后，下一代如果想去一二線發(fā)展，也可以少奮斗，少走彎路。否則等到他們想去的時候，可能要多花幾百萬，或者根本買不起了。如果你是剛需手套在選城市的時候一定要慎重，千萬不要亂買，不要因為害怕通脹就隨便亂買手套，一定是以升值為目的的，買房的，這樣才能最快實現(xiàn)彎道超車。如果在一線城市就不要輕易去別的城市買房，不要浪費自己手房手貸的資格。