|
文 | 小樊 01 【中國的宏觀經(jīng)濟背景】 中國房價長期上漲的背后絕對不是僅僅只是印錢。 中國從1979年改革開放發(fā)展經(jīng)濟以來，從不到800億美元GDP到2016年的11萬億美元GDP用了不到38年。 即便是在中國最新的GDP發(fā)展速度從10個點降低到了6個點左右，按照這個速度持續(xù)發(fā)展下去，大概到2030年左右，僅僅13年之后中國的經(jīng)濟規(guī)模也將兩倍于美國，比歐洲超過兩倍還多。 而中國之所以能有這樣經(jīng)濟持續(xù)保證持續(xù)發(fā)展速度，主要是因為： 1.中國沒有宗教和種族問題，是全世界最大的由單一民族構(gòu)成的經(jīng)濟體，主要構(gòu)成人口的漢族占到了人口基數(shù)的90%以上。 在同等人口規(guī)模的經(jīng)濟體，不管是美國，歐洲這些移民人口眾多的國家，還是巴西，印度，印度尼西亞這些本地多民族混居的亞洲國家都無法相比。 唯有日本在人口結(jié)構(gòu)上和中國類似，日本在09年被中國的經(jīng)濟超過之前一直是全球經(jīng)濟排名第二，但是日本的人口規(guī)模只有中國7%左右。 2.中國基礎(chǔ)人口的素質(zhì)較高，普通人也普遍勤勞熱愛賺錢，不管是從高科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的996，還是快遞送餐不分白天黑夜的人力派送，除了中國之外的任何一個國家，你都很難有找到這種大規(guī)模高質(zhì)量的人力資源。 3.中國ZF的效率最高,一個最直接的體現(xiàn)就是不管是在搞經(jīng)濟還是搞基礎(chǔ)建設(shè)上面效率全球最高。 中國從1984的第一條高速公路建設(shè)開始到2016為止，總里程數(shù)已達13萬公里，超過美國在10萬公里左右的總里程數(shù)，居世界第一位。 而世界第二大民主國家印度，在國家獨立發(fā)展了70年以后的總里程數(shù)是200公里。 4.中國的國內(nèi)環(huán)境安全穩(wěn)定，國內(nèi)不允許持搶，也不像國外那樣允許隨意上街鬧事。 再加上國內(nèi)現(xiàn)在對于安全的高度重視，隨處可在的攝像頭和警察不僅體現(xiàn)在大城市，即便你作為普通人隨便到一個小城市旅游，也會給你很強的安全感。 5.中國能大額花錢消費的地方不多，在歐美那些崇尚自由的發(fā)達國家你普通人就可以隨時隨地買個房車，買個游艇四處旅居。 但對國內(nèi)大多數(shù)連買車都需要搖號的一線城市，也就能報個旅游團一年出去旅行幾個禮拜，這些普通家庭的大額花費項目除了在子女教育之類的重大問題之外也只能買房了。 6.中國重新崛起的這個過程會導(dǎo)致中國的綜合國力會長期持續(xù)的保持上升，而中國房價特別是一線城市核心地段房價的上漲只是中國綜合國力的一個外在表現(xiàn)形式。 02 【中國城鎮(zhèn)化加速發(fā)展對城市的影響】 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展對房價的長期影響主要體現(xiàn)在三個層次： 1.以京滬為首的一線城市，這些城市的大規(guī)模城市建設(shè)階段已經(jīng)基本結(jié)束。 以北京為例，最簡單現(xiàn)象目前在市區(qū)五環(huán)內(nèi)的新盤數(shù)量已經(jīng)非常之少了。2017年北京普通住宅只有40個項目7457套房屋入市。 在這其中五環(huán)內(nèi)的新建項目連2000套都不到，而北京一年的商品房過戶成交總量接近20萬套，新盤的比例不足5%,五環(huán)內(nèi)新房的比例不到1%。 所以基本上可以說一線的北京商品房交易市場已經(jīng)全面進入了一個以二手房交易為主的商品房市場。 而一個以存量化交易為主的商品房市場也換來了二手房價格長期穩(wěn)定基礎(chǔ)。 2.目前國內(nèi)二線城市基本上都處于一個城鎮(zhèn)化建設(shè)加速帶來的市區(qū)新房供應(yīng)井噴時期。 這些大量的新建樓盤和大規(guī)模的軌道交通建設(shè)的同時，也帶來了兩方面的改善： 首先是二線城市原有的舊格局通過軌道交通連接的新格局所取代，這其中蘊藏著大量的商業(yè)和投資機會。 其次是在城鎮(zhèn)化建設(shè)加速大量新盤帶來的新增落戶人口會大量增加二線城市原有的城市活力和人口基數(shù)。 3.三四線城市的城市化建設(shè)處在一個起步階段，但是從今年來看對比前幾年也有一個相當(dāng)大的漲幅，在現(xiàn)階段這個房價的支撐主要來自四點： 首先是最近兩年很多三四線城市的大規(guī)模拆遷和城市改造，導(dǎo)致了對新建樓盤的需求。 其次是國家對基礎(chǔ)建設(shè)的大量投入，大量的三四線城市成為了一個個小規(guī)模區(qū)域中連入中國高鐵網(wǎng)絡(luò)和高速公路網(wǎng)絡(luò)的入口。 這極大改善的三四線城市的所在地的生態(tài)系統(tǒng)態(tài)，讓三四線城市具備了在相應(yīng)小范圍的縣級區(qū)域形成一個人口聚居中心的天然優(yōu)勢。 第三是這些城市的公務(wù)員，教師，醫(yī)生等相關(guān)職業(yè)收入會跟隨國內(nèi)整體工資收入穩(wěn)步上漲，這部分人不會受到所處城市平均收入過低的影響。 這些高收入人群因為改善型居住的需求對新房價格的承受能力明顯有大幅提升。 第四是對于周邊農(nóng)村人口的吸納，特別是對于在一二線城市打工但是無法承受較高房價的農(nóng)村人口，這部分習(xí)慣了城市生活的農(nóng)村人口在回流老家后大多會選擇在臨近的三四線城市購置房產(chǎn)。 03 【對限購、限貸的政策調(diào)控效果】 1.從房價長期趨勢來說，全國只有三個城市北上深是不怕限購可以拋開人口因素考慮的。 這是因為作為一線城市天然就具備在全國范圍內(nèi)對優(yōu)質(zhì)人口的吸引力。 從15年的這一輪全國房價快速上漲的過程中來看，北京雖然沒有取消限購房價漲幅卻并不低。 這里面最重要的一個原因就是北京在國內(nèi)范圍內(nèi)吸引到的優(yōu)質(zhì)人口具備非常強的真實購買力來承受更高的房價。 也可以說一線城市的房價的漲跌波動是多方面因素影響的一個結(jié)果，單純的限購限貸政策能起的作用并不大。 這也是在歷史上為什么一線城市的房價一般在短期下跌以后都會在本地真實人口的買房需求推動下重新上漲的一個重要原因。 2.16年底全國大部分二線城市房重開限購限貸調(diào)控，但是與之對應(yīng)是在今年部分二線城市在大量引進新增人口和開放大學(xué)生落戶。 這部分新增的人口因素從一定意義上也抵消了限購政策來的影響，也正是這次重開限購以后這部分城市房價還在繼續(xù)上漲一個主要因素。 3.對于限購限貸政策影響最大的區(qū)域是類似于環(huán)京的區(qū)域，環(huán)京是屬于只有三四線城市的命但是卻受到了一二線城市氣的一個倒霉區(qū)域。 且不說環(huán)京衛(wèi)星城的價值究竟如何，但衛(wèi)星城的一個特點就是它會和所系的大城市共振房價。 大部分衛(wèi)星城享受到的是受到的是一線房價的溢價，但是這部分價格卻是來自外來人口的投資支撐。 看空北京周邊的這些衛(wèi)星城，絕不是北京人瞧不起環(huán)京之類的因素，一個最大的因素還是人口問題。 因為北京和環(huán)京過去都是北京的人過去買，但是北京限購了在北京的人還有本地社保等幾年就能買。 環(huán)京卻都是要求河北社保，北京人上哪去整河北社保呢？所以環(huán)京基本上在限購限貸以后，原先的主要購買者就全部都被排除掉了。 此外環(huán)京本身的建設(shè)價值又不具備類似于二線城市對于人口的吸引能力，能夠吸引新的人口來進行支撐，所以環(huán)京的這些衛(wèi)星城必然要跌掉這通過北京共振獲得的溢價。 在北京房價上漲的過程中，這個因素顯示的效果可能還不太明顯，但是北京房價一旦進入下跌調(diào)整時期，恐怕環(huán)京就是會出現(xiàn)最慘烈情況的區(qū)域。 04 【關(guān)于租售同權(quán),共有產(chǎn)權(quán)房,自住房的影響】 對于租售同權(quán)來說，是解決一部分租房人群的基本生活保障問題，這個本來就是政府應(yīng)該提供給市民的一個基本權(quán)利。 讓這部分并非購房群體也能更好的享受到城市的保障，但是基本不會對他們的買房需求造成什么影響。 因為對一般家庭來說決定買房的最主要原因還是他們有錢沒錢。 對于共有產(chǎn)權(quán)和自住房來說： 1.目前新房的供應(yīng)量大部分集中在非市區(qū)的范圍，以北京為例在五環(huán)內(nèi)配套新建的共有產(chǎn)權(quán)和自住房的數(shù)量非常稀少。 而北京作為一個存量二手商品房交易為主的城市，大部分二手房交易范圍都還集中在五環(huán)內(nèi)的范圍。 所以即便共有產(chǎn)權(quán)和自住房能在偏遠(yuǎn)的郊區(qū)產(chǎn)生新的供應(yīng)，對市區(qū)二手商品房的主要交易區(qū)域能產(chǎn)生的影響也是有限的。 2.共有產(chǎn)權(quán)和自住房不可能解決掉所有買不起房人沒房這個問題。 所以這個道理和在北京搖車牌號是一樣，供應(yīng)規(guī)模就這么大，注定了不可能所有人都買車，那怎么辦？ 就讓大家搖號嘛，搖上了就買，搖不上的就怨自己運氣不好去吧。 靠運氣的事情大多不靠譜，能靠自己就別靠老天爺。 3.對于一線城市的商品房住宅的本質(zhì)來說是商品，決定這些商品價格的是供應(yīng)量。 對于任何寄希望于不依靠解決商品房供應(yīng)量的手段來降低商品房價格的措施本質(zhì)上來說都是不現(xiàn)實的。 共有產(chǎn)權(quán)和自住房在實際操作上會占用了很大一部分原有應(yīng)該是屬于商品房供應(yīng)的房源。 在某種意義上來說這種行為是縮減了原有商品房的供應(yīng)量，這個對存量商品房價格產(chǎn)生的效果是促進上漲。 05 【關(guān)于房產(chǎn)稅】 對于全國范圍來說，不管房產(chǎn)稅如何開征都有兩種可能性，一個是全國范圍統(tǒng)一征收，二是各城市依據(jù)不同情況放開單獨征收。 但是不管房產(chǎn)稅如何征收，征收房產(chǎn)稅肯定會需要有一個征收標(biāo)準(zhǔn)的價值，就是對房價總值的參考標(biāo)準(zhǔn)。 在北京一般來說依據(jù)條件可能有兩種，一種是北京現(xiàn)在執(zhí)行的最低區(qū)域過戶指導(dǎo)價，第二種是房屋網(wǎng)簽原值。 對第一種情況來說，因為北京最低區(qū)域過戶指導(dǎo)價，北京各區(qū)域按照現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)這個價格并不高，在北京市區(qū)五環(huán)內(nèi)交易價格1000萬左右的二手房很可能的最低過戶指導(dǎo)價可能也就才一兩百萬左右。 那么按照這個價格標(biāo)準(zhǔn)一年1%的話，也就是一萬塊錢左右，這個數(shù)字對目前動輒數(shù)百萬的房價來說很難照成太大影響。 但是這個最低過戶指導(dǎo)價假如上調(diào)的話，很可能會一起調(diào)整北京的普宅標(biāo)準(zhǔn)線。 因為正常情況普宅標(biāo)準(zhǔn)線會高于最低過戶指導(dǎo)價，否則在北京就會出現(xiàn)沒有任何普宅存在的這種怪異現(xiàn)象。 對北京買房比較了解的朋友可能會明白，普宅標(biāo)準(zhǔn)線一旦上調(diào)，之前因為非普雖然網(wǎng)簽價格不高卻只能貸款房價30%以下的大量房源的最大貸款比例會上漲。簡單的說北京買房能用的杠桿會變大，這個后果只會是北京房價的下一輪暴漲。 對第二種情況來說，所以即便北京大部分的千萬房源看著很貴，但是當(dāng)你按5年前或者10年前的原值來收房產(chǎn)稅的話，也可能甚至才幾十塊一個月。 而對于在近兩年內(nèi)買賣過更新了網(wǎng)簽價原值的房源，還是因為北京普宅標(biāo)準(zhǔn)線的原因。 目前大多數(shù)人買房不愿意多繳稅，用少貸款的代價換取了這些房源不高于普宅線480萬標(biāo)準(zhǔn)的網(wǎng)簽值，這部分房產(chǎn)稅相對于市區(qū)近千萬的房價來說，也會低的多。 因此不管是否開征房產(chǎn)稅對北京房價能造成的影響在全國范圍內(nèi)來說都應(yīng)該是最低的。 06 【結(jié)論】 1.2018年在一線城市投資買房，特別是在北京投資買房，最需要考慮的就是窗口期問題，這主要是觀察三個指標(biāo)： 首先需要不是在一個房價的暴漲期，因為在暴漲期一個最大的問題就是你沒法選到房子。 對北京在今年春節(jié)2月份以后在市場上看過買過二手房的朋友應(yīng)該明白，在那個時間段不光是房價在空漲的問題，更重要的就是很難找到可以靠譜簽約的業(yè)主。 只有在房價平穩(wěn)，業(yè)主能砍價的，能夠讓我們買房人去有機會選房的時期才是投資買房窗口期的一個前提條件。 其次需要在信貸環(huán)境上是一個相對寬松的時期。當(dāng)然這里說的不僅僅是基準(zhǔn)利率的問題，而是我們在進行買房投資實際操作時的實際資金成本和便捷程度。 目前階段基準(zhǔn)利率雖然和15年16年表面上比較起來沒發(fā)生變化，但是首套房的利率優(yōu)惠從15年底最低的82折優(yōu)惠變到現(xiàn)在的上浮1.1倍。 這個現(xiàn)實的房貸利率和基準(zhǔn)利率就算加息五六次漲到6點多然后給你打85折也沒多大區(qū)別了，都是5點多了。 可以說在現(xiàn)在這個階段貸款買房加杠桿，我們核心資產(chǎn)房貸的負(fù)債成本至少比一年前增加了20%以上。 更何況假如現(xiàn)在我們需要籌首付的話，使用抵押類貸款或者民間借款的話，綜合性資金成本也比去年最少上浮了20%。 這個市場利率環(huán)境對比15年在信貸環(huán)境寬松時期通過房貸負(fù)債的情況要差得多了。 另外信貸緊張的一個問題就是放款難，在北京大家都是買賣二手房，很多情況是連環(huán)單換房。 后續(xù)買房的首付嚴(yán)重依賴賣房的貸款尾款，一旦原來預(yù)估的放款時間出問題，那對買房合同也容易造成違約的情況。 第三就是對于現(xiàn)在北京房價限制較大的普宅標(biāo)準(zhǔn)線問題。 北京現(xiàn)在的五環(huán)內(nèi)普宅標(biāo)準(zhǔn)480萬把北京各檔次滿五唯一的普宅的貸款數(shù)嚴(yán)格限制到了300萬以下。 這對于高價房源的在貸款比例上起到了一個嚴(yán)格的制約作用。 目前北京的普宅線計算標(biāo)準(zhǔn)來自2014年9月，而上一輪的普宅標(biāo)準(zhǔn)線調(diào)整時間為2011年。 當(dāng)然這是ZF的政策誰都無法預(yù)估，我們只是做一下無責(zé)任的猜測，按照3到5年一次的普宅標(biāo)準(zhǔn)線調(diào)整時間下一輪的普宅標(biāo)準(zhǔn)線的調(diào)整非常有可能在2019年前后。 一旦北京普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，將對北京住宅能使用的杠桿水平有一個極大釋放，這也是出現(xiàn)窗口期的一個最重要的標(biāo)準(zhǔn)。 總的來說一旦在北京滿足這三個條件的窗口期出現(xiàn)，再加上北京房價能夠在窗口期出現(xiàn)的前兩年內(nèi)不漲，甚至回調(diào)，那么很可能我們迎來的又是一次北京房價翻倍的市場情況，這個窗口期目前來看很可能出現(xiàn)的時間段就是在2019年前后。 2.對于2018能否在二線城市投資買房，我們主要看以下五個方面的問題： 首先按現(xiàn)在的發(fā)展情況來看，在二線城市今后5年或者10年以內(nèi)的都會處于是一個城市化進程加速的過程中，但是在這個過程中也會包含和機會等價的風(fēng)險。 這里面最大的風(fēng)險也就是在城市化進程逐漸完成時，隨著這些市區(qū)新房逐漸退出市場，市場的交易主體會會轉(zhuǎn)變成存量化二手房后，二手房市場的價格波動問題。 對于優(yōu)質(zhì)的二線城市，能夠在城市發(fā)展過程中吸納到足夠多的本地人口需求來做支撐的，那么這些城市的真實本地人口對于承接這些投資房源對二手房市場的壓力的能力就強。 反之那些單純依靠投資或者城市建設(shè)來拉動，缺乏本地高收入人群支持也缺乏對新進人口吸引力的二線城市的房價就容易大起大落。 這是需要我們自己去判斷能否在這個城市投資買房的首要核心問題。 其次我們在二線城市選盤一定要以大開發(fā)商的新盤為主。 選大開發(fā)商的原因就是可以提供給我們一個相對簡單的方式去排除買到因為小開發(fā)商的爛尾樓或者問題糾紛樓盤的可能性。 另外就是目前ZF對于在售的新盤來說預(yù)售價格都有一定的限制，有機會能在搖號中買到的話，一般來說都會比周邊的同檔次二手房至少有20%以上的價格優(yōu)惠。 買大開發(fā)商的新盤就是讓我們在保證一定基礎(chǔ)品質(zhì)的前提下，用一個還不錯的價格收到房子。 第三就是對樓盤地段的選擇盡量選擇城市中心區(qū)域，具有軌道交通的本地自住人口較多的樓盤中的小面積三居或者兩居戶型。 而對于很多從一線來的投資者偏愛的景觀類豪宅大面積戶型小區(qū)，需要規(guī)避。 因為大部分在一線比較罕見的江景房，湖景房可能在很多長江中下游的二線城市或者部分沿海城市很可能根本就不稀罕。 而這些城市中的這類大面積的景觀豪宅本地的受眾群體相對較少，這些拋開了本地自住人口之外的豪宅在作為二手房變現(xiàn)的時候會變得很難賣出，同時漲幅也會很有限。 第四在二線投資買房最大的賭頭一定是帶了好學(xué)區(qū)的新盤，在收益上沒有任何其他題材的可以相提并論。 對二線城市來說學(xué)區(qū)房沒有可能像一線城市學(xué)區(qū)房這樣的瘋狂程度，純的學(xué)區(qū)附加值并不高，所以一般老城區(qū)的老破學(xué)區(qū)房賣不上價。 但是當(dāng)有改善居住條件的好小區(qū)新房加上好學(xué)區(qū)的話，會催化出一個很特別的現(xiàn)象就是新入住的本地人口對這些住宅小區(qū)的鎖盤。 一個入住的家庭里面只要有孩子入學(xué)進去基本上9年，10年之類都不會賣房。 即便回頭都是二手房了，這種小區(qū)的出房一般來說都是相對更少的，不管是不是投資買入都會更加的安全，自然也是更加的搶手。 3.國內(nèi)三四線城市今年來說確實普遍有一個不錯的漲幅，但是這其中一個最大的問題就是三四線城市對新增人口的吸引力普遍較弱。 另外相對于一二線依據(jù)軌道交通新拓展的城市空間有限情況來說，三四線城市普遍都具有相對于原先城市規(guī)模幾倍以上的城市潛在拓展空間。 而且三四線城市還有一個問題就是高凈值人群凈流出，三四線絕大多數(shù)有條件高收入人群和年輕人群都很容易被周邊的二線城市或者一線城市所吸引。 所以三四線城市目前最好的一個情況就是在現(xiàn)有房價的基礎(chǔ)上逐步穩(wěn)定這區(qū)間的價格。 三四線城市不具備房價持續(xù)大漲的基礎(chǔ)，所以這些地方自然都不適合以投資為目的買房。 4.環(huán)京比三四線城市更加不適合投資買房，其中最大的問題就在于因為承接北京溢價導(dǎo)致的價值高估。 從國內(nèi)房價分布的情況來說，最低檔的大多數(shù)縣城房價也就是在5000左右的這個水平。 對于具有高速入口高鐵站等交通優(yōu)勢的三四線城市房價也就能有8000左右的價格。 對于省會級二線城市才能有1萬5到2萬這個價格，國內(nèi)只有類似于杭州，南京，武漢等幾個屈指可數(shù)的準(zhǔn)一線城市才會有2萬到3萬的價格。 而目前能有超過4萬以上價格的只有北上深這幾個一線城市，這是也目前全國所有檔次房價頭上的一個頂部。 環(huán)京前期高點超過二線城市達到準(zhǔn)一線城市的的價格，目前雖然通過限購導(dǎo)致房價有所下跌。但是除少數(shù)地區(qū)具有一定的居住和使用價值外，絕大多數(shù)類似固安，廊坊，香河之類的區(qū)域毫無居住價值。 而且從城市建設(shè)水平的角度上來看這些區(qū)域基本上都是縣城水平，但卻還在享受著二線城市以上的價格估值，這個明顯是太貴了，不值的再去投資買房。 |
|
|
來自： 老徐亂收 > 《房地產(chǎn)》
