時至2021年歲末，展望2022年物業(yè)行業(yè)發(fā)展，結(jié)合與同行朋友們的諸多交流與思考，嘗試做出如下預(yù)測：

一、物企去“地產(chǎn)輸送化”獨(dú)立發(fā)展

2021年，房地產(chǎn)與物業(yè)行業(yè)唇齒相依。政策調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張，房企內(nèi)外債務(wù)危機(jī)一旦顯露，關(guān)聯(lián)物業(yè)企業(yè)也深受牽連，股價大幅下挫或成為母公司首選要出售的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)包。

雖然大多數(shù)物業(yè)企業(yè)已經(jīng)在房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)中獨(dú)立平行運(yùn)營、擁有獨(dú)立品牌甚至已經(jīng)獨(dú)立上市，但過往的兩三年，大多數(shù)待上市和上市物企還是嚴(yán)重依賴關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)的扶持獲得在管及合約面積、營收、尤其是利潤的高增長。

經(jīng)歷2021年的地產(chǎn)大變局，地產(chǎn)向物業(yè)輸送利益的方式在2022年往后將會逐漸變緩。

一方面，隨著地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展收縮、未來幾年后的持續(xù)交付面積會有縮減；地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的緊繃，也很難在非業(yè)主增值服務(wù)方面大手筆支持，“地主家也沒有余糧了”。

另一方面，資本市場投資人也已經(jīng)更為專業(yè)理性，分拆各個業(yè)務(wù)獨(dú)立計算估值，給予非業(yè)主增值服務(wù)較少甚至幾乎為0的估值，并購市場也是如此。

打鐵還需自身硬。物企在上市審核時就需要將關(guān)聯(lián)交易占比持續(xù)下降，物企要能證明自己能獨(dú)立發(fā)展而非依賴母公司。市場喜歡母公司能提供大規(guī)模合約面積的物企，更喜歡在此基礎(chǔ)上，還有能力大量拓展第三方面積的物企。

碧桂園服務(wù)走向市場化拓展路線后，最初要求市場第三方拓展面積與集團(tuán)交付面積在1:1的比例，這個比例到2021年據(jù)說已經(jīng)逐漸變?yōu)?:3，每年新增的拓展面積已經(jīng)大幅超過母公司所給的面積。

2022年物業(yè)企業(yè)會重新再審視與開發(fā)集團(tuán)母公司的關(guān)系，在地產(chǎn)大變局背景下，減少對母公司的依賴，逐步走出獨(dú)立發(fā)展之路，這也是更長遠(yuǎn)的路。

二、上市物企估值修復(fù)

2021年年中，已經(jīng)有50多家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還有20多家上市企業(yè)已經(jīng)成功遞表或明確表示要分拆上市。以此推算，在正常一次遞表即通過聆訊上市的情況下，2021年將會有超過70家上市物企，但截止到2021年年末，這一數(shù)字定格在55家。

圖注：55家上市物企一覽表

在市場的冰凍期，監(jiān)管層考慮、投資人離場心態(tài)、母公司急需資金紓困以及企業(yè)自身意愿的多重因素影響下，2021年下半年待上市物企被擺上貨架出售、推遲上市或者已經(jīng)通過聆訊也暫停上市。

2022年萬物云、龍湖物業(yè)等頭部物企將會完成上市，至此排名前十的物業(yè)服務(wù)企業(yè)都會成為上市企業(yè)。在頭部物企上市效應(yīng)之下，可能會一定程度修復(fù)市場對物業(yè)行業(yè)的認(rèn)可，帶動更多物企新一輪上市成功。

受地產(chǎn)行業(yè)大震蕩的影響，除個別央企、國企物業(yè)股價稍微企穩(wěn)外，其余物業(yè)股都在大幅下挫，距離高位跌破70%的物企比比皆是。

當(dāng)前已經(jīng)有多支物業(yè)股的市盈率低于10倍，這個價格緣于對物業(yè)關(guān)聯(lián)母公司財務(wù)狀況的深度擔(dān)憂。跌幅最深的股票，都無一例外深受母公司嚴(yán)重債務(wù)危機(jī)的牽連。

低迷的股價并不能反映這些上市物企的真實價值，即使在并購市場上，也很難以當(dāng)前股價拿到這些上市物企資產(chǎn)。以物業(yè)企業(yè)的輕資產(chǎn)、穩(wěn)定現(xiàn)金流、持續(xù)收費(fèi)類SaaS屬性，在保持行業(yè)平均正常增幅的情況下，物企至少應(yīng)有15倍以上的市盈率，當(dāng)前股價被嚴(yán)重低估。

2022年，隨著中央定調(diào)穩(wěn)增長、調(diào)控政策放松、走過政策底，房地產(chǎn)企業(yè)會逐漸企穩(wěn)，地產(chǎn)傳導(dǎo)給物企的負(fù)面效應(yīng)會減弱，前期利空也已經(jīng)充分在市場顯現(xiàn)。眼下已經(jīng)是物企估值的最底部，未來會在適當(dāng)?shù)臅r機(jī)進(jìn)行修正?；蛟S在物企2021年年報業(yè)績披露之際，上市物企將迎來估值修復(fù)。

三、物企并購價格回歸理性

早前資本市場對物企的追捧，曾大幅推高行業(yè)并購市場的價格，動輒出現(xiàn)12-15倍PE的并購案例。彼時，這些作為受讓方的上市物企還擁有30倍以上PE的估值。

時過境遷，隨著上市物企估值下調(diào)，已經(jīng)出現(xiàn)尷尬的倒掛現(xiàn)象。比如，今年藍(lán)光嘉寶被并購的PE倍數(shù)還不及他們曾經(jīng)付給其他物業(yè)公司的PE倍數(shù)。當(dāng)前數(shù)宗正在洽談之中的上市物企之間的并購，類似的情形并不少見。

2022年物業(yè)并購市場依然會存在，這個行業(yè)持續(xù)要發(fā)展集中度會提升，并購是必然之路。但在并購價格方面，隨著上市物企估值的調(diào)整，出讓方物企的心理價格也需要調(diào)整。當(dāng)很多上市物企自身的PE都不足10倍之時，回歸正常生意邏輯，并購價格就只能在10倍或以下。

2022年，物業(yè)行業(yè)的并購市場金額會縮水。2021年的地產(chǎn)變局之際，帶來一些開發(fā)商關(guān)聯(lián)優(yōu)質(zhì)物企的并購機(jī)會窗口，也確實促成了大金額的并購交易，這個窗口期隨著房地產(chǎn)市場的變化將在2022年會逐漸關(guān)閉。

四、城市服務(wù)超越環(huán)衛(wèi)升級換代

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)邊界擴(kuò)張的標(biāo)志性舉措就是進(jìn)軍城市服務(wù)，當(dāng)物企的管理尺度已經(jīng)大到一個城市范疇之時，“空間即服務(wù)”，那么任意的建筑空間及其內(nèi)容活動都可能成為物企管理的對象。

過往幾年物業(yè)企業(yè)在品牌升級之時，喜歡在品牌名上添加“智慧”、“生活”，2021年有越來越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將公司的品牌名字升級更換為“城市服務(wù)”，或者著力打造專門的“城市服務(wù)”子品牌，為未來持續(xù)經(jīng)營城市服務(wù)蓄力。

大部分企業(yè)的城市服務(wù)都是從環(huán)衛(wèi)服務(wù)切入。出于資質(zhì)、過往業(yè)績、重資產(chǎn)設(shè)備等招標(biāo)要求的考慮，物業(yè)企業(yè)在2021年也加大了對環(huán)衛(wèi)公司的并購，所實際從事的城市服務(wù)也多以環(huán)衛(wèi)為主，集中在市政清掃保潔、垃圾分類清運(yùn)、公廁管理、綠化管養(yǎng)、路燈照明設(shè)施管理等。

業(yè)內(nèi)經(jīng)常戲稱，物業(yè)公司的城市服務(wù)就是“掃馬路”；但顯然沒有物企做城市服務(wù)甘愿只做簡單的“掃馬路”，經(jīng)過近幾年的實踐探索，城市服務(wù)也在進(jìn)一步升級迭代。

從基礎(chǔ)的環(huán)衛(wèi)服務(wù)到順應(yīng)社會治理重心向基層下移，城市精細(xì)化治理趨勢，協(xié)助進(jìn)行網(wǎng)格管理、秩序維護(hù)、執(zhí)法輔助；進(jìn)而在空間管理上從公共街道，進(jìn)一步擴(kuò)張到城市轄區(qū)內(nèi)的更多公共建筑、園林、河道，加大服務(wù)密度；順應(yīng)城市更新趨勢，在老舊社區(qū)維護(hù)改造上發(fā)力；推出城市智慧停車解決方案、積極參與智慧城市建設(shè)。2022年，會看到物企在城市服務(wù)上不斷打磨升級迭代的更多實際運(yùn)營成功案例。

五、PM與FM、AM融合發(fā)展

當(dāng)下物業(yè)管理的發(fā)展已經(jīng)不再拘泥于傳統(tǒng)的“四?！狈?wù)，隨著業(yè)主需求痛點的變化，也對物企提出了在FM設(shè)施管理（企業(yè)非核心業(yè)務(wù)外包）、AM資產(chǎn)管理方面的需求。

尤其當(dāng)近幾年中心城市核心地段的寫字樓大面積空置出現(xiàn)之時，業(yè)主首先最迫切需要解決的是資產(chǎn)管理問題，如何能有效的出租出售資產(chǎn)是業(yè)主更優(yōu)先看重的因素。通過AM資產(chǎn)管理，撬動PM物業(yè)管理、FM設(shè)施管理的發(fā)展是行業(yè)的熱門領(lǐng)域。

隨著萬科并購戴德梁行、仲量聯(lián)行在2022年大概率落入某家央企懷抱，會促進(jìn)國際五大行的管理經(jīng)驗（尤其在FM、AM領(lǐng)域的管理經(jīng)驗）輸入國內(nèi)的物業(yè)企業(yè)，未來市場上也將會有更多的FM、AM人才在行業(yè)市場上流動。

以上因素將促成，2022年P(guān)M與FM、AM會進(jìn)一步融合發(fā)展。

六、社區(qū)增值服務(wù)細(xì)分領(lǐng)域形成專業(yè)運(yùn)營公司

上市物企所展示的社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展業(yè)績正成為公告報表中最亮眼部分，在頭部及上市企業(yè)的引領(lǐng)下，大多數(shù)物企都已經(jīng)認(rèn)識到增值服務(wù)發(fā)展的重要性，紛紛投入在空間管理、社區(qū)新零售、到家服務(wù)、美居裝修、房屋車位租售、養(yǎng)老、托育等領(lǐng)域發(fā)展。

社區(qū)增值服務(wù)領(lǐng)域其實本身具有較高的專業(yè)門檻，在每個領(lǐng)域其實都有對應(yīng)的行業(yè)巨頭，比如，零售之于淘寶、京東、蘇寧、國美等；租售之于貝殼、鏈家、麥田、21世紀(jì)不動產(chǎn)等，每個領(lǐng)域都有比較專業(yè)的認(rèn)知和方法論。

換句話說，每一個領(lǐng)域其實都是一個全新行業(yè)，每一個領(lǐng)域又都需要結(jié)合物業(yè)場景深度探索，只單純照搬物業(yè)的或者某個專業(yè)領(lǐng)域的經(jīng)驗都不可行，必須要形成新的跨界融合。

在社區(qū)增值服務(wù)方面的探索，對于人力資源、資金實力雄厚的大企業(yè)而言尚可承受，但更多的腰部企業(yè)、中小物企無法承受。

2022年在增值服務(wù)的細(xì)分領(lǐng)域會出現(xiàn)了解物業(yè)場景，熟悉物企運(yùn)作特性，將物業(yè)認(rèn)知與細(xì)分領(lǐng)域認(rèn)知結(jié)合，高效運(yùn)營的專業(yè)公司，助力物企解決增值服務(wù)運(yùn)營問題。

七、雙碳引領(lǐng)綠色物業(yè)發(fā)展

2021年10月國務(wù)院印發(fā)《2030年前碳達(dá)峰行動方案》，這標(biāo)志著碳達(dá)峰、碳中和已經(jīng)是中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指引，也是十四五規(guī)劃要落實的重要目標(biāo)。

雙碳目標(biāo)大勢所趨，每個行業(yè)都必須要擁抱低碳趨勢，物業(yè)行業(yè)也必然有所作為。

如何看待雙碳目標(biāo)給物業(yè)行業(yè)帶來的挑戰(zhàn)和機(jī)遇？如何清晰認(rèn)知物業(yè)企業(yè)在雙碳目標(biāo)下的定位？如何在日常的運(yùn)營及供應(yīng)鏈上行動起來？如何共同推進(jìn)行業(yè)的低碳轉(zhuǎn)型升級發(fā)展？這將是2022年物業(yè)企業(yè)需要開始回答的問題。

2022年會有更多的物企推出自己的雙碳方案，輸出綠色物業(yè)管理服務(wù)，積極參與碳達(dá)峰碳中和行動，在ESG方面有進(jìn)一步作為。

八、清潔機(jī)器人應(yīng)用逐漸爆發(fā)

隨著中國人口老齡化的發(fā)展，可以預(yù)見未來物業(yè)行業(yè)最大的挑戰(zhàn)之一，就是雇傭勞動力的進(jìn)一步老齡化以及人力成本的持續(xù)攀升。

在物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)中，投入人力最多的傳統(tǒng)的四保領(lǐng)域都將需要被智慧物業(yè)科技的應(yīng)用所改變，降本增效。通過近幾年的初步探索實踐，清潔機(jī)器人會大概率會率先在物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)場景上廣泛應(yīng)用，逐漸替代人力。

2021年頭部機(jī)器人企業(yè)加快了在物業(yè)保潔領(lǐng)域的深耕，獲得了投資機(jī)構(gòu)的大手筆投資，證明這個賽道正被看好；頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)也在憑借自身優(yōu)勢加快清潔機(jī)器人研發(fā)，期望盡快量產(chǎn)。2022年如果這些大批量產(chǎn)的清潔機(jī)器人上市，將極大推動清潔機(jī)器人在行業(yè)中的廣泛應(yīng)用。

值得指出的是，當(dāng)下清潔機(jī)器人還無法完全替代人力，價格也太過昂貴，大多數(shù)企業(yè)還是出于形象而非成本方面考慮采購。這也需要機(jī)器人企業(yè)適應(yīng)物企發(fā)展現(xiàn)狀，通過進(jìn)一步大規(guī)模量產(chǎn)降低成本，同時推出更靈活的租賃使用方案、運(yùn)營解決方案，助力清潔機(jī)器人在行業(yè)中的應(yīng)用普及。

九、“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”實踐有所突破

2021年是物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)元年。

2020年年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部門發(fā)布《關(guān)于推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見》，推動和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極探索“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”模式。

相較而言，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事養(yǎng)老服務(wù)具備鄰近性、受居民信任度高、需求把握準(zhǔn)確、與物業(yè)常規(guī)業(yè)務(wù)有交叉、在小區(qū)有空間等優(yōu)勢。

在大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)中，養(yǎng)老板塊往往是平行于物業(yè)板塊在獨(dú)立發(fā)展，投入模式相對較重，有的還是地產(chǎn)+康養(yǎng)的屬性，前期探索付出大量成本，盈利狀況較差。但是這也為關(guān)聯(lián)物企探索“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”奠定了一些基礎(chǔ)。

在政策的號召下，越來越多物企在2021年開始關(guān)注并進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域開始探索實踐，這些實踐預(yù)計在2022年將會有所突破，成為行業(yè)借鑒學(xué)習(xí)的案例。

十、2022年依然是中國物業(yè)管理行業(yè)的黃金時代

自2019年中物研協(xié)發(fā)布物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力發(fā)展報告，首次提出“中國物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入黃金發(fā)展周期”的論斷以來，已經(jīng)是第4年。

2021年雖然在整體宏觀經(jīng)濟(jì)氣候、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響之下，物業(yè)企業(yè)在資本市場上表現(xiàn)慘淡，不再成為資本追逐的風(fēng)口，但物業(yè)行業(yè)發(fā)展的基本邏輯和屬性沒有發(fā)生變化。

房地產(chǎn)雖然進(jìn)入無增量時代，但過往三年銷售面積形成可以交付的管理面積還將在未來三年持續(xù)釋放，且規(guī)模依然巨大；物企通過FM設(shè)施服務(wù)、城市服務(wù)、公共服務(wù)、多業(yè)態(tài)服務(wù)還在不斷拓寬服務(wù)邊界，擴(kuò)展規(guī)模；基于社區(qū)和家庭場景的社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展探索正在如火如荼，為物企開辟了新的營收及利潤路徑；物業(yè)領(lǐng)域的數(shù)字化變革才剛剛開始起步，智慧科技也確實在幫助企業(yè)擴(kuò)張規(guī)模之際降本增效。

2022年依然是中國物業(yè)管理行業(yè)的黃金時代！