自上世紀(jì)90年代澀谷拉開TOD開發(fā)序幕后，“軌道 物業(yè)”的發(fā)展模式，開始成為業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的課題。中國內(nèi)陸大城市經(jīng)歷高速發(fā)展后，為解決擁堵等問題，同樣投入了TOD大潮。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)對國內(nèi)TOD項(xiàng)目不完全統(tǒng)計(jì)，自2009年起，便有零星企業(yè)開始布局TOD項(xiàng)目；2016年起隨著政策制度的不斷完善，TOD項(xiàng)目開始規(guī)模化布局；到了2019年，國內(nèi)開始邁入TOD密集建設(shè)期，高潮一波接一波。

國內(nèi)TOD搶地大戲越演越烈之際，未來城市發(fā)展也對TOD項(xiàng)目開發(fā)商的自持與運(yùn)營能力提出更高要求。

10月28日，“構(gòu)建未來想象——2021 TOD商業(yè)發(fā)展論壇暨天空之城商業(yè)案名發(fā)布會” 于上海虹橋萬科中心成功舉辦?，F(xiàn)場，萬科（上海）商用置業(yè)有限公司（以下簡稱：萬科（上海）商置）首席合伙人、董事總經(jīng)理嚴(yán)為與嘉賓共同探討了TOD商業(yè)的發(fā)展與未來，也讓人們對于上海萬科天空之城商業(yè)如何打造TOD商業(yè)范本有了清晰認(rèn)知。

TOD商業(yè)，是商業(yè)地產(chǎn)中有著截然不同開發(fā)模式的產(chǎn)品，其主流開發(fā)模式仍以房企與軌交集團(tuán)合作為主。

近年來，伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城市新興版塊崛起等大型城市多中心發(fā)展格局下，TOD綜合體的重要性愈加凸顯?；诖?，入局者不斷增加，有全國布局者，亦有區(qū)域深耕者，為城市商業(yè)帶來全新活力。如：有些企業(yè)堅(jiān)持深耕一二線高能級城市及大城市周邊的衛(wèi)星城，并依托于自身特有的城市地圖研究體系，進(jìn)行網(wǎng)格化投資布局；有些則將目光集中于大灣區(qū)。

據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年內(nèi)陸已有20多家房企在布局TOD項(xiàng)目。

引人深思的是，資金實(shí)力、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)營能力等多重考驗(yàn)下，TOD商業(yè)能夠結(jié)合自身優(yōu)勢，摸索出怎樣一條道路。

萬科（上海）商置首席合伙人、董事總經(jīng)理嚴(yán)為表示，TOD商業(yè)自帶住宅、辦公、公寓及其他配套，使其在客流方面具備一些天然的流量。在定位上，TOD商業(yè)超越了傳統(tǒng)商業(yè)的屬地定位，輻射范圍更廣，需借助TOD的整體優(yōu)勢，為區(qū)域提供全新的商業(yè)消費(fèi)與社交、文化空間，具備成為區(qū)域消費(fèi)中心、社交中心、文化中心的先天優(yōu)勢。同時(shí)，TOD商業(yè)需要以大運(yùn)營思路，打通各個(gè)業(yè)態(tài)界面，形成一個(gè)年輕版、微縮版城市的生長力中心。

對此，ULI城市土地學(xué)會的中國大陸執(zhí)行委員孫乃飛持類似觀點(diǎn)。他認(rèn)為，TOD綜合體是生長于城市軌道交通上的具有生命力的微型城市，對高強(qiáng)度、高密度的城市建設(shè)具有引導(dǎo)作用。TOD商業(yè)則依托于TOD綜合體強(qiáng)大的交通網(wǎng)，打造承載健康生活方式的消費(fèi)與社交中心，且能反哺TOD，構(gòu)建強(qiáng)大的城市生活“聚能環(huán)”。

上海萬科天空之城無疑是頗具代表性的TOD綜合體案例。

作為上海萬科聯(lián)合申通資產(chǎn)開發(fā)的首個(gè)TOD模式多元業(yè)態(tài)綜合體項(xiàng)目，上海天空之城融合了10萬㎡集合商業(yè)、10萬㎡辦公、35萬㎡住宅和青年公寓、公共綠地、教育等多元復(fù)合業(yè)態(tài)，整體面積高達(dá)80萬㎡。其商業(yè)部分與軌交17號線徐盈路地鐵站無縫鏈接，打造了眾多特色消費(fèi)場景，滿足多層次的人群消費(fèi)需求。

發(fā)布會上，上海萬科天空之城商業(yè)的案名——上海天空萬科廣場正式揭曉，其品牌視覺標(biāo)識在延續(xù)萬科廣場“大風(fēng)車”的形狀上，采用更富質(zhì)感的金色為其視覺效果，展現(xiàn)出項(xiàng)目作為城市級TOD商業(yè)的定位“優(yōu)你而建”，以更優(yōu)的商業(yè)場景和服務(wù)品質(zhì)，陪伴消費(fèi)者共生長，打造元?dú)馍L力中心。

上海萬科天空之城項(xiàng)目合伙人于佳興表示，未來，上海天空萬科廣場將率先通過五大生活價(jià)值體系（萬科TOD服務(wù)全場景地圖：通過多模式交通樞紐、消費(fèi)辦公中心、大城市活力生活、綠色健康空間、城市服務(wù)OS在內(nèi)五大TOD生活價(jià)值體系及衍生出的74個(gè)TOD服務(wù)場景），打造全維度TOD運(yùn)營服務(wù)，指導(dǎo)全新生活方式與城市生活運(yùn)營管理。

“作為萬科（上海）商置的重點(diǎn)操盤項(xiàng)目，上海天空萬科廣場不僅肩負(fù)著西上海城市商業(yè)消費(fèi)發(fā)展的重任，亦打造長三角具有超級引力磁場的TOD商業(yè)實(shí)踐樣本。”上海天空萬科廣場項(xiàng)目合伙人謝傲凡堅(jiān)定道。

房企開發(fā)TOD商業(yè)，除了需要與軌道交通多維結(jié)合，對于業(yè)態(tài)籌劃同樣有著高要求，需要將空間、業(yè)態(tài)與不同消費(fèi)群體匹配，最大化項(xiàng)目輻射力。

坐落于虹橋國際商務(wù)區(qū)的天空萬科廣場，毗鄰國家會展中心，擁有軌道、高速、高架、高鐵、國際機(jī)場等360度高效立體交通方式，為項(xiàng)目源源不斷地輸送客流。與此同時(shí)，得益于TOD綜合體的整體設(shè)計(jì)，上海天空萬科廣場與TOD綜合體里住宅、辦公、商用等多業(yè)態(tài)之間有著便捷、高效的空間連接與互動，具備天生自帶流量的超前規(guī)劃?？梢哉f，從規(guī)劃之初，上海天空萬科廣場便承載著一個(gè)區(qū)域乃至一個(gè)新城對于理想之城的向往。

基于此，上海天空萬科廣場圍繞“新城市TOD商業(yè)，元?dú)馍L力中心”而建，全方位打造消費(fèi)與社交中心。落實(shí)到實(shí)踐中，項(xiàng)目在綠色低碳、智慧科技、人文交互等方面發(fā)力，打造高粘性復(fù)合商業(yè)場景。

◎ 效果圖

高品質(zhì)的綠色公共空間，能夠極大增強(qiáng)地區(qū)的魅力與價(jià)值?；诖耍絹碓蕉嗟纳虡I(yè)項(xiàng)目傾向于打造屋頂花園、公共露臺等綠色公共空間，增加顧客到來頻次與粘性。自然與商業(yè)的交融，同樣能夠賦予TOD商業(yè)可持續(xù)體驗(yàn)綠色社交新場景。

作為第一個(gè)典型TOD微縮城市，上海天空萬科廣場積極探索綠色低碳運(yùn)營，除了整體景觀規(guī)劃突出綠色、環(huán)保（商業(yè)公共綠地近4萬平方米，室內(nèi)外均有綠化景觀，并將垂直農(nóng)場搬進(jìn)商業(yè)中心，提供綠色友好的陪伴空間），還極為重視綠色低碳生活的科普，在不同空間、選取不同專類園、突出植物的科普性及植物種群的豐富性。

發(fā)布會現(xiàn)場，上海天空萬科廣場與辰山植物園簽約，落地全國首個(gè)商業(yè)綜合體內(nèi)的跨界合作項(xiàng)目“辰山植導(dǎo)站”，并在商場消費(fèi)者、場內(nèi)商戶、住區(qū)居民、辦公樓白領(lǐng)、交通通勤者、城市服務(wù)者之中倡導(dǎo)和發(fā)起全面立體的綠色行動。

未來，上海天空萬科廣場還將出現(xiàn)以植物為IP藍(lán)本打造的限時(shí)快閃店。出品包括但不限于服裝、書簽、明信片、冰箱貼、護(hù)膚品等多元文化匯集的互動陣地，主打自然、綠色、環(huán)保，構(gòu)建人與自然和諧共生的多元場景。

打造智慧場景，是當(dāng)下商業(yè)體做出差異化的重要舉措之一。TOD商業(yè)同樣需要從智慧生活出發(fā)，通過數(shù)字化賦能，打造區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)的特色運(yùn)營。

此前，上海天空萬科廣場曾公布與周邊居民共創(chuàng)智慧運(yùn)動場景，通過智能化淋浴房、用戶會員化體系等，與消費(fèi)者建立情感共鳴。

此次發(fā)布會上，上海天空萬科廣場簽約阿里云，再度表明了智慧化運(yùn)營的決心。據(jù)悉，簽約后上海天空萬科廣場將借助阿里在云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、人工智能、智慧物聯(lián)網(wǎng)AIOT、AR/VR等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的優(yōu)勢，打造全域智慧化建設(shè)以及統(tǒng)一的數(shù)字化運(yùn)營。

阿里達(dá)摩院XR實(shí)驗(yàn)室-空間智能資深總監(jiān)許仲倫表示，圍繞上海天空萬科廣場“新城市TOD商業(yè)，元?dú)馍L力中心”的定位，雙方合作將以人為核心，以TOD商業(yè)為切入點(diǎn)，滿足智慧化商業(yè)運(yùn)營場景核心課題。阿里將結(jié)合集團(tuán)生態(tài)在大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字化營銷等領(lǐng)域，全面助力上海萬科天空廣場在智慧化綜合體中實(shí)現(xiàn)便捷、智能、交互、綠色的智慧化場景運(yùn)營。

在對目標(biāo)客群調(diào)研后，及TOD商業(yè)的打造思路下，上海天空萬科廣場以“元?dú)馍L力中心”為定位，以垂直空間建立消費(fèi)分層業(yè)態(tài)，打破常規(guī)的空間探索，并引入諸多區(qū)域首店，概念店、升級店，強(qiáng)化“新城市社交目的地”的屬性。

目前，上海天空萬科廣場已經(jīng)完成主力店簽約及70％以上的品牌招商工作，引入了升級版、旗艦版、定制版、區(qū)域首店等具備明顯特色、自帶流量、多元業(yè)態(tài)功能的特色品牌。

主力租戶中，引入了高品質(zhì)影院品牌CGV、室內(nèi)親子樂園NEOBIO奈爾寶、阿里巴巴旗下新零售品牌盒馬鮮生，及將會擁有12米挑高空間打造集蹦床、攀巖、滑雪等多種室內(nèi)運(yùn)動娛樂項(xiàng)目為一體的彈力猩球超級運(yùn)動中心等區(qū)域首店品牌。

零售品牌方面，基于天空跑道、城市會客廳、智慧化球場等多場景氛圍營造，項(xiàng)目引進(jìn)了2021東奧會國家隊(duì)水上賽服設(shè)計(jì)方Particle Fever粒子狂熱（將定期舉辦社群活動）；風(fēng)靡亞洲的街頭生活運(yùn)動品牌MLB；日本品質(zhì)生活方式代表品牌MUJI；日本知名快時(shí)尚品牌Uniqlo；滿足人居消費(fèi)需求的家具品牌NITORI，及集手機(jī)、智能家居、新能源車為一體HUAWEI msc店。值得一提的是，新能源車頭部品牌之一蔚來也將帶來西虹橋首店NIO HOUSE體驗(yàn)中心。

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餐飲方面，上海天空萬科廣場通過引進(jìn)Baker&Spice、sunflour、Peet’s coffee、Seesaw Coffee、LeLecha、Uncle No Name等區(qū)域首店，及規(guī)劃引入的時(shí)髦小酒館等餐飲業(yè)態(tài)，提升青浦新城西虹橋消費(fèi)能級，為客群提供更豐富的生活方式及社交目的地的選擇。

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眾多首店、旗艦店、特色店的入駐，無疑為上海天空萬科廣場增強(qiáng)了社交與生活的氛圍感，加上運(yùn)營區(qū)的開放設(shè)計(jì)，弱化了“邊界感”，能夠?qū)崿F(xiàn)不同店鋪消費(fèi)者互動與交流，從而營造“內(nèi)容沉浸式消費(fèi)場景”。

可以預(yù)見的是，CGV影院、威爾仕W Fitness等主力店，能夠增強(qiáng)消費(fèi)者與上海天空萬科廣場的互動頻次；彈力猩球超級運(yùn)動中心、奈爾寶家庭中心、金寶貝、子曰書院及涂來涂去等早教、素質(zhì)教育品類品牌，則為上海天空萬科廣場增加親子家庭娛樂氛圍與消費(fèi)者黏性。

◎ 效果圖

此外，上海天空萬科廣場以人為本，隨客戶需求定制了無性別家庭衛(wèi)生間、育嬰中心個(gè)性化場景，并以多元業(yè)態(tài)交融多元文化，引入頂級文化、藝術(shù)資源，構(gòu)建具有創(chuàng)造力的社交空間和富有生長力的商業(yè)生態(tài)，為新城未來注入全新的活力。

站在“大虹橋”與青浦“新城市”雙輪發(fā)展驅(qū)動交匯點(diǎn)上，上海天空萬科廣場以精準(zhǔn)定位、復(fù)合空間及人文關(guān)懷，展現(xiàn)了TOD商業(yè)的魅力所在。在綠色低碳、智慧科技、業(yè)態(tài)混合、集約發(fā)展下，項(xiàng)目離“新城市TOD商業(yè)，元?dú)馍L力中心”更近一步。

這一切，離不開其操盤手萬科（上海）商置的運(yùn)籌帷幄。

據(jù)了解，萬科（上海）商置通過運(yùn)營管理大型商辦綜合體項(xiàng)目，充分發(fā)掘和塑造城市空間價(jià)值，構(gòu)建城市發(fā)展共同體，賦能城市新生。

目前，萬科（上海）商置覆蓋13大重點(diǎn)片區(qū)，在上海、杭州兩地運(yùn)營24個(gè)商用項(xiàng)目，涉及TOD大型城市綜合體、購物中心、標(biāo)準(zhǔn)辦公、產(chǎn)業(yè)園等多種業(yè)態(tài)，運(yùn)營總面積超200萬平方米，商業(yè)運(yùn)營總面積達(dá)30萬平方米以上。