民法典》關(guān)于“抵押權(quán)與租賃權(quán)關(guān)系”的新變化從《民法典》的第四百零五條和原《物權(quán)法》的第一百九十條之間的比較中就可以清晰地看出。

原《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)?！?/p>

《民法典》第四百零五條規(guī)定：“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的,原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響?！?/p>

根據(jù)原物權(quán)法的規(guī)定，租賃權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán)的條件為：在訂立抵押合同前抵押物已出租。

根據(jù)民法典的規(guī)定，租賃權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán)的條件為：在抵押權(quán)設(shè)立前抵押物已出租并且轉(zhuǎn)移占有。

通過對(duì)新舊法條的比較，可以清晰地看出對(duì)“租賃權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán)的條件”的修改表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、《民法典》將“訂立抵押合同前”修改為“抵押權(quán)設(shè)立前”。

這是一個(gè)填補(bǔ)法律漏洞的重大的改變，有利于更好地保護(hù)承租人的利益。因?yàn)榈盅汉贤哂邢鄬?duì)性，承租人作為第三人在承租租賃物之前很難通過公開途徑知曉抵押合同是否訂立，而抵押權(quán)的設(shè)立往往需要登記，承租人作為第三人在承租租賃物之前可以通過查詢不動(dòng)產(chǎn)登記等方式獲知租賃物上是否已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)。

2、《民法典》增加了已經(jīng)出租的抵押財(cái)產(chǎn)也已經(jīng)“轉(zhuǎn)移占有”這個(gè)“租賃權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán)”的新條件。

這也是一個(gè)非常重要的改變。在實(shí)踐中，特別是銀行金融業(yè)務(wù)人員在處理抵押債權(quán)執(zhí)行的過程中，經(jīng)常會(huì)收到法院送達(dá)的關(guān)于“承租人提出執(zhí)行異議以及執(zhí)行異議之訴”的傳票，承租人以抵押合同簽訂前或者抵押權(quán)設(shè)立前其已經(jīng)與業(yè)主簽訂了租賃合同為由來對(duì)抗抵押權(quán)人對(duì)抵押物的執(zhí)行。特別是在抵押人與承租人惡意串通的情形下，抵押人（向銀行借款的借款人）在向銀行借款前預(yù)先簽訂租賃合同，然后向銀行申請(qǐng)抵押貸款。此后在因抵押人拖欠借款導(dǎo)致抵押物被法院強(qiáng)制執(zhí)行的過程中，承租人向法院提交租賃合同來對(duì)抗抵押權(quán)人向法院申請(qǐng)對(duì)抵押物的強(qiáng)制執(zhí)行。

按照原物權(quán)法的規(guī)定，對(duì)于銀行金融機(jī)構(gòu)來說，上述情形是一個(gè)很難破解的難題。因?yàn)樽赓U合同具有相對(duì)性，銀行金融機(jī)構(gòu)在簽訂抵押合同或者設(shè)立抵押權(quán)時(shí)難以通過公開途徑查詢抵押物上是否已經(jīng)存在著租賃關(guān)系，銀行金融機(jī)構(gòu)僅能要求抵押人自己作出抵押物不存在租賃合同的承諾。但是，如果抵押人沒有向承租人告知這種承諾，這種承諾對(duì)承租人是沒有法律效力的。

根據(jù)民法典的上述規(guī)定，銀行金融機(jī)構(gòu)就可以破解上述難題了。在設(shè)立抵押權(quán)的當(dāng)日，銀行金融機(jī)構(gòu)不僅可以要求抵押人自己作出抵押物不存在租賃合同的承諾，還可以實(shí)地查看抵押物的占有情況，核實(shí)抵押物是否是由抵押人自己占有（包括自己實(shí)際使用和空置）還是被他人（承租人）占有，并收集和保留證據(jù)。如果抵押物仍然由抵押人占有，就意味著抵押物不是由承租人占有，那么就不存在“租賃權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán)的條件”，可以有效對(duì)抗和排除以后在對(duì)抵押物的執(zhí)行過程中所謂承租人提出的租賃權(quán)。

文章來源自網(wǎng)絡(luò)