抵押權(quán)和租賃權(quán)的關(guān)系，是銀行信貸業(yè)務(wù)實(shí)踐中非常重要的一個(gè)法律問題。

現(xiàn)行《物權(quán)法》第190條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)?！?/p>

根據(jù)上述規(guī)定，“先抵后租”還是“先租后抵”對抵押物的變現(xiàn)會(huì)產(chǎn)生截然不同的影響。

針對此問題，將于2021年1月1日生效實(shí)施的《民法典》第405條對此也作出了規(guī)定：“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響?！?/p>

對比相應(yīng)條文我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，《民法典》第405條相對于《物權(quán)法》第190條強(qiáng)調(diào)了“轉(zhuǎn)移占有”，對此問題，筆者前幾天撰寫過一篇文章，點(diǎn)擊鏈接可查看。

《民法典》解讀：“先租后抵”，需轉(zhuǎn)移占有才能對抗抵押權(quán)！

根據(jù)上述規(guī)定，在“先租后抵”的情況下，《物權(quán)法》190條和《民法典》405條均確立了“抵押不破租賃”的原則，這也是《合同法》第229條“買賣不破租賃“”的體現(xiàn)。

在“先租后抵”的情況下，如果拍賣變賣抵押物，原租賃關(guān)系不受影響，亦即承租人仍然有權(quán)利要求抵押物的受讓人繼續(xù)履行沒履行完的租賃合同，抵押物的受讓人所取得的財(cái)產(chǎn)是存在權(quán)利負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)。

另根據(jù)《合同法》第230條的規(guī)定，還會(huì)涉及到承租人優(yōu)先購買權(quán)的問題，本文對此不作詳細(xì)探討。即便承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的，原租賃合同在有效期內(nèi)的，承租人仍然可向抵押物的受讓人主張租賃權(quán)。租賃權(quán)對應(yīng)的是抵押物的使用價(jià)值，“先租后抵”的情況下，承租人有權(quán)拒絕移交占有抵押物。

在“先租后抵”的情況下，雖然原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響，但該租賃權(quán)并不能阻卻抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，不能阻卻抵押權(quán)人為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而對抵押物進(jìn)行的拍賣或變賣，也不能阻卻拍賣、變賣后抵押物的權(quán)屬變動(dòng)，承租人所享有的僅僅是在租賃期限內(nèi)阻卻不動(dòng)產(chǎn)交付，即要求抵押物的受讓人繼續(xù)履行沒履行完的租賃合同。

但從實(shí)踐中的情況來看，附帶租賃權(quán)的抵押物拍賣，特別是附帶長期租賃權(quán)的抵押物的拍賣，將嚴(yán)重影響抵押物的變現(xiàn)價(jià)值，情況嚴(yán)重的時(shí)候甚至有可能拍賣、變賣不出去，不得已的情況下，抵押權(quán)人有可能需要接手抵押物。

典型案例1：賴海文、陳育民金融借款合同糾紛執(zhí)行審查類執(zhí)行裁定書，廣東省高級人民法院（2018）粵執(zhí)復(fù)84號

法院裁判：買賣雖然不破租賃，租賃亦不能排除買賣，即租賃權(quán)不能阻止本案的執(zhí)行拍賣。同時(shí)，其雖可在拍賣成交后依租賃合同向買受人主張繼續(xù)承租使用拍賣標(biāo)的物，但是并不能排除涉案標(biāo)的物過戶交付至買受人。故賴海文在本案所主張的實(shí)體權(quán)利，并不屬于前述司法解釋規(guī)定的足以阻止執(zhí)行標(biāo)的轉(zhuǎn)讓、交付的實(shí)體權(quán)利。

典型案例2：蘇玉梅、中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司酒泉分行金融借款合同糾紛， 最高人民法院 （2019）最高法民終1206號

最高院認(rèn)為：法律未限制在已出租的標(biāo)的物上設(shè)定抵押。抵押權(quán)系擔(dān)保物權(quán)，所追求的是標(biāo)的物的交換價(jià)值；租賃權(quán)系債權(quán)，所追求的是標(biāo)的物的使用價(jià)值，二者在同一標(biāo)的物上同時(shí)設(shè)立并不沖突。雖然在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，租賃在先的承租人可以“抵押不破租賃”對抗抵押權(quán)人或者標(biāo)的物受讓人，在租賃期限內(nèi)繼續(xù)承租標(biāo)的物，但承租人不享有以在先租賃權(quán)阻卻抵押權(quán)人以折價(jià)、拍賣或變賣等方式處置抵押物并就價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

無論租賃在先還是租賃在后，均不影響抵押權(quán)人請求人民法院對依法設(shè)立的抵押權(quán)進(jìn)行確認(rèn)。因此，一審法院在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上，判決農(nóng)行酒泉分行可就案涉房屋和土地使用權(quán)折價(jià)或拍賣、變賣價(jià)款在主債權(quán)范圍內(nèi)優(yōu)先受償，有事實(shí)和法律依據(jù)。蘇玉梅請求撤銷一審判決該項(xiàng)判決內(nèi)容并確認(rèn)農(nóng)行酒泉分行對案涉房屋和土地使用權(quán)折價(jià)或拍賣、變賣價(jià)款不享有優(yōu)先受償權(quán)的主張不能成立。

對于抵押權(quán)人的抵押權(quán)被確認(rèn)之后，在將來行使抵押權(quán)處置抵押物過程中可能面臨的與抵押物承租人之間沖突的處理，與本案糾紛不屬于同一法律關(guān)系調(diào)整。

典型案例3：廣州市得民機(jī)電設(shè)備安裝有限公司與廣東啟德酒店有限公司裝飾裝修合同糾紛執(zhí)行裁定書，廣州市中級人民法院

法院裁判：但是無論白云醫(yī)用膠公司是否在海珠法院查封涉案房產(chǎn)前享有合法租賃權(quán)，均不能影響海珠法院的拍賣行為。即白云醫(yī)用膠公司僅能就海珠法院拍賣涉案房產(chǎn)時(shí)有無依法認(rèn)定其享有租賃權(quán)提出主張，而不能阻止海珠法院拍賣涉案房產(chǎn)這一執(zhí)行行為。