房地產(chǎn)企業(yè)是我國重點納稅企業(yè)，對于拉動地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮著重要作用。但近年來，國家為了調(diào)控房地產(chǎn)市場，針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了一系列稅收政策。在加強市場交易管控的過程中，由于開發(fā)項目涉稅種類較多、稅務(wù)成本較高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)歷來都是稅務(wù)機關(guān)稽查的重點。為了合法控制納稅成本、降低稅務(wù)管理風(fēng)險，逐步完善稅務(wù)管理體系尤為重要。本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，分析稅務(wù)管理工作中存在的難題，并提出針對性的改進建議。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理存在的難題

　　(一)稅務(wù)管理體系有待健全

　　從管理意識層面來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在著風(fēng)險意識淡薄、危機驅(qū)動意識不強等問題。尤其在稅收政策不斷改革的當(dāng)下，如果企業(yè)對重點涉稅環(huán)節(jié)缺乏監(jiān)管，不僅會增加不必要的納稅成本，還可能會給企業(yè)帶來訴訟風(fēng)險。例如：房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂材料合同、施工合同以前，對合同的風(fēng)險評估往往以法務(wù)部門意見為主，財務(wù)部門與稅務(wù)部門參與較少，沒有考慮到增值稅稅率變化對項目成本的影響，則會影響企業(yè)的成本與效益。從管理組織層面來說，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理工作由財務(wù)部門兼任，而財務(wù)會計的主要職能是會計核算、報表編制、財務(wù)報銷等。財務(wù)會計人員對稅務(wù)管理以及稅收政策了解不夠充分，再加上財務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門存在知識壁壘，稅務(wù)籌劃方案的可操作性有待提升。

　　(二)票據(jù)管理環(huán)節(jié)缺乏控制

　　在國家實施“營改增”政策以后，各行各業(yè)都能夠享受到進項稅抵扣政策，但需要出具增值稅專用發(fā)票作為抵扣憑證，因此，票據(jù)管理將直接影響到企業(yè)的稅務(wù)管理水平。但在實踐過程中，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未將票據(jù)管理工作落實到崗位層面，也沒有針對不同類型的票據(jù)憑證進行分類管理。尤其在采購環(huán)節(jié)，無論是物質(zhì)還是設(shè)備引進，都需要供應(yīng)商開具專用發(fā)票。如果企業(yè)在選擇供應(yīng)商的過程中，沒有考慮到供應(yīng)商是否具備一般納稅人資質(zhì)，在交易完成以后則不能獲得抵扣憑證。另外，增值稅專用發(fā)票從業(yè)務(wù)部門流轉(zhuǎn)到財務(wù)部門，還需要經(jīng)過信息核對、交易核實以及分類保管等工作。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，還存在著發(fā)票移交不及時、信息核對職能沒有履行到位等違規(guī)行為，在后期項目清算階段出現(xiàn)進項稅抵扣不足的問題，會直接造成企業(yè)稅務(wù)成本虛高。

　　(三)稅務(wù)管理人才短缺

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，由于經(jīng)營項目的特殊性，在稅務(wù)籌劃階段，企業(yè)的計稅方式、征納方式、稅務(wù)籌劃風(fēng)險點等工作也更加復(fù)雜，需要企業(yè)配備高素質(zhì)的專業(yè)人才開展

　　稅務(wù)管理工作。但現(xiàn)狀是行業(yè)人才匱乏，而房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的人才培養(yǎng)機制，稅務(wù)管理工作無法適應(yīng)政策環(huán)境的要求;同時，企業(yè)的大部分稅務(wù)會計人員處于信息鏈的末端，對環(huán)境變化缺乏控制力，不能準(zhǔn)確及時地掌握政策內(nèi)容、了解稅務(wù)籌劃邊界，不僅會出現(xiàn)稅務(wù)管理操作不規(guī)范的問題，甚至還會給企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險。

　　二、房開企業(yè)稅務(wù)管理優(yōu)化對策

　　(一)對業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的稅務(wù)管理

　　1、項目開發(fā)階段。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)階段需要經(jīng)過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、前期市場調(diào)研、施工方案規(guī)劃、施工項目立項報審、開工建設(shè)等環(huán)節(jié)，但前期準(zhǔn)備階段涉及稅種不多，主要對開發(fā)項目的組織形式、開發(fā)模式等內(nèi)容進行籌劃。具體來說，在項目組織形式選擇層面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下屬公司一般采取設(shè)置分公司或設(shè)置子公司的方式，有時候也針對開發(fā)項目直接成立項目部門。組織形式的差異化使得企業(yè)的納稅成本也存在著差異性。例如：如果企業(yè)針對開發(fā)項目設(shè)置了子公司，子公司可以承擔(dān)獨立納稅的職能，且后期項目轉(zhuǎn)讓也相對方便;如果企業(yè)針對開發(fā)項目設(shè)置了分公司，分公司需要與總公司合并納稅，共同承擔(dān)納稅義務(wù)與納稅風(fēng)險。但分公司與總公司的利潤與虧損可以進行互抵，且稅務(wù)機關(guān)對分公司監(jiān)管相對寬松。在項目開發(fā)模式選擇層面，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)形式包括自行開發(fā)、合作開發(fā)、房屋代建等。此外，依據(jù)稅收政策相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)在委托他人代建房屋項目中，代建房在竣工結(jié)算以后收取的這一部分收入可以免征土地增值稅。因此，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇定向開發(fā)模式，可以充分享受這一項稅收優(yōu)惠政策。

　　2、項目建設(shè)階段。由于大部分房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)周期較長，涉及成本內(nèi)容和可扣除項目較多，在這一階段的稅收籌劃工作主要圍繞采購環(huán)節(jié)和分包環(huán)節(jié)。一方面，在引進物資的過程中，供應(yīng)商資質(zhì)評價指標(biāo)除了要考慮產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品價格、供貨時間等基本內(nèi)容，還要確定供應(yīng)商的納稅資質(zhì)，即是否具備開具增值稅專用發(fā)票的能力，確保采購環(huán)節(jié)的成本費用可以在后期計入進項稅抵扣范疇之內(nèi)。另一方面，在與施工單位簽訂合同的過程中，要確定合同主體、審查合同內(nèi)容，注意納稅人身份、單位業(yè)務(wù)、計價方式等重要信息，并確定單位報價是固定報價還是據(jù)實結(jié)算，付款周期與工程施工進度是否一致等問題，確保合同條款設(shè)計符合稅收籌劃的要求。

　　3、項目銷售階段。房地產(chǎn)企業(yè)在對已經(jīng)建成的房產(chǎn)進行銷售時，主要的交易方式包括銷售、持有和出租。在銷售階段涉及稅種較多，包括增值稅、所得稅、印花稅等。在這一階段，企業(yè)的稅務(wù)管理工作應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面展開：其一，合理設(shè)置銷售價格。房產(chǎn)銷售價格將直接影響到企業(yè)的土地增值稅和所得稅稅額。其中，土增稅計稅方式采取超率累進稅的計稅方式，因此銷售價格制定要考慮到價格臨界點對稅務(wù)成本的影響。例如：稅法規(guī)定，普通住宅增值率不超過20%的情況下，可以享受免除土地增值稅的優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)企業(yè)可以以20%作為銷售定價的臨界點，合理設(shè)置普通住宅的銷售價格。其二，合理選擇銷售方式。例如：對精裝房和毛坯房交易進行籌劃，企業(yè)可以將精裝房的裝修工作外包給建筑公司，以毛坯房的銷售價格作為銷售收入，企業(yè)只需要繳納增值稅與土地增值稅，這一方法也能夠為企業(yè)節(jié)省稅務(wù)成本。其三，確定合適的促銷活動。稅法規(guī)定，企業(yè)在采取與“買一贈一”相似的促銷手段開展銷售活動時，可以將產(chǎn)品的總銷售額按照其公允價值的比例進行分?jǐn)?，并以此作為銷售收入確認(rèn)?；谶@一政策，企業(yè)可以選擇“買房贈裝修”的促銷方式，控制房產(chǎn)的銷售定價，但向客戶收取一定的裝修費用。而房產(chǎn)售價計入土地增值稅時所適用的增值稅率級次相對較低，甚至可以適應(yīng)于不超過20%的免稅政策，能夠有效達(dá)到節(jié)稅的目的。

　　4、項目清算階段。在工程項目竣工結(jié)算以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對項目開發(fā)階段的成本內(nèi)容進行歸集，進行土地增值稅清算。在這一過程中，由于建設(shè)階段所涉及的成本費用與扣除項目較多，企業(yè)需要充分掌握土地增值稅相關(guān)的稅收政策，將經(jīng)營活動中的成本費用細(xì)化為稅前全額扣除、稅前限額扣除和稅前不得扣除三個部分。企業(yè)要注意可扣除項目包括土地使用費用、土地開發(fā)成本費用、新建房及配套設(shè)施費用、舊房及建筑物評估價格、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金、財政部規(guī)定的其他扣除項目等。在計算過程中，房地產(chǎn)企業(yè)還要注意區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費用，對項目開發(fā)直接相關(guān)的成本要素進行列支，并合理歸集開發(fā)費用，基于土地增值稅相關(guān)政策開展籌劃工作。

　　(二)對企業(yè)層面的稅務(wù)管理

　　逐步完善稅務(wù)管理體系。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分了解當(dāng)前稅收環(huán)境政策對企業(yè)經(jīng)營效益的影響，從管理理念轉(zhuǎn)變?nèi)胧郑髽I(yè)管理層人員可以采取下發(fā)文件、組織宣傳等方式，要求業(yè)務(wù)部門配合稅務(wù)管理工作，加強對重點涉稅環(huán)節(jié)的監(jiān)督;同時，針對稅務(wù)管理工作制定標(biāo)準(zhǔn)化的操作規(guī)范與流程，制度內(nèi)容可以包括不相容崗位分離制度、納稅申報流程、稅務(wù)籌劃方案匯報制度、關(guān)鍵作業(yè)流程監(jiān)管制度、發(fā)票管理制度等，為稅務(wù)管理工作提供制度依據(jù)。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在財務(wù)部門中設(shè)置獨立的稅務(wù)管理小組，專門負(fù)責(zé)稅務(wù)工作，主要職能涵蓋稅務(wù)咨詢、稅務(wù)籌劃、納稅申報材料管理、聯(lián)系稅務(wù)機關(guān)等，并建立快速反應(yīng)機制，主要應(yīng)對突發(fā)稅務(wù)事件或稅務(wù)機關(guān)的稽查。當(dāng)然，稅務(wù)管理工作與業(yè)務(wù)活動聯(lián)系較為解密，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)調(diào)動業(yè)務(wù)部門的參與積極性，要求稅務(wù)管理小組與業(yè)務(wù)部門要加強日常溝通，及時了解一些業(yè)務(wù)活動的信息，打破知識壁壘，共同制定稅務(wù)籌劃方案。通過逐步完善稅務(wù)管理體系，能夠提升管理層到執(zhí)行層對稅務(wù)管理工作的重視程度，也能夠確保稅務(wù)籌劃方案的可操作性，對于企業(yè)全面提升稅務(wù)管理水平發(fā)揮著重要作用。

　　加強發(fā)票與檔案的管理工作。加強發(fā)票與檔案管理將直接影響企業(yè)稅務(wù)管理工作的有效性。因此，在“營改增”政策環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視對增值稅發(fā)票的管理工作。除了合理選擇供應(yīng)商以外，還需要對增值稅專用發(fā)票的日常管理工作進行明確規(guī)定。例如：當(dāng)采購活動進入質(zhì)檢入庫環(huán)節(jié)以后，業(yè)務(wù)部門必須要及時將增值稅專用發(fā)票轉(zhuǎn)交給稅務(wù)管理小組，由稅務(wù)會計人員對發(fā)票上的交易信息和發(fā)票的真實性進行二次核實，并與普通發(fā)票進行區(qū)別管理。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)檔案包括稅收政策、專用發(fā)票、項目合同、財務(wù)報銷憑證、稅務(wù)文書等。在管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對涉稅檔案管理設(shè)置專業(yè)崗位，關(guān)注檔案信息的動態(tài)變化，并結(jié)合檔案信息確定企業(yè)業(yè)務(wù)的涉稅風(fēng)險點和風(fēng)險發(fā)生概率，納入風(fēng)險庫當(dāng)中，為稅務(wù)風(fēng)險管理工作提供信息支持。

　　配備高素質(zhì)的管理人才。針對稅務(wù)管理人才資源匱乏的問題，房地產(chǎn)企業(yè)需要在內(nèi)部建立人才培養(yǎng)機制，以稅收政策解讀為主題，定期開展培訓(xùn)活動和研討會議，要求稅務(wù)會計人員充分掌握現(xiàn)行的稅收政策內(nèi)容，并了解供應(yīng)鏈上下游行業(yè)的稅收政策變化情況。在此基礎(chǔ)上，通過日?？己恕⑷藛T激勵等方式，調(diào)動稅務(wù)會計人員的學(xué)習(xí)積極性，不斷提升稅務(wù)管理水平。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也可以引入第三方會計機構(gòu)，參與稅務(wù)籌劃工作，并為企業(yè)稅務(wù)管理提供更專業(yè)的建議。

　　綜上所述，在我國稅制改革不斷推進的當(dāng)下，稅務(wù)杠桿調(diào)節(jié)必然會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與管理。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視稅務(wù)管理工作，基于稅務(wù)管理現(xiàn)狀與存在的問題，分別從業(yè)務(wù)層面和企業(yè)層面開展稅務(wù)管理工作，充分利用稅收政策實現(xiàn)降本增效，全面提升企業(yè)的管理水平。
 

　　2008年12月的解析——

淺談房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收管理的難點及對策

　　近年來，全國各地房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已成為促進地方經(jīng)濟發(fā)展、增加地方財政收入的最佳捷徑之一。但由于房地產(chǎn)業(yè)自身的特點以及市場化運作等諸多因素的干擾，給稅收管理工作帶來很大難度：

　　一、房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的難點

　　(一)納稅主體認(rèn)定難。

　　政府因經(jīng)營城市的需要，對商業(yè)用地進行拍賣，由于是按地段競價，所以允許“多人聯(lián)合一人舉牌”的方式進行購買。為確保建設(shè)進度，政府要求多地段限期開工建設(shè)，種種政策導(dǎo)致了“先上車、后買票”的行為發(fā)生。即許多地區(qū)的工程開工了，但國土部門的批復(fù)還沒辦理。加之競標(biāo)來的土地采取轉(zhuǎn)包或分包的形式開發(fā)，這就為稅務(wù)機關(guān)對銷售不動產(chǎn)行為的納稅主體的認(rèn)定設(shè)計了障礙。

　　(二)政策不清界定難。

　　從現(xiàn)行稅收制度看，涉及房地產(chǎn)業(yè)的各項制度不夠規(guī)范、完善，如稅法對在建工程和提供勞務(wù)不超過12個月的，可按約定的價款結(jié)算或在合同完工之日確認(rèn)收入的實現(xiàn);持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實現(xiàn)。但在實踐中很難區(qū)分，有的工程完工不及時進行竣工決算，收入難以確認(rèn)，有的工程按完工百分比法難以核實。又如“聯(lián)合建房”，它是指若干戶通過競拍取得某地段土地的共同使用權(quán)，按相關(guān)部門規(guī)劃建設(shè)商住房，然后均分使用權(quán)。這種情形與目前稅法界定的自建自用的規(guī)定不完全相同。容易造成征納雙方在政策理解和把握上出現(xiàn)偏差。

　　(三)控管不力征管難。

　　由于管理不到位，造成稅源不清、申報不實。在稅源管理、征收管理、稽查管理三者之間沒有形成整體合力，征、管、查相互脫節(jié)，負(fù)責(zé)稅源的只管申報，負(fù)責(zé)征收的只管征收，負(fù)責(zé)稽查的只管稽查;由于管理缺位，信息不暢，造成稽查對象的選擇缺乏科學(xué)性、針對性，稽查環(huán)節(jié)缺乏系統(tǒng)的分析或反饋。加之從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)除預(yù)收款外，工程結(jié)束尚有不動產(chǎn)待銷售，而什么時間售出無確定性。因此，后續(xù)管理匱乏，致使稅收管理難以實施到位。

　　(四)帳務(wù)不全核算難。

　　隨著企業(yè)改制的不斷推進，民營經(jīng)濟已成為經(jīng)濟發(fā)展的主流。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很大程度上已成為靠企業(yè)“資質(zhì)”收取管理費的“空殼”單位，具體操作是個掛靠、自主開發(fā)?！百u房合同無公正、收款白條無發(fā)票、降價少收無實證”的現(xiàn)象極為普遍。加之房地產(chǎn)開發(fā)項目工期長、投資大，很多工程要跨年度完成，造成收入與費用配比困難，成本不能及時結(jié)轉(zhuǎn)。有的企業(yè)采取虛轉(zhuǎn)成本或不及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的手段，隱蔽了核算的真實性;還有的企業(yè)則以收據(jù)支付的形式，預(yù)付施工企業(yè)工程款，造成帳務(wù)不全，核算不實。這些都給房地產(chǎn)業(yè)稅收管理帶來了新的挑戰(zhàn)。

　　(五)行政干預(yù)執(zhí)法難。

　　我國稅法規(guī)定，對納稅人偷稅的，由稅務(wù)機關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款;我國刑法規(guī)定，偷稅數(shù)額1萬元以上偷稅金額占應(yīng)納稅款的10%以上，或者納稅人偷稅被稅務(wù)機關(guān)給予兩次行政處罰又偷稅的，可處3年以下有期徒刑或拘役。而在城市化建設(shè)進程中(含招商引資)，稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)納稅人這類問題不用說移送司法機關(guān)追究刑事責(zé)任，就是給予補稅罰款，也常常受到地方政府的干擾。對偷稅者查處不夠嚴(yán)厲，懲罰不能到位，使偷稅人存在能偷就偷、能逃就逃、蒙混過關(guān)的僥幸心理。因此，對偷稅者的稅收違法行為難以執(zhí)行到位。

　　二、房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的對策

　　(一)強化宣傳力度，提高納稅人的稅法遵從度。針對房地產(chǎn)業(yè)政策性、業(yè)務(wù)性強的特點，要求稅務(wù)管理部門應(yīng)加強對房地產(chǎn)業(yè)稅收政策的專題輔導(dǎo)，要大力培植誠信納稅人典型，及時曝光偷漏稅案件，讓納稅人知法、懂法的同時，遵守國家的稅收法律法規(guī)。

　　(二)強化控管力度，將納稅信用等級列為開發(fā)資質(zhì)的重要指數(shù)。加強對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)實施源頭控管，從資格的審定、到競標(biāo)的過程、以及控管房地產(chǎn)開發(fā)市場的準(zhǔn)入等，將納稅信用情況作為重要參照指數(shù)，從而促進從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)納稅人清醒地意識到不能偷稅、不敢偷稅，確保房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收及時足額入庫。

　　(三)強化協(xié)作力度，保證各部門間信息的順利暢通。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)涉及到眾多部門的監(jiān)督與管理。如在工商部門辦理營業(yè)執(zhí)照;城建部門辦理資質(zhì)證書;土地部門辦理土地使用證;規(guī)劃部門辦理項目規(guī)劃許可證;房管部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)證;財政部門征收契稅等。各部門在辦理審批手續(xù)時，都涉及到地稅部門征收稅款時需要的直接或間接的依據(jù)。因此，建議政府部門牽頭，加強部門間的配合協(xié)作，建立健全部門間的信息傳遞制度和定期會辦制度，提高房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收征管質(zhì)量。

　　(四)強化稽查力度，堅決打擊房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)偷逃稅行為。要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的特點，對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的全過程實施檢查，要隨時掌握納稅人的基本經(jīng)營情況，財務(wù)核算方法以及日常證據(jù)鏈的收集。實地核查時依法定程序?qū)嵤┫奁谡?，確定計稅依據(jù)時采取逐戶調(diào)查與中介評估相結(jié)合。要加大對涉稅違法行為的處罰力度，增大偷漏稅者的預(yù)期風(fēng)險和機會成本，特別是對屢查屢犯的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)納稅人，該移送司法機關(guān)的決不姑息遷就，為房地產(chǎn)開發(fā)市場營造一個公平和諧的稅收法制環(huán)境。

　　來源：安徽稅務(wù)籌劃網(wǎng)