12月16日上午，統(tǒng)計局公布了前11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，總體來看，1-11月行業(yè)數(shù)據(jù)，銷售持穩(wěn)，1-11月銷售面積同比增0.2%，維持正值；開發(fā)投資額同比增速雖維持降勢，但依舊保持著兩位數(shù)的高增長，房企新開工意愿略有不足，土地購置面積累計增速穩(wěn)步回升，房企拿地態(tài)度依舊謹(jǐn)慎。

結(jié)合上周中央經(jīng)濟工作會議對于部署2020年住房領(lǐng)域的相關(guān)提法以及近期部分城市的政策變化，我大致有以下幾點想法：

大力發(fā)展租賃，市場空間較大

首先，中央經(jīng)濟工作會議上重申了過去幾年對房地產(chǎn)的相關(guān)要求：要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房；要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

總體來看，對房地產(chǎn)大方向沒有變化，但是有幾個點，我認(rèn)為還是有必要關(guān)注一下：一是“全面落實因城施政”的提法，實際上是讓各城市根據(jù)自身市場的實際情況來進(jìn)行政策方面的調(diào)整，當(dāng)然最終的目標(biāo)還是“三穩(wěn)”，但這里的“三穩(wěn)”既包括不要讓地價、房價和預(yù)期上漲，也包括不要讓地價、房價和預(yù)期下降，我覺得這個“穩(wěn)定”是相對的。

二是提及“大力發(fā)展租賃住房”，租賃市場其實有段時間沒談了，而且這兩年租賃市場確實在發(fā)展過程中出現(xiàn)一些問題。這次重申租賃市場，和前兩年剛剛提出租賃市場，我認(rèn)為還是有顯著差異的。實際上從反復(fù)重申中也可看出，未來租賃市場仍有比較大的空間。在“房住不炒”之后，居民購房的迫切性會顯著下降，那么租房的占比，特別在年輕人中的占比還會進(jìn)一步的提升，購房的年齡也會隨之緩慢上升，租房市場仍需要進(jìn)一步的規(guī)范發(fā)展，這一次強調(diào)租賃市場，還是別有深意的。

綜上，當(dāng)前中央經(jīng)濟工作會議的各項提法，其實也說明了之前對房地產(chǎn)調(diào)控也取得一定的成效，那么接下去，我認(rèn)為，更重要的是要保持房地產(chǎn)穩(wěn)定、健康的發(fā)展，然后也要保證其對經(jīng)濟的貢獻(xiàn)度，主要還是要發(fā)揮壓艙石的作用。

西安預(yù)售資金全監(jiān)管過猶不及

隨著中央經(jīng)濟工作會議的結(jié)束，12月13日，西安市住建局和西安住房公積金管理中心共同擬訂了《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法 (征求意見稿)》《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書(征求意見稿)》，對商品房預(yù)售資金實行全程、全額監(jiān)管。這個政策在全國各城市中，其實也算是比較少見的。

從政府的角度，肯定是擔(dān)心年末將至，開發(fā)企業(yè)挪用資金，造成工程款延期，農(nóng)民工工資拖欠等一系列支付問題，甚至?xí)霈F(xiàn)項目爛尾。當(dāng)然這樣的顧慮也和當(dāng)前市場有一定關(guān)聯(lián)，在樓市下行壓力逐步增大之后，政府有這樣的擔(dān)心，其實也在情理之中。

但從另一個角度來講，至少目前沒有看到所謂的大面積爛尾情況的發(fā)生，這樣“一刀切”的操作模式，實際上會對企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生比較大的影響，因為每個企業(yè)預(yù)先都會有現(xiàn)金流的計劃和安排，而政策突然的變化無疑會打亂房企原先的節(jié)奏，從某種程度上來說，也可能會加劇房企現(xiàn)金流的壓力。

那么對于房企而言，也許保住了西安的部分項目，但是可能會對全國其他城市的其他項目，產(chǎn)生意想不到的影響。

總體來看，西安資金監(jiān)管政策的出臺，的確有些極端和讓人始料未及，如果其他城市跟進(jìn)的話，對企業(yè)的影響無疑是巨大的。

因而政府還應(yīng)具備一定的全局觀，更應(yīng)該從穩(wěn)定市場的角度去思考，而不應(yīng)該從管頭，管腳，管錢，管細(xì)節(jié)這些方面，把企業(yè)全部束縛住，這個實際并非是經(jīng)濟工作會議的初衷。

1-11月銷售面積同比增0.2%

從剛公布的前11月份銷售情況來看，“銀十”持穩(wěn)后，11月銷售面積、金額環(huán)比增幅均超10%，銷售面積累計同比增速維持正值：單11月數(shù)據(jù)來看，與10月相比穩(wěn)步回升，表現(xiàn)略好于去年同期，銷售面積15654萬平方米，環(huán)比增11%，同比增1.1%；銷售金額14589億元，環(huán)比增13%，同比增7.3%。

而從1-11月累計數(shù)據(jù)來看，面積、金額同比增速保持小幅增勢，整體趨穩(wěn)，商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長0.2%，增速比1-10月份加快0.1個百分點。其中東部和東北地區(qū)銷售面積雖同比齊降，但降幅均有收窄趨勢，西部地區(qū)購房需求依舊堅挺，1-11月商品房銷售面積為41238萬平方米，增長3.8%。考量到年末將至，房企業(yè)績沖刺在即，供應(yīng)放量也會一定程度上帶動12月成交的穩(wěn)步增加，同時受去年基數(shù)較低的影響，全年銷售面積、金額這兩項指標(biāo)高于去年基本已成定局。

1-11月開發(fā)投資額仍將保持兩位數(shù)增長

從11月單月開發(fā)投資額來看，本月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額小幅增長，為11662億元，環(huán)比上升0.59%，同比增長8.4%。從累計數(shù)據(jù)來看，開發(fā)投資額增速高位維持，不過降勢已定：2019年1—11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資121265億元，同比增長10.2%，增速比1—10月份回落0.1個百分點，維持下行趨勢。就目前的市場情況來看，預(yù)期年內(nèi)的開發(fā)投資額增速仍將維持兩位數(shù)增長，不過介于整體金融環(huán)境趨緊的背景下，房企資金層面相對緊張，一定程度上抑制了其拿地投資的積極性，12月預(yù)期開發(fā)投資額累計增速仍將維持小幅微降或與本月持平。

房企新開工意愿略有不足

而從新開工這塊來看，11月新開工面積為19560萬平方米，較上月小幅回落1.84%，同比下降了2.88%，房企新開工動力略有不足。從累計數(shù)據(jù)我們也不難看出端倪，1-11月房屋新開工面積205194萬平方米，增長8.6%，增速回落1.4個百分點，保持降勢，這點也符合預(yù)期，隨著年末將至，房企的重點主要聚焦于銷售業(yè)績和資金回籠，新開工意愿難免不足。

1—11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積21720萬平方米，同比下降14.2%，降幅比1—10月份收窄2.1個百分點，自7月以來，房企的拿地積極性還是有了穩(wěn)步回升，降幅不斷收窄，總體好于2019年上半年。不過隨著樓市轉(zhuǎn)冷，房企的拿地態(tài)度還是比較謹(jǐn)慎的，預(yù)期這樣的趨勢還將延續(xù)至12月。

下行壓力仍在，但今年略好于去年

綜合來看，可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前市場一方面銷售整體趨穩(wěn)，上漲動力略有不足；另一方面，年末將至，房企投資開發(fā)熱情不高，新開工速度放緩，拿地態(tài)度相對謹(jǐn)慎，轉(zhuǎn)冷跡象顯著。預(yù)判2019年全年，我大體有如下幾點結(jié)論：

一是按歷年規(guī)律，12月都將有一輪放量，2019年全年銷售面積、金額這兩項指標(biāo)高于去年基本已成定局，不過介于去年四季度銷售情況并不樂觀，即便今年略好于去年，整體行業(yè)下行壓力仍然是比較大的。

二是房企開發(fā)投資額累計同比增速仍將逐月回落，不過仍處于10%以上高位。

三是下月新開工量有望與本月持平或保持小幅微增，土地購置面積增速維持增勢，不過介于房企資金面趨緊，增速仍將保持負(fù)值，房企年末拿地態(tài)度還是較為謹(jǐn)慎的。

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