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調(diào)皮的孩子容易被警告！ 22個(gè)重點(diǎn)城市，清一色的一二線城市，去年土地市場熱度不減，土地溢價(jià)相對突出……結(jié)果牛年開頭，又一炸裂性的重磅政策傳聞順勢而生。 一則“22個(gè)重點(diǎn)城市一年只賣3次地”的傳聞，這兩天迅速在地產(chǎn)圈熱議！ 怎么看？老潘也簡單聊聊。 1， 今天乃至未來很長一段時(shí)間，分析樓市政策和行業(yè)之變，都離不開一個(gè)頂層邏輯，即“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期?！边@幾乎是當(dāng)下中國房地產(chǎn)調(diào)控的第一邏輯。無論哪個(gè)城市，無論哪家房企，都碰不得！ 其一、穩(wěn)預(yù)期，穩(wěn)的是未來認(rèn)知。你看，過去的2020年，地產(chǎn)股股價(jià)與市值90%下跌，哪怕今天地產(chǎn)股暴漲漲停，但看問題看本質(zhì)，行業(yè)在三道紅線后，就已從根本上遏制了房地產(chǎn)未來增長的資金增量空間，錢脖子被卡主了，而房地產(chǎn)的閥門，本就是錢、地、人3字。錢，有了面向開發(fā)商的三道紅線，面向銀行的二道紅線的“雙重緊箍咒”后，房地產(chǎn)市值跌破有史以來最低就很正常，地產(chǎn)進(jìn)入弱周期的成熟期……房企不再有僥幸，穩(wěn)預(yù)期三個(gè)字，算是基本做到了。 別說2020年房地產(chǎn)破17萬億，但中央關(guān)注的不是體量大，而是價(jià)格穩(wěn)定，成交面積增加多點(diǎn)問題不大，政府關(guān)注的“是價(jià)不是量”，所以別拿2020年樓市成交量放量說事。 其二，核心城市房價(jià)也基本穩(wěn)住了。今天，無論是新房銷售，還是二手房，都有強(qiáng)硬舉措調(diào)控手段。新房是預(yù)售證，網(wǎng)簽，而二手房有類似以深圳為代表指導(dǎo)價(jià)管控…… 其三，唯獨(dú)穩(wěn)地價(jià)，過去幾年，房企尤其上市公司要發(fā)展必須持續(xù)拿地，而一二線城市以為經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口的“最優(yōu)質(zhì)”，所以成為當(dāng)下幾乎所有大中型房企的兵家必爭之地，就連過去三四線之王的碧桂園、中梁、祥生都在轉(zhuǎn)二線，現(xiàn)在大型央企和典型規(guī)模房企幾乎都是80%土儲在一二線……但中國一二線城市也就區(qū)區(qū)幾十個(gè)，僧多粥少，加上土地招拍掛制度，核心一二線優(yōu)質(zhì)土地想要不溢價(jià)也難。 所以，綜合三者來看，目前穩(wěn)地價(jià)就成為牛年調(diào)控一個(gè)重磅舉措。 于是，順理成章的，22個(gè)核心城市一年之賣3次地的傳聞，開始流傳了！ 2， 更大范圍來看“土地1年三次集中公告和交易”，的確看到本輪調(diào)控政策的一脈相承，之前老潘也說，只要三穩(wěn)有典型不對的苗頭，政策就會綿綿不絕。 政策現(xiàn)在已把房地產(chǎn)各個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)扣緊了緊箍咒，總結(jié)來看：
如此以來，銀行、地方政府、房企，這個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上最關(guān)鍵的三大角色，即錢、地和人（操盤手房企）都在拿地端被全面管控，最終，房地產(chǎn)穩(wěn)地價(jià)的調(diào)控，形成一個(gè)組合拳！ 3， 如何看待本次“一年賣3次地”的核心做法？ 老潘看了一下這些所謂的重點(diǎn)一二線城市，一年賣地少的50塊左右，比如深圳北京廈門等，多的200塊左右，比如上海、青島、濟(jì)南等。 表：2020年重點(diǎn)城市（市本級）住宅用地供應(yīng)情況 數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，中指·地主 如果一年最多賣3次，那意味著一次20塊到70塊左右 雖然不一定平均，但也會相對均衡，每次出讓數(shù)量也不會是少數(shù)。最簡單的想想，這3次的集中交易會，對交易雙方的工作人員而言，每1次出讓都是1次“超級戰(zhàn)役”，每一次都好比“一場大型的土地招拍掛的交易博覽會”。 這還不是簡單的一句批發(fā)賣地，而是不同板塊不同類型土地的集中交易會，而且每個(gè)標(biāo)的都是幾十億甚至百億級的超高總價(jià)標(biāo)的，事前籌備和過程中博弈復(fù)雜度都被加倍放大，但反過來利好也有一點(diǎn)，投資人過去一年從頭做到尾的工作，未來做3次就做完了，反而省事了。 4，怎么看一年賣3次地引發(fā)的開發(fā)商策略呢？ 老潘舉個(gè)更簡單的例子，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，以前買糧食，今天沒買到，明天后天都可以買，所以大家都不慌；但忽然有一天，官方表示以后賣糧食一年就賣3次，這就有點(diǎn)慌了，至少有3點(diǎn)壓力：
開發(fā)商買地，比老百姓買糧復(fù)雜多了。 一則土地是非標(biāo)產(chǎn)品，每個(gè)地塊都不一樣，要一一分析好，是否匹配公司戰(zhàn)略與產(chǎn)品導(dǎo)向，二則不僅要買到更要買對，買錯了、買貴了可能還虧錢。三則核心城市土地都是幾十億的高總價(jià)，而大多50強(qiáng)房企拿地一年的都是銷售額的40%左右，總計(jì)大概200億、300億到1000多億。了解了不同點(diǎn)后，1年3次買地就得綜合籌備了。 那么，核心城市1年3次賣地，有利于哪幾類房企？ 其一，有利于核心城市深耕TOP5房企或是區(qū)域龍頭房企。 這些重點(diǎn)城市大型深耕房企對城市各個(gè)板塊，各個(gè)組團(tuán)早都做了成本數(shù)據(jù)庫、銷售、存貨等精細(xì)度分析，他們能夠在集中土地出讓中快速識別出目標(biāo)板塊，目標(biāo)地塊，拿哪些？不拿哪些？價(jià)格多少授權(quán)？這些深耕者優(yōu)勢顯著。 其二，有利于產(chǎn)品力和運(yùn)營力優(yōu)秀的房企。 今天品牌房企在一二線城市周轉(zhuǎn)率是通用必修課，一則一二線銷售利潤率很低了，房企提升ROE，這就必須提升周轉(zhuǎn)率，所以房企一二線拿地到開盤基本都在6到8個(gè)月左右，二則規(guī)模房企周轉(zhuǎn)率趨同下，集中出讓土地也會帶來集中上市銷售，這個(gè)時(shí)候，如果你的產(chǎn)品一旦同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品沒有特色沒有IP沒有品質(zhì)品牌競爭力，那么就會無奈陷入價(jià)格戰(zhàn)，甚至降價(jià)也很難去化。 所以即使硬著頭皮拿到地，但如果產(chǎn)品沒有競爭力，最終集中銷售時(shí)也未必有好的結(jié)局。 其三，有利于資金綜合實(shí)力優(yōu)質(zhì)的大型房企，央企。 5,地方政府3次批量集中供地，或許能帶來土地溢價(jià)的適度下降。 其一，上級部門針對每一次土地供應(yīng)管控的聚焦度更高了，這也倒逼地方部門在供地?cái)?shù)量、供地體量、供地節(jié)奏上態(tài)度更謹(jǐn)慎、嚴(yán)謹(jǐn)，供地全過程也更均衡、更透明。 很多時(shí)候的土地爭搶都源于信息不對稱，與土地供應(yīng)的透明度、未來預(yù)期和節(jié)奏有很大關(guān)系，一旦土地市場更透明，更均衡，反而出手更趨于理性。 因?yàn)榈胤截?cái)政，過去地方政府是在一定程度上接受土地溢價(jià)的，所以在供地節(jié)奏，供地體量上有所引導(dǎo)，比如媒體說報(bào)道的土地饑餓營銷、在土地市場較低時(shí)候適度減少供應(yīng)……而3次集中出讓后，更有規(guī)劃性，聚焦性，透明度。 其二，過于土地出讓是“多對一”的游戲，未來集中交易是“多對多”的游戲。 多對一是房企對一塊土地進(jìn)行圍獵，勢必增大單一土地的競爭溢價(jià)，但多對多則分散了一塊土地的房企“吸附量”。 事實(shí)上，如今重點(diǎn)一二線城市很多中小房企根本很難拿地，每個(gè)意向地塊都必須繳納一定保證金，一旦土地分批次大體量集中出讓，因此規(guī)模房企就會站在城市整個(gè)“面”上分配保證金，這樣反而單個(gè)土地的競爭激烈程度會相對降低一些。 但這個(gè)有一個(gè)前提，即分批次土地出讓如果這50塊土地，如果在城市不同板塊過于好差搭配失衡，比如1個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，配合多個(gè)非熱點(diǎn)區(qū)域，最終可能更多房企會扎堆聚集熱點(diǎn)區(qū)域熱點(diǎn)組團(tuán)地塊。從這一點(diǎn)來說，供地分布，供地結(jié)構(gòu)也很考驗(yàn)地方政府供地策略，既不能瘋搶，也不能流拍，這很考驗(yàn)供地的水平。 6，這一次“雙集中”供地，到底能否徹底解決土地溢價(jià)，穩(wěn)地價(jià)？ 應(yīng)該說，雙集中只是供地方式從零售到批量，只是一次土地交易的集中交易形式上的改變，這是“形式”，“方式”而已，但這并沒有改變土地交易價(jià)格的機(jī)制。 其一，核心一二線城市重點(diǎn)城市始終是土地供不應(yīng)求，這是社會規(guī)律。全球大城市和明星城市都是土地供不應(yīng)求，人口大量涌入，這從宏觀格局決定了核心一二線城市的市場面的必然溢價(jià)，必然上漲的格局。所以對政府三穩(wěn)而言，也不是不允許土地溢價(jià)，不允許房價(jià)上漲，而是穩(wěn)中慢升，上升幅度合理。 其二，雙集中只是土地供應(yīng)方式的改變，土地溢價(jià)核心的本質(zhì)是什么？核心還是招拍掛制度，即眾多房企圍獵一塊土地，價(jià)高者得，只要這一土地供應(yīng)方式采取招拍掛的獲取法則，那么土地溢價(jià)就會存在。 其三，更深入講，招拍掛其實(shí)也只是一種基于經(jīng)濟(jì)層面的公平拿地方式，真正一個(gè)城市土地溢價(jià)核心還是取決于城市廣義庫存周期、競爭激烈度等，以及土地出讓的體量、節(jié)奏、區(qū)位、秩序、屬性、稀缺度決定了土地的未來價(jià)值。 7，一旦雙集中供應(yīng)，的確對房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)影響巨大，但老潘也提醒，招拍掛供地方式改變核心只是房企拿地之一個(gè)分支，局部而已。這里有3點(diǎn)提醒。 其一、2020年22城商品房銷售面積占全國的比重為24.3%，住宅用地成交規(guī)劃建筑面積占全國300城的比例不足三成，在這22城之外房地產(chǎn)市場仍有巨大空間。事實(shí)上，一二線城市雖有人口與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，但全國600多個(gè)地級城市總數(shù)看畢竟是少數(shù)，2018年一二線成交僅占全國土地成交的32.3%；而在2020年前9月三四線占全國銷售面積66%。 圖標(biāo)來源：平安證券地產(chǎn)研究 其二，過去招拍掛方式是主要的拿地渠道，但自2014年后房企就加大收并購、舊改、一二級聯(lián)動等非市場化拿地力度，從單一走向多元，2019年房企拿地渠道就開始全面多元化，一些標(biāo)桿房企招拍掛拿地也只占50%以下了。比如此處，龍湖新城商業(yè)地產(chǎn)拿地，萬科龍湖軌道交通TOD拿地，融創(chuàng)文旅拿地、會展拿地模式……都可以暗笑了。 8，雙集中拿地帶來的改變是什么？ 其一，聯(lián)合拿地的比例會提升。由于集中化了，房企需要對意向土地繳納土地保證金，出讓金，短時(shí)間內(nèi)大量資金投入，即使對大型房企來講也存在一定壓力，所以他們?yōu)榱私档唾Y金峰值壓力，所以聯(lián)合拿地會增加。 其二，告別過去零售的圍剿模式，中小房企或是本土房企在找準(zhǔn)精準(zhǔn)定位后，在集中供地時(shí)反而更容易找到單獨(dú)突破的機(jī)會，有一定“撿漏”的機(jī)會，但整體機(jī)會并不太多，大型房企繼續(xù)獲取更多優(yōu)質(zhì)城市，優(yōu)質(zhì)板塊的土地。 其三，資金管控的脈沖和強(qiáng)管控都在提升。雖然22個(gè)城市有不同的出讓節(jié)奏，但考慮到集中大批量出讓對地方政府的反向同一約束，因此脈沖節(jié)奏也相對集，而房企融資由于三道紅線后，房企自身的銷售回款開始成為資金的主要來源，因此未來房企強(qiáng)化銷售回款，對資金強(qiáng)管控、總對總的授信將愈發(fā)重要。 小結(jié) 重點(diǎn)城市雙集中供地，會整體打亂開發(fā)商原有的資金安排和開發(fā)節(jié)奏，未來還不僅是集中拿地，集中融資、集中銷售也將同步增強(qiáng)。 土地集中，融資集中，規(guī)模集中、布局集中、人才集中，相當(dāng)于房地產(chǎn)最重要的錢地人都在走向集中……最終房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)走向更高集中度，只是一種時(shí)間早晚問題！而大多數(shù)的樓市調(diào)控，其實(shí)都是對市場競爭力強(qiáng)，優(yōu)秀房企一次反向利好，而對缺乏競爭力的弱勢企業(yè)，則是一次寒冬！  |
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