土地市場“燒”得火熱

剛剛過去的幾個(gè)月，全國土地市場都“燃”了起來。

一線城市幾乎齊齊推出了新地王。

5月15日，深圳前海推出地塊，萬科、中海等16家開發(fā)商現(xiàn)身角逐。不到50分鐘，龍光地產(chǎn)就以封頂價(jià)115.97億元，加40760㎡配建一舉拿下。該地塊，也因而成為深圳新晉單價(jià)地王。

5月18日，廣州推出12宗土地，總成交價(jià)達(dá)240億元，引來了恒大、保利、龍湖、中海、佳兆業(yè)、雅居樂等在內(nèi)的32家房企。交易現(xiàn)場過于火爆，廣州公共資源交易中心網(wǎng)站當(dāng)天都一度癱瘓。

5月19日，北京三宗地塊以總價(jià)133.9億元成交，溢價(jià)率高達(dá)38%。合生創(chuàng)展成最大贏家，107.4億拿下最優(yōu)質(zhì)的兩塊地，溢價(jià)率均在40%上下。

二線城市也不服輸。

4月30日，南京、紹興、佛山、揚(yáng)州在同一日上演了土拍大戲，多宗地塊經(jīng)過超百輪競價(jià)才成交，溢價(jià)率最高近90%。

南京242.4億元成交5宗地塊，紹興1住宅用地經(jīng)過152輪競價(jià)，以41.56億元成交，溢價(jià)率高達(dá)46%；佛山一塊地經(jīng)50輪報(bào)價(jià)后，以47.37億元成交，溢價(jià)率約46%，成為順德總價(jià)“地王”；揚(yáng)州一塊地經(jīng)242輪競價(jià)，被世茂以9.46億元競得，溢價(jià)率高達(dá)88%。

樓市卻熱不起來

中國指數(shù)研究院顯示，4月單月，TOP50房企拿地總額3102億元，同比增長0.5%，環(huán)比增長105.0%；Top100房企更是同比增長7.2%，環(huán)比增長108.9%。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)指，4月一、二線城市的住宅土地平均溢價(jià)率達(dá)15.54%，是2019年下半年來的最高位。

克而瑞研究中心市場研究總監(jiān)馬千里指出，各能級(jí)城市的溢價(jià)率全線上漲，同時(shí)上周重點(diǎn)城市流拍率降至3.7%，環(huán)比下降5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到年內(nèi)最低水平。

土地?zé)崾?，樓市卻熱不起來。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月，全國商品住宅銷售面積同比下降18.7%，銷售金額下降16.5%，除了施工面積同比小幅增長外，新開工面積、竣工面積、到位資金等指標(biāo)同比仍均處于下降中。

全國樓市分化也較為嚴(yán)重，4月，一線城市中，除了深圳，其他城市成交面積均出現(xiàn)同比大幅下滑；二線城市中，有10個(gè)城市同比下降，其中武漢、西安降幅超過50%。進(jìn)入5月后，雖然樓市還在持續(xù)恢復(fù)，但業(yè)內(nèi)對后市判斷普遍較為謹(jǐn)慎。

疫情固然在影響樓市表現(xiàn)，但聯(lián)想到這幾年“房住不炒”的大背景，樓市后續(xù)走勢依然不明朗。若樓市維持頹勢，監(jiān)管繼續(xù)看緊不松，這批買入地王的房企，幾年后將無法再高價(jià)賣出，到時(shí)就只能啞巴吃黃連了。

更何況，地王在這幾年的命運(yùn)都不太好。

命運(yùn)多舛的地王

上一波拿地?zé)岢卑l(fā)生在2016、2017年。

各大開發(fā)商正值規(guī)模競賽，拿地?zé)崆楦邼q，各地地王紀(jì)錄不斷被刷新，面粉貴過面包成常態(tài)。

然而，2017年后面，限購、限貸、限價(jià)等調(diào)控措施輪番出臺(tái)，多地方樓市成交價(jià)量下滑，諸多“地王”竟然被套了。尤其在限價(jià)之下，想把地王項(xiàng)目再高價(jià)賣出，就是奢望。

廣州是一個(gè)很好的例子。

2016年末，中冶置業(yè)30.7億元斬獲江燕路兩塊地，那是當(dāng)時(shí)的海珠區(qū)地王。買下之后一年多才開工，而時(shí)至今日這個(gè)中冶逸璟公館仍未開盤銷售。

2017年3月，時(shí)代中國以5.54萬元/平方米拿下金融街融御項(xiàng)目，奪得當(dāng)時(shí)廣州單價(jià)地王的稱號(hào)。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)盈虧平衡點(diǎn)約在8萬元/平方米左右。3年過去，項(xiàng)目尚未發(fā)售。

更早之前，2013年，越秀地產(chǎn)以總價(jià)24億元拿下南洲路項(xiàng)目，創(chuàng)廣州樓面地價(jià)新高，現(xiàn)項(xiàng)目命名為越秀·天悅江灣。但6年過去，項(xiàng)目還在調(diào)整規(guī)劃，施工都未有定期，就更不用說入市了。

2017年10月，克而瑞就發(fā)現(xiàn)，2016年的50宗“地王”，開盤的只占一成多，多數(shù)在建未售，還有14宗“地王”未開工。在2017年“控房價(jià)”的重點(diǎn)區(qū)域里，多個(gè)區(qū)域的“限價(jià)”甚至直逼“地王”的樓面價(jià)，入市即虧本。

廣州克而瑞首席市場分析師肖文曉此前表示，地王作為市場高熱期的代表性產(chǎn)物，一旦遇到市場降溫，受影響并不意外。規(guī)模房企的盤子夠大，地王帶來的資金難題還可通過其他項(xiàng)目的銷售來化解。若中小房企拿了一兩個(gè)難產(chǎn)的地王項(xiàng)目，則資金鏈上很可能傷筋動(dòng)骨。

全國樓市還在緩慢復(fù)蘇，若猛炒土地市場是為了帶動(dòng)樓市復(fù)蘇，那是本末倒置。因?yàn)檠巯碌膯栴}，不是樓市無需求的問題，是有需求卻買不起的問題，這時(shí)把土地市場再炒高，并無意義。而且，當(dāng)?shù)赝醭闪藰潜P賣點(diǎn)，當(dāng)政府與房企都將目光鎖定在地價(jià)上時(shí)，這本身就很畸形。

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