這種都出來了，立法是遲早的！一時(shí)間有不同的聲音，房子多的想方設(shè)法證明這是無所謂的，房子少的想方設(shè)法印證崩盤，中介與置業(yè)顧問選擇性失明。

其實(shí)解讀這種政策，都是空間與時(shí)間的問題。就像很多人看我的解讀文章都喜歡拿現(xiàn)在的現(xiàn)象給我扯，明明我講的是未來。

這個(gè)稅確實(shí)一直都有！不過住宅被免征了。

財(cái)政部于1995年1月27日發(fā)布施行的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱【實(shí)施細(xì)則】）第十二條規(guī)定，“個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年，按法規(guī)計(jì)征土地增值稅?！?/span>

2008年10月22日，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局又發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》并于同年11月1日起實(shí)施。其中第三條規(guī)定“對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅”。

在2008年11月以前，轉(zhuǎn)讓二手住房是根據(jù)房子的年限有土地增值稅的減免，而從2008年11月以來，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住房就完全暫免土地增值稅了。

但商業(yè)、辦公用房，商業(yè)工業(yè)土地的二手交易，一直就要全額計(jì)征土地增值稅。這也是為什么商辦產(chǎn)權(quán)的房子轉(zhuǎn)手時(shí)稅費(fèi)比住房更高的原因之一。所以一直叫你們不要去買公寓。不要去買商鋪，因?yàn)槟闳绻氤?，基本上就沒啥油水可以撈。更不用說商業(yè)還漲不起價(jià)格。給你看哈一個(gè)產(chǎn)品之中，公寓與住宅差價(jià)3倍的案例，成都這種還多得很，之所以價(jià)格還會(huì)一萬，因?yàn)楫?dāng)初的成本也高，死撐而已。

下面來給大家講講這個(gè)立法??意義！你們不要覺得是空穴來風(fēng)，立法是非常重大的事情。行政法規(guī)上升為國家法律！所以這個(gè)立法絕對(duì)有長遠(yuǎn)規(guī)劃與意義！

長遠(yuǎn)來看，土地增值稅不可能永遠(yuǎn)無條件的對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房免征，今后減免優(yōu)惠也有可能適時(shí)取消。

為什么？

以租代售是大方向，所以為啥現(xiàn)在要求開發(fā)商無償交付一定比例，為啥要自持，為啥要現(xiàn)房預(yù)售？現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲到一定價(jià)位，我說實(shí)話我能體會(huì)不是大部分家庭能支撐的，所以很多人在城市將面臨一輩子買不起房的可能！現(xiàn)在買房要6個(gè)錢包，前提你還得有6個(gè)錢包給你刮！如果居民買不起房，這個(gè)城市是沒吸引力的，所以城市之間也會(huì)有分流。比如上海與北京進(jìn)行人口控制后，很多人都去天津，杭州，蘇州。還有一部分去了成都。所以這些地方房?jī)r(jià)由于貨幣流向的問題，漲了！但我說實(shí)話，遲早這些地方也會(huì)讓人買不起的。比如根據(jù)成都現(xiàn)在的土拍行情，今后成都二圈層的新房都會(huì)200w~1000w的普遍，因?yàn)槟闳莘e率與地價(jià)在那，戶型只能給你賣大，價(jià)格因?yàn)榈貎r(jià)也會(huì)高，結(jié)合起來就是總價(jià)高。意味中國的大城市可能都會(huì)讓大部分人買不起。很多人的腦回路是單向的，只有買與買不起。

房子不買賣，但是可以租！所以這也是現(xiàn)在成都要求配建人才公寓的原因。即使是豪宅盤。

即便凝固交易，也不代表說不讓人改善，但是以后想改善，請(qǐng)你付租金，且好的地方永遠(yuǎn)不怕租不出去的，租售同權(quán)，現(xiàn)在國家也搞懂了，那么好的位置，比如學(xué)區(qū)，ー下子賣了，結(jié)果經(jīng)濟(jì)還在增長，后期的紅利與國家自己沒一毛錢關(guān)系，就虧了，所以我之前說了，住宅用地出讓是一次性的，所以住宅土地為啥這么貴，將近商業(yè)用地幾倍。但長遠(yuǎn)來看也是巨虧的。比如現(xiàn)在一些地方的地價(jià)已經(jīng)比房?jī)r(jià)還貴了。說得時(shí)髦點(diǎn)，過去那種散售行為本質(zhì)其實(shí)是『國有資產(chǎn)』重大流失，就這么簡(jiǎn)單的賣了，你說是不是流失呢，比如學(xué)區(qū)房、好的風(fēng)景盤，今后拆遷也不好拆，還要遇到釘子戶，鬧事的，特別現(xiàn)在一些高容積率韭菜盤，咋拆？玩集體爆破？拆遷成本本身就很大。所以國家首先有巨大的動(dòng)力不想賣了，并且越好的地方越不想賣，永遠(yuǎn)租。

租的好處還有就是，徹底革命性的解決產(chǎn)權(quán)問題，徹底解決房地產(chǎn)稅這個(gè)爭(zhēng)議巨大的問題，房子都不是用戶的，自然也沒必要收什么房地產(chǎn)稅，你說是不是，這是革命性的思路。所以很多人擔(dān)心啥房產(chǎn)稅的，其實(shí)這個(gè)土地增值稅可以作為替代。房產(chǎn)稅的本質(zhì)是維護(hù)住宅區(qū)域的持續(xù)發(fā)展與維持資產(chǎn)流失的收入。很多人連房產(chǎn)稅的本質(zhì)都沒搞清楚，一天到晚掛在嘴上意味很高端？我國不是永久產(chǎn)權(quán)，70年的產(chǎn)權(quán)本質(zhì)還是租，但物權(quán)法里又說，住宅無條件續(xù)期。但商業(yè)并沒有此規(guī)定，所以買商業(yè)有巨大的政策風(fēng)險(xiǎn)。所以錢不多的，不要去折騰商業(yè)了。即使給你吹的天花亂墜。

土地增值稅法其實(shí)也是隱含了這個(gè)思想即，如果這個(gè)地方長期看是增值的，那么國家就必須確保在未來，無論你怎么折騰，你增值了就必須上稅，增值不變現(xiàn)，沒飯吃，你肯定要變現(xiàn)的，變現(xiàn)的話好處是必須拿出來的，而不是你就囤積，最后好處跟國家在法律上有什么關(guān)系呢？？

所以本質(zhì)其實(shí)不是鎖死，這是表現(xiàn)現(xiàn)象，本質(zhì)是國家在土地經(jīng)濟(jì)這個(gè)問題上的深層次的思考與戰(zhàn)略性策略調(diào)整，必須通過立法的形式確保，未來的長期利益與自己有關(guān)系。

基于這個(gè)大的前提，可以去解釋為什么會(huì)有這個(gè)立法，為什么又要去鎖死流動(dòng)性，鎖死流動(dòng)性不代表打跌價(jià)值，可能會(huì)損失一部分流動(dòng)性溢價(jià)，你也看到了，確實(shí)價(jià)格跌了點(diǎn)，但是整體而言價(jià)值的穩(wěn)定的，因?yàn)槌杀驹谀牵约词挂盏纳虡I(yè)也腰斬不掉。就是希望大家不要買賣了，不但希望大家不要買賣，自己也不想賣！

美國有個(gè)稅叫資本利所得稅，資本利所得稅對(duì)于美國而言多么重要，因?yàn)楣墒虚L牛啊，巴菲特為什么不肯賣股票，因?yàn)檫@個(gè)稅種你一旦交易賣股票，你會(huì)心疼死，邏輯其實(shí)是一樣的，土地增值稅這個(gè)法出來，土地、房產(chǎn)什么的，越長越舍不得賣，進(jìn)而緊縮了流動(dòng)性還促進(jìn)價(jià)格增長，你說這個(gè)邏輯好不好當(dāng)然也可以理解是托底，其實(shí)吶，資產(chǎn)價(jià)格永遠(yuǎn)漲的，換個(gè)玩法罷了。所以為啥一直建議大家早點(diǎn)買房，自住最好一步到位，買大不買小！就是考慮到后期的政策越來越豐富多彩，利空利好疊加。

所以這個(gè)法一旦出來，而且現(xiàn)在是肯定要出來，既重新洗牌以前的法規(guī)，也是貫徹房住不炒！至于會(huì)不會(huì)有啥減免，前期肯定是有的，特別是針對(duì)剛需置換的人。就如同上海的房產(chǎn)稅法一樣，比如你只有一套，置換不收。對(duì)于房多的，我可以肯定要宰你的，當(dāng)然也可能實(shí)施老人老辦法，新人新辦法，就和成都的限售玩法一樣，哪個(gè)時(shí)間段的房子不存在這些情況，新的房子要。

所以對(duì)于老實(shí)囤房拿來住與租的這個(gè)沒啥的。因?yàn)榉孔〔怀矗瑖視?huì)保護(hù)剛需，對(duì)于炒房的人肯定要嚴(yán)厲打擊的。長遠(yuǎn)來看，肯定是利空。