城市戰(zhàn)爭(zhēng) 

孫不熟的城市研究，陪你發(fā)現(xiàn)全球機(jī)遇之城2小時(shí)前

網(wǎng)上有一個(gè)撩妹段子很火：“看，這是哥為你打下的江山！”現(xiàn)在，我們普通人終于有機(jī)會(huì)，能理直氣壯說(shuō)出這樣牛逼哄哄的話了。

因?yàn)榻裉欤?月21日），投資界發(fā)生了一件大事！個(gè)人投資者也能成為大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資方，從中分紅得利。大城市的海陸空基礎(chǔ)設(shè)施，咱也能做包租公、包租婆，牛氣一回了！

那么問(wèn)題來(lái)了，這牛逼的金融產(chǎn)品是什么？普通個(gè)人在哪買？需要注意什么？對(duì)行業(yè)有啥影響？

專業(yè)冗長(zhǎng)的金融術(shù)語(yǔ)我都替大家消化過(guò)了，今天就用最通俗的話來(lái)解答下。

01

未來(lái)10年，請(qǐng)記住公募REITs這個(gè)詞

一切還要從九支公募基金說(shuō)起。

今天（6月21日），資本市場(chǎng)上新，9只公募REITs集體上漲，最高漲幅達(dá)20%。

在5月底的發(fā)行階段，它們就備受關(guān)注，9只產(chǎn)品共吸引超過(guò)144萬(wàn)投資者認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)價(jià)格在2.3元—13.38元每份之間，募集凈認(rèn)購(gòu)金額超過(guò)310億元，還有很多人沒(méi)認(rèn)購(gòu)到。

對(duì)此，央視都給足了排面。上新前后，央視多次報(bào)道，邀請(qǐng)專家解讀科普它。

這批驚動(dòng)資本市場(chǎng)的公募基金，可不是以往單純投向股市、債市的普通公募基金。

它名為公募REITs（所謂REITs，是不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金Real Estate Investment Trust的英文縮寫(xiě)），起源于20世紀(jì)60年代的美國(guó)，已遍布40多個(gè)國(guó)家。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長(zhǎng)張崢接受媒體采訪說(shuō)，從融資者角度，REITs通俗地講就是不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的IPO，我們通常所說(shuō)的IPO是企業(yè)的股權(quán)上市，而REITs是資產(chǎn)上市。

高速公路、港口、地鐵、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等大型基建等都可以被公募REITs安排上市。

比如首批公募REITs的底層資產(chǎn)就是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

高速公路項(xiàng)目2個(gè)：廣州交投廣河高速、浙江交投杭徽高速；

工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目3個(gè)：蘇州工業(yè)園、上海張江光大園、深圳產(chǎn)業(yè)園；

倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目2個(gè)：鹽田港、普洛斯；

綠色項(xiàng)目2個(gè)：首鋼垃圾發(fā)電、首創(chuàng)污水處理。

那么他們?cè)趺礊橥顿Y者賺錢(qián)的呢？

這些底層資產(chǎn)都有長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益，公募REITs通過(guò)一個(gè)復(fù)雜的結(jié)構(gòu)——“公募基金+資產(chǎn)證券化ABS+項(xiàng)目公司”，持有項(xiàng)目公司的全部所有權(quán)，包攬了底層資產(chǎn)產(chǎn)生的全部現(xiàn)金流收益，如，普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目的租金，廣州交投廣河高速的路段通行費(fèi)等。

在上市之后，投資者可以在二級(jí)市場(chǎng)交易買賣、退出套現(xiàn)，就像股票一樣。所以，現(xiàn)在我們個(gè)人也能做國(guó)家基建的包租公、包租婆了！

仔細(xì)來(lái)看，公募REITs的收益分為兩部分，一部分是經(jīng)營(yíng)底層資產(chǎn)帶來(lái)的穩(wěn)定現(xiàn)金分派。我國(guó)要求基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs未來(lái)3年凈現(xiàn)金流分派率在4%以上，目前首批9只公募REITs預(yù)計(jì)的凈現(xiàn)金流分派率在4%-12%不等。

另一部分是二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的資本利得，這就和公司股票一樣，會(huì)受到盈利能力和資產(chǎn)估值的影響了。

長(zhǎng)江證券預(yù)計(jì)，首批公募REITs的“股息率+增值率”可以給到雙位數(shù)左右的回報(bào)率。

收益自然也伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。公募REITs的風(fēng)險(xiǎn)則是底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的不確定性、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等。

華泰證券認(rèn)為，公募REITs是一種介于股債之間，風(fēng)險(xiǎn)、收益適中的金融產(chǎn)品，可在資產(chǎn)荒背景下為投資者提供抗通脹、長(zhǎng)期、穩(wěn)定的投資工具。

圖源新華財(cái)經(jīng)

下面是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的詳細(xì)架構(gòu)，供專業(yè)人士參考：

圖源深交所《平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金招募說(shuō)明書(shū)》

02

像買基金一樣買公募REITs

可能有人會(huì)問(wèn)了，什么樣的人有資格購(gòu)買呢？熟知風(fēng)險(xiǎn)的普通投資者都可以！沒(méi)有資產(chǎn)和經(jīng)驗(yàn)要求。

但上交所很謹(jǐn)慎地提醒，公募reits雖然對(duì)普通投資者沒(méi)有資產(chǎn)狀況、投資經(jīng)驗(yàn)的要求，但首次參與者應(yīng)經(jīng)過(guò)基金銷售機(jī)構(gòu)的適當(dāng)性評(píng)估和匹配等，并簽署風(fēng)險(xiǎn)揭示書(shū)，確認(rèn)已了解產(chǎn)品特征和主要風(fēng)險(xiǎn)。

所以，正如老話所說(shuō)“理財(cái)有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎”，大家要綜合產(chǎn)品收益、風(fēng)險(xiǎn)和自身的理財(cái)偏好，量力而行，不要盲目跟風(fēng)。

目前，參與公募REITs認(rèn)購(gòu)的共有三種投資者：戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者、公眾投資者。其中，投資者以戰(zhàn)投為主，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行、券商資管等機(jī)構(gòu)踴躍認(rèn)購(gòu)首批公募REITs，都是求長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的機(jī)構(gòu)。

那么，這個(gè)產(chǎn)品應(yīng)該怎么買呢？

前面提到，公募REITs屬于公募基金的一種，所以投資者可以像平時(shí)購(gòu)買公募基金、股票一樣，輕松交易公募REITs產(chǎn)品。

平安證券北京分公司總經(jīng)理陳彥說(shuō)：“首批公募REITs客戶可以通過(guò)證券公司進(jìn)行場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)，也可以通過(guò)基金公司直銷渠道、銀行等其他代銷機(jī)構(gòu)渠道進(jìn)行場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)?！爆F(xiàn)在上市交易了，在二級(jí)市場(chǎng)也可以買到了，東方財(cái)富網(wǎng)、雪球等軟件上已經(jīng)可以看到這九支公募REITs了。

交易賬戶、申報(bào)時(shí)間數(shù)量也和買股、買封閉式基金差不多。據(jù)上交所投教文章，參與場(chǎng)內(nèi)交易時(shí)，投資者應(yīng)使用人民幣普通股票賬戶、封閉式基金賬戶，可通過(guò)競(jìng)價(jià)交易等方式交易，申報(bào)時(shí)間、申報(bào)數(shù)量和股票一樣，申報(bào)價(jià)格最小變動(dòng)單位為0.001元人民幣。在公布產(chǎn)品相關(guān)信息上，也和股票一樣，交易系統(tǒng)、交易所網(wǎng)站會(huì)及時(shí)公布。

對(duì)公募REITs蠢蠢欲動(dòng)的朋友要特別注意，公募REITs上市首日價(jià)格漲跌幅限制比例為±30%，非上市首日漲跌幅限制比例為±10%。此外，首批公募REITs都是長(zhǎng)封閉型基金，封閉期20-99年不等，期間可通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)交易退出。

03

以后或可當(dāng)商場(chǎng)、寫(xiě)字樓的股東

平地一聲驚雷起，江湖從此大不同。

以九支公募REITs打頭，我國(guó)從此加入了全球REITs俱樂(lè)部，我們將開(kāi)啟多么龐大的資金池還不可估量。

在境外成熟市場(chǎng)，REITs是與股票、債券并列的大類成熟金融產(chǎn)品，具有中等收益、中等風(fēng)險(xiǎn)和分紅穩(wěn)定的特征，備受保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老金偏愛(ài)。

據(jù)美國(guó)國(guó)家REITs協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至2020年底，美國(guó)REITs發(fā)行規(guī)模達(dá)到1.25萬(wàn)億美元，共有223支產(chǎn)品，占全球的6成以上。

想象一下，以后過(guò)高速收費(fèi)站點(diǎn)時(shí)，我們就可以狠狠過(guò)一把包租公、包租婆的癮，自豪地和旁邊人說(shuō)，這是咱投資的高速公路，今天交的過(guò)路費(fèi)會(huì)有一部分分紅返回給咱！

當(dāng)然，公募REITs的想象力，還不止于此。以后，我們普通人也許還能做太古匯、萬(wàn)象城、K11的包租公、包租婆！

REITs的先行者美國(guó)，它們的底層資產(chǎn)已經(jīng)涵蓋寫(xiě)字樓、商鋪商場(chǎng)、住宅、酒店、倉(cāng)儲(chǔ)、養(yǎng)老、醫(yī)療健康、工業(yè)、農(nóng)林、數(shù)據(jù)中心、基礎(chǔ)設(shè)施等多種行業(yè)，并以地產(chǎn)行業(yè)為主。（據(jù)德邦證券研報(bào)，截至2021年4月底統(tǒng)計(jì)）

雖然現(xiàn)在我們國(guó)家力推基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，地產(chǎn)項(xiàng)目REITs尚不在試點(diǎn)范圍內(nèi)，但相信隨著REITs的中國(guó)化之路越走越穩(wěn)，這些都是有可能的！

到時(shí)候，帶著家人在自家投資的商場(chǎng)里shopping，這不就是電視劇里巨富人家才有的生活么！

這就是公募REITs，一個(gè)“平平無(wú)奇”又“錢(qián)”途無(wú)量的金融產(chǎn)品。