1、土地成本

土地成本指取得開發(fā)項目用地而發(fā)生的費用。房地產(chǎn)開發(fā)項目取得土地使用權(quán)一般有以下幾種方式：劃撥或征收、出讓、轉(zhuǎn)讓、股東投資入股、租用，對應的土地成本分別為土地征收拆遷費、出讓地價款、土地轉(zhuǎn)讓費、土地投資評估價及土地租用費。

（1）土地征收拆遷補償費

隨著城市內(nèi)人地矛盾加劇，城中村、老破小、舊村廠區(qū)改造問題日益突出，以征收拆遷方式獲取土地成為房企的一種選擇。土地征收拆遷模式對應的土地成本主要為拆遷補償費，此外還需補繳一定土地出讓金。具體來看，土地征收拆遷補償費可分為農(nóng)村土地征收拆遷補償費和城鎮(zhèn)土地拆遷補償費：農(nóng)村土地征收拆遷費主要包括土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、新菜地開發(fā)建設基金、耕地占用稅等；城鎮(zhèn)土地征收拆遷費主要包括地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補償費，搬家費，臨時搬遷安置費，原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補償費等。

對房屋進行拆遷時，若新建房屋的用地是劃撥取得，需要補繳土地出讓金才可取得建設用地使用權(quán)。

（2）出讓地價款

熟地是指具備完善的城市基礎設施（供水、供電、通訊等）、土地平整能直接進行建設的土地。

毛地是指城市基礎設施不完善、地上有房屋拆遷的土地。

（3）土地轉(zhuǎn)讓費  

隨著房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應繼續(xù)凸顯、競爭愈發(fā)激烈，實力較強的房企通過直接收購中小房企土地的方式來獲取土儲越來越普遍。此種模式對應的土地成本為土地轉(zhuǎn)讓費，指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費。

（4）土地投資評估價 

由于本輪房地產(chǎn)周期房價上漲導致地價大幅提升，同時調(diào)控使得土地獲取門檻提高，房企為了分散風險、優(yōu)勢互補，合作開發(fā)拿地逐漸增多。在房企合作開發(fā)的項目中，土地使用權(quán)可能來自一方股東的直接投資，該種情況下以土地使用權(quán)的評估價值作為項目的土地成本。

（5）土地租用費 

土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用，但該種方式在房地產(chǎn)開發(fā)項目中較為少見。

2、建造成本

房地產(chǎn)項目建造成本是指完成項目主體建設所需投入的資金，主要包括開發(fā)前準備費用，建筑、裝飾、安裝工程費，基礎設施及配套設施費用。

（1）開發(fā)前準備費用    

開發(fā)前準備費用主要包含咨詢評估費、堪探設計費以及與土地開發(fā)有關(guān)的“三通一平”費用。開發(fā)前準備費用計算方法包括按照實際工程量面積計算、總投資一定比例計算、行業(yè)慣例計算等。根據(jù)十余個項目公司數(shù)據(jù)統(tǒng)計，開發(fā)前準備費用在項目盈利估算時也可簡化為建安工程費的3%～10%計算。

（2）建筑安裝工程費用（包含建筑工程、裝飾工程、安裝工程）

建筑安裝工程（以下簡稱“建安工程”）是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、裝飾工程費用及安裝工程費用。建安工程費用一般根據(jù)實際發(fā)生的人工費、材料費、機械費、稅費等加總計算。但在項目盈利估算時，一般按照單位面積的建安費用*建筑面積進行估算，單位面積建安工程費用取決于項目類型、原材料價格、房企的成本管理能力、裝修程度、不同城市的人力成本、通貨膨脹等等，如同一時間同一種產(chǎn)品業(yè)態(tài)在不同城市或不同房企開發(fā)的情況下單位建安成本都不盡相同。在房企投資實務中，建安工程費用測算往往比較詳盡和仔細，由于資料局限性，基于對十余家房企部分項目的建安工程費梳理統(tǒng)計，給出不同類型住宅的單位面積建安成本的大致區(qū)間（詳見表4）。在測算項目利潤時，盡量根據(jù)項目不同的業(yè)態(tài)面積進行建安工程費的估算，以使得建安工程費盡量準確。

（3）基礎設施建設費

基礎設施建設費是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設，主要包括自來水、雨水、污水、環(huán)衛(wèi)等基礎設施建設費用以及各項設施與市政設施干線、干管、干道等的接口費用?；A設施建設費一般按照實際工程量及單價計算得出，根據(jù)十余個項目公司數(shù)據(jù)統(tǒng)計，基礎設施建設費在項目盈利估算時也可簡化為建安工程費的6%~15%估算。

（4）公共配套設施建設費

公共配套設施建設費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設的各種非營利性的配套設施的建設費用，如居委會、派出所、托兒所等，實踐中一些項目也可能無此類支出。公共配套設施建設費按照實際工程量及單價計算得出，根據(jù)十余個項目公司數(shù)據(jù)統(tǒng)計，公共配套設施建設費在項目盈利估算時也可簡化為建安工程費的0%～2%估算。

（5）其他費用

其他費用主要為臨時用地費、臨時建設費、工程監(jiān)理費、工程保險費、工程造價咨詢費等構(gòu)成的工程管理費和辦公費、勞保費等構(gòu)成的項目現(xiàn)場管理費，其中工程管理費一般按照當?shù)赜嘘P(guān)部門的費率*建筑面積/土地面積/建安費用計算。根據(jù)十余個項目公司數(shù)據(jù)統(tǒng)計，其他費用在項目盈利估算時也可簡化為建安工程費的1%～3%估算。

總結(jié)來看，房地產(chǎn)項目建造成本測算核心在于建安成本的估算，用公式表示：

房地產(chǎn)項目建造成本=開發(fā)前準備費用+建安工程費用+基礎設施建設費+公共配套設施建設費+其他費用≈建安工程費用*（3%～10%）+建安工程費用+建安工程費用*（6%～15%）+建安工程費用*（0%～2%）+建安工程費用*（1%～3%）≈建安工程費用*（110%~130%）

3、期間費用

（1）銷售費用

銷售費用是指房企在銷售項目過程中發(fā)生的各項費用，如廣告費、活動推廣費，約占銷售額的0.5%～2%；銷售人員的工資費用，亦包括代理銷售的代理費，約占銷售額的1%～2%；其他銷售費用約占銷售額的0.5%～1%。根據(jù)對樣本房企項目統(tǒng)計，銷售費用在項目盈利估算時可簡化為按銷售收入的2%～5%估算。

（2）管理費用

管理費用包括管理人員工資、職工福利、差旅費、社保費、開辦費攤銷等等管理費用。若同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，管理費用應該按照合理分配比例在各個項目間分攤。管理費用在項目盈利估算時也可簡化為按照建造成本的2%～3%估算。

（3）財務費用

財務費用是指為項目建設籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括借款利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、匯兌損益等。需要注意的是，這里所指的利息既包括資本化利息也包括費用化利息，即項目借款的全部利息費用。根據(jù)對樣本房企項目統(tǒng)計，開發(fā)貸等外部融資約占建安投入的70%，但考慮到企業(yè)拿地不全為自有資金，故財務費用可按照（建安工程費的*70%+土地成本*50%）*公司平均年化借款利率*平均資金占用期限計算。實踐中，由于不同房地產(chǎn)項目采用杠桿不同，融資能力亦有差異，房企間財務費用差異較大。

4、不可預見費用

不可預見費用一般按土地成本、建造成本和期間費用合計數(shù)的1%～3%估算。

綜上所述，項目土地成本的確定較為容易和明確；建造成本的測算核心為建安工程費用的估算，根據(jù)單個項目包含的細分業(yè)態(tài)面積及相應的單方造價去盡可能準確估算建安工程費，項目建造成本約為建安工程費的1.1～1.3倍；期間費用則根據(jù)各自特點依據(jù)銷售收入、建造成本及相關(guān)公式計算；最后在土地成本、建造成本和期間費用的基礎上按一定比例估算不可預見費用，即可得到除稅金外的項目成本。